八珍樓業立主案法團 訴 錦創發展有限公司

LDBM 319/2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第319號

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判 案 書

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背景

1. 申請人為香港九龍彌敦道717號八珍樓 ("該大廈") 之業主立案法團。答辯人於2000年4月17日成為該大廈13字樓A及B室連同天台和附屬物之註冊業主。答辯人所擁有之天台部份為?讓契約註冊摘要編號638340內第18號圖則 (即證物“R1”號第68頁) 之粉紅色部份。

2. 在答辯人擁有之天台部份有一石屎建築物，即位於證物“R1”號第50頁位置“A”所顯示之建築物。申請人認為該建築物是該大廈之3號公共食水缸，但食水缸膽已不知何時被他人搬放於該大廈天台之電機房頂，對升降機及電機房做成嚴重危險。

3. 因此，申請人的申請是要求土地審裁處頒令將3號公共食水缸判回給申請人，使其回復公共水缸用途，讓申請人將水缸膽遷回水缸內安全運作。不過，申請人於2003年1月20日修改其申請通知書，加入一個交替申請，即是要求土地審裁處判回一個最終合法公共水缸位置給申請人作水缸用途。

4. 答辯人否認位於位置“A”之建築物是水缸，並不知道該建築物曾否用作公共水缸，但如果該建築物曾作公共水缸用途，則該用途是違法及侵佔答辯人之業權及權益。

5. 答辯人認為根據1967年4月15日之修改建築圖則，該大廈天台用作公共水缸用途的位置應如證物“R1”號第50頁位置“B”所顯示的地方一樣。位置“B” 所顯示的地方並不屬於答辯人的業權，而且是空置的，申請人理應將位置“B” 所顯示的地方用作食水缸用途，而不應要求答辯人以其私人地方用作公共食水缸。

6. 此外，答辯人提出反申索，要求申請人拆除建於該大廈天台答辯人業權內之公共設施，即位於證物“R1”號第50頁以綠色顯示的地方的消防泵房，水管及梯級。在反對通知書上，答辯人還要求索償中間收益，但在最後陳詞時，代表答辯人的林律師同意無需追討中間收益。

7. 因此，本席需要作出裁決的事項如下：-

(1) 該大廈天台那個位置才是申請人可以合法使用公共水缸的位置；及

(2) 申請人是否須要拆除位於該大廈天台答辯人業權內的消防泵房、水管及梯級。

水缸的合法位置

8. 根據申請人的證供，該大廈在興建的時候，有關的則師史標先生在兩份圖則上將公共水缸位置劃了兩個不同位置。在1964年12月11日批准的結構圖則中，史標先生將有關之公共水缸劃於3號水缸位置，即位於上述位置“A”有建築物的地方，但在1967年4月15日之批准修改建築圖則，史標先生將水缸劃於上述位置“B”的地方。不過，承建商是根據1964年12月11日之結構圖則興建3號水缸，而史標先生在驗收時仍不發覺建成的水缸位置跟修改建築圖則不符，做成錯誤。

9. 申請人曾要求屋宇署查證及答覆那一個位置才是該大廈公共水缸的合法位置。屋宇署於2001年6月7日及2001年12月31日先後回信，屋宇署的答覆確認了在結構圖則中的3號水缸位置與建築圖則中的位置有分岐，但由於水缸現時的位置與1964年12月11日批准之結構圖則相同，故此水缸之位置是合乎建築物條例的。

10. 不過，根據申請人自己提供的專家報告，即由Brown Property Consultants Limited 於2002年5月31日所作出之專家報告 (證物“A1”號中第10項文件)，申請人的專家認為如果批准建築圖則與批准結構圖則有不吻合的地方，應以批准日期較後的圖則為準，而由於1967年4月15日之修改建築圖則為較後批准，應以此圖則為準。

11. 答辯人亦傳召了專家衛慶華先生作證，衛先生的意見與申請人的專家意見一致，同樣認為應以建築圖則為準，衛先生還作證說明結構圖則只是針對施工方面的細節，建築圖則才是針對建築物應在那些地方有那些設施的圖則。

12. 本席接受雙方面專家的意見，裁定水缸之正確合法位置應根據1967年4月15日批准之修改建築圖則為準，即是上述位置“B”所顯示的位置。本席認為屋宇署所發出的兩封信件並沒有提供足夠理據去說明為何有關水缸之位置是合乎建築物條例，亦沒說明當結構圖則與建築圖則不符時，何者為準，因此，本席不接受該兩封信件的結論。

