Sau Kwok Ying 訴 Yan Nin Development Co. Ltd.

LDNT 349/2000 (Review)

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2000年LDNT第349宗（覆核）

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判 案 書

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1. 申請人是Flat D, 10/F., Hang Seng Tai Kok Tsui Building, 31 Fuk Tsun Street, Kowloon（“有關處所”）的租客，而答辯人是有關處所的業主。

2. 申請人的申請，是要求土地審裁處授予新租賃。經商討後，與訟雙方同意訂立新的租賃，為期2年，由2001年12月1日開始；新租賃的其他條款與現行租賃的條款相同。

3. 本席在2001年3月1日作出下列的頒令：

1. 新租賃為期2年，由2000年12月1日開始；

2. 新租金為每月5,800元（不包括差餉與管理費）；准許在一個月內付清所欠租金（如有欠租者）；

3. 須依據新租金按比例增加按金銀碼；准許在一個月內繳付所加金額；

4. 新租賃的其他條款與現行租賃的條款相同。

5. 有關訟費事宜，法庭不作判令。

4. 答辯人在2001年3月29日申請覆核上述的命令。

覆核理由

5. 申請人提交申請覆核的夾附文件，全文共12頁，另加兩頁附件。本席總結申請人該夾附文件所提出的理據，主要有下列幾點：

1. 業主與租客（綜合）條例（“本條例”）中市值租金的釋義限制審裁處在釐定有關處所的市值租金時，祗能夠考慮新租賃個案的租金並完全排除採用續租個案的租金。

2. 申請人聲稱因為有關處所的業主（即答辯人）是全棟大廈所有住宅單位的業主，所以所有續租個案都全不能夠採用，因為這等個案皆是大業主壟斷市塲的結果。

3. 申請人懷疑答辯人部署收回大廈的住宅單位，所以答辯人“拋出一個脫離現實市塲的高昂租金”。因此審裁處要命令答辯人提供書面答覆該大廈的所有出租資料作為証供。

4. 審裁處應該就申請人受到有關處所的上層住客的滋擾而向下調整該處所的租金。

5. 原審時審裁處錯誤引用同一座大廈的兩個個案（2/F., Flat A和13/F., Flat D），因為他們與有關處所的新租賃性質不同。

6. 原審時，審裁處未有留意市場租金的趨勢。

7. 答辯人代表在庭上之證供不可靠。

8. 申請人提供大量大角咀區其他住宅單位及其他區域的住宅單位的租金資料去反駁答辯人的証供是符合法理的。

9. 原審時，審裁處偏頗地質疑申請人的證供，及沒有給予申請人合理的機會回應。

6. 申請人在覆核聆訊時，解釋因為答辯人提交的租賃個案全部都是續租個案，而申請人的有關處所在1999年7月5日開始的租賃卻是新的租賃，也是唯一的新租賃的租金資料，所以審裁處應該接納有關處所當時的租金4,800元為本新租賃申請的租金的估值之基礎。根據本條例市值租金的釋義，審裁處祗能採用新租賃的租金為參考。另外，答辯人的所有續租個案，皆是答辯人作為大業主壟斷市塲的結果，所以該等個案不能被採用。再者，答辯人以市塲租金趨勢及本區其他住宅單位及其他區域的住宅單位的平均租值來間接證明並支持他採用4,800元作為有關處所新租賃的租金是合理的。

7. 最後，申請人聲稱由於他受到樓上住客的滋擾，他在原審時估計的4,800元月租應再向下調整反映這滋擾因素。初時他拒絕估計並數量化這滋擾因素，在本席要求他協助審裁處評估這滋擾因素後，他提出該因素應該是租金的 10%。因此，申請人本覆核申請，是要求將有關處所2000年12月1日開始的新租賃的租金，改為 4,320元（不包括差餉與管理費）。

8. 申請人並質詢答辯人，查問後者有沒有向差餉物業估價署提出寬減差餉的要求。答辯人代表朱家寶先生回應說答辯人公司根據本身的守則，循例聘請測量師行向差餉物業估價署要求寬減差餉。

9. 申請人最後陳詞時指責答辯人祗是在上次聆訊時才通知他已獲寬減差餉，再次證明答辯人是希望通過提高租金的方法來收樓。

答辯人回應

10. 答辯人代表認為3月1日的判決正確，頒令全部不需要修改。

11. 以下是本席就申請人的覆核申請的文件及聆訊時所提各點，裁定如 下：

（1） 是否衹能參考新租賃的租金？

12. 本條例市值租金的釋義，並沒有限制審裁處在釐定處所的市值租金 時，祗考慮新租賃個案的租金。根據本條例的第115條（釋義），市值租金（prevailing market rent）指：

“本部適用並作為租賃標的物之處所於其現行租賃若非第119N條的規定本己根據第119(1)或119A(5)條而終結的當日，按根據本部所訂新租賃的條款，但在不受本條例影響下，可合理地頂期從出租所得不連差餉的租金；（由1983年第29號第29及46條修訂）”

13. 本釋義最重要的部份是“可合理地預期從出租所得不連差餉的租金”，合理兩字並不指租金是否要合理。

14. 答辯人指“續租租金”和“巿值租金”是兩個不同的概念。他指出“續租個案不適宜用來作參考是基於客觀及公平原則”，而在本案，因為整座大廈的住宅單位是一個“壟斷”的續租巿塲，巿塲力量未必可以發揮作用，所以續租個案全不可取。

15. 在Pfizer Corp v. Hong Kong Land Co. 一案的判詞 （[1983]2 HKC）， 法官Sir Denys Roberts就條例中的 "disregarding the effect of this Ordinance" 指出：--

" The applicant, however, has sought to persuade us that there should be taken into account the inflationary effect which, he submitted, the Ordinance had had on the current market rents of premises falling within Pt IV of the Ordinance.

