PENNY’S BAY INVESTMENT CO LTD 對 地政總署署長

[Chinese Translation — 中譯本]
FACV 8/2009

香港特別行政區

終審法院

終院民事上訴2009年第8號

（原上訴法庭民事上訴2007年第176號及2007年第177號(合併)）

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判案書

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終審法院常任法官包致金︰

1. 本席同意本院非常任法官賀輔明勳爵的判詞。

終審法院常任法官陳兆愷︰

2. 本席同意本院非常任法官賀輔明勳爵的判詞。

終審法院常任法官李義︰

3. 本席同意本院非常任法官賀輔明勳爵的判詞。

終審法院非常任法官烈顯倫︰

4. 本席同意本院非常任法官賀輔明勳爵的判詞和他建議作出的命令。本席只欲對導致上訴人現訴諸本院的程序略抒己見，而涉案的填海工程早於1995年獲得批准，距今已有接近15年之久。

5. 本席的意見乃建基於以下主要事實︰涉案申索由Penny’s Bay Investment Company Limited（“該公司”）提出，目的是就有關填海工程所造成的損害性影響追討補償，而與訟雙方由始至終都無法就裁定有關申索前所要處理的初步法律問題達成協議。

6. 該公司早於1999年11月已向土地審裁處提出該項申索，其後又於2003年7月提出申請，要求該審裁處就該項申索所引起的初步爭議點作出裁決，但該項申請被拒絕。該公司不服該審裁處拒絕其申請的決定，向上訴法庭提出上訴。上訴法庭於2004年11月裁定上訴得直。誠如上訴法庭副庭長羅傑志所解釋（見他在本案中頒下的上訴法庭判詞第18段），上訴法庭所持的理由是避免因須準備關於其他計算基礎的證據而招致不必要的開支。因此，案件被發還該審裁處，而在與訟雙方未能達成有關協議的情況下，該審裁處的庭長原訟法庭法官林文瀚被迫自行提出四項初步法律問題。在本院席前，代表與訟雙方的大律師均認同該等問題並非特別具啟發性或有用。

7. 關於“初步爭議點”的聆訊進行了七天，原訟法庭法官林文瀚最終於2007年5月25日作出一項命令，但該項命令被上訴法庭作廢。上訴法庭本身的命令的第2段是一項宣告，其內容如下︰

“2. 為得出應付予申請人的補償數額，須比較第22號地段於1995年5月5日當日附同海洋權與不附同海洋權（即喪失享用海洋的權利）的公開市場價值之間的差別，從而評估和核定該地段於當日的減值；”

8. 除了“核定”一詞之外，第2段的內容相當清晰。然而，上訴法庭續指︰

“3. 土地審裁處須考慮和決定以下後發事件如何與案有關及是否可予考慮︰—

(a) 申請人的承租人事實上享有為期六年零一個月的享用海洋權利；

(b) 政府於2010年藉申請人自願交回而徵用第22號地段，所付代價反映該地段不再有享用海洋的權利；

(c) 第22號地段的恩恤付款，按甲區內建築用地的基本價格加20%計算；

(d)    與訟雙方達成以下協議：申請人自願交回該地段一事無損其根據《前濱及海床（填海工程）條例》提出的補償申索，而在評估該項由申請人根據《前濱及海床（填海工程）條例》提出的申索時，該項付款不會被列為考慮因素或對評估造成損害。換言之，這兩項事宜互不關聯；”

9. 從第3段的內容可見，上訴法庭並無作出任何裁決。關於上述第(a)至(d)分段所述事宜中是否有任何一項或以上“與案有關”的問題，交由該審裁處裁定。因此，決定初步問題的整個過程是徒勞無功的。本案其實早於2003年便可由該審裁處處理，盡量就該公司的補償申索作出裁決。該審裁處至少可作出一項裁決，使整宗案件有清晰的焦點（包括該項裁決的依據）。

10. 本案再次顯示初步爭議點的審訊本身所帶有的風險。本席在案例Commissioner of Rating & Valuation and Agrila Ltd & Others (2001) 4 HKCFAR 83第93頁已曾提及此點，而該案的與訟各方至少已同意有關做法。

