宋宜駿 對 謝寶玉

LDPD 1253/2025

[2025] HKLdT 70

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2025年第1253宗

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判 決 書
(上訴許可申請)

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1.  此非正審申請是由答辯人於2025年11月11日提出，要求就審裁處於同日所發出的收樓令判決提出批准上訴許可，並要求另一法官審理，及暫緩執行收樓令。

背景

2.  根據一份日期為2024年4月24日的租約 (下稱「涉案租約」) ，申請人把新界上水蓮塘尾70號 1/F (下稱「涉案處所」) 租予答辯人，租期為兩年，由2024年5月1日起至2026年4月30日止，每月租金為9,500元 (包括政府差餉地租及管理費等)。惟雙方同意，上述首年為梗約，次年為生約。生約期內，「雙方可提早壹個月通知對方終止租約」[1]。

3.  申請人於2025年9月26日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，指梗約租期已在2025年4月30日屆滿，並於2025年7月31日向答辯人發出終止租賃通知，要求答辯人於2025年8月31日遷離涉案處所，其內容如下:

「致謝小姐:

希望你一切安好。根據我們的租約，該租約的首年梗約已於2025年4月30日到期。本人已在四月五月六月七月以不同形式通知你搬遷事宜，現再通知你，請於一個月後, 即2025年8月31日搬離上水蓮塘尾70號1/F住所，並在搬出時將房屋恢復到原狀。請確保在搬出前做好清理和整理工作。

如有任何問題，請與我聯絡。謝謝你的配合。」

4.  答辯人於2025年10月9日向審裁處遞交反對通知書，內容指申請人曾在梗約期間向她發出退租通知。因此答辯人於2025年7月30日以 WhatsApp 通知申請人，指他於梗約期內發出的退租通知無效，但答辯人會於第二年生約期內找到新居，屆時會以一個月書面通知退租。

5.  惟其後申請人於2025年8月1日再向答辯人發出退租通知。答辯人聲稱，她曾與法律顧問及三名地產代理開會討論，結論是由於答辯人已於2025年7月30日通知了申請人她有意於第二年生約期內找到新居，屆時會以一個月書面通知退租。又由於答辯人已於2025年7月30日通知了申請人，論優先次序計，申請人無需重覆向她發出退租通知。

6.  答辯人又稱，由於其後經常有暴風雨來襲，她未能找到新居。

7.  此外，答辯人聲稱，於2024年6月初被申請人的地下單位租戶不斷跟踪、恐嚇、滋擾、誹謗。申請人不但未能管束該地下單位租戶的滋擾行為，申請人更曾阻止答辯人安裝閉路電視作為監察。 於2025年8月至9月，答辯人裝於地下平台的電錶，更平均每隔3至4天便無故被人刻意關掉，每次中電工程人員到場檢查也找不出原因，政府機電工程署人員也曾到涉案處所及檢查電錶，卻未能發覺有即時電力危險。

8.  答辯人又投訴，於2025年9月14日，地下單位租戶刻意阻延中電工程人員進入地下平台檢查電錶。答辯人於當天下午也曾致電申請人 ，請求他向地下單位租客說明中電工程人員已在下午3時到場，需要進入地下平台檢查電錶，但申請人說他當時沒空，要求中電工程人員晚上再來 。當時中電工程人員及警方已於當天下午3時到達地下單位門口，卻不得其門而入，答辯人認為地下單位租客及申請人有意阻延中電工程人員內進檢查電錶及停止電力供應原因 。答辯人稱 ，每次中電工程人員及機電工程署人員到場檢查也說電力供應沒有問題，答辯人懷疑被人刻意關掉電錶錶前制。

9.  答辯人稱在2025年9月，又遭申請人的2/F單位租戶滋擾。其間，2/F單位租戶以其電單車阻礙通往涉案處所所在村屋1/F 及2/F的出入口大門。由2025年9月23日開始，2/F單位租戶更刻意倘開該出入口大門，破壞保安，任人闖入涉案處所門外拍打單位木門。申請人父母亦於2025年9月26日中午時分擅自闖入拍打涉案處所木門吵鬧，當時2/F單位女戶主亦同樣拍打涉案處所木門吵鬧、滋擾。答辯人當時已報警，警方到場見證有答辯人財物被申請人父親扔掉。當時警員已致電申請人要求向答辯人作出賠償。

