李榮安及另一人 訴 陳木庭

LDPD918/2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDPD第918號

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判案書

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1. 申請人業主指稱租約已在2002年3月31日終止，現向本審裁處申請收回處所。涉案租約受業主與租客（綜合）條例第4部份管制。本案唯一爭論是，業主所發出的法定租約終止通知書（CR101表格）（下簡稱「通知書」）是否有效。

2. 2002年9月22日寄出「通知書」，答辯人也承認在9月30前收到。「通知書」無論在形式或內容上，只有一個問題，就是所列明的租約終止期為2001年3月31日。代表申請人的黃律師認為，2001年是手文之誤，終止日期的年份應是2002年，故此，「通知書」是有效，而租約已被終止。審訊開始時黃律師要求先裁決此「通知書」是否有效，再對申請人反對新租約的理由進行審訊。本席不明所以，如果「通知書」有效，租約就已被終止，而因為答辯人沒有就此採取相對行動，也沒有向本審裁處申請新租約，申請人必定勝訴，可收回處所；反之，若然「通知書」無效，租約就沒有被終止，申請人便敗訴，不能收回處所。經本席質疑，黃律師也同意此案唯一爭論是法律觀點，就是涉案「通知書」是否有效。

3. 黃律師的論點是，租約終止日期的年份雖是寫錯了，但一個合理的租客應不會被誤導；他還引述一個英國的案例Carradine Porperties Ltd. V Aslam [1976] 1 W.L.R. 442以所支持。該案所涉及的遷出通知書上也如本案的「通知書」寫錯了終止日期的年份，而判案的法官Gould J.認為這錯誤無損遷出通知書的有效性。

4. 本席不同意黃律師的論點，並認為「通知書」無效，理由有三個。首先，「通知書」是有別於一般的遷出通知書，業主若要終止租約，所發出的通知書要符合業主與租客（綜合）條例有關的規定，其中一項是要述明租賃終止日期（見第119（1）條）。既然業主所指的終止期是在2002年，而寫在「通知書」卻是2001年，那就是沒有述明日期。 "述明" 是要求清楚、明確地寫出日期;若要收件人猜測所指年份是那一年，就不能說是 已"述明"了日期。「通知書」是違反法例規定，與黃律師所引用案例的情況不同。那案例所涉的遷出通知書是根據私人租約條欵發出，不涉及違反明文法例規定，而有關租約沒有規定要 "述明"終止日期，只是列出何時可終止租約。本案業主違反了法例所規定，就算租客不會被誤導，也不能更改違規的事實，CarradinePorperties Ltd. V Aslam 所述的原則不適用於本案。若然"述明" 如不作上述釋義，則會對業主和租客造成很大的困擾，因為他們發出或收到錯誤或含糊的通知書後，會無所適從。本席認為一般業主和租客對有關明文租務法例不大熟悉，遑論有關解釋文件的不成文法，這個看法可從本審裁處理過的大量個案支持。無論這看法是否正確，這肯定也是差餉物業估價署及其署長的看法。多年來該署是負責提供有關租務咨詢服務，咨詢者眾多，其門如市，從去年開始，更需要派两位全職職員長駐本審裁處入口大堂協助租客、業主處理糾紛，解答有關訴訟問題。當然，對咨詢者所提供或所能提供的法律意見，本席不便在此置評，但這樣的安排是反眏出該署和署長的看法和本席不謀而合，就是一般業主、租客對租務法例不甚了解。由此可以推斷，當時負責發起、促成有關法例的署長，正有鑑於此，才把"述明"一詞寫進第119（1）條，要求業主清楚、明確地寫出日期，使之清楚無誤，减少不必要的糾紛。因此，採用Carradine Porperties Ltd. V Aslam 的原則來解釋"述明" 一詞是會徒增糾紛，得出來的釋義有違立法意旨。

5. 再者，在租客會否被誤導問題上，本席不同意黃律師的論據。他似乎在說，既然發出「通知書」時，2001年已成過去，合理的租客必定把"2001年"理解為"2002"年，肯定知道業主寫錯了年份，正如在Carradine Porperties Ltd. V Aslam 案例所裁決的一樣。該案所闡述的一般原則是，手文之誤不一定會使有關遷出通知書無效，是要視乎合理的租客會否被誤導；並不是如律師所說，年份寫錯了，法庭必需裁定合理租客一定會將正確年份而代之，通知書不會因此失效。每一件案的事實都不盡相同，就算該案例所闡述原則適用於本案的「通知書」，本席還須看一個合理的租客，會否在本案的獨特情況下被誤導。在業主發出「通知書」時，上載的終止日期已過，這情況與上述案例相同，但其他情況則不大相同。該案的通知書是根據私人租約發出，一個合理租客對租約有關條欵當然熟悉，尤其是在該21年的租約期間，雙方只可有两次機會提前終止租約，就是在第7年或在第14年完結時終止租約。當該租客收到遷出通知書時，作為一個合理的租客當然知道對方是正在行使在第7年完結時終止租約的權利，不竟在悠長的21年內，雙方都只有两次機會可提前終止租約，對任何一方來說，是否提前終止租約都是一項重要决定，租客收到遷出通知書時，應該心知肚明，不單只知道年份寫錯了，更重要的是還知道業主真正所指的年份。況且，該案業主在遷出通知書上除寫出日期外更明確說明是根據租約有關的但書發出的 （見443頁 F-G），租客只要看一看自己保存的租約上的有關但書，就可知道業主真正所指的年份。 本案的「通知書」在終止租約期之後發出，合理的租客當然知道終止租約日期2001年3月31日可能是寫錯了。但主要的問題不是這個，而是合理的租客是否可猜到業主的原意是正是2002年3月31日，這個是唯一能挽回「通知書」的有效性的日期。本席認為此問題應作如下分柝。一個租客怎能知道業主不是指2003年或其他將來的年份？又怎能確知業主沒有把日期的月或日都寫錯了？他若要能夠準確地猜算出業主的原意，首先，就一定要知道有關明文法例、適用解釋遷出通知書的不成文法；其次，亦要假設業主亦如租客般熟悉有關法律，不會算錯租約終止日期；再其次和更重要的就是他要相信業主不會取巧，故意寫錯日期，使其能在適當時候可反悔（如市值租金大幅下跌時，又如婚事告吹，不再需要收回樓宇自住時），反指「通知書」不符法例規定、無效。本席不認為一個合理的租客一定要對有關繁複的明文法例與不成文法有正確的了解，也不認為他一定要假設業主熟悉有關法律，更不認為他要信任業主不會取巧。因此本席的結論是，合理租客收到此案「通知書」時，是會被誤導，無法確定業主所指的租約終止期。

6. 最後，本席認為黃律師誤解了Carradine Porperties Ltd. V Aslam 的權威性。該案例只是英國大法官法庭一位法官的判例，案例中所提及的英國上訴庭案例Hankey v Clavering [1942] 2 K.B. 326 則更具權威性，亦對Carradine Porperties Ltd. V Aslam 案的大法官Goulding J.有約束力。本席認為上訴庭的案例更有說服力，所闡述的原則是適用於本案，該原則是：既然文件清楚、特別說明一些事項，只不過是其中描述有錯，例如，寫錯了日期等，就不能妄顧這些表面上無心之失，更不能在解讀文件時，代入正確日期（見該案第329頁）。根據這原則，本案「通知書」當然無效。

7. 基於上述理由，本席裁定申請人敗訴兼付訟費800元予答辨人。訟費命令6星期後生效，任何一方在生效前提出修改申請除外。