11. 本席認為，即使以學術方式處理法律爭議點有任何用處，這也將相當罕見。

終審法院非常任法官賀輔明勳爵︰

12. 竹篙灣位處大嶼山的最東面附近，為香港迪士尼樂園現址。這個於2005年啟用的主題樂園，建於約300公頃來自填海的土地上，既有特設的地鐵站，亦有通往香港島和機場的高速道路網。相比之下，早於1994年，該地只是海岸線上的一個偏僻角落，只能由海路或步行前往。該海灣周圍的土地由Penny’s Bay Investment Company Limited（“該公司”）透過普遍適用的新界土地契約（續期至2047年）持有，並租予該公司的一家附屬公司，以經營船隻建造及維修業務。

13. 1994年，政府提出一項計劃，在該海灣填海，並在由之而得的一大片土地（約1,260公頃）上興建兩個貨櫃碼頭。雖然政府不用收回該公司的土地，但建議中的填海工程會令上述船隻建造及維修業務因海洋享用權受阻而須結束。政府於1995年採取必要的正式步驟，取得法定批准實行上述計劃（“1995年的批准”），而基於本席在下文將要較深入探討的《前濱及海床（填海工程）條例》（“該條例”）（香港法例第127章）的規定，1995年的批准使該公司有權因失去海洋享用權而提出補償申索。

14. 四年後，政府放棄興建貨櫃碼頭的計劃，決定改為籌劃迪士尼樂園工程。法庭於2000年撤回1995年的批准，並按迪士尼樂園所需而批准進行另一項涉及較小面積的填海工程。該項工程需要徵用該公司的土地，而政府於2001年藉着購買有關租契的退回而取得該土地。在是次上訴中，本院要處理的問題是該公司憑藉1995年的批准應得的補償應如何計算，尤其是各宗後發事件帶來何等影響（如有的話）。

15. 過去150餘年以來，在擠迫的香港，填海一直是建築用地的重要來源。香港許多至為繁忙的街道都曾經是其海港水域的一部分。根據素獲認同的原則，地主如因其海洋享用權受到干擾而蒙受不利影響，應有權追討補償。直至《1936年公共填海認可及條款條例》（Public Reclamation Validation and Clauses Ordinance 1936）出現之前，一貫的做法看來是在每一項批准進行填海工程的條例內包括特定條文，規定向海洋權受到損害性影響的地主作出補償。舉例說，批准在油麻地設立避風港的《避風港條例》（Harbour of Refuge Ordinance）（1909年第31號條例）第12條規定，任何海傍地段的地主如“認為他會由於其海洋享用權受到干擾而蒙受損害性影響”，可訴諸法院提出申索，並接受由港督酌情決定的補償。這項條文曾引致訴訟及一宗已載入案例彙編的案例（In the matter of an Award of Compensation made by His Excellency the Governor (1912) 7 HKLR 110），這是一宗說明當時法院如何處理這類事宜的有趣案例，本席稍後將再作討論。

16. 上述於1936年制定的條例訂立了一些標準條款，該等條款須被當作已被納入所有批准填海工程的條例內，情況就像《1845年英國土地條款綜合法令》（English Land Clauses Consolidation Act 1845）被當作包括在當地每一項批准強制徵用土地的法令內。然而，現時的條例已訂立批准填海工程的程序，故無須訴諸特別條例，而且已載有關於補償的一般規定。由於本案的核心爭議點在於該條例的詮釋，本席必須詳述相關條文。

17. 根據第2條（定義條文），“填海工程”一詞“包括在任何前濱及海床及其上進行的任何工程”。第3至8條處理取得批准填海工程的程序。地政總署署長（“署長”）必須擬備一份圖則，“劃定和描述該項建議的填海工程及因而受其影響的前濱及海床”（第3條），以及在不同報刊及地方發布有關公告（第5(1)條）。有關公告必須描述受影響的前濱及海床及該前濱及海床會如何受影響（第5(2)(a)條），並須述明任何人如擁有“所描述的前濱及海床或其上的權益、權利或地役權”（本席將概括地稱之為“海洋權”），可在指明的不少於兩個月的期限內提出反對︰第6(1)條。海洋權包括通往前濱或海洋的私人地役權或公共通道權，或純粹毗連潮汐水域或海洋的土地的地主出入水道作為公共通道的權利︰見案例Attorney-General of the Straits Settlements v. Wemyss (1888) 13 App Cas 192。

