基發樓業主立案法團 對 廖惠英及另二人

LDBM 142 /2023

[2025] HKLdT 8

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2023年第142宗

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判 案 書

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前言

1.  是次審訊，是要處理申請方針對去屆管理委員會委員[1]而展開的訴訟，要求審裁處頒令第一、第三及第四答辯人（統稱為「眾答辯人」）[2]：

(1)  向現屆管理委員會（管理委員會簡稱為「管委會」）交出香港法例第344章《建築物管理條例》（「該法例」）附表二第5A條（「該5A條例」）規定，所有在其控制下或在其保管或管有下的與該大廈的控制、管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，連同屬於法團的任何動產（統稱為「該等申請人物品」）；

(2)  支付按彌償基準評定的訟費。

背景事實

2.  申請人是位於九龍深水埗基發樓（「該大廈」）的業主立案法團，於2006年10月19日在土地註冊處成功註冊為法團。

3.  本案的所有答辯人均是在2021年4月22日，申請人的周年業主大會上，獲委任為第六屆管委會的委員，當中，第一、第二和第三答辯人分別獲委任為主席、司庫和秘書。除了第二答辯人於2022年3月14日因為出售了其在該大廈的所有權益並停任管委會委員外，所有答辯人在所有關鍵時刻一直都是擁有該大廈某些單位業權的業主。

4.  第一答辯人育有三名兒子，幼子是葉志濤先生（「葉先生」）。葉先生擁有建築物管理類別P1牌照，任職高級物業經理。自第六屆管委會成立後，葉先生不時獲第一答辯人和第三答辯人授權，代為處理第六屆管委會的事務，也獲第一答辯人授予全權代她處理是次訴訟，包括撰寫所有反對通知書、誓章、證人陳述書、書面陳詞，出席和處理所有聆訊，包括是次審訊。

5.  2022年10月28日，該大廈有不少於5%的業主聯署，要求第一答辯人召開業主大會，以讓業主商討及議決指定事項，其中包括改選管委會。由於未獲第一答辯人於法定時間內召開大會，因此該大廈的一名業主石海英女士（「石女士」）於2022年11月15日，就該召開大會要求，在土地審裁處針對第一答辯人，展開了案件LDBM170/2022（「該第一宗訴訟」）。石女士是第五屆管委會主席，也是現在第七屆管委會副主席。

6.  該第一宗訴訟被排期在2023年6月15日進行審訊。其後，約於2023年6月1日，第一答辯人發出了書面通知，通知該大廈各業戶將在2023年6月15日舉行業主大會，以討論及議決該第一宗訴訟中要求處理的議程。

7.  在2023年6月15日，該第一宗訴訟正式進行審訊，並在其後頒下第一答辯人敗訴的判決，命令第一答辯人須依循法例規定，按石女士要求召開業主大會。另一方面，同在2023年6月15日當天，在該大廈舉行的業主大會中（「該改選大會」），通過了委任新一批管委會委員，取代了第六屆管委會而成立了第七屆管委會（「現屆管委會」），其中分別委任了郭少君先生（「郭先生」）、石女士和鍾澤先生（「鍾先生」）為主席、副主席、秘書，三人也同時是管委會委員。

8.  2023年6月19日，鍾先生向土地註冊處提交相關文件，以求為現屆管委會正式註冊，最後，在2023年10月12日獲土地註冊處正式完成取代第六屆管委會委員的手續。

9.  2023年7月10日，郭先生去信第一答辯人要求她把按該5A條例規定的該等申請人物品移交予現屆管委會。由於要求無果，因此郭先生在2023年7月18日，針對第一答辯人在土地審裁處展開LDBM91/2023訴訟，以求取得第一答辯人移交該等申請人物品的命令，其後只因訴訟不是由申請人以法團身份提告而終止。

10.  2023年10月3日，申請人透過代表律師致函眾答辯人（「該律師信函」），要求他們在指定時間內，移交該等申請人物品，否則將採取法律行動。由於不獲任何回應，遂於2023年10月24日展開是次訴訟。

訴訟程序

11.  在本訴訟展開後，眾答辯人皆沒有在法定期限內存檔反對通知書，反而在2023年11月24日，由葉先生代表他們三人來函（「該擱置程序信函」）審裁處，確認已收到是次訴訟的聆訊通知書，信中簡略概括地以申請人沒有獲得合法授權展開訴訟，並提及警方正就有關人士進行調查為理由，要求暫緩本案的法律程序。

12.  雖然該信函的要求不被接納，但是眾答辯人還是在2023年12月4日的首次聆訊中全部缺席。在該首次聆訊中，申請人中止了針對第二答辯人的訴訟，而案件也獲排期於2024年1月12日進行。

13.  在本案中，關於第四答辯人而言，申請人已存檔送達誓章，證明已把所有法定和相關文件，按法定程序送達予他，當中包括土地審裁處黃一鳴法官於2024年6月17日指示第四答辯人就是次審訊提交書面陳詞的命令，可是，第四答辯人除了由葉先生代表發出的該擱置程序信函外，自始至終沒有正式參與是次訴訟，既沒有呈交任何文件，也缺席所有聆訊。在這情況下，本席信納第四答辯人已知悉本訴訟的進行，也收妥相關文件，因此本席批准是次審訊，在第四答辯人缺席的情況下如期進行。

14.  至於第一答辯人和第三答辯人而言，他們直至2024年1月12日，在原定的審訊中，才由葉先生以第一答辯人的授權代表身份和第三答辯人一起首次出席，並於庭上表示願意交出該等申請人物品，因此，土地審裁處法官黃一鳴作出命令（「該第一次命令」），取消當天審訊，並指示第一及第三答辯人：

(1)  於2024 年1月26日或之前，向申請人的代表律師交出所有在其控制下或在其保管或管有下的申請人的文件及動產，包括但不限於附表一清單內所述；及

(2)  於2024年2月19日或之前向審裁處存檔及向申請人送達誓章，確認他們已交出申請人的文件及動產。如第一及第三答辯人無法交出任何在附件－清單內所述的項目，則須在誓章內交代以其所知該些文件的去向及／或為何沒有該些文件。如第一及第三答辯人曾在任何時刻控制、保管或管有該些文件，亦須交代何時失去控制、保管或管有及其理由。

