洪灶興 對 趙麗紅 also known as 趙紅

LDPE 190/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2015年第190宗

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判案書

無爭議背景事實

1.  本案的申請人為香港電氣道190號地下 (“該地舖”) 的二房東，他在2012年7月19日與答辯人簽訂了一份租約 (“該租約”) (文件冊第28頁)，將該地舖轉租予答辯人，租期由2012年8月3日開始至2014年8月2 日止，租金每月6,000元。

2.  該租約是一份坊間可買到的標準租約，由答辯人買來讓雙方簽署。該租約的第二條註明﹕

『租客不得分租或轉租… 租約期滿，住客如繼續租賃或退租，須於壹個月之前以書面通知 (續租則另訂新租約方生效力)，否則租客須補償一個月租金給業主，如業主須要收回樓宇，亦須要一個月前通知租客。』

3.  而在該租約的左上方，亦有由答辯人寫下，及由雙方簽署確認的備註如下﹕

『注﹕兩年租約滿后，二房東洪灶興簽給租客趙麗紅，就以大業主之租金俾租客趙麗紅，租金1500元，以大業主租金為准』(“該手寫條款”)。

4.  申請人早在2014年5月已向答辯人提出，在該租約期滿後不再續約。唯答辯人一直繼續佔用。

5.  申請人曾在2014年9月22日入稟土地審裁處(LDPE932/2014)，以約滿為由申請收樓，由於答辯人沒有提出任何抗辯，法庭在2014年12月23日頒下無抗辯得直令 (“該命令”)。之後答辯人在2015年1月6日提出申請擱置該命令，土地審裁處成員認為申請人在該案中依賴的終止租約通知書未符要求，故此將該命令擱置。在擱置申請的過程中，答辯人曾提交了一份確認書 (“該確認書”) (文件冊第38頁) 交代其抗辯理據，內容為﹕

『本人趙麗紅答辯原因，二房東在二年前簽租時同本人在租約條里寫明，二年之后他將無條件轉讓于本人同大業主簽約，租金一切由大業主為主，二房東又簽名做實。』     

6.  2015年1月15日，申請人將日期為2015年1月16日的終止租約通知書 (“該通知書”) (文件冊第44頁) 傳真給答辯人，藉該通知書給予答辯人一個月的通知期終止該租約，要求答辯人在2015年2月15日交回該地舖的空置管有權。

7.  答辯人在收到該通知書下，並沒有如期遷出該地舖，申請人在2015年2月18日在土地審裁處存檔了本案的申請通知書，以通知期滿及欠租為理由申請收樓令。

8.  答辯人在2015年2月27日存檔了反對通知書 (文件冊第10頁)，提出該備註是以書面記錄了雙方的口頭協議，申請人在簽約時答應『於約滿後租客趙麗紅繼續租用該樓宇』，及『他只賺我二年的租金，兩年之后，給我自己做』。

9.  在本審訊中，雙方並無爭議，法庭須處理的事項為﹕

(一)該手寫條款是否可視作自動續租條款？以及

(二)答辯人是否已行使了該續租權。

自動續租條款？

10.  申請人指稱，該手寫條款由答辯人寫下，由於他本人是文盲，並不了解內容是什麼，答辯人也沒有向他解說。他指稱簽約時只講明是兩年租約，亦沒有討論兩年後必須續租的情況，更不可能承諾確保大業主會與答辯人直接簽租約。他也否認曾承諾在兩年後與大業主續租後，繼續轉租予答辯人，而租金以大業主收取的租金為準。

