徐慧寶 訴 KINGSWIN REALTY LTD

LDNT 473/1998
LDNT 624/1998
LDPD 755/1998
(合併案件)

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號1998年第473號

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(依據李何禧蓮暫委法官於1998年9月16日所作之命令予以合併)

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判 決 書

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1. 本席已於2003年1月16日就本案作出書面裁決。徐女士與麥先生對本席的裁決不服，提出覆核申請。此外，麥先生亦反對本席所作出的臨時訟費命令，提出申請。本席現就此兩項申請作出裁決。

覆核申請

2. 在是次覆核申請中，徐女士提出了很多事項作為覆核的理據。不過，大部份的事項在上次審訊中已經提出過，本席在上次作出判決時亦已經考慮過這些事項。現總括徐女士提出的事項如下，遂一處理。

水錶問題

3. 徐女士認為如果將水錶註冊用戶轉名為徐女士和麥先生會帶來很大問題，因為他們很難找到業主。本席完全不同意徐女士的說法。首先，徐女士和麥先生在過往不準時繳交水費，以致水錶被拆。本席認為徐女士和麥先生須為此負責。他們身為租客理應繳交水費，即使遲收了水費單，他門亦應儘快交妥費用，避免水錶被拆。他們亦有責任主動聯絡水務處報讀水錶度數，而不是任由水務處長期抄不到水錶度數。世界置業一向有專人負責管理該大廈，亦曾經有律師樓負責租務問題，本席不相信徐女士和麥先生在聯絡世界置業上會有問題。

4. 再者，如果將水錶註冊用戶轉名為徐女士和麥先生，便可解決他們收不到或者遲收水費單的問題。他們如果認為有需要將水錶移位的話，亦可自行向水務處申請。因此，將水錶轉名給徐女士和麥先生不單不會帶來問題，還會解決了有關的問題。

5. 徐女士又認為由於水喉己經有一段長時間沒有使用，如果這樣將水錶轉名給他們並不妥當。不過，本席在上次裁決中，巳經裁定業主須確保供應有關單位的大廈食水喉能正常運作，如有需要的話，業主須清潔、維修或更換有關之大廈食水喉。因此，如果食水喉真的有破裂或霉爛的話，業主是有責任去維修或更換的。本席不同意業主須先維修水喉，才轉名給租客，因為這兩個問題是可以分開處理的。

天台漏水問題

6. 徐女士提出該大廈天台有漏水、滴水問題，而業主不願意維修。不過本席在上次裁決中，己清楚說明本案是涉及新租賃的申請，本席並不需要裁決維修裂痕的責任誰屬。如果徐女士認為業主須為天台漏水問題負責，大可展開其他法律程序控告業主。

7. 徐女士又提出在97年的時候，她已經跟業主兩名職員，即陳生及吳生講及有裂痕、漏水問題，而他們一定會先入屋跟租客對租，才會收租的，所以他們應該會寫下單位內的情況才收租。徐女士認為單位內有裂痕和漏水的情況會影響市值租金。不過，這只是徐女士的證供，她和麥先生在區域法院和土地審裁處的答辯書中所述的，亦只是他們單方面的陳述，業主的證人，張文波先生並不同意徐女士的說法。徐女士提供的相片亦不能證明有關單位在相關時間已經如相片所顯示的情況一樣。因此，本席裁定徐女士和麥先生未能證明漏水情況在相關時間已經出現。

上升總線

8. 徐女士提出上升總線已經在1998年11月2日被人拆走，因此在1998年判新租金的時候，有關單位就已經沒有電供應。本席在上次裁決時，已經說明新租金是以相關日期的市值租金計算，而5A單位及5B單位的相關日期分別為1998年9月11日及1998年9月7日。上升總線是在1998年11月2日左右才被破壞。因此，在相關日期的時候，5A單位和5B單位都是有電供應的。上升總線的破壞是不會影嚮有關的市值租金的。