15.  然而，在2024年2月27日的聆訊時，第一及第三答辯人依然沒有按該第一次命令存檔任何誓章，申請人也表示她們沒有向申請人的代表律師移交任何該等申請人物品。葉先生則於庭上表示，有關文件已被放入鍾先生的信箱，但這聲稱遭到申請人即時否認。 最後黃法官作出命令（「該第二次命令」），延長第一及第三答辯人履行該第一次命令的限期至3月5日和3月12日。另一方面，申請人亦撤回申請通知書中第2段和第3段的濟助申請。

16.  在2024年3月27日的聆訊中，黃法官因應第一和第三答辯人按兩次命令，於2024年3月12日，各自存檔的誓章（「該第一答辯人誓章」和「「該第三答辯人誓章」），依然未能解決訴訟各方在這訴訟的紛爭，遂指示答辯人存檔反對通知書，再在2024年6月17日訂下是次審訊。

第一和第三答辯人的案情

17.  該第一答辯人誓章和該第三答辯人誓章的內文，分別只有七行和一行文字。前者第一答辯人除了表述了「本人已於2023年10月及2024年1月將按建築物管理條例的保險通告正本及副本放入石海英及鍾澤信箱」（「該兩次聲稱派遞事件」）以外，其他全是表示沒有附件一上的所有文件，即是「本人沒有管有基法樓的文件包括附件一的文件正本或副本。」、沒有收過第五屆管委會主席石女士交出的文件、沒有管有委任代表文書、沒有公用空間鎖匙、法團沒有信箱。第三答辯人則在後者表述了「本人沒有管有基法樓的文件包括附件一的文件正本及副本。」

18.  第一及第三答辯人各自於其後存檔的反對通知書內容與上述兩份誓章幾近相同，同樣是寥寥數行，在交代該兩次聲稱派遞事件時，第一答辯人的表述是「本人已按建築物管理條例附表二第五A條款，將管有的所有大廈管理及文件及任何動產於2023年10月及2024年1月派遞入現任副主席及秘書單位的信箱。」，除此以外，兩人均各自表述沒有任何該等申請人物品。

19.  第一和第三答辯人在其後的進一步案情是在2023年6月15日該改選大會後，因為質疑現屆管委會的合法性，曾向民政事務處、土地註冊處和警方要求協助及調查，所以沒有移交任何文件，直至2023年10月12日，現屆管委會在土地註冊處獲成功登記，她們也便視之為關鍵日期（「該聲稱關鍵日期」），第一答辯人也便隨即進行了該兩次聲稱派遞事件（後期更補充該兩次派遞的具體日期為2023年10月31日和2024年1月26日），所以根本沒有再管有任何該等申請人物品。另外，第三答辯人則仍舊聲稱從來沒有管有任何該等申請人物品。

申請人的案情

20.  申請人的案情是眾答辯人在2023年6月15日卸任以來，無視該5A條例的規定，和現屆管委會先後透過信函、律師、訴訟程序和黃法官的多次命令等等途徑的要求，蓄意不履行該法例的規定，完全沒有交出任何物品，而該兩次聲稱派遞事件根本不曾發生，申請方強調第一和第三答辯人至少必然管有回覆書中列述的文件及動產[3]。

21.  在是次審訊中，申請人由石女士和鍾先生代表作供；另外，第一和第三答辯人親自出庭作供，並沒有安排其他證人，四位人士均為年長人士。

相關法例

22.  該5A條例訂明：

「根據第4(2)或(4)段停任管理委員會委員或根據第5(1)段卸任且不尋求再獲委任的委員，須在其停任或卸任(視屬何情況而定)後的14天內，將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制、管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，連同屬於法團的任何動產，移交管理委員會秘書或(如秘書的職位出缺)主席。」

(1)  根據該法例第38條，秘書須備存大廈物業登記冊：

「管理委員會秘書須備存登記冊，將有關建築物的每個單位分別列明，並就每個單位填上以下詳情…」

(2)  根據該法例附表2第10(4) 條，秘書須備存管理委員會會議紀錄：

「管理委員會每次開會，有關會議過程的會議紀錄，須由秘書保存。」

(3)  根據該法例附表3第4(5) 及(6) 條，秘書須保留所有送交管委會的委任代表的文書：

「管理委員會須保留所有送交管理委員會秘書的委任代表的文書，為期自會議結束後起計至少12 個月。」

(4)  根據該法例附表3第6條備存業主大會會議過程會議紀錄：

「法團每次業主大會，有關會議過程的會議紀錄，均須由管理委員會秘書保存。」

23.  「移交」的意思是需要停任管理委員會委員物理上交付相關財產：見The Incorporated Owners Of Yue Tin v 陳奉蓮 & Anor (未經彙編, LDBM 403/2004, 2005年9月26日) §27。

與爭議相關的背景事實

24.  本案的主要爭議在於眾答辯人是否還管有、保管或控制該等申請人物品，要理解訴訟各方的論點，必須先了解當時的背景事實，而這些背景事實並無爭議，又或是不能爭議，並有當時的文件證明，現把當時相關的事序表（「事序表」）簡明撮要如下：

(1)  在2021年5月6日，葉先生（以當時作為第一答辯人代表）接收了石女士（以當時卸任第五屆管委會主席的身份）交出的一些屬於申請人的物品並簽收作實（「該換屆交收事件」）。

(2)  2021年8月16日申請人向一間律師事務所，發出了由第一和第三答辯人簽署的支票，金額港幣$49,000，支付該律師事務所為數個該大廈業主，解除押記備忘的服務，而該等押記備忘是因為該等業主未有付清維修分擔費，其中包括第一和第三答辯人（「該解除押記事件」）。

(3)  2022年8月第六屆管委會曾經聘請律師事務所，以業主欠交管理費為理由，就該大廈的六個單位進行了押記備忘錄的註冊事宜（「該押記註冊事件」）。

(4)  2022年8月31日，一家曾為該大廈提供維修工程的承辦商，入稟區域法院，展開了DCCJ3372/2022訴訟，控告申請人違反工程合約，欠付維修費，其時，葉先生代表第一答辯人處理該訴訟，包括處理抗辯書和訴訟文件、代表申請人出席相關聆訊、與對方律師進行多次書信往來（「該承辦商訴訟事件」）。

(5)  2023年6月15日該改選大會中，葉先生代表第一答辯人出席和處理該大會，而在2023年6月1日通知召開該改選大會的通告中，印有申請人的法團印章，並有葉先生簽署（「該召開該改選大會事件」）。