10.  由2025年9月 23日開始，2/F單位租戶刻意倘開村屋出入口大門作滋擾，妨礙公眾安全，刻意製造犯罪環境及機會任人隨意闖入。答辯人已報警多次，但申請人似乎沒有管束2/F單位租戶及停止2/F單位租戶長期倘開村屋出入口大門，破壞保安。

11.  因此，答辯人認為，她從2024年6月開始，一直未有得到租住安寧享有權，每天出入都提心吊膽，擔心何時被地下單位租戶跟踪、滋擾。又由2025年9月23日至今，2/F單位租戶每天仍是長期倘開村屋出入口大門，還有故意由早至晚把排泄物放於門外樓梯間，進行滋擾。

12.  答辯人又稱，現時是涉案租約的生約期，在她未找到新居遷出前，她是享有優先租用權，可是申請人由2024年6月至今卻沒有賦予她租住安寧享有權，違反涉案租約。

2025年11月11日的聆訊

13.  答辯人曾於2025年11月9日傳真致審裁處，要求原訂於2025年11月11日下午的聆訊押後至2025年11月28日下午。

14.  答辯人於傳真中的文件表示，她於2025年10月24日及2025年10月31日被2/F單位女租客及警員襲擊致腳部受傷，需要長時間接受治理及休息，亦影響她不能出外尋找新居。

15.  此外，申請人容許2/F單位租戶於2025年9月23日開始， 長期讓該村屋大門出入口鐵閘倘開，除了破壞保安，妨礙公眾安全外，亦引致許多濕氣從涉案處所門縫進入單位，導致她健康出了問題，精神不振。

16.  審裁處於2025年11月10日作出回覆，答辯人上述的延期申請將於2025年11月11日下午之聆訊同時處理。

17.  本案遂於2025年11月11日下午於本席席前聆訊。

18.  本席在考慮到民事司法制度改革的要旨，是包括確保與訟各方之間的糾紛在可能範圍內盡速得到解決 ，既然申請人與答辯人皆已親自出席聆訊，本席認為答辯人上述的個人因素，絕不能成為聆訊需要押後的理由。鍳於任何法律程序都不應無理或不必要的延誤，本席在雙方皆沒有反對的情況下，頒令聆訊繼續進行，無需押後。

19.  本席同意答辯人所言，申請人試圖在涉案租約的梗約期內發出終止租約通知是無效的。可是本席並不同意答辯人所說，她已於2025年7月30日向申請人發出終止租約通知，因為該所謂通知，只是重申雙方在涉案租約生約期內發出終止租約通知的權利。答辯人只表示有意於找到新居後才會以一個月書面通知退租，並沒有指明退租的正確時間。

20.  本席根據涉案租約內容，更不同意答辯人在未找到新居遷出前可享有優先租用權的說法。

21.  因此，本席裁定申請人有權於2025年7月31日向答辯人發出終止租賃通知。香港上訴法庭在魏岳鵬及另一人訴李善鈺， CACV 96/2013（無彙報的案例，日期為2014年11月6日）的判決並不適用。

22.  本席又根據英國上議院在 Mannai Investment Co Ltd v Eagle Star Life Assurance Co Ltd [1997] AC 749, [1997] 3 All ER 352, [1997] 2 WLR 945的判決，裁定申請人於2025年7月31日向答辯人發出的終止租賃通知沒有含糊之處，所以「於一個月後, 即2025年8月31日」有效終止涉案租約。

23.  至於答辯人投訴申請人的種種不是，根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章），審裁處是沒有司法管轄權的。

24.  高等法院上訴法庭法官胡國興 (當時官階) 在黃英對譚炳新, HCMP 2049/2000 (無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出:

「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。」

25.  即使《土地審裁處條例》第8 條於2008年獲得修訂，司法機構當時已經解釋，這項修訂建議旨在賦予土地審裁處新增的權力，以應付業主就租客悔約 ，要求審裁處作出收回管有的命令和相應的損害賠償。「這項修訂建議並非試圖使土地審裁處有權就可能不屬其司法管轄權範圍的案件類別，判給損害賠償。」[2]

26.  再者, 審裁處法官高勁修 (當時官階) 在Ngai Ngok Pang 及另一人對Lee Syn Yuk, Michelle, LDPD 3030/2012 (無彙報的案例，日期為 2013年5月10日) 的判決書第15段指出:

“The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."