樓梯燈

9. 徐女士又提出該大廈樓梯的用電量很低，可以證明該大廈沒有樓梯燈供應，租住條件很差。不過，張文波先生就此已作供證明該大廈是有樓梯燈供應的，但可能有人把樓梯燈關掉，所以用電量才會低。本席接受張文波先生的證供，裁定該大廈是有樓梯燈供應的，所以不會影嚮該大廈的租住條件。

業主的測量師

10. 徐女士對業主的測量師張先生提出質疑，因為他是認識徐女士和麥先生的。本席在上次裁決時，已經清楚說明本席不接受徐女士這方面的指控，因此不再在這裹重覆。

11. 徐女士又認為張先生把該大廈的方向弄錯了，而該大廈的方向是應該會影嚮市值租金的。不過，張先生在作證時已經解釋了單位的方向對市值租金並無影嚮，所以他並沒有就方向作出調整。本席接受張先生這方面的證供，所以即使張先生曾說錯了有關單位的方向，亦不會影嚮其對有關單位的估值。

12. 徐女士提出張先生沒有參考過其他樓宇來估價，但其實張先生已經就徐女士提供的差餉物業估價處資料來作比較，本席認為這已經足夠，如果徐女士還有其他參考資料，應由徐女士在審訊時提供資料才對，但徐女士並沒有這樣做到。

13. 徐女士又提出張先生沒有考慮過公園有狗公厠、昆蟲、蚊、小孩子、吸毒者等都會影嚮環境，但本席同意張先生的意見，在評估市值租金時，並不需要考慮這些問題。

14. 徐女士認為每月500元的清潔費過高。本席不同意徐女士的意見，並接受業主在這方面的證供，認為500元是合理的數目。

提交大廈公契、大廈守則和管理合約的限期

15. 徐女士認為業主須有一個限期提交大廈公契、大廈守則和管理合約。本席認為並不需要這樣規定，因為如果業主不提交這些文件給租客，租客可以提出因不知道這些文件的條文而不遵守這些條文。所以業主為要確保租客遵守這些條文，在有了這些文件時，應會主動給予租客。

修復5B單位

16. 徐女士提出因為該大廈上升總線被拆，沒有電力供應，所以不能修復5B單位。本席認為沒有電力供應絕對不是不修復5B單位的理由。世界置業要求麥先生修復的項目是鐵閘、鎖、水電供應、浴室及及廚房的鋁窗及玻璃及廚房的熱水爐。即使沒有電力供應，這些項目或者其中部份都是可以人手修復的，而麥先生卻一個項目也沒有修復。只要有一個項目沒有在合理時間內修復，麥先生就已經違反了租約的條文。本席認為麥先生確實沒有在合理時間內修復有關項目。

17. 再者，在業主維修上升總線，恢復供電後，麥先生亦沒有修復5B單位，這亦可證明麥先生根本沒有意圖履行其租約上的責任。徐女士要求業主提供電工的A牌，本席認為這純屬拖延修復5B單位的借口。本席完全不接受徐女士和麥先生是因為供電的問題才不修復5B單位。本席認為徐女士提供的“A16”證物只是事後才得到的，並不能證明麥先生當初不修復5B單位的真正意圖。

保安和清潔問題

18. 徐女士認為該大廈的保安和清潔都有問題，會影嚮市值租金，但雙方都沒有提供其他參考處所有關保安和清潔的情况，因此不能作出比較和調整。

電視天線

19. 徐女士要求業主提供電視天線。本席在上次裁決時，已說明業主並沒有這方面的責任。

抄錶問題

20. 徐女士認為由於水錶位於天井位，抄錶會有不便。不過，本席已在上次裁決時說明，如有需要的話，徐女士可向水務處申請將水錶移位。不過，本席不相信徐女士在聯絡業主方面會有問題。

煤氣供應

21. 徐女士認為業主需要檢查和維修煤氣管，這對新租金亦有影嚮。不過徐女士並沒有在審訊時提出要求檢查和維修煤氣管，而且亦沒有證據顯示煤氣的供應在相關時間有任何問題，因此本席認為煤氣的供應不會影嚮新租金。

第三者及公眾責任保險

22. 徐女士認為由於業主沒有繼續購買第三者及公眾責任保險。這會影嚮新租金。本席不同意這個論點。本席不相信一般租客是會考慮第三者及公眾責任保險的問題，而去決定付出多少租金。