(6)  2023年10月3日，申請人向眾答辯人發出該律師信函。

(7)  2023年10月第一和第三答辯人向該大廈業戶發出一份書面通告，表列了聲稱的管理費盈餘和支出表，並通知將在2023年10月起向各業戶分派該管理費戶口盈餘，每戶可獲派發港幣$13,860。有多個住戶獲葉先生派發並簽收了由第一和第三答辯人簽署，日期為2023年10月10日的申請人的支票（「該派發盈餘事件」）。

(8)  2023年10月10日，第一和第三答辯人簽署了一張申請人支票，支票抬頭是「長安工程有限公司」，金額為港幣$109,500，並由銀行發出了該支票的存款通知書。而該工程公司日期為2023年4月12日的報價單，則是由葉先生簽署並蓋上申請人的法團印章，聘請該工程公司更換升降機主纜及主纜轆 （「該聘用升降機工程公司事件」）。

(9)  2023年10月12日第七屆管委會正式在土地註冊處完成登記。

(10)  2023年10月17日，第一答辯人以申請人名義入稟小額錢債審裁處，展開訴訟SCTC40976/2023，訴訟文件由她簽署並蓋有申請人的法團印章（「該小額審裁處訴訟事件」）。

(11)  2023年10月24日，申請人展開是次訴訟。

(12)  2023年11月24日，葉先生向審裁處發出該擱置程序信函。

(13)  2023年12月4日，所有答辯人缺席首次聆訊。

(14)  2024年1月12日，在原先訂好的審訊中，葉先生代表第一答辯人，連同第三答辯人出席了聆訊，並同時同意提交申請人物品，葉先生在庭上承認收取了銀行發出與申請人的月結單和支票簿。

(15)  第一和第三答辯人確認並沒有到銀行簽署把銀行戶口轉給現屆管委會的文件。

討論

25.  在這次審訊中，第一答辯人確認鍾先生和石女士是誠實的證人，他們的證供可信。第一和第三答辯人也在審訊中確認，她們對現屆法團的合法性並無爭議，也同意有責任移交該等申請人物品予申請人。爭議在於第一答辯人該兩次聲稱派遞事件是否屬實，以及第三答辯人在從來沒有向申請人移交任何文件的情況下，是否還管有該等申請人的物品。

合作模式

26.  本席在考慮是次爭議時，必須先從第一和第三答辯人處理法團業務的安排作考慮，她們是在2021年4月至2023年6月期間，出任第六屆管委會委員，任期長達兩年多之久，是只有四人的管委會中（尤其是第二答辯人早在2022年3月已停任），出任主席和秘書兩大要職的人，掌管整座大廈的運作，尤其是她們均負有上述該法例中施加的眾多處理和保管文書的法定責任，從上述事序表可知，她們有權簽發支票，掌控財政，在卸任前後，對內對外都作出了連番舉動。

27.  在庭上，尤其是在盤問下，第一和第三答辯人皆表示她們年紀老邁，知識水平不高，閱讀書寫都有困難，經常授權和委托葉先生代為處理法團事務，當中包括文書事宜。第一答辯人並多次重申葉先生所有涉及法團的行為舉動，完全是由她授權處理，她完全知情，並獲得她的允許和確認，他「唔夠膽」也從來不會自把自為。

28.  同樣地，第三答辯人更表示她是需要，也一直授權和依賴葉先生為她處理文書事宜，由他向她預備、解讀、整理和保存與她相關的文件，甚至由他代為安排和處理法團事務。在是次訴訟中，縱使葉先生只是代表第一答辯人處理是次訴訟，可是也經常主動地要求協助第三答辯人，甚至表示一直是由他為她解讀文件，三人在庭上表現關係親近友好。

29.  綜觀上述事序表，以及第一和第三答辯人的證供，她們連同葉先生三人過往在處理法團業務時緊密合作，除了日常運作外，還對內和對外共同進行連串行動，甚至興起訴訟、簽訂超過十萬元的工程合約、多次聘用律師行事、甚至為自己的物業解除押記，更在卸任後仍然以法團名義興起訴訟、分派法團管理費款項、聘用工程公司，無可否認地，兩年多以來必然衍生大量文件，連同該換屆交收事件中所獲得的文件，必然累積大量文件。

30.  第一和第三答辯人按照上述該法例的條文，負有法定責任需要保存相關文件，並需要在卸任後14天內轉交現屆管委會，不但她們身為主席和秘書，負有法定責任，葉先生自己也是持牌專業高級物業經理，不可能不知曉。

31.  然而，在第六屆管委會卸任當天起，現屆管委會透過多方渠道，包括個人和律師信函，要求眾答辯人提交文件和披露未能交出文件的去向，不獲回應，甚至兩次興起訴訟，更在黃法官多次給予機會，尤在該第一命令和該第二命令中，更是詳細清楚指明二人要分開兩個層面去履行責任，包括移交文件和披露未能移交文件的去向，她們竟然仍漠視黃法官的清晰指示，在誓章和反對通知書中，只是粗略寥寥數句，除了只提及該兩次聲稱派遞事件外，不曾提及任何一份具體文件的去向，對於申請人列明的文件清單，相關資料完全欠奉，甚至其後的證人陳述書，同樣是重複該兩次聲稱派遞事件，只稍為粗略地補充具體日子是先後在2023年10月31日和2024年1月26日發生。

32.  儘管申請人在訴訟前的信函中，再在黃法官該第一次命令中的附表上，甚至是申請人的申請通知書和回覆書中，除了列明該第5A條例的法定責任，還再具體明細地列明需要答辯人交代的文件清單，答辯人自始至終卻只提及交出了保險通告正本和副本，以及粗略空泛地聲稱已把所有文件物品在該兩次聲稱派遞事件中派遞到石女士和鍾先生的信箱外，並沒有提及任何具體文件，完全漠視申請人多次標列的文件項目，全然不予正面回應，既沒有具體說明是否已把該等文件交還，也沒有交代那些文件現況或去向，這做法令人匪夷所思，明顯是刻意迴避，故意隱瞞。

33.  即使在審訊中，第一答辯人對於申請人該等指明文件的現況和去向，繼續全然緘默，不肯具體說明，只是重複申論她那概括及籠統的該兩次聲稱派遞事件和因此已經把所有文件交出。在盤問下，第一答辯人不得不承認有部份文件仍然由她和葉先生管有。

34.  第三答辯人在她的反對通知書、書面證供和庭上作供，還是繼續純粹否認管有、保管或控制申請人的任何文件及動產，要求申請人舉證，她沒有提供任何其他案情。在她從來沒有進行任何形式的移交安排下，她理應仍管有在出任秘書的兩年多期間的所有文件。