27.  本席翻譯大意為:

「土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」

28.  因此, 即使答辯人認為申請人有違反其普通法或根據涉案租約的責任而導致損失, 答辯人需要申請索償或其他有關侵害賠償的指控, 答辯人應循其他法庭處理她的申索。

29.  本席遂作出以下頒令:

(1)  答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2)  答辯人須支付申請人至交回處所的空置管有權為止的中間收益，以每月9,500元計算;

(3)  不頒訟費命令。

答辯人的非正審申請

30.  答辯人於上述聆訊後立即提出是次上訴許可申請，根據她提交的誓章，她不認同上述判決，因為她要另覓居所不是一時三刻即可成事。加上，答辯人聲稱她被2/F單位租戶襲擊受傷，需要時間治療及康復，始能執拾尋找新居。

31.  此外，答辯人堅稱，她有權在涉案租約生約期內居住至2026年4月30日。又申請人作為業主，卻從來不理會她被滋擾， 違反《業主與租客(綜合)條例》的隱含條款。

2025年11月24日的聆訊

32.  本上訴許可申請被安排於2025年11月24日星期一在本席席前聆訊。但於2025年11月21日星期五下午5時，答辯人再次提出非正審申請，要求把聆訊日期延至2025年12月22日下午，可是她的申請延期理由與上文第13段所述的2025年11月9日申請大同小異，其中包括:

(1)  她於2025年10月24日被2/F租客滋擾阻攔她關上地下大閘而遭襲擊受傷， 需送往醫院治理;

(2)  她於2025年10月31日被警員腳踢受傷，又需送院;

(3)  她於2025年11月13日再到私家骨科應診，其受傷的右腳仍有淤血及發炎，軟組織受傷，神經被壓等;

(4)  會陪同她出席聆訊的有關證人需要2025年12月22日才可出席，否則會影響她的法律權利。

33.  可是答辯人誤會了。上訴可申請不是案件重審。但凡上訴人要求法庭接納一些在原審時未有提交的證據，按照Ladd v. Marshall [1954] 1 WLR 1489一案確立的法律原則，他必須符合三個條件，缺一不可:

(1)  他雖然盡了合理的努力 ，仍然未能取得有關證據在審訊時引用;

(2)  如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響;

(3)  有關證據須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的。

34.  答辯人所說的「有關證人」未有於2025年11月11日的聆訊作供，也沒有呈交證人陳述書，本席是不會於上訴許可申請聆訊中接納她的作供。

更換法官的申請

35.  答辯人在2025年11月11日的非正審申請書上說，要求在是次上訴許可申請的聆訊由另一法官審理，但卻沒有解釋理由。

36.  更換法官的法律原則確立已久。一般而言，答辯人就本席的命令提出上訴，其上訴許可申請在切實可行範圍內，必須向本席提出，由本席審理。

37.  更換法官的申請人須證明法官處理有關聆訊，會有實質偏頗或表面偏頗。法官曾審理涉及更換法官的申請人的案件，並作出對她不利的決定，這一點本身並不足以作為要求法官避席的理由[3]。

38.  應用以上的法律原則，即使答辯人認為本席在2025年11月11日的判決於她不利，這理據本身並不構成任何充分的理由。因此，本席拒絕答辯人更換法官的申請。

39.  至於答辯人在是次聆訊中提出的擬上訴理據，大致上只是重復她在2025年11月11日聆訊時的內容。

40.  《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

41.  又《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非審裁處信納: (a)有關上訴有合理機會得直; 或(b)有其他利於秉行公正的理由 ，因而該上訴應進行聆訊 ，否則不得批予上訴許可。本席經審閱答辯人提出的上訴理由，並經聆聽申請人的陳述後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

42.  基於上述理由，本席拒絕答辯人要求批予的上訴許可申請。

43.  同時，本席亦沒有理據可暫緩執行收樓令。收樓令將繼續執行。

訟費

44.  最後, 由於答辯人於是次上訴許可申請敗訴 ，理應支付申請人的訟費。本席根據簡易程序，即時評定答辯人須支付申請人的訟費為500元。