許幃婷 訴 梁玉香

民事上訴案件編號28/98

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

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宣 判： 高等法院上訴法庭法官廖子明

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判 決 書

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1. 本案中兩位女士是業主和住客。雙方爭論租約的問題導致土地審裁處訴訟。梁玉香是本案樓宇業主。許幃婷是本案樓宇住客。雙方簽訂租約。訂明於1997年10月14日期滿。

2. 在租約未到期時，雙方不能和議另訂新租約，當時兩方態度強硬，最後只可用折衝辦法在1997年9月22日簽訂一份合約。合約是由梁玉香用業主身份簽名，許幃婷用住客身份簽名，鄭嬋娟作為見証人。合約的內容如下：

"終止租約條款：

標的物 ：	粉嶺中心16樓L4室
業主 ：	梁玉香，香港身份証號碼XXXXXXX(X) (以下簡稱甲方)
住客 ：	許幃婷，香港身份証號碼XXXXXXX(X) (以下簡稱乙方)
見証人 ：	鄭嬋娟，香港身份証號碼XXXXXXX(X)

(一)	現雙方協議由租約期滿日起(即九七年十月十五日)如乙方仍未能找到地方遷出，甲方可再延長租住期六個月(即至九八年四月十四日止)予乙方。唯乙方在九八年四月十五日仍未能遷出，甲方有權即時收回上述單位並開鎖入屋及處理屋內物品，乙方不得異議。
(二)	另乙方在九七年十一月十四日即按金已全轉作九月及十月份租金時仍未能於每月租期首二日內(公眾假期除外)繳付舊租金予甲方，甲方有權即時收回上述單位，開鎖入屋並處理屋內物品，乙方不得異議。
(三)	因乙方遷出時，因再無按金於甲方手上，乙方須清付所有管理費及雜費。如租用地方有所損毀，乙方須負責維修或賠償甲方損失。
(四)	乙方所付之十一月至九八年三月份的租金，甲方會另發租單，租單內全例明(可能是列明)乙方再無按金在甲方手上，並甲方並不同意與乙方再訂租約。三月份的租金即由三月十五至四月十四日期內的租金。
(五)	甲方如並不是因乙方欠租或過期九八年四月十四日仍未遷出，不得再騷擾乙方。

業主 ：	梁玉香簽名
租客 ：	許幃婷簽名
見証人 ：	鄭嬋娟
日期 ：	九七年九月二十二日"

3. 簽署這份“終止租約條款”文件後，許幃婷以按金當作9月、10月及10月、11月份租金。根據這份“終止租約條款”月租以後於首兩日內繳交。但是雙方有爭拗。許幃婷指稱：當時她找不到業主梁玉香繳交11月、12月的租金。而梁玉香則指稱：當時租客許幃婷沒有需要找她繳交月租，因為租金是自動轉帳繳交。無論如何，就算許幃婷違約，那只是破壞“終止租約條款”而不是租約。所以照法理及法律程序，梁玉香是應依據1997年9月22日這份雙方簽署的“終止租務條款”控訴許幃婷。但當時梁玉香在土地審裁處請求收樓是依據雙方簽訂的租約。租約在1997年10月14日已期滿。梁玉香在租約期滿後，即1997年10月22日，便在土地審裁處申請收樓。

4. 在1997年10月22日一日或兩日前，梁玉香亦用同樣方法向土地審審裁處申請收樓。當時那份申請書是用掛號信郵寄給許幃婷，但是那封掛號信在一日後退回發件人，所以當梁玉香在1997年10月22日向土地審裁處重新申請請求收樓時，她只用普通郵遞方式寄出申請文件給許幃婷。這封普通郵遞方式的信卻並沒有退回。但是，許幃婷現在向本席投訴稱：她並沒有收到梁玉香用普通郵遞方式寄給她的土地審裁處申請書。本席認為收到或沒有收到也好，梁玉香不可否認的是她向土地審裁處的申請是根據當時期滿的租約，而不是根據雙方於1997年9月22日所簽署的“終止租約條款”。