35.  然而，在審訊過程中，她表示因為自己教育水平偏低，根本沒有能力處理文書事宜，包括理解、撰寫和保存，而一直都是授權和委託葉先生代辦。她詳細交代了她和葉先生的運作方式，是她所有需要處理的文件，都是由葉先生為她準備、解讀，而所有文件都由葉先生向她解說後共同處理，之後都交由葉先生進一步處理和保管。即使是簽署支票亦然，會在她簽署後由葉先生取走。她這方面的證供詳細直接，重複盤問下也沒有動搖，葉先生未能有效地推翻她的說法，申請人也認為她在這方面的證供誠實可信，本席同意。

36.  儘管如此，由葉先生提交的第一答辯人的結案陳詞中，卻突然加入了連串聲稱，該等聲稱從來沒有在任何答辯人的書面文件或庭上證供中出現，甚至與答辯人的書面和庭上證供的口徑不一致、說法不符。無論如何，依照確立已久的法律原則，這些只在所有文件披露完成，證人作供完畢，於結案陳詞中才突然提出，完全沒有經過訴訟其他方測試，剝削了對方盤問和回應機會的單方面自圓其說的聲稱，審裁處不能給予任何比重。

該兩次聲稱派遞事件

37.  在仔細考慮所有相關證供和陳詞後，本席不相信第一答辯人該兩次聲稱派遞事件屬實，理由如下。 首先，第一答辯人就這聲稱的說法不斷在改變中，而且錯漏百出。在誓章中，只提及是把保險通告的正本和副本交出。在反對通知書中，再沒有提及保險通告，而是已把所有該申請人物品交出，卻是詳情欠奉。兩份文件中都沒有說明具體日期，前者沒有交代如何可把保險通告的正本和副本同時放在兩個信箱內，後者也沒有具體說明究竟各自放了那些文件在該兩個信箱中。

38.  在審訊中，第一答辯人提出了另一個版本，重複說是她自己「求其」把一些「單據」放在公文袋中，再由與他同住的兒子放在「白頭佬」、「8樓」鍾先生的郵箱中。在被多次追問具體情況以及如何「求其」下，她說不知文件是什麼，總之是「單據」，其後又補充是自己把在抽屐中所有「單據」放在公文袋中。

39.  明顯地，這多個不同的說法，互不吻合，明顯不可信。既是只有一個公文袋，如何可分兩個日子先後兩次，並放在兩個信箱內；而且，公文袋裏面既然只有「單據」，又何來有保險通告，更說不上已把所有該等申請人物品全部交出。

40.  第二，該兩次聲稱派遞事件的發生日期也不可信，第一答辯人起初並沒有交代具體日期，只在其後突然補充具體日子，後來她才進一步補充是因為她質疑現屆管委會的有效性，所以不願把該等申請人物品交出，直至現屆管委會在2023年10月12日獲正式註冊，她也視此為關鍵日期，並因此而接受現屆管委會的有效性，也便隨即安排在2023年10月31日及2024年1月26日進行了該兩次聲稱派遞事件。

41.  可是這說法與背景事實不符，明顯與2023年11月24日該擱置程序信函中的立場不同，當中第一答辯人依然爭議申請人沒有獲得合法授權，並要求暫緩訴訟進行。還有，當中隻字不提已經於2023年10月31日把所有該等申請人物品派遞給鍾先生和石女士，第一答辯人沒有可能不把這全面的抗辯理由即時提出。

42.  另外，警方於2023年11月24日發給第一答辯人的信函也提及她於2023年10月19日報案，質疑現屆管委會提供虛假文書誤導土地註冊處，因此，第一答辯人聲稱只是因為關鍵日期（ 2023年10月12日）之前是基於謹慎原則而沒有移交文件，但在其後已接納現屆管委會的有效性，並因此而立即交回文件的說法並不可信。事實是，她在其後仍然積極向警方和審裁處爭議現屆管委會的有效性的過程中，她那已在2023年10月31日把文件派遞至鍾先生和石女士的信箱的說法誠不可信。

43.  可是，第一答辯人在其結案陳詞中，仍嘗試解說她是因為收到律師信及土地註冊處更新資料，所以即使仍質疑現屆管委會的地位，也把法團文件移交申請人，這新增說法明顯與她的書面和庭上證供相反，尤其是她在盤問下是清楚確認她在2023年10月12日，已對現屆管委會的合法性沒有爭議。再者，如果是因為律師信而擔心法律訴訟風險，她更沒有任何理由不把該2023年10月31日的聲稱派遞文件事件，通知申請人或在擱置程序信函中說明，而是等待至2024年1月才在聆訊上首次提及，這說法明顯是自圓其說的虛稱。

44.  第三，她在交代兩次事件的具體安排時，粗略概括也矛盾處處。她完全不能具體地交代提供了什麼文件，她當時出任主席一職達兩年多，在庭上她說文件是由她親手在抽屜中執拾放在公文袋內，卻完全不能說明當中是什麼文件，最後只能說是所有「單據」，甚至連自己曾在誓章中提及的保險通告也說不出，這不可能。

45.  第四，她一直的說法是在該兩天都派送到鍾先生和石女士各自的信箱中，但是不但未能說明兩個信箱各自派送了什麼，而且在庭上甚至不能提及曾經派送到石女士信箱的安排。即使依據她的誓章內容，難明如何可把保險通知正本及副本，同時放在兩個信箱中；甚至把她後來的說法同時考慮，既然已在2023年10月31日她已把所有該等申請人物品全部交出，又何來還需要再在2024年1月26日再次派遞。還有，當被問及首次派遞安排時，她竟然誤以為她自己的證人陳述書中，一張不相關的附件三的相片便是第一次聲稱派遞時拍下的相片，那聲稱派遞事件顯然不是事實，否則她不可能把這關鍵事情說不清。

46.  第五，第一答辯人提不出任何具體有效的證據，證明她該兩次聲稱派遞事件，也不安排為她派遞信箱的兒子出庭作供，唯一一張聲稱是第二次派遞文件到鍾先生信箱時的相片，也根本沒有任何證據證明聲稱的派遞日期、放置的文件為何、也奇怪地沒有拍下放在石女士信箱的情況。