“打釘”問題

23. 本席認為徐女士和麥先生是否因為要“打釘”才堅持申請新租約與本案無關，因為本席並不需要考慮租客真正的租住目的，所以本席亦不就此作出裁決。

修改申請通知書

24. 雖然世界置業提出違反租約第2.5及2.21條的訴因是在案件編號LDPD 755/1998的申請之後才構成，但根據案例Vax Appliances Ltd. v. Hoover Plc [1990] R.P.C. 656, 世界置業是有權在提出申請後，才修改申請通知書加入申請後才出現 的訴因。此外，Liff v. Peasley and Another [1980] 1 WLR 781，Ketterman and Others v. Hansel Properties Limited and Others [1987] 1 AC 189, Hendry v. Chartsearch Limited [1998] CLC 1382及Maridive & Oil Services (SAE) and Another v. CNA Insurance Co. (Europe) Ltd. [2002] 2 Ll. Rep. 9亦有作過類似的判決。因此，本席是有酌情權批准世界置業加入有關違反租約第2.5及2.21條的申請的。如果本席不批准修改的話，世界置業亦可在新的案件提出申請，然後申請將兩宗案件合併處理，其結果與批准修改並無分別，但卻浪費了不必要的時間和訟費。

25. 世界置業並不需要取消原先欠租收樓的訴因，因為麥先生的確在世界置業申請時欠租。麥先生其後交回租金是因為土地審裁處頒令要其繳交臨時租金，這並不等於世界置業最先的申請有錯。不過既然麥先生已交回欠租，世界置業在審訊時，才不堅持引用這個訴因。

大埔道22至24號拆樓問題

26. 徐女士認為大埔道22至24號拆樓的時候，做成震盪和噪音，而該大廈的裂痕就會因為震盪和日曬雨淋變得嚴重。不過這些指控都沒有確實證據。即使該大廈或有關單位內有裂痕出現，亦沒有證據顯示在相關時間這些裂痕是怎麼樣的裂痕和到了什麼程度。本席認為在沒有這些確實的證據之下，不可能認定有關單位在相關時間不是良好居住條件的單位，亦不可能與其他參考處所作出比較，因此本席認為不需就徐女士所指的裂痕作出調整。

水質問題

27. 徐女士又認為由於水喉在1997年7月時已經生銹得很厲害，影嚮水質，而新租金亦受影嚮。本席認為水質的問題不應影嚮新租金，因為有關的參考處所一樣可能有同樣問題，所以很難作出調整。

汚水渠問題

28. 徐女士亦認為汚水渠的情況會影嚮租金。不過同樣道理，其他參考處所一樣可能有同樣情况，很難作出調整。

臨時訟費命令

29. 本席認為上次頒布的臨時訟費命令並無不妥。在審訊時，雖然麥先生比較少參予，多數時間都是由徐女士發言。不過，麥先生已表明他是採用徐女士的證供、盤問和陳詞，而且大部份的證供與三宗案件都有相關。本席認為麥先生須要負責三份之一的訟費是合理的做法。

30. 本席亦已經考慮到世界置業在審訊時只引用2002年3月15日才加入的訴因，所以只須麥先生支付由2002年3月15日開始計算的訟費。如果世界置業堅持引用原先的欠租訴因，亦無不可，不過既然世界置業選擇不採用原先的訴因，本席才認為麥先生不需為原先的訴因付訟費。

總結

31. 基於上述理由，本席裁定徐女士和麥先生的兩項申請均不能成立。因此，本席頒令將上述兩項申請撤銷。

32. 至於這兩項申請的訟費，本席認為是次聆訊同樣有不少時間是涉及案件編號LDPD 755/1998。因此，本席認為麥先生同樣須要負責是次聆訊三份之一的訟費。因此，本席頒發臨時訟費命令如下：-

麥先生須支付世界置業是次聆訊三份之一的訟費，以區域法院基準計算；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭釐定；如果與訟雙方在此命令後14天內不提出有關訟費的申請，則此項臨時訟費命令作實。