LONG HONEST INTERNATIONAL LTD 對 THE INCORPORATED OWNERS OF CHEUK NANG CENTRE PHASE I

LDBM 310/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第310宗

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判案書

1.  本案的申請人為卓能中心第一期 (「該大廈」) 403室的業主, 而答辯人為該大廈的業主立案法團 (「法團」)。申請人指法團在2014年6月25日的特別業主大會上 (「625會議」), 通過設立維修基金 (「該維修基金」), 又在2014年8月13日的特別業主大會上 (「813會議」), 通過就該維修基金的集資安排，這是法團重覆設立了維修基金, 不符建築物管理條例 (「344章」) 第20條的規定, 故此要求廢除就上述兩個會議的議決, 及要求法團退回申請人就該維修基金所支付的 $25,536。

無爭議事實

2.  法團在2009年時為了進行該大廈的保養維修, 成立了一個維修基金 (「2009維修基金」), 工程完成後，2009維修基金尚有餘款$64,585, 這餘款在法團的財務文件中也有反映, 包括2011年12月31日的財務報表 (文件冊第47頁)、2015年11月30日的資產負債表 (文件冊第63頁) 及2014年6月30日的資產負債表 (文件冊第86頁)。

3.  法團在2014年6月11日就625會議向業戶發出了會議通知 (文件冊第41頁), 當中議程1為『商討及議決集資設立維修基金...為填補大廈長期財務虧損及設施改善工程, 包括提升升降機安全設施; 天台防水工程; 強制驗窗計劃維修工程及更換中央冷氣組件等, 大廈管理委員會經慎重商討後認為有需要集資及成立維修基金作為大廈長遠維修保養計劃』(「議程一」) 。

4.  根據625會議的紀錄 (文件冊第42-43頁), 業戶在625會議上就議程一作投票, 最終以160票, 即佔總有效投票份數80%, 通過集資設立該維修基金。  

5.  法團在2014年7月30日就813會議向業戶發出了會議通知 (文件冊第44頁), 當中第一項議程為『商討及議決維修基金集資方案』。   

6.  根據813會議的紀錄 (文件冊第45-46頁), 業戶在813會議上就兩個集資方案作兩輪投票後, 最終以103票, 即佔總有效投票份數53.6%, 通過為該維修基金分3期集資12個月管理費。

7.  經計算後, 申請人須支付的維修基金攤分金額為$25,536 。申請人在2015年1月15日至2015年7月10日期間, 曾六次去信法團 (文件冊第35-40頁), 要求解釋為何在2009維修基金已然存在的情況下, 在625會議中再次成立該維修基金; 並聲稱在法團未有解釋原因, 及/或未有清楚交代2009維修基金的賬目詳情, 及如何管理運用之前, 申請人拒絕支付該維修基金的攤分數額。法團對申請人的信件未有作出任何回應。  

8.  2015年8月18日, 申請人向法團寄出一封信件, 內裡夾附了一張日期為2015年8月11日的支票, 數額為$25,536, 並稱若法團確認該維修基金的成立是合理合法的, 便可將支票兌現。之後法團兌現了這支票, 作為申請人支付該維修基金的攤分款額。 

9.  申請人在2015年10月15日存檔了本案的申請 (文件冊第1-2頁), 指法團重覆設立維修基金, 沒有交代2009維修基金如何管理運用及賬目詳情, 誤導業主, 故此要求法庭頒令, 將625會議及813會議中通過的議決案作廢, 及退回已兌現支票的款額。

10.  法團在經修訂的反對通知書 (文件冊第25-29頁)中, 否認是重覆設立維修基金, 指稱2009維修基金是依據344章第20(1)條設立的常用基金, 而625會議及813會議中所涉的, 則是根據344章第20(2)條設立的備用基金。而2009維修基金的管理運用及賬目詳情, 一直在法團的財務報表中妥為記錄, 並無不清楚或誤導之處。