11.  答辯人指稱，由於該地舖面積很小，所在地人流亦不多，故此她初時對頂租該地舖不表興趣。後來申請人向她游說，指待兩年後該地舖附近的酒店落成後，情況會有改善。但答辯人關注兩年後該租約己屆滿，申請人即提出租期屆滿會讓答辯人與大業主簽續租約，他只賺取兩年租期內的租金差價。在這情況下答辯人才答應承租該地舖。2012年7月19日兩人約見簽約，在同往稅務局途中，答辯人想到她與大業主續租並無保障，因為大業主未必同意。申請人說大業主一定會將該地舖租給他，而租金最多加五百元。故此答辯人要求以轉租模式由申請人續租後再自動續租給她，申請人同意。在這情況下，答辯人在該租約上寫下該手寫條款，再由雙方簽署確認。豈料申請人在2015年4月尾告知答辯人，他已與大業主續約兩年，但要求答辯人交回該地舖，答辯人提出雙方同意了自動續租的協議，但申請人並不理會，也拒絕簽署答辯人預備的新租約。

12.  答辯人要求法庭裁斷，該手寫條款令申請人無權收回該地舖，而應履行該手寫條款，與大業主續租後自動續租予答辯人，並只向答辯人徵收大業主收取的租金數額。

13.  在這問題上，全然涉及該手寫條款的詮釋。本席認同答辯人大律師所提Chitty on Contracts 一文獻中所指﹕

“The more modern view, however, is that the words do not have to be vague, ambiguous or otherwise undertain before extrinsic evidence will be admitted. Since the purpose of the inquiry is to ascertain the meaning which the words would convey to a reasonable man against the background of the transaction in question, the court is free (subject to certain exceptions) to look to all the relevant circumstances surrounding the transaction, not merely in order to choose between the possible meanings of words which are ambiguous but even to conclude that the parties must, for whatever reason, have used the wrong words or syntax” (§12-118)

14.  故此，本席在考慮該手寫條款，是否如答辯人所主張的自動續租條款，抑或如申請人所指的並非續約條款，亦無規定申請人必須與答辯人續約，而只是註明如雙方在兩年後續約，則申請人只可向答辯人收取租金1,500元，或大業主向申請人收取的租金數額時，亦應考慮雙方在達致該租約內條款的相關情況。

15.  在考慮該手寫條款的詮釋前，本席認為應先考慮雙方證供的可信性。在考慮過雙方的證供，及在平衡雙方證供可能性的標準下，本席並不接納答辯人的證供。誠如李律師所指，答辯人就雙方在商討過程中所達共識的證供上，存在前言不對後語的情況，令本席難以接受她為誠實可靠的證人。

16.  在申請人初次就該租約的終止將事件帶上法庭時 (LDPE923/2014)，答辯人曾在2015年1月6日提交了該確認書，當中表示雙方在該租約簽署時，已『寫明二年之后他將無條件轉讓于本人同大業主簽約，租金一切由大業主為主，二房東又簽名做實』。至本案提出後，答辯人在其反對通知書中再次重申，口頭協議是兩年後讓她自己與大業主簽約；而在本案於2015年3月23日在本席面前進行聆訊時，答辯人亦清晰向本席表示，申請人答應她在兩年後讓她與大業主自己簽約。由此至終答辯人也從未提及申請人答應以大業主所收租金自動續租予答辯人的說法。

17.  自動續租的說法，只在答辯人於2015年5月19日存檔的證人陳述書中才首次道出，本席認為如答辯人所言屬實，何以她在5月19日之前，從沒提及自動續租的事實？即使她有多次機會以書面或口頭在庭上陳述，她也隻字不提？本席認為答辯人就自動續租的說法，是在法庭聆訊後聽到本席對其所言的分析後，才揑造出來以自圓其說。

18.  而雙方並無爭議的是，該手寫條款為答辯人的手筆，答辯人的證供是，她在與申請人就自動續租作商談後，特意將這協議以手寫方式加進該租約內，如雙方已同意自動續租，為何答辯人不將此事實明確寫在該租約上，卻只在該手寫條款內寫下有關租金的安排，本席認為從該手寫條款的內容，足見雙方並未就自動續租達成共識。而自動續組的說法，也與該租約內第二條的條款相矛盾，法庭必須考慮整份文書的內容以找到立約的原意，如雙方真箇同意了自動續租的安排，又怎會讓第二條的條款繼續存在?