His argument was that the phrase 'disregarding the effect of this Ordinance' meant that the tribunal must assess the effect which the Ordinance has had on rents and discount this when reaching the FMR.

We are satisfied that this phrase means that, in assessing the FMR, no account at all should be taken of any inflationary of deflationary effects on rental caused by the working of the Ordinance. We must look at the reality of the market and not be influenced by how it got to where it is."

16. 當時本條例的新租金的名稱為fair market rent (FMR)，後來改為現時的prevailing market rent (PMR)。除了名稱不同外，新租金現行的釋義與當年的稱義並沒有不同。

17. 本席認為雖然新租金的名稱已改，Pfizer案的判詞中，有關"disregarding the effects of this Ordinance"的意思仍適用於本案。

18. 因此，本席裁定答辯人指巿值租金的釋義在本案限制審裁處不能參考續租個案是錯誤的。審裁處不能假設因為續租個案必然受本條例所管轄而斷定他們的租金必然會高於直正的巿值租金。本席認為如何看待續租個案的租金是一個證據的問題，而不是一個原則的問題。

（2） 如果整棟大廈所有住宅單位是同一業主所有，續租個案的租金是否必然是壟斷巿塲的結果？

19. 申請人並未能提供證據，證明答辯人壟斷巿塲。他袛是提出因為申請人是整棟大廈所有住宅單位的業主，並向包括申請人在內的租客提出高於巿值租金的續租租金，因此，所有不接受該租金水平的租客會離開，剩下來的是接受該租金水平的租客。這點推論沒有其他證據支持，也與答辯人所述的空置率並不相符。本席不接納申請人上述的推論。

（3） 應否頒令答辯人提供書面答覆作為證供？

20. 申請人懷疑答辯人部署收回整棟大廈的住宅單位，他提出 ：

“怎樣可以証明答辯人想收回單位，因而拋出一個脫離現實巿場的高昂租金呢？”

21. 申請人並要求審裁處 ：

“命令答辯人提供以下問題的書面答覆作為証供 ：

(a) 有關處所所在大廈的最新空置單位數目（須詳列單位地址、空置日期、及每月的空置單位數目）；

(b) 在最近的12個月內：

共有多少個單位成功續租（須詳列單位地址、續租租金、簽約日期、租約生效日期、及每月成功續租的數目）；

共有多少個單位遷出（須詳列單位地址、遷出日期、及每月遷出的數目）；

共有多少個單位租予新租客（須詳列單位地址、租金、答約日期、租約生效日期、及每月新租出的數目）。”

22. 本席裁定審裁處不應該在這個階段，接納申請人上述新的要求，命令答辯人提供書面證供，列出該大廈的出租單位（包括不續約的單位）的上述所有出租資料。

（4） 巿值租金應否向下調整反映滋擾因素？

23. 申請人聲稱因為上層住客滋擾他，所以巿值租金應向下調整至 4,320元。本席裁定不應該將上層住客的任何個人行為，反映在處所的巿值租金上。因此，本席否定申請人這個要求。

（5） 原審時引用的兩個個案是否錯誤？

24. 申請人指其中一個續租個案2/F., Flat A是月租合約，“沒有租住權保 障，其租金及其他租住條款均按合約法處理”。本席要指出這是謬誤的，根據本條例第IV部（住宅處所的新租賃之釋義及適用範圍），

25. 租賃 (tenancy) 指“以口頭或書面達成的租賃，包括

(a) 租賃協議；

(b) 分租租賃；及

(c) 根據本部繼續或授予的租賃。”

26. 申請人亦指另一個案13/F., Flat D的租約生效日期是2001年4月1日及“它所訂立的租金是業主與租客預期2001年4月1日的續租租金，距離有關處所的租賃終結日（即2000年11月30日）整整有四個月，因此，並不符合本條例“巿值租金”的釋義”。本席要指出的是在評估巿值租金時，比較個案的租約生效日期較有關處所新租賃的生效日期較遲，也為估價專業及法庭所接納，也是一個人所共知的事實。所以因為這個理由而要求否決13/F., Flat D的個案是不能成立的。

（6） 估值方法

27. 本席裁定因為在本案，審裁處是採用直接比較法，所以不應該祇根據有關處所在1999年7月生效的租金及1999年至今的整體租金趨勢來評估有關處所的巿值租金。

28. 同樣道理，因為本案的估值是採用直接比較法，本席認為不應該根據大角咀區其他住宅單位及其他區域的住宅單位的租金來釐定有關處所的租金。該等住宅單位的每平方米或每平方呎的租值與本案有關處所的巿值租金沒有任何必然的關係。

（7） 原審聆訊的公平性等

29. 申請人用了大量篇幅，指責在原審時，本席“持有雙重標準”，“前後互相予盾”，“偏頗地質疑申請人”，“申請人未有給予合理的機會回應” 等。

30. 本席對上述指責不明所以，在本判案書本席亦不會逐點回應申請人的指責，因為本席認為那些論據與本覆核無關，而應該是申請人要求在覆核時更換原審審裁委員的理由。

31. 本席在完成這判決書前，得悉審裁處另外兩位法官在近月也處理過本大廈另外兩宗的新租賃申請。他們的判決如下 ：

32. 本案有關處所的面積為34.3平方米，雙方同意的新租賃生效日期為2000年12月1日。原審時，本席接納答辯人的證供，並裁定新租賃的租金為每月5,800元（即每平方米169元）。將這個租金與上述審裁處的另外兩個判決比較，本席發覺原審的租值與另外兩個個案非常吻合。

33. 最後，本席裁定申請人提出覆核的所有理由都不成立，維持原判。

頒令

34. 撤銷申請人2001年3月29日的覆核申請。