47.  第六，對於她聲稱因為在聆訊中，錯誤地把申請人的草擬指示文本，當作是審裁處命令，因此而在2024年1月26日，沒有按黃法官命令把該等申請人物品送交申請人代表律師，而是依舊派遞到鍾先生和石女士的信箱的說法，同樣不可信。任何解說也不能推翻葉先生也有出席的兩次相關聆訊中，各方在庭上就最終命令用詞的討論，並由黃法官正式頒下的命令，當然是以法庭下達的命令及用字為準，該命令直接清楚，並不涉及任何艱深難明的法律概念或措辭，第一答辯人有絕對責任遵從法庭命令，現在聲稱的誤會、混淆、對法律無知並非一個可信辯解理由。

48.  況且第一答辯人在庭上，不但沒有提及這聲稱錯誤作為辯解理由，反而在盤問下表現出不知道有這聲稱的錯誤事件存在，不能說明這聲稱的誤解和具體出錯的安排為何。當被問到她為何沒有按該第一次命令附表一的內容檢查相關文件時，除了粗略辯稱該大廈運作簡單和她的知識有限外，提不出任何合理可信理由，只是不停重複她不知道，「我求其執」、「我成疊擺落去」，而她唯一用以為證的第二次派遞的相片，不但未能印證日期為何，而且從相片可見，文件數量很少。

49.  第七，該信箱的空間有限，只有大約13、23和8厘米左右，實在難以相信第一答辯人可以把積存了兩年多的申請人物品放在該郵箱中，就第二次派遞的相片所見，相關的文件並不多，難以令人信服。

50.  第八，她在該聲稱第二次派遞事件後的舉動同樣有違常理，沒有通知申請人或申請人的律師，直至2024年2月27日過堂聆訊時，才提及有關事宜。葉先生嘗試以答辯人沒有鍾先生的聯絡方法作為盤問方向，這種轉移視線的盤問方式，並不能掩飾第一答辯人在整個訴訟中一直是與申請人代表律師接洽和送達文件的法定程序和實質事實。

51.  同理，葉先生又嘗試以該兩次聲稱派遞事件的派遞形式，與本訴訟中送達訴訟文件的做法完全吻合為解釋，只是，這種嘗試把兩件性質完全不相同的事情，混淆為一體的爭辯方式並不可取，前者是按該法例和黃法官的命令作為卸任管委會主席移交法團物品的安排，完全和後者就着訴訟程序中，依循法定程序規定的文件送達規則不同，根本不可同日而語。

52.  第一答辯人在結案陳詞中，突然提出她因為一直沒有適當記錄文件，以致無法逐一列出已移交的文件，「但進行誓章時我記得移交的物品內有保險通知書正本及副本，便不敢遺漏地列在誓章內。」，這是新增說法，顯然是嘗試把她在該誓章中唯一提及當時移交了的那份聲稱的保險通告正本及副本，說成是當時移交了的眾多文件中的其中一份，明顯與誓章內容不同，也與她庭上的證供殊異，更何況她已在作供過程中，獲得多次機會交代當時情況，並無此說，因此，這明顯的事後創作，並不可信。

53.  綜合上述所有理由，本席不相信該兩次聲稱派遞事件曾經發生，即使第一答辯人曾經拍下把一個公文袋的部份平斜地放插入該大廈的信箱的罅隙相片，也沒有真正把任何該等申請人物品，透過放入鍾先生或石女士的信箱交給申請人，因為根本沒有實質證據證明該公文袋內藏有該等申請人物品，也沒有任何實質證據證明該公文袋在拍照後，仍留置在該信箱中，一則該公文袋本來便只有部份平斜地插入該信箱罅隙中，二則該信箱因為鎖頭損壞而沒有上鎖，隨時可取回文件。本席相信鍾先生和石女士的說法，他們從來沒有在他們各自的信箱中，收到任何第一答辯人聲稱的該等申請人的物品。

54.  無可爭議地，答辯人一方是必須按該5A條例移交該等申請人物品予現屆管委會的，在法律上，申請方毋須鉅細無遺地列出答辯方必須交出的所有法團的文件，審裁處仍然可以下達一個一般性的命令，要求答辯人交出「將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制、管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，連同屬於法團的任何動產」。基於以上分析，本席不相信眾答辯人曾經履行該5A條例的責任，也相信他們三人出任第六屆管委會委員超越兩年之多，必然管有大量該等申請人物品，因此，接納申請人要求頒下上述一般性命令的請求。

附件一

55.  儘管如此，申請人仍進一步列出了一份聲稱眾答辯人需要移交而尚未移交的物品清單，並列於其結案陳詞附件一（「該附件一」）中，現就該等指控作出分析如下。

(1)  該換屆交收事件 (附件一: 第(1), (2)(a), (5), (6), (8), (9) (10) & (11)項)

56.  石女士交代了該換屆交收事件中，她於2021年5月6日，把第五屆管委會管有的法團文件和動產，移交予由第一答辯人授權代表葉先生代收，並由他簽收確認的情況，當中交收的文件包括法團印章、土地註冊處法團的正本註冊證書、支票簿、數簿、銀行月結單(到3月份)、保險、工程合約，包括消防已簽合約及大維修收據（包括DCCJ 3372/2022案件涉及的合約)、保養合約（升降機）、及大廈各物業業主的登記冊等文件，並附以簽收文件作證明。

57.  第一和第三答辯人並沒有針對石女士移交文件的事情和交收記錄，作出任何認真的盤問或有效的質疑。相反，第一答辯人確認石女士是一個誠實的證人，石女士有提及由於申請人物品眾多，所以他在第五屆管委會卸任時，通知了第六屆管委會的委員有關申請人有部份文件物品存放在地下樓梯底的公共空間，因此，簽收記錄的文件只是當天移交文件的一部份，這從現有證據中，第六屆管委會確實管有，他們獲委任之前的非簽收表上所列出的文件這事實可印證。

58.  雖然第一答辯人在盤問下曾一度否認曾經與石女士於2021年5月6日進行任何文件交收，但這說法與她自己的證人陳述書的案情和所提供的相片相違背。在盤問下，她最終不得不承認相關簽收記錄上的簽名正是葉先生的簽名。再者，正如答辯人一方也承認石女士是誠實的證人，再連同當時葉先生的簽收記錄和拍下當時情況的相片考慮，本席相信該換屆交收事件確實如石女士的描述情況發生，第一答辯人有責任把上述文件移交給申請人。第一答辯人在結案陳詞中突然提出註冊證書，一直掛在該大廈大堂中，但這新增說法，並沒有在審訊過程中提及，不能給予任何比重。