申請人的證供

11.  申請人代表陳女士作供指稱, 法團在2009年時集資, 設立了2009維修基金, 在這情況下, 625會議及813會議中議決通過的該維修基金, 便是一個重覆設立的維修基金, 法團只應持有一項維修基金, 此舉違反了344章第20(2)條的規定。而法團在625會議及813會議上, 也沒有向業戶交代2009維修基金尚餘六萬四千多元的事實, 也不是建議在原有的2009維修基金上集資, 陳女士同意如果2009維修基金資金不足可以再集資, 但不能另設維修基金, 唯法團並非以資金不足為由再集資。陳女士也同意, 從法團的2014資產負債表 (文件冊第86頁)中可見, 法團需支付的非經常性開支, 遠較2009維修基金的結餘為多, 以及2009維修基金的餘額, 根本不足以支付該大廈的工程費。

答辯人的證供

12.  法團傳召了現屆主席劉先生 (「劉主席」) 作供, 他坦言自己對常用基金或備用基金等法律字眼不甚了解, 在625會議及813會議上所涉及的集資, 應為備用維修基金, 但當時並沒有執著字眼的運用, 只是著重集資的用途, 即是以應付累積虧損及支付非經常性的工程費用, 而相關的工程報價及明細表已在813會議的會場上張貼 (文件冊第69頁)。2009維修基金集資時, 他本人只知道是用作大廈的翻新工程, 而2009年時申請人為當時的管委會主席, 在集資過程中沒有作分類, 也沒有提及名稱, 也只是針對集資的用途來處理。

法律條文

13.  本案涉及的條文,為建築物管理條例第20條,相關條文抄錄如下﹕  

『(1)  法團須設立並維持一項常用基金-

(a)  以支付法團根據本條例或公契(如有的話)規定行使權力或執行職責的費用; 及

(b)  以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出(包括與保養及修理有關的支出)。

(2)  法團可設立並維持一項備用基金-

(a)  以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支; 及

(b)  以便在根據第(1)款設立的基金不足以支付第(1)款所指明的各類支出時, 用作付款。』

14.  本案的爭議是, 在2009維修基金仍然存在的情況下, 625會議及813會議上議決該維修基金, 是否重覆設立的維修基金; 以及法團是否在議決過程中, 未有交代2009維修基金的細節, 屬誤導了業戶。

討論

15.  根據344章第20條的規定, 法團有權為保養及修理等支出, 成立常用基金, 而在常用基金不足以支付保養及修理等支出時,可另設立備用基金作相關使費。在這情況下, 雖然存在先後的兩個基金, 本席認為這不可能視作重覆成立另一基金。

16.  而不爭的事實是, 無論是常用基金或備用基金, 在出現資金不足的情況時, 法團當可再作集資以應付經濟的需要。本席認為在資金不足再集資的情況下, 這也不可能被視作重覆成立另一基金。

17.  在本案中, 2009維修基金的屬性為何, 雙方各執一辭, 申請人在盤問下指稱2009維修基金, 應是344章規定下的備用基金, 而法團一方則指稱那是常用基金。

18.  就2009維修基金的成立過程及屬性, 雙方也沒有提出任何證據作支持。鑑於申請人在當時是法團主席的身份, 申請人一方應對2009維修基金的成立及性質有更清晰的理解, 本席接納申請人的證供, 裁斷2009維修基金, 即使名稱上有異, 但其性質應為依344章規定下而設立的備用基金的可能性較高。

19.  如果2009維修基金為備用基金, 則在這基金餘額不足以支付2014年打算進行的維修項目, 或填補法團其他經常開支的虧損時, 法團當可再作集資以應付該等開支, 本席認為在已設立的2009維修基金資金不足的情況下而再集資, 法團只是為同一基金作集資而不能視作另立新的備用基金, 否則法團在設立了一個基金後, 不能再集資, 這實在令法團的運作無法進行, 故此在原有基金不足或耗盡的情況下, 法團便可能再集資以作應付。這完全符合344章第20(2)條的規定。

20.  唯本案中法團在 625會議及813會議中, 也沒有提及是為2009維修基金再作集資, 本席接納劉主席的證供, 作為法律門外漢的法團委員, 對基金的屬性或應用字眼可能未必明瞭, 故此不應只為沒有明言是為現存基金作集資, 而謬然指稱這是重覆設立的基金, 本席認為應著眼基金設立的目的來決定其屬性。