19.  本席認為，答辯人的證供全不可信，本席裁斷，雙方在商討該租約的過程中，從沒提及自動續租的安排，更遑論已就此達共識。

20.  從該手寫條款的內容所見，本席認同申請人代表律師的說法，該手寫條款並無任何含糊之處，內容只是提及在續租的情況下，申請人只能向答辯人收取大業主徵收的租金，而不能再賺取任何差價。這亦與該租約已存在第二條的條款，以保障答辯人的續租權下，再要求加入該手寫條款，以確保在續租下的租金數額同樣獲保證，這才是更為合理的說法。

21.  本席裁斷，雙方在簽署確認該手寫條款以前，並沒有達成自動續租的條款，該手寫條款的內容，只是就續租下的租金數額作規定，與自動續租完全無關。

答辯人是否行使了該續租權？

22.  代表答辯人的沈大律師依據 Gardner v Blaxill & Anor [1960] 1 W L R 752 一案，指答辯人在租約期滿後沒有搬離該地舖，並且仍繳付了租金，這應被視作行使了再續租條款。

23.  本席並不認同此一論據。Gardner一案的案情與本案有很大的分別，該案中的租約清晰註明了續租權的條款，最重要的是，該案所涉租約中，並沒有任何條款，要求租客在行使續租權時須先給予業主通知，在這情況下，該案的法官判定，由於無需先派送通知書，而業主在租約期滿後讓租客繼續佔用，亦繼續收取租金，在這情況下才被視為已行使了該續租權。

24.  在本案的該租約中第二條條款，明顯地要求作為租客的答辯人，在打算續租時，須在一個月以前以書面通知申請人，而雙方即使同意續約，也須另訂新約方可生效。故此在決定答辯人曾否行使其續租權時，不能只以業主是否已收取租金為依據，因為這並不符該租約的規定，不能如 Gardner一案般，以此結論為已行使了續租權並已成功續約。在本案中，答辯人從沒以書面通知申請人她欲行使其續租權，雙方也沒有另簽新約，在這情況下，答辯人從未行使其續租權，而雙方也從未依該租約規定成功續約。

中間收益的利息

25.  申請人在其申請通知書中提出了就欠租要求答辯人支付利息。

26.  雙方並無爭議的是，2014年8月3日至2015年3月2日的租金，合共42,000元只在2015年2月27日才存進申請人的戶口中。而2015年3月3日至4月2日的租金在2015年4月3日支付；2015年4月3日至2015年5月2日的租金在2015年4月22日支付；以及2015年5月3日至6月2日的租金在2015年5月4日支付。

27.  根據《土地審裁處條例》第12B條，本審裁處可就席前進行的追討債項法律程序中，加入審裁處認為合適的，在判決前已繳付的全部或部份債項計算利率。

28.  本席認為答辯人應繳付申請人，由2014年8月3日開始至2015年3月2日止的中間收益的利息，由每月租金到期應繳日開始計算，至全數清繳為止，以一半判定利率計算。

結論

29.  本席裁斷，雙方並無任何協議，在該租約期滿後存在自動續租的情況；相反地，依據該租約第二條，答辯人如欲續租，必須在租約期滿一個月前，以書面通知申請人；唯答辯人並沒有依此條文向申請人發出續租的書面通知，在這情況下，答辯人並未成功行使該續租權。而申請人在2015年1月15日已向答辯人派送終止租約通知書，該租約在通知期滿即2015年2月15日時已然終止，在這情況下申請人當可獲得收樓令。

30.  法庭頒令如下﹕

(一)答辯人須把該地舖，即香港電氣道190號地下的空置管有權交還申請人；

(二)答辯人須付申請人，由2015年6月3日起至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月6,000元計算；

(三)答辯人須付申請人由2014年8月3日至2015年3月2日止的中間收益的利息，由每月租金到期應繳日開始計算，至全數清繳為止，以一半判定利率計算；

(四)答辯人須付申請人本申請的訟費，如雙方未能就數額議定，則由法庭依區域法院基準評定。