黎照華 訴 張卿艷

LDBM 278/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第278號

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判 案 書

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1． 申請人是九龍文英街文英樓3字樓2室（“3/F單位”）的業 主；答辯人是文英樓4字樓2室（“4/F單位”）的業主。2003年9月29日，申請人在土地審裁處（“審裁處”）提出本案的申請。他要求審裁處頒佈以下的命令 ： -

“	1.	禁制令：禁止答辯人導致、容許或准許污水從答辯人之物業滲進申請人之物業；
	2.	強制性命令：命令答辯人立即進行所有制止漏水所必須之工程及將其單位改回其原狀；
	3.	賠償申請人之損害，有待評估；
	4.	訟費；
	5.	進一步的和其他濟助。”

2． 答辯人提出以下的答辯理由 ：

“本人在9月中收到屋宇署的通知，盡快將漏水修補當時因為租客不願意入屋補漏工程，後來雙方協商於10月6日搬出，才可以展開滲漏工程，本人已在2003年10月15日前，將物業滲漏部份全部整理完成，現在已沒有漏水情形出現。而本人也願意幫助申請人修補天花板及牆身水漬問題恢復原狀。”

3． 申請人的專家於2004年1月3日對3/F及4/F兩個單位進行勘察並作出報告。該專家証人報告部份的內容後述如下 ： -

“(5) 勘察結果
(5.1)	根據本公司之勘察，發現3/F 24號房間大廳、廁所、廚房天花及牆身有明顯水漬，尤其是以大廳的天花及牆身較為嚴重，因滲水而引致牆身油漆剝落。
(5.2)	根據本公司代表姜榮輝先生用手觸摸大廳天花及牆身時，明顯感到該天花及牆身仍然濕透。
(5.3)	本公司代表然後視察大廈之總排水喉，並發現大廈之總排水喉；包括一條污水（糞喉）落水總喉、一條廢水喉及一條排氣喉位於單位室內，並由樓上高層單位直落（經各單位室內）至地面。
(5.4)	於檢查單位內上述三條喉管後，本公司代表認為大廈落水總喉均沒有任何破損或滲水跡象，本公司認為3/F 24號天花及牆身滲水並非由上述總喉所引致。
(5.5)
	黎先生於勘察當日得到4/F 24號單位業主同意，帶同本公司代表姜榮輝先生進入4/F 24 號單位視察。本公司發現4/F 24號單位已分別間格為A，B，C，D，E共五個房間。
(5.6)
	本公司代表於勘察時進入A及B房間視察，並發現A及B房間均加設洗手間，內有洗手盆、食水喉管、坐廁及沖廁喉管，而洗手間地台亦加高約6吋以遮蓋位於地台上之渠喉。
(5.7)	由於4/F 24號C，D，E房間大門關閉，本公司代表未能進入視察，但根據黎先生表示及提供之相片所顯 示，C，D，E房間內亦有加設洗手間。
(6) 勘察報告
(6.1)	由於4/F 24號A，B，C，D，E房間的洗手間地台已經加高及遮蓋排水喉，故本公司代表未能視察到渠喉的現時狀況。但4/F 24號私自更改渠喉位置，已經不按屋宇署之原來圖則及大廈原來之渠喉設計，一旦其中一條渠喉出現淤塞，定必影響其他排水喉管及大廈之主喉。
(6.2)
	根據本公司代表視察，4/F 24號A房及B房間之污水喉管、橫枝路線太長。同時；喉管的斜水不足，很容易做成堵塞。本公司認為此接駁方法不合格，並於4/F 24號共有5個房間均是如此接駁，是不能接受的。
(6.3)	根據黎先生所提供之相片14，接駁氣喉之方法是勉強將膠喉用火燒熱，引致澎漲而接駁原有之氣喉，再塗膠水。由相片所見，接駁之膠喉部份已燒焦及有裂 痕，此接駁方法是不能接受。
(6.4)	同時；根據黎先生提供的相片，4/F 24號翻新及維修工程時並未有包括該單位所有洗手間之地台防水，如該單位之洗手間地台有積水時將會影響樓下單位。
(6.5)
	根據本公司代表現場勘察，3/F 24號大廳天花及牆身位置乃樓上4/F 24號B房間之地台，故本公司代表相信滲水源頭乃4/F 24號B房間之地台。其滲水原因有以下可能性 ：
	(a) 4/F 24號單位排水喉管（包括污水喉及廢水喉）滲水
	(b) 4/F 24號供水喉管（包括食水喉及沖廁水喉管）滲水
	(c) 4/F晶24號B房間地台有積水，如有人於洗手間沐浴引致地台滲水
(6.6)	除上述可能性外，本公司代表亦找不出有其他原因導致3/F 24號天花及牆身滲水。
(7) 總結
	根據紀錄相片，本公司認為3/F 24號於去年7月至9月期間之天花及牆身滲水仍樓上4/F 24號單位渠喉接駁未妥善，引致漏水至地台，再由地台滲水至3/F 24號。
	根據黎先生提供之相片，於4/F 24號裝修時，亦發現該單位地台有積水，進一步証明4/F 24號地台有積水及滲水問題。
	根據本公司代表姜榮輝先生於2004年1月3日之勘 察，發現3/F 24號天花仍然有滲水現象。由於4/F 24號單位業主已更換上述單位之渠喉，及重新加高地 台，本公司代表未能視察渠喉是否有滲水，但根據本報告內容6.1及6.2所述，本公司認為新做的渠喉接駁及斜水有問題。同時；由於4/F 24號地台沒有做防 水，故不排除仍有水經4/F 24號地台滲下。
	…………………………”