5. “終止租約條款”的內容已經在上面列出。雙方在條款上有很大爭拗。但是在書面語來看，梁玉香准許許幃婷用按金作繳交9月、10月及10月、11月租金。當然，梁玉香不同意這點。她指稱：當時自己的意思不是這樣。但從書面文件來看，這點是相當清楚的，就是准許許幃婷用按金當作這兩個月的租金繳付，尤其是第二、第三和第四項。第二項准許許幃婷用按金繳交租金。第三項指出當許幃婷女士遷出時，因再沒有按金於梁玉香女士手上，許幃婷須負責各方面費用。第四項指出：1997年11月至1998年3月份的租金，梁玉香會另發租單列明許幃婷並沒有按金在梁玉香手上。這證明梁玉香和許幃婷雙方當時是文件上同意准許幃婷將按金轉作9月、10月及10月、11月兩個月的租金繳交。當然梁玉香的理解是：她當時的意思并不是這樣。但雙方簽署了文件，是要受書面上的字眼管制。無論如何怎樣爭拗，當時梁玉香在土地審裁處是根據一份錯的文件起訴許幃婷。

6. 許幃婷現在對土地審裁處的判決絕對不滿意。當然許幃婷強調稱：她沒有收到那封普通郵遞方式的信及梁玉香向土地審裁處請求收樓文件，所以她沒有採取任何行動。在這情況下，土地審裁處在沒有反對答辯下判令梁玉香申請人勝訴。其後在1997年10月26日，土地審裁處發出收樓令狀。1997年12月23日執達主任已奉命可以進入該樓宇收樓。1998年2月4日，本席頒發暫時暫緩執行收樓令直至1998年2月6日，即該案正式排期聆訊。

7. 1998年1月16日許幃婷向土地審裁處申請召傳梁玉香。在她的傳召內，許幃婷呈交1997年9月22日雙方簽署的“終止租約條款”副本，并質問為何土地審裁處法官仍然可以頒令判梁玉香勝訴。

8. 梁玉香根據過期的租約入?土地審裁處起訴許幃婷，收到該樓宇收樓令後，她亦於1997年11月19日去信土地審裁處詢問。該信內容如下：

"本人梁玉香，檔案LTP1121/97，現欲向貴部門請教附頁之協議書是否有法律效用，現租客仍未交租，我可否根據此份協議書作即時收樓又或在執達吏見証下直接收樓或將樓內財物直椄歸我所有，無須向住客再三通知及將財物拍賣，請賜電27641138指教，此致

土地審裁處

申請人梁玉香簽名

一九九七年十一月十九日"

信上亦附上梁玉香和許幃婷雙方簽署於1997年9月22日“終止租約條款”副本。

9. 許幃婷已於1998年2月3日向上訴法庭申請准許上訴。她只希望於1998年4月14日才遷出該樓宇。許幃婷的申請還沒有聆訊日期。當未送入上訴申請准許上訴文件時，許幃婷和梁玉香相信是依據許幃婷那份傳召，雙方在土地審裁處李宗鍔法官法庭訴訟出席。李宗鍔法官當時可能尚未注意到雙方簽署的“終止租約條款”。李宗鍔法官認為許幃婷沒有提供暫緩執行的理由，所以判令收樓令不准暫緩執行，拒絕許幃婷的請求。但從書面文件來看，許幃婷當時的請求是：為何雙方簽了1997年9月22日那份“終止租約條款”後，仍然可以根據舊租約控訴許幃婷要求她遷出該樓宇？但無論如何，雖然看來並不適當，這是李宗鍔法官的判定。李宗鍔法官於1998年1月26日撤銷許幃婷的請求，不批准她的請求暫緩執行收樓令。從上述的要點來看，許幃婷當時的請求範圍是較廣泛。

10. 從法理觀點來看，這件案的爭論點應是：梁玉香不應用一份過期的文件控告許幃婷作為申請該樓宇的依據，所以她按照那份租約要求收樓是沒有法律依據的。雙方已簽署1997年9月22日“終止租約條款”，許幃婷若有違反這“終止租約條款”內的任何條款而令致梁玉香可以向土地審裁處進行申請收樓，梁玉香也應該根據這份1997年9月22日雙方所簽署的“終止租約條款”在土地審裁處進行辦理申請手續。所以，在法理及程序上產生了問題。上訴庭有很大可能性會認為梁玉香是依據不適用的文件控訴許幃婷而准許她上訴。因此，許幃婷請求暫緩執行收樓令是應該批准的，以便她在上訴法庭進行爭論這一點。所以本席批准許幃婷的請求暫緩執行，暫緩執行收樓令直至許幃婷在1998年2月3日向上訴法院申請請求准許她上訴李宗鍔法官在土地審裁處的判決聆訊完畢或直至上訴法庭另頒發命令。

11. 本席判令收樓令暫緩執行直至許幃婷請求上訴庭准許她上訴聆訊後或直至法庭另再發其他的命令為止。