(2)  該解除押記事件（附件一: 第(7) (7a)項）

59.  石女士交代了第五屆管委會曾於2021年3月，就該大廈內其中七個單位欠交大廈維修分擔費而進行了押記備忘錄的註冊，並出示相關信件和文件為證，其中包括眾答辯人及第三答辯人丈夫的單位。在眾答辯人當選管委會成員後，便以法團名義聘用律師，為他們各自的單位解除上述押記備忘。第三答辯人在盤問下也承認確有其事，而她其實依然尚未付清相關的分擔費，而該解除押記的決定是由他們幾個管委會委員以及葉先生代表第一答辯人開會一致贊成的。

60.  第一答辯人在盤問下也承認沒有支付所有大維修分擔費，她起初對於自己單位被註上押記表示「唔記得」，後來又表示好似係，但依然「又唔記得」。最後她不得不承認一張由法團向相關的律師事務所發出的支票是由她和第三答辯人簽署，她卻依然否認授權律師處理解除押記事宜。即使如此，上述證人的證供和文件證據足以顯示第六屆管委會曾經於2021年8月聘用律師進行解除押記事宜，並由第一和第三答辯人處理，她們也理應管有相關文件，包括委聘律師的合約文件、HK$49,000律師費的發票及收據，以及書信來往。

(3)  該押記註冊事件（附件一: 第 (7) (c)項）

61.  石女士交代了該押記註冊事件，並出示了文件證據，當中包括相關律師事務所於2022年10月18日致申請人的信件，以及鍾生的單位被註上押記備忘的登記等。該等文件可見該律師事務所與葉先生，以電郵聯絡以處理該等押記備忘註册事宜，葉先生並於2022年8月17日把一張HK$5,000的支票交予相關律師事務所。第三答辯人在盤問下表示知悉該事件，並從葉先生處得知相關資訊，她自己則從來沒有收到相關律師事務所所發出的帳單，應該是由主席收取。

62.  第一答辯人在盤問下表示，對事件並不知情，縱然從押記備忘錄中可見第一答辯人的簽名以及法團印章，可是她依然表示對此沒有任何印象。可是，文件證據清楚顯示，整個事件是由第一答辯人和葉先生處理，葉先生負責與相關律師行聯絡，第一答辯人則在相關文件上簽署。因此，第一答辯人必然管有相關律師事務所於2022年10月18日的信件所提及的：葉先生於2022年8月17日交予律師的HK$5,000支票的相關賬單及收據，以及 HK$24,400的費用賬單。

(4)  該承辦商訴訟事件 （附件一: 第(3) 及(7)(b)項）

63.  就該承辦商訴訟，不能爭議的是葉先生一直代表第一答辯人為申請人處理該訴訟，包括處理訴訟文件、多次代表申請人出席相關聆訊、與對方律師進行多次書信往來等，因此，第一答辯人需要交出與該案相關的文件，包括訴訟文件、和當中涉及的文件證據，包括申索書第11-13段所提及的發票、信函等等，第三答辯人在盤問下也表示自己不曾收過相關文件，而是應該由第一答辯人處理。

64.  縱然第一答辯人表示對事件一無所知，可是她承認如葉先生曾經出席該案聆訊，必然是先得到她的授權。對於該案的申索書中第12段及13段提及的文件，包括由法團聘用的律師事務所所發出的信函，她同樣表示不能記起，當被問到如果沒有收到相關索款信件，為何不反駁對方時，她的回覆是「冇㗎，佢多數都係放喺屋企，我從來都冇啲咁嘅嘢」。由此可見，她聲稱不知情是謊話，她也一直安排並授權葉先生代她處理和保管文件，她必然有能力指令葉先生交出相關文件。

(5)  該派發盈餘事件 （附件一: 第(13)項）

65.  石女士交代了該派發盈餘事件，並提交了葉先生與一些業主的對話謄本，此等證據並沒有在盤問下被挑戰。第三答辯人同意當時三名答辯人跟葉先生討論後，決定分派盈餘，而該決定並沒有召開業主大會通過，只是他們幾個人決定，而相關派發盈餘通知書是由葉先生處理，之後也是由他準備和填寫好支票，向她解釋內容後，她便簽署該些支票，大約有三十多張，包括全座大廈的業主。她把簽妥的支票交回葉先生，由他取走。她同意當時提取支票是需要簽收的，而她自己也收取了相關款項。在第二天審訊中，她清楚表達知道有業主未拿取相關支票，並認為葉先生至現在仍然管有相關簽收紀錄。

66.  第一答辯人經盤問下承認她以法團名義發出了派發盈餘通知，並由葉先生協助她安排業戶簽收支票，記錄已收支票的業主，並有支票存根，而她是管有相關紀錄的。她承認大概一半業主已經拿取了支票。被問及對於尚未派發的支票，會否在相關業主來取時交還，她表示將會把支票交給那些業主。這顯示直至現在，她依然管有這些未被派發的支票。

67.  另外，被問到她有沒有把相關記錄移交至現屆管委會，她回覆因為不認識也未見過「佢」，「冇喎，點解要交」；再被問及有沒有把相關支票簿交出，她表示未見過那人，感覺神秘，不放心交給那人，也因為「唔信任你呢班人」，所以派發盈餘。當被問到有否召開會議商討及通過派發盈餘一事，她表示有召開業主大會，但不記得大會日子；再被問及有否召開管委會以通過召開業主大會時，她回答會議包括另外三位委員，他們都同意發放盈餘。

68.  綜合以上證據，該派發盈餘事件曾經發生，而第一答辯人和葉先生保存了相關記錄以及未派發的支票，只是她不願意把相關文件交到現屆管委會手中。第一答辯人在結案陳詞中提及該派發盈餘事件，是因為她不願意將法團盈餘交給現屆管委會，完全跟移交文件無關，這論點沒有可爭論性，法團盈餘明顯是法團的財產，並不是第一答辯人或葉先生私人擁有，第一答辯人卸任時便應該交出，由此而衍生的該派發盈餘事件，包括尚未被領取的法團支票、和業主領取了法團支票的相關記錄、支票存根等等必然是屬於該等申請人的物品。

(6)  該小額審裁處訴訟事件（附件一: 第(4)項）

69.  至於該小額錢債審裁處訴訟事件，葉先生以法團名義展開了該訴訟，由葉先生出席相關聆訊。就該案件表格2可見，第一答辯人於2023年10月17日簽署，並使用法團印章以追討管理費。第三答辯人在盤問下承認知悉相關事宜。

70.  在盤問下，第一答辯人表示對這張表格2上面的簽名沒有印象，卻不能作進一步解釋。該案既是由第一答辯人展開，而且由2023年10月展開，到審訊時相差只有幾個月，她不大可能會對此事全無印象，她作供的不盡不實，又見一斑。該案件是由她授權代表處理，她也必然管有或控制相關的文件。