本席接納上述報告的內容。

4． 申請人的証供

4.1 2003年7月22日，申請人發覺3/F單位的洗手間天花板、廚房天花板及客廳一角的天花板漏水及不斷滴水。他與太太需要利用雨傘才能進出洗手間及廚房。滴下來的是有臭味的黃色的水。他遂與答辯人的丈夫（“林先生”）交涉。2003年7月28日，3/F單位停止漏水。2003年8月4日，他的律師向答辯人發信，要求答辯人安排維修3/F處所受漏水損毀的部份，或作出賠償，林先生拒絕此要求，因此申請人只好聘請維修公司進行裝修工程。工程於2003年8月25日開始，至8月30日完工，工程費為24,000元。

4.2 2003年9月10日，3/F單位多處天花出現漏水的情況。9月11日，漏水情況愈趨嚴重。污水發出惡臭，並污染洗手間、廚房及客廳的天板、牆壁及地板。申請人及他的太太須不停地清理污水，疏通臭氣，這對他及他的太太造成嚴重滋擾及不便。

4.3 2003年10月2日，林先生告訴他4/F單位已維修妥當，不會再造成漏水，但當他揭開假天花觀察時，發現仍有漏水的情況。2003年10月4日，3/F單位的漏污水情況比以往相對減少，林先生告訴他那是由於4/F單位B室租客搬走，停止用水的結果。2004年1月12日，3/F單位停止出現滴污水的情況，但部份天花板仍然出現水漬。

5. 答辯人的証供

5.1 答辯人的丈夫林偉先生代表答辯人作証。他說一開始（答辯人）已承認漏水之事，並同意替申請人維修3/F單位受漏水影響之處。於2003年4月底、5月底之間答辯人購入4/F單位；她將它的內部間格拆除後，把單位改建為A、B、C、D、E 5個房間，每個房間都設有浴室和厠所。她在4/F單位加設水喉，更改及重新接駁污水喉，重新接駁。4/F單位原有的兩個厠所，經拆除後，被改建為5個厠所。A室的喉管因為接駁有問題，有些漏水，故此沒有人租住。其後她對有關部份進行維修。他說10月中已無漏水情況。他呈遞（證物“R1”）的一封由葉大永建築師有限公司發出的信作為証物。該信說，“答辯人承認答辯人之物業早前有漏污水至申請人之物業，並已答應自行聘請專業人士將申請人之物業回覆舊觀。”這顯示答辯人對有污水從4/F單位滲漏至3/F單位一事並無爭議。

6． 申請人呈遞的証物A17的第12張照片顯示3/F單位的天花有糞粒。証物A17的第16張照片顯示地面平台的表面有糞粒。這兩張照片是拍攝於2003年9月10日的照片。這必定是4/F單位的污水滲下3/F單位所帶來的污物。本席接納申請人的証供。本席裁定，毫無疑問，因為答辯人更改及加設4/F單位的污水喉管引致污水從4/F單位滲漏至3/F單位。

7． 文英大廈的公契第9(a)條有以下的規定 ：

"9. Each party hereto hereby covenants with the others as follows: -

(a)	Not to make any structural alterations in his part of the said building which may damage the other parts thereof or cause any inconvenience to the other occupiers and not to make any alteration to water or gas pipes electrical wiring or plumbing which may cause such damage or inconvenience as aforesaid and not to cut or injure the cement concrete flooring columns beams or girders of the said building or do anything whereby the structural strength thereof may be affected.
(b)	..........................
(c)	Not to use his part of the said building for any illegal or immoral purposes nor do or permit anything therein or thereupon which may create unnecessary noise or may be a nuisance or annoyance to or may cause damage or inconvenience to the other occupiers of the said building."

（原文無底線）

8． 答辯人的作為違反上述公契的條文，對3/F單位造成損害及對申請人構成滋擾，因此本席裁決申請人的申請得直。

9． 本席頒令 ：

1． 禁止答辯人導致、容許污水從答辯人之物業滲進申請人之物業；

2． 答辯人須立即進行所有制止漏水所必須之工程及在60天內恢復其單位內的污水管的原狀；

3． 答辯人須賠償申請人維修的損害32,000元（24,000元＋8,000元），以及對申請人造成的滋擾賠償予申請人3,000元。答辯人須在60天內支付上述費用。

11． 訟費

本席頒下臨時訟費命令 ：答辯人須支付申請人本案的訟費。如與訟雙方未能議定訟費款額，該款額由法庭按區域法院訟費水平為基準而予以評定。如在14天內與訟任何一方不向本庭提出申請，此臨時訟費命令作實。