丁雪松 對 丁愿(原名周東勝)

LDPD 659/2023

[2023] HKLdT 54

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2023年第659宗

________________________

________________________

裁決理由書
(上訴許可申請)

1.  答辯人於2023年7月7日在本席於當日頒下判決 （「該判決」）後， 即向土地審裁處 (下稱「審裁處」)  提出非正審申請，要求就判決所發出的命令（下稱「該命令」）申請批准上訴許可。

背景

2.  申請人於2023年6月5日向審裁處提出收回九龍南昌街168至170號1樓A室及其相鄰的平台（下稱「涉案處所」）， 理由是申請人已於2023年4月27日向答辯人發出了終止租約通知書， 以終止申請人自2022年1月1日起， 把涉案處所以口頭模式租予答辯人的租約， 而該每月週期租約因此已於2023年5月31日屆滿。申請人又稱答辯人亦未有支付2023年5月1日起的租金， 以每月7,500元計算。

3.  答辯人於2023年6月20日向審裁處提交反對通知書， 指當年是與申請人合資購入涉案處所， 經營髮型屋生意， 因此他並不是租客。 答辯人解釋， 因他當年虧損後， 一直便以「7,500元租金」， 另每月還款予申請人， 身份不變。

4.  本案於2023年7月7日上午於本席席前聆訊。申請人由何樂昌律師行的蕭蔚鋒律師 （「蕭律師」）代表應訊， 而答辯人則親自應訊。

5.  蕭律師表示答辯人在反對通知書的內容， 與申請人的案情沒有衡突， 答辯人甚至承認每月繳付租金7,500元。

6.  答辯人則大致上重復他寫於反對通知書內的內容， 並解釋他曾向申請人借取100,000元， 而多年來他以每月2,500元償還欠款。但答辯人否認他是租客。答辯人更指他曾向申請人繳付2023年5月1日後的租金， 但申請人隨即退回。

7.  本席向答辯人解釋， 他既然承認他不是註冊業主， 又繼續以每月交付租金的行為佔用涉案處所，那根據普通法，申請人與答辯人的行為已構成一「不定期租約」（periodic tenancy）， 雙方的任何一方也可向對方發出不少於一個月的終止租約通知書， 終止雙方的業主與租客關係。如果涉案租約被終止，答辯人亦沒有身份繼續佔用涉案處所。

8.  本席更向答辯人解釋，即使他當年確是與申請人一起合作， 但這不等同一定要佔用涉案處所。他們的合作模式可有多樣性， 也不限於一定要佔用某處所。

9.  因此， 本席判定答辯人沒有合理的法律理據抗辯， 遂於當日作出該判決如下：

(1)  答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2)  答辯人須支付申請人由2023年5月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月7,500元計算； 及

(3)  答辯人須支付申請人本申請的訟費， 即時評定為4,000元。

答辯人於2023年7月7日的非正審申請

10.  正如上文第1段所說，答辯人即日提出上訴許可申請。

11.  《土地審裁處條例》第11(2)條規定:

「除第11AA條及任何條例中關於就審裁處的決定而提出上訴的條文另有規定外，在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。」

12.  可惜答辯人未能提出任何法律理據， 以支持他認為審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有任何錯誤， 他只是在其誓章中說： 「對方請律師用10分鐘收我租用15年的樓， 我一直有交租， 而且當年講明是合作股東， 又不是租客； 目前我需要法律意見及幫助， 再回應上訴問題。」

13.  根據上訴法庭在永華電子實業有限公司訴陳樹雄經營三雄行， HCMP 1951/2012 （無彙報的案例，日期為2012年11月16日）一案的判案書第12段指出， 對於爭議點及相關的證據不是十分複雜的案件， 審裁處可在初次聆訊當天即進行審訊及處理。

14.  本上訴許可申請於2023年8月7日在本席席前聆訊，但於2023年8月4日， 審裁處收到一份由答辯人發出的新資料， 內容包括：

(1)  一份聲稱是「合約」的文件， 指涉案處所是由宏邦（香港）鞋服有限公司持有， 於2009年9月26日， 申請人曾委託答辯人尋找新買家， 新買家將取得涉案處所的裝修， 連租約或任何頂手費。 如答辯人能以高於某價錢找到新買家，答辯人將可得到回報。

(2)  一份日期為2008年7月26日的臨時買賣合約， 當時代表買方有限公司[1]買入涉案處所的授權人是答辯人。

(3)  一份日期為2010年7月16日的字條， 內容指申請人與答辯人不再是男女朋友關係， 答辯人租用涉案處所， 當時月租為5,500元。 如答辯人準時繳付租金， 申請人不得破壞涉案處所內的任何設施等。...... 除非答辯人不再租用涉案處所， 否則申請人不得將涉案處所出售。

15.  可是， 但凡上訴人要求法庭接納一些在原審時未有提交的證據，按照Ladd v. Marshall [1954] 1 WLR 1489一案確立的法律原則，他必須符合三個條件，缺一不可:

(1)  他雖然盡了合理的努力，仍然未能取得有關證據在審訊時引用;

(2)  如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響;

(3)  有關證據須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的。

16.  很明顯， 答辯人提出的新資料並不符合上述Ladd v. Marshall一案提出的第一項要求。 又即使本席接納他的新資料， 答辯人既承認他當時用月租5,500元租用涉案處所，這對該判決的結果沒有影響。

17.  最後， 答辯人在這新資料的最後一頁稱， 他所投資的是裝修及用途， 但根據《物業轉易及財產條例》(香港法例第219章)第16(1)條, 除非物業轉讓契有明訂的相反用意，否則物業的業權 ，將包括有關土地連同該土地的或其上的，或屬於該土地或與其有關的，或在作出轉讓時與該土地以及附連在該土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西一起使用、持有、佔用或享用的一切權利、權益、特權、地役權或從屬權一併轉讓。答辯人所聲稱的裝修及用途投資， 並不會賦予他任何涉案處所的權益。

18.  至於那份日期為2010年7月16日的字條，並不能在法律上賦予答辯人無限期租賃涉案處所的權利, 因與租約的性質有違，缺乏租期的確定性, 在法律上是無效的。

19.  根據《土地審裁處條例》第11AA(6)條，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

20.  因此，本席在考慮所有的證供後，認為答辯人提出申請批准上訴許可的理由，並不符合《土地審裁處條例》第11(2)  條的規定。答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

21.  基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。

訟費

22.  答辯人須支付申請人由於本非正審申請引起的訟費，本席以簡易程序即時評定為港幣4,000元。