18. 假如無人提出反對，則行政長官可批准有關填海工程︰見第7條。假如有人提出反對，則有關填海工程建議必須交由行政長官會同行政會議考慮，而行政長官會同行政會議必須考慮該建議，並可決定拒絕批准有關填海工程、批准整項填海工程或局部批准有關填海工程︰見第8條。

19. 第9至11條處理批准填海工程的法律後果。批准公告必須以等同刊登填海工程建議的公告的方式刊登，並必須述明任何人如認為其所享有的海洋權“會受到該項填海工程的損害性影響”，可在指明的由有關公告刊登之日起計不少於一年的期限內交付索償通知書︰見第9(2)(c)條。有關公告一經刊登，指定為填海土地上的所有海洋權即告終絕（第10(1)(a)條），任何人亦無權禁制政府進行有關填海工程：見第10(1)(b)條。再者，“任何人不得就[海洋權]的[……]終絕而提出或繼續進行訴訟”：見第10(2)條。對於任何受到損害性影響的人，唯一的補救方法是申索補償：見第11條。

20. 第12條處理申索補償，本席必須將相關部分列出：

“(1) 任何人如聲稱[其海洋權]會因填海工程而受到損害性影響，可向署長交付申索書，該申索書須……述明他所願意接受為完全和最終解決其申索的款額……

(2) 根據第(1)款提出的申索，須在根據第9(1)條就填海工程而發布並由署長送達的公告所指明的期限屆滿前提出……”

21. 申索書一經送達，署長有六個月時間決定接納或拒絕申索：見第13(1)條。假如申索被拒絕或雙方在申索書送達後七個月內仍未能就補償額達成協議，則署長或申索人可將申索轉呈土地審裁處，以“按照本條例及《土地審裁處條例》（第17章）裁定須予支付的補償的款額”。土地審裁處具司法管轄權 —

“裁定政府就申索人所擁有的受到該項填海工程的損害性影響的[海洋權]而須付給申索人的補償的款額，作為該申索的完全和最終解決。”

22. 根據第15(3)條，須予支付的補償款項，由根據第9(1)(b)條在憲報刊登批准公告之日起須衍生利息，但政府可根據第14條作出臨時付款，此舉會把利息計算截至作出臨時付款當日為止。

23. 這就是本席對相關法定條文的闡述。1995年5月5日，地政總署署長就涉案的建議填海工程在憲報刊登通知書，並指明以受到損害性影響為理由的補償申索須於一年內提出。該公司於1996年5月3日提出其申索，並表明願意接受2,539,000,000元作為完全並最終解決其申索。雙方似乎並沒十分積極地處理有關申索，這可能是因為在緊接中國恢復對香港行使主權之前和之後的期間，雙方都寧願採取觀望態度。然而，到了1999年11月2日，政府仍未接納有關申索，該公司遂將該項申索交予土地審裁處處理。

24. 正如本席先前所述，政府到了該時候已改變初衷，決定放棄興建貨櫃碼頭的計劃。政府於2000年4月10日發出通知書，撤回1995年的批准，又於四日後（即2000年4月14日）刊登批准廸士尼樂園填海工程的新通知。然而，不爭的事實是該公司的海洋權並無因1995年的批准被撤回而恢復，該公司仍可憑藉該項批准而享有追討補償的既得權利。

25. 然而，實際上，竹篙灣當地並無發生會使相關造船業務受到干擾的事情。該公司的租戶到了2001年3月廸士尼樂園填海工程即將展開之時才退回租賃。2001年4月3日，該公司把第22號地段的租契退回政府，而政府則向該公司支付1,506,098,750元，其中22,710,000元被指是不附同海洋權的地價，另外1,483,380,000元則被指是恩恤付款。雙方已就上述方案商討一段日子。2000年2月1日，該公司的測量員曾去信署長，信中記錄政府正考處以下述價錢購買有關租契，即一筆等同有關土地的十足地價再加專業費用的款項，連同 —

“一筆基於以下理由而發放的恩恤付款：有關物業屬於受到全港性重大工程項目影響的範圍，因此被視為屬甲區類別。”