21.  從法團提交的文件可見, 該維修基金的成立, 是為了『填補大廈長期財務虧損及設施改善工程』, 從這個定義可見, 該維修基金是為了應付經常性開支出現虧損, 且又有新的維修保養工程事項而需要集資支付, 本席認為這明顯是344章第20(2)條規定下的備用基金, 集資以供用作未有預計或緊急性質的開支 (如議程一中所述的各項工程), 及在常用基金不足以支付各類支出, 而出現虧損時作付款 (如議程一中所述的長期財務虧損)。申請人的證人陳女士在盤問下也承認這是她的理解。

22.  而如果本席就2009維修基金是備用基金的裁斷屬錯誤,即2009維修基金實為常用基金, 在這情況下, 依據上文就該維修基金性質的裁斷, 法團絕對有權在成立了常用基金的情況下, 再建立該維修基金作為備用基金, 這完全符合344章第20(2)條的規定, 同樣不能視作重覆設立備用基金。

23.  至於申請人指稱, 法團在625會議及813會議上, 也沒有向在場的業主說明, 2009維修基金的存在, 及帳戶的運作情況, 是誤導業主隱瞞真相。從劉主席的證供可見, 2009維修基金的餘款, 是在2009年時進行了大廈維修保養後餘下的, 從法團提交的多個年度的財務文件中, 也可見這項目及結餘金額的存在, 本席認為各業戶在上述兩個會議舉行之前, 不可能不知道這個2009維修基金已存在及有結餘的事實。而陳女士在盤問下也確認, 法團在會議現場也張貼了2014年6月30日的資產負債表, 業戶肯定有機會發現2009維修基金結餘的事實。無論如何, 在2009維修基金的結餘, 根本不足以支付法團當時面對的經濟需要, 法團未有在625會議及813會議提出這2009維修基金的存在, 做法確實不理想, 但本席並不接納法團未有提出這事實, 是存心隱瞞或誤導業戶。

24.  申請人又指稱, 法團未有在上述兩個會議上, 解釋2009維修基金的管理運用及帳目情況, 本席認為就這問題理應在完成了該維修保養後交代, 而不是在本案中所涉的兩個會議上處理, 從2009維修基金的結餘, 早在2011年的財務報表上已出現的事實, 法團一方應已在當時完成了相關工程, 並在結算下得出該結餘數字, 申請人或其他業戶, 如對2009維修基金的使用存在質疑, 應早在2011年時向法團提出; 從截至2015年的資產負債表, 也仍然出現這數額的事實, 可見申請人或其他業戶, 也未曾對2009維修基金的使用提出質疑, 或已接受了相關基金在正確運用下的結餘數字。即使在625會議及813會議上, 法團應向業戶提及這2009維修基金, 也只須提出基金餘款不足的事實, 而不是給予業戶另一機會, 再就2009維修基金的運用作質疑。

25.  本席必須重申,由於法團委員包括劉主席對基金名稱的不認識, 以致在625會議及813會議中, 並沒有明確地點出應有的基金名稱, 也未有交代2009維修基金與該維修基金的相關性, 這是不理想的做法; 唯依據上文的裁斷, 即使這樣也不能視作法團是重覆設立了維修基金。

結論

26.  故此, 本席認為, 法團在625會議及813會議中。議決成立的該維修基金, 根據其目的來定論, 只是在現存備用基金不足的情況下再作集資而已, 並不是如申請人所指, 重覆或另行設立備用基金的情況。而2009維修基金的結餘, 一直以來也在法團的財務報表中反映了, 在625會議中也明言, 該維修基金是為了填補財務虧損, 及設施改善工程, 法團從沒隱瞞或誤導業戶的情況存在。

頒令

27.  法庭頒令﹕

一)  本案的申請被撤銷;

二)  申請人須付答辯人本案的訟費, 但不包括大律師證書, 如雙方未能就訟費數額議定, 則由法庭依區域法院基準作評定。就訟費的命令為暫准訟費命令, 除非任何一方以傳票提出申請, 此暫准判令在14天後成為絕對命令。