(7)  法團印章 （附件一: 第(9)項）

71.  除了上述提及法團印章已經於2021年5月6日移交予第一答辯人代表葉先生，石女士交代了第一答辯人及葉先生於2023年多次使用法團印章，包括上述提及的事情。在首天盤問下， 第一答辯人起初表示法團印章是「一屆傳一屆」，而「上一屆果個已經死左」（這顯然並非事實，因為第五屆管委會主席是石女士）。被問到是否由石女士移交給她，她表示石女士連同其他物品扔到她處，但隨即又突然表示自己記不起，連昨天吃過什麼也記不起。翌日，她承認於2023年仍有用法團印章行事，被問到她沒有將法團印章移交至現屆管委會，她表明不會回答問題。

72.  眾多證據顯示第一答辯人於2023年10月依然在使用法團印章，基於本審裁處並不相信該兩次聲稱派遞事件曾經發生，該法團印章明顯仍由第一答辯人管有。況且，她同意法團印章大約為兩寸高、兩寸闊、一寸厚左右，根本不可能如她聲稱的第二次派遞事件相片顯示，被放置在公文袋內，平斜式插入狹窄的信箱罅隙中，而且，她在庭上清楚說明她當時只把單據放在公文袋內，當然，也不可能是在聲稱的第一次派遞事件中，因為她在當次只提及保險通告。如她有把該印章交出，她沒有理由不清楚說明。

73.  第一答辯人在結案陳詞中提出當時是打開鍾先生的信箱，把印章放入信箱內，這又是另一個新增說法，不但與她自己提交的相片顯示，公文袋是從信箱口那狹窄罅隙被平斜插入不同，也從來沒有在她書面和庭上證供中提及這關鍵事情，來反駁申請人的投訴，顯然，這又是另一事後創作。

(8)  法團恒生銀行戶口相關的文件 （附件一: 第(10)項）

(A)  恒生銀行月結單 （第(10(a)項 ）

74.  雙方不爭議的事實是答辯人一方一直沒有簽署文件，以把法團恒生銀行戶口簽署人轉為現屆管委會委員，而石女士補充，葉先生曾在之前的聆訊中，不爭議曾經收過恆生銀行戶口的月結單和支票。然而，第一答辯人聲稱以前有收到月結單，現在則沒有，但卻未能道明從何時開始、原因為何。從上述的眾多事情顯示，第一答辯人必然仍管有法團恆生銀行戶口的月結單。答辯方須向申請人移交由石女士於2021年5月6日經葉先生代收的月結單以及第六屆管委會成立後，恆生銀行發出的月結單等銀行文件。

(B)  恒生銀行戶口的支票簿、（已簽署及未簽署的）支票及存根

（物品(10(b)) ）

75.  石女士提及第一及第三答辯人曾多次使用申請人的支票簿，以及葉先生亦在之前的聆訊中表示第一答辯人有向銀行拿取支票簿。第三答辯人也表示支票簿由第一答辯人保存，而由葉先生管理。

76.  第一答辯人也承認她於2023年10月為了派發法團盈餘而簽署了不少支票，而至今也依然保存了一些未有業主拿取的支票。她亦同意她在2023年10月10日向工程有限公司發出一張支票，並表示她有責任保管支票，被進一步追問下，她卻表示不記得當時是否已經卸任管委會。因此，有充分證據顯示第一答辯人管有法團恒生銀行戶口的支票簿、支票和存根。

(9)  法團法團財務紀錄 （附件一: 第(10)項）

77.  根據該法例第27(1)條，管委會須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及其他財務紀錄，並在法團註冊日期起計最遲15個月內及其後每12個月擬備財務報表。該法例第27(5)條訂明，如果法團不跟從第27(1)條行事，則每一委員均屬犯罪，一經定罪，可處第5級罰款。另外，第6屆管委會司庫（即是第二答辯人）於2022年3月已經不再是該大廈業主，也不再是管委會成員，因此，司庫職務理應由其他答辯人分擔，他們也便應該管有該等文件。

(10)  數簿、2022至2024年度財務報表（附件一：第(11)(a)-(b)及(12)）

78.  石女士於2021年5月6日已把一些法團的數簿移交了給葉先生代第一答辯人接收，第一答辯人有責任把該等帳簿移交現屆管委會。再者，該法例第27(1)條規定眾答辯人有責任把在任內的法團帳簿，年度財務報告移交至現屆管委會。被問到是否知道需要擬備財務報表時，第一答辯人表示不知道，也因此不做，而第三答辯人表示，在任時自己沒有做財務報表，亦不清楚有誰人做，但她表示應該是主席保存帳目同財務紀錄。

79.  儘管如此，不容忽視的是該派發盈餘事件，既然第一、第三答辯人和葉先生三人可以在2023年10月，卸任後多月後仍然可共同決定進行該派發盈餘事件，還發出通告，列明了管理費盈餘總額和支出明細，兼且可以計算盈餘，而派發金額可以結算出具體數額港幣$13,860，更進而簽發數十張支票，派發各業戶。明顯地，他們必定有申請人的帳簿、收支帳記錄、財務報表等足夠讓他們計算出該大廈的財務狀況的文件，否則他們不可能可以作出這個重大決定，並付諸實行。

80.  況且，該派發盈餘事件是三人聯合行動，涉及通告刊登、支票簽發和簽收事宜，葉先生更是獲授權處理文書事宜，他既是一名有經驗並持牌的高級物業管理經理，理應不可能無視該法例對相關財務報表的要求，以及違反該法例第27(1)條是一項具有罰則的罪行。而且，他代第一答辯人接收了石女士所交出的數簿，二人接管了法團帳目，不但應知曉以往法團相關帳目，也不可能不在兩年多掌管和處理法團運作上，沒有作任何收支記錄，更遑論進行該派發盈餘事件。因此，第一答辯人需要把這些數簿及財務報表移交予申請人。

(11)  管理費/大維修分擔費的繳交和欠付記錄 (附件一: 第(11)(c))項

81.  如上所述，第一和第三答辯人聯同葉先生曾經多次因為管理費和大維修分擔費而進行了押記註冊和解除的行動，他們必然是基於各業戶就該等費用的繳交和欠付記錄行事，這些文書記錄卻至今依然未有移交予申請人。第一和第三答辯人在盤問下也承認各自沒有繳清大維修分擔費，可見，拖欠費用的情況依然持續，需要現屆管委會跟進。因此，第一和第三答辯人有責任把由2021年5月份以後所有業户繳交和欠付管理費及大維修分擔費的記錄，移交至現屆管委會。