26. 同一信件亦記錄了一段據稱來自一項協議的內容 —

“由[1995年的批准]產生的根據[該條例]獲得須付予地主的補償，將被視為獨立事宜。換言之，在根據該條例評定地主的申索時，來自現時正在商議中的因自動退回有關物業而產生的補償／款項不會被列為考慮因素，亦不會對該項評定造成損害。換言之，這兩項事宜‘互不關聯’。”

27. 有關的法律程序在土地審裁處席前緩慢地進行。雙方對於在下述情況下應如何評計補償額的問題上有爭議，即原本的批准已被撤回，且在退回租契前，該公司的海洋享用權並無受到實際干擾。該公司認為後發事件無關宏旨，而補償額應為有關土地於1995年5月5日並無進行有關填海工程時的價值與假設該土地於當天已進行有關填海工程時的價值之間的差別。基於某些理由，這計算方法被稱為“參考合約原則的理論上的購買”，但本席不認為此描述特別具啟發性。政府則認為該項批准通知應被視為猶如一項侵權行為，而該公司的海洋權於當日因這項侵權行為而被不當地終絕。按照侵權法的一般原則，損害賠償應涵蓋可在該審裁處的聆訊中獲證實為該項理論上的侵權行為所引致的損失，連同估計將於日後出現的任何損失。這意味着在本案中，有關的損害賠償是從政府作出該項批准直至有關土地被出售的期間，因該項造船業務變得前景不穩定而引致的任何損失，連同該公司退回租契的價格與有關租契若附同海洋權時的價值之間的差別。

28. 假設政府錯誤地認為一項理論上的侵權行為是作出補償的依據，政府又提出以下交替論據：假如正確的方法是計算有關土地於1995年5月5日附同海洋權時的價值與該土地在失去海洋權後的價值之間的差別，則在估定後者的價值時，應考慮到興建貨櫃碼頭的計劃預期會為該公司的土地帶來道路接駁，致使該土地的價值提升，而其升幅可能高於因失去海洋權而減值的幅度，如此，政府將無須作出補償。該公司回應指，政府若然採取此方法（甚或採取該項關於理論上的侵權行為的方法），將侵犯該公司根據《基本法》第一百零五條所享有的財產被徵用時可得到補償的權利。

29. 該公司向土地審裁處提出申請，要求該審裁處命令將該等原則性問題作為初步爭議點審理。該審裁處拒批申請，該公司遂提出上訴。上訴法庭表示政府的立場搖擺不定和不明確，遂命令政府把狀書送達該公司，並准許該公司在初步爭議點較清晰地獲界定後，再次要求該審裁處就初步爭議點進行審訊。上述命令的成效似乎不大。該公司第二度提出申請後，與訟雙方仍未能就爭議點的內容達成共識，該審裁處的庭長林文瀚法官遂於2006年2月8日命令就下列四項由他本人草擬的初步爭議點進行審訊：

(a)   按照[該條例]的正確解釋，評計補償的正確基礎究竟是申請人於評計補償當日根據侵權法原則而蒙受的實際損害（正如[署長]所提出者）；還是依據於1995年的批准當日的理論上購買[該公司]的權利，而按照合約法原則，該等權利於當日已經終絕（正如[該公司]所提出者）？

(b)   假如合約法原則是正確的基礎，則與1995年的批准有關的計劃所產生的增值可否獲列入考慮因素？換言之，Pointe Gourde案的原則是否適用於根據[該條例]提出的申索？

(c)   假如[該條例]的正確釋義是正如[署長]所提出者，則[該條例]有否違反《基本法》第一百零五條？

(d)   假如[該條例]的正確釋義是正如[該公司]所提出者，而Pointe Gourde案的原則適用，則[該條例]有否違反《基本法》第一百零五條？

30. 本席不肯定提出和審理上述初步爭議點是否有用，這不但是因為此舉會延長案件的審訊時間，而且是因為本席認識到運用一項原則的實際後果有時會顯示該項原則不可能正確。再者，用以表述上述初步爭議點的語句（“理論上的購買”、“增值”、“Pointe Gourde原則”）在運用於涉案事實時只會引發更多釋義上的問題。事隔數年後回想此事，本席認為較佳的做法可能是先確立涉案事實，然後再就該條例規定運用於該等事實的估值原則進行辯論。然而，署長並無針對林文瀚法官下令就初步爭議點進行審訊的決定提出上訴，而竭力要求作出該項命令的該公司亦不能夠因審訊時間隨之延長而作出投訴。