13. 雖然答辯人否認位於上述位置“A”的建築物是水缸，不過本席接受申請人的證供，裁定該建築物是建築商根據有關的結構圖則而興建的水缸。但這並不等於申請人可使用這水缸，正如上述一樣，水缸的位置應以批准之修改建築圖則為準，亦即是說水缸應該位於上述位置“B”所顯示的地方。建築在上述位置“A”的水缸很明顯是一個錯誤興建的建築物。申請人絕對不能把一個錯誤興建在私人物業上的建築物據為公用，因為這相等於侵佔了答辯人的私人物業和業權。

14. 因此，本席裁定申請人無權要求將3號公共食水缸判回給申請人使用。申請人應該在上述位置“B”所顯示的地方用作安裝公共水缸之用。其實雙方都同意這地方是該大廈的公用部份，答辯人在審訊開始的時候亦表明了不會反對申請人將這地方用作水缸用途，所以申請人根本不需本席作出裁決亦可在上述位置“B”所顯示的地方興建水缸。不過由於申請人堅持要本席裁定申請人是否可取回3號公共食水缸使用，才導致要繼續審訊。

15. 申請人曾經提出如果要在上述位置“B”所顯示的地方上興建新的水缸，有可能會影嚮該大廈的結構和需要先拆除原有的3號水缸以減輕負荷，但這方面，答辯人的專家衛先生亦已經作證證明新水缸可加上一些承托物和用較輕的纎維物料製造，所以並不一定會影嚮該大廈的結構和需要拆除3號水缸。本席接受衛先生這方面的意見。再者，申請人的專家報告並沒有說明上述位置“B”所顯示的地方一定不能作為安裝水缸之用，而只是說有可能影嚮該大廈的結構，本席認為申請人沒有提出充份證據證明上述位置“B”所顯示的地方是不適合安裝水缸的。

16. 雙方亦就拆除3號水缸的費用有所爭拗。申請人認為費用應由答辯人支付，因為這建築物是位於答辯人的物業上；而答辯人則認為申請人應該支付費用，因為這建築物並不是答辯人所興建。本席認為這個問題並不需要本席在此作出裁決，因為雙方並沒有就此作出正式的申請，及正如上述一樣，3號水缸亦並非必須清拆。不過，本席認為如果要清拆3號水缸，費用應由申請人支付，因為3號水缸是由發展商所興建，理應由發展商的繼承人，即現時的所有業主去拆除。申請人為現時所有業主的代表，所以需要付上這個責任。

消防泵房、水管及梯級

17. 根據答辯人的證供，位於該大廈天台答辯人業權內的消防泵房、水管及梯級乃非法建築物，應被拆除。申請人則認為該大廈不可能沒有消防設備，及必須遵從消防處的指示，不可擅自拆除消防設備。

18. 本席接受答辯人的證供，裁定有關的消泵房、水管和梯級都是位於答辯人擁有業權的天台範圍內，申請人無權將這些公用設施放置在答辯人的私人地方上。有關的消防泵房並沒有顯示於批核建築圖則或結構圖則之上，實屬非法建築物。即使消防處認為這些防火設施為合規格，這亦不等於其所處的位置沒有侵佔私人地方。再者，申請人亦沒有提供任何證據證明安裝這些設施是得到答辯人或以前天台業主之同意。因此，申請人必須清拆這些設施。

19. 申請人提出在清拆這些設施後，申請人並沒有其他地方可以再安裝這些設施。本席並不同意申請人的說法，本席認為在上述位置“B”所顯示的地方，除了安裝有關水缸外，還有足夠地方可以安裝有關的消防設施，因為該地方所佔的面積比起原先安裝3號水缸位置的面積為大，而新安裝的水缸亦不一定須要佔用原先那麼大的位置，申請人絕對是可以在設計上作點安排，便能在上述位置“B”所顯示的地方一起安裝水缸和有關的消防設施。

20. 因此，本席裁定答辯人的反申索得直，申請人須要清拆有關的消防泵房、水管和梯級。

總結

21. 基於上述理由，本席頒令如下：

(1) 申請人要求將3號公共食水缸判回給申請人的申請被撤銷；

(2) 該大廈有關的公共水缸合法位置應如1967年4月15日批准修改建築圖則所顯示的位置一樣；

(3) 申請人須在28天內拆除位於該大廈天台答辯人物業內之消防泵房、水管及梯級；

(4) 臨時訟費命令：申請人須支付答辯人是次申請及反申索之訟費，以區域法院基準釐定；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭評定；如果與訟任何一方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。