31. 對於第一項初步爭議點，該審裁處的庭長認為在計算補償時，應視該公司為投訴政府以侵權方式干擾該公司的海洋權，但即使沒有確實進行填海工程，該公司的海洋權的終絕亦被算作一項侵權干擾。基於該項決定，政府藉第(b)項爭議點帶出的交替理據並不適用。針對侵權行為的補償計算方式已就該項行為的受害者實際蒙受的損失作出十足補償，因而符合《基本法》第一百零五條的規定。

32. 在上訴法庭的聆訊中，上訴法庭法官袁家寧同意該審裁處的庭長的決定，因此贊成駁回上訴。上訴法庭法官張澤祐則同意該公司的論點，認同補償額應為1995年5月5日當日有關土地附同海洋權的價值與不附同海洋權的價值之間的差別，而後發事件無關宏旨。政府亦不准把實施興建貨櫃碼頭計劃及附隨道路工程而可能帶來的升值計算在內。因此，張澤祐法官贊成裁定上訴得直。上訴法庭副庭長羅傑志的意見包含一些有價值的精闢見解，但他對於上訴結果應當如何的意見則稍難確定。不管怎樣，他贊成裁定上訴得直，以及將案件發還土地審裁處，在充分參考上訴法庭所表達的意見後盡力處理相關問題。

33. 在本院席前進行的上訴聆訊中，代表政府的御用大律師Michael Barnes先生（“Barnes先生”）和代表該公司的資深大律師張健利先生（“張先生”）都提出了非常清晰和簡練的辯據。本席相信沒有人會認為該條例第12條的內容無可批評。首先，它並無表明受害人有權獲得補償。正如Cairns勳爵在提到《1845年土地條款綜合法令》第68條時指出，該項條文似乎假定受害人有權獲得補償，並“滿足於指出應以何種方式獲得該項補償”：見案例Hammersmith and City Railway Co. v. Brand (1869) LR 4 HL 171，第217至218頁。“模糊不清”似乎是土地補償法例的傳統特色。其次，第12條提到海洋權受到損害性影響，但事實上有關權利是被終絕而非受到損害性影響，因海洋權的喪失而受到損害性影響的，是地主的其他土地。第三，該項條文並無說明補償額應如何計算，法庭只能從該項條文所使用的“受到損害性影響”一詞及該條例的整體機制作出推斷。

34. “受到損害性影響”一詞的涵義十分清晰，不容置疑。這詞可追溯至《1845年土地條款綜合法令》，甚至被該法令取代的更早期私人法令中的標準條款。它所指的是由法規批准的工程引致的土地減值，而該等工程如非由法規批准便屬侵權：見案例In re Penny and South Eastern Railway Co. (1857) 7 E & B 660第669頁。因此，地主不能以海景受到干擾等原因申索補償，即使有關工程非經法例批准，地主亦不可基於該等原因提出訴訟。不過，他可以就本席較早前提到的普通法下的享用權被剝奪而提出申索。

35. 根據英國法律，必須在有關權利實際上受到干擾時，才會產生因受到損害性影響而獲得補償的權利。即使由於一項法定計劃獲得批准，以致地主將會失去一項投訴受到干擾的法律權利，地主也無權在該計劃實際上已實施及已造成損失前提出任何申索：見案例Re Poulter (1888) 20 QBD 132。在確定已造成損害後，地主可在正常的時效限期內提出申索，猶如有關損害由侵權行為造成。這樣，他可同時就過去和未來的損失提出申索，而該審裁處會根據在聆訊期間所知的事實評定有關損失。

36. Barnes先生力稱本院應採取同樣的計算方法。他指出該項條文使用“損害性影響”一詞，已表明有意依循英國法律。然而，本席認為，該辯據只對他提供部分協助。該項條文無疑顯示所申索的損害賠償若非經由法規規定便屬侵權損害賠償，但並無規定以同樣方法評計補償。

37. 英國在這方面的法律原則與香港法規中的機制在協調上存在某些困難。首先，與英國的情況不同，根據第12條提出的申索必須在某段期間內提出，通常為一年（在本案中亦為一年）。在許多個案中，有關的填海工程在該段期間內仍未展開。因此，假如地主僅能就實際損失提出申索，則有關期限在他能夠提出申索之前已經屆滿。

38. Barnes先生提出一項解決該項難題的方法，這就是把第10(2)條下的法定終絕權利本身視為已導致可獲補償的損失。這意味着地主之後所行使的海洋權是“不確定的”，而此情況本身可從有關土地的減值反映出來。然而，第12條規定，假如某人的海洋權“會因填海工程而受到損害性影響”，則該人可提出申索。誠如上訴法庭副庭長羅傑志指出，填海工程是從海中取得土地，而不是使該工程得以進行的事先批准或終絕權利。Barnes先生指出“填海工程”是一個已界定的詞，可被賦予廣泛的涵義。該詞被界定為包括“在任何前濱及海床及其上進行的任何工程”。本席認為上述論點對Barnes先生並無幫助。當國會的法律草擬人員說某個詞語須“包括”某些東西，他的意思是該個詞語除了帶有其通常和常見涵義外，須被當作亦涵蓋其他可被視為屬該涵義所指的東西。因此，“在前濱上進行的工程”包括通常會被視為附加於有關填海工程的建築物和其他構築物，而非構成有關填海工程本身的一部分的建築物和其他構築物。然而，藉着公布有關批准而使權利終絕，既不是按通常理解的填海工程，亦非在前濱上進行的工程，因此不能成為根據第12條追討補償的理據。

39. 其次，第12條規定地主須述明“他所願意接受為完全和最終解決其申索”的款項，這意味著有關的損害性影響會因而成為可計量的款額。假如前景並不明朗，地主不能像人身傷害訴訟的受害人般要求將評定損害賠償的聆訊押後直至其情況穩定為止。地主必須提出一個數額，該數額一經署長接受，便會徹底解決其申索。假如署長不接受該數額，則土地審裁處有責任根據第13(4)(b)條決定“須付給……作為該申索的完全和最終解決”的補償額。這再次意味著有關申索是可以在其提出之時量化的，而該審裁處的責任不外是決定正確的數額。

40. 第三，誠如上訴法庭法官張澤祐指出，整筆補償的利息由批准當日開始計算。這亦意味著補償的全部權利於該日產生。

41. 由此可見，本地有一項法規規定須就填海工程將會引致的損害性影響作出補償，但卻假設有關補償在有關填海工程進行之前 — 事實上，在可能仍未肯定究竟會否進行有關的填海工程之時 — 已經產生及完全可以量化。本席認為，唯一的解釋是，就補償額的評計而言，法庭必須假設有關的填海工程於政府作出批准當日已肯定會進行。這體現了第12條所使用的將來式：地主聲稱其土地“會”受到損害性影響，而非已經或可能受此影響。立法者在制定這項法規時，不可能預期政府在發出已批准某項填海工程的通知後，可以要求該審裁處猜測該工程會否進行及（如進行的話）可能於何時進行，並據之而扣減補償額。

42. 上述意見的實際意思是：有關的填海工程被視為於公布批准當天進行，而補償額是有關土地實際享有其海洋權時的公開市場價值與該土地事實上及在法律上被剝奪其海洋享用權時的公開市場價值之間的差別。在上文曾經提及的案例In the matter of an Award of Compensation made by His Excellency the Governor (1912) 7 HKLR 110中，法庭雖然沒有討論該點，但看來以上述方法就有關問題作出裁決。該案的情況與本案相同，補償申索須於批准有關填海工程的法例通過後的一段短時期內提出，而該案的判決清楚顯示，於該宗針對港督所判給的補償的上訴聆訊在首席法官席前展開之時，有關的填海工程仍未進行，而避風港“此後須新建”：見該案彙編第112頁。然而，首席法官所採取的補償額計算方法是有關物業於有關法例通過之時的租值與“該項建議中填海工程完成之後”的租值之間的差別：見該案彙編第113頁。換言之，就估值的目的而言，法官假設有關的填海工程已經進行。誠然，該案並無就本席現正考慮的原則問題進行辯論，因此不屬於支持有關論點的判例典據。不過，該案確顯示涉案每一方看來都清楚知道本席所認為的必然隱含在有關法例的結構當中的計算方法。

43. 由於補償額是有關土地於1995年5月5日當日帶有海洋享用權的價值與不帶有海洋享用權的價值之間的差別，因此上訴法庭法官張澤祐指該日期之後發生的任何事情均不能影響估值的說法必然正確。一項物業的價值是該項物業在一名自願的賣家和一名自願的買家於有關日期在公開市場進行的交易中所會賣得的價錢，該價錢顯然不會受到其後發生的事情影響。

44. 另一方面，在假設於1995年5月5日進行的交易中，買賣雙方都會對未來有所期望，而不管對或錯，該等期望將影響他們在交易中願意開出或接受的價錢。興建貨櫃碼頭的計劃早於1994年公布，到了1995年5月時更進展至獲得批准的階段，當時該幅位於大嶼山郊區的土地的地主可能會熱切期望該項建議中的工程會提升其土地的價值。很可能成為假設交易中的買家的本地發展商亦可能抱有相同的想法。究竟該等期望是否存在及（如存在的話）會在何程度上影響有關土地的公開市場價值，須視乎在進行估值時有何證據而定。該等期望若然確實存在及實際上將影響有關土地所能賣得的價錢，便不容忽視。

45. 誠然，法庭對有關土地附有和不附有海洋享用權的價值進行評估時，有關土地可能有新用途以及新用途所可能帶動的升值都會被列作考慮因素。不過，海洋享用權雖然對於維持用作船塢的土地的價值來說顯然十分重要，但對於可以利用預期建立的新道路接駁系統的新用途來說可能價值不大。因此，假如對有關土地所能賣得的價錢造成重大影響的是預期中的新用途，而非造船業務的繼續經營，則有關土地的附有與不附有海洋享用權的價值之間的差別可能不會很大。

46. 本席特別指出上述事宜，因為張先生相當強調以下事實：估值師曾同意有關土地於1995年5月5日的不附有海洋享用權的價值只是其附有該項權利的價值的百分之十。我等並不知道上述估值建基於甚麼假設，但如此巨大的估值差別表示，估值師可能假設有關土地若非用於造船業務，便永遠只能用作農地，而且沒有考慮到政府公布的興建貨櫃碼頭計劃所會引起的期望。假如情況確是如此，則有關的估值便與現實不符。有關的估值必須顧及所有於當時已為公眾所知的資料（關於海洋權的假設除外），而非建基於任何虛構的假設。

47. 因此，本案必須發還土地審裁處，由該審裁處按照本院的意見決定有關的補償。在下級法庭的聆訊中，與訟雙方曾經討論政府發放恩恤付款可否說是已履行因按上述基礎計算補償而引起的法律責任的問題。依本席的理解，政府發放恩恤付款，是為了反映政府提出發展大嶼山的建議令有關土地的價值超過其當時用途的價值。然而，本院不能就此事發表意見。根據該條例，土地審裁處的司法管轄權在於決定須付的補償額，而不在於決定政府已否履行該項責任。本院在處理本上訴時並不具有更大的司法管轄權。因此，本席將上訴法庭的命令作廢，解除關於該等初步爭議點的宣告，以及宣告須付予申索人的補償額為下述兩項價錢之間的差別：(a)第22號地段於1995年5月5日由一名自願的賣家和一名自願的買家基於有關土地享有其直至當日為止仍享有的海洋享用權的假設而在公開市場上進行的交易中所可賣得的價錢；以及(b)在基於海洋享用權已因該項建議中的填海工程竣工而受到合法干擾的假設而進行的相類交易中所可賣得的價錢。

終審法院常任法官包致金：

48. 本院一致裁定本上訴得直，並須按照本院非常任法官賀輔明勳爵在其判詞的尾段中所述的方式處理。與訟雙方在聆訊結束時已獲告知，他們在本院和下級法庭所招致的訟費將以書面陳詞方式處理，他們應就相關程序向司法常務官尋求指示。

[本譯文由法庭語文組專責小組翻譯主任翻譯，並經由湛樹基律師核定。]