(12)  法團信箱鑰匙 （附件一：第(14)項）

82.  石女士表示法團設有一個信箱接收法團信件和管理費。第一答辯人在其誓章中表示「法團沒有信箱」，但在盤問下轉為表示法團本來並沒有信箱，只是「做了一個信箱」，而該信箱鎖匙由清潔工「好姐」保管。

83.  她這方面的證供明顯不可信，這在庭上的新增說法，倘若屬實，沒有理由不在書面證供說明，駁斥申請人的聲稱，反而在誓章中表示「法團沒有信箱」。再者，既然信箱是用作收取管理費和法團文件等公用用途，又何來會是刻意安排私人製作一個私人信箱作公用用途，更不可能把這重要的文件保管鎖匙交給一位清潔工。還有，既然是私人擁有的信箱，又何來會把鎖匙交給一位清潔工，並在卸任時不取回，整個聲稱安排不合邏輯常理，第一答辯人須交出法團信箱鎖匙。

(13)  該聘用升降機工程公司事件的相關文件 （附件一：第(15)項）

84.  該法例第20A條有以下規定：

「法團所管有的與供應品、貨品或服務的取得有關的一切招標文件、合約文本、帳目及發票以及任何其他文件，均須由法團保存一段由法團決定但不少於6年的期間。」

85.  無可置疑地，第六管委會負有保存該聘用升降機工程公司事件的招標文件、合約文本、帳目、發票，以及任何其他相關文件的責任。石女士沒有被挑戰的證供是第一答辯人既授權葉先生簽署了該份港幣$109,500.00元的報價單，而現時申請人每年的管理費收入約合共港幣$198,000.00，超過了申請人每年預算的20%。

86.  第一答辯人聲稱她不知道該法例第20A條的規定，沒有保存招標文件、合約文本、賬目及發票，也沒有經過業主大會通過，沒有招標，沒有任何文件，亦沒有工程完工證明書。第一答辯人的解釋明顯不盡不實，根據現有文件顯示，葉先生已在相關工程的報價單上簽署及蓋上法團印章並支付了費用，該工程涉及更換升降機主䌫系統，超過十萬元的工程，不可能完全沒有任何文件，第一答辯人身為主席，以葉先生的物業管理專業資格和經驗，理應清楚知道法庭要求第一答辯人需要保存這些文件的規定，有關該工程的完工證明書、報價文件理應存在，第一答辯人必須交出該些文件。

(14)  業主大會的文件 （附件一： 第(16)項）

(A)  業主大會的召開通告、會議紀錄 (第16(a)-(b) & (d)-(e)項)

87.  該法例附表3第6條訂明「法團每次業主大會，有關會議過程的會議紀錄，均須由管理委員會秘書保存。」。石女士提出第一和第三答辯人最起碼會有2021年4月22日的周年業主大會記錄，因為她們需要向土地註冊處呈交相關的紀錄，才能於2021年5月25日註冊成為第六屆管委會委員。第三答辯人確認她們曾於2021年4月22日、2022年1月17日及2023年6月15日召開了業主大會，但是她自己沒有撰寫當日大會的會議紀錄。

88.  另外，第一答辯人於盤問下表示曾召開一個業主大會通過該派發盈餘一事，被追問相關細節下，她原先表示個業主大會是在現屆管委會被委任之前舉行，但當被問及她曾表示是因為郭先生當選主席才召開相關會議時，她再次顧左右而言他，不能就聲稱業主大會交代任何詳情。還有，對於她聲稱曾召開一個業主大會，以通過該聘用更換升降機工程公司事件的決定，她同樣表示已經記不起相關細節，亦聲稱沒有相關業主大會通知書和管理委員會會議紀錄。

89.  正如申請方的立場，雖然沒有客觀證據證明申請人曾經召開和進行，依循和符合該法例規定的程序和條件的業主大會，以通過答辯人聲稱的上述兩個派發盈餘和更換電梯主纜的決定，但是純粹基於第一答辯人堅稱她曾經召開她聲稱的所謂兩次「業主大會」，申請方也便應可因應第一答辯人這聲稱而可要求她提供她聲稱曾召開所謂「業主大會」而衍生的文件，尤其是按常理，一個大會的召開、進行和完成，不大可能完全沒有任何文件通知其他人大會的召開和討論的事項，在大會進行中和完成後，也不太可能完全沒有任何文件記錄。綜合上述各項考慮，眾答辯人需要提交他們曾經召開的業主大會相關的通告和大會記錄文件。

(B)  業主大會的委任代表的文書 （ 第16（c)項）

90.  該法例附表3第4(5) 及(6) 條訂明：「管理委員會須保留所有送交管理委員會秘書的委任代表的文書，為期自會議結束後起計至少12 個月。」。根據該改選大會的會議紀錄，當日有14張授權票，而有一張是授權出席無效（欠正本），這意味着當時第六屆管委會有接收委任代表的文書，並進行查核。因此，法律上，第三答辯人作為當時的秘書，有責任把委任代表的文書至少保存至2024年6月14日，而在當時本案依然未審結，她也應該繼續保存相關文書，並移交至申請人。

91.  第三答辯人在盤問下表示，並不清楚這項法定要求，並自稱她當時不在香港，但已授權代為處理。正如她自言，她一直授權葉先生代處理一切文書工作，她也便有責任交出該大會中的委任代表的文書。

(15)  管委會的文件 （附件一： 第(17)項）

92.  該法例附表2第10(4) 條訂明：「管理委員會每次開會，有關會議過程的會議紀錄，須由秘書保存。」。答辯人的證供多次提及召開管委員時有會議紀錄。第三答辯人在葉先生提問下重申自己識字不多，從來都沒有獨自處理文書，而是全部交由葉先生代她處理，葉先生未能推翻她的說法。在申請方盤問下，第三答辯人坦然承認她沒有撰寫、處理或保存會議紀錄，但被問及解除押記事件時，她同意每次會議都會有記錄，不過全是由葉先生處理，並由他和第一答辯人保存。

93.  至於第一答辯人，被問到該派發盈餘事件時，她表示曾經召開管委會會議，也表示有會議紀錄，只是忘記了由誰負責；再被問到該押記註册事件時，她同意開會時是會有記錄的，是她們慣常做法，但她已記不起討論該押記註冊事宜的會議，有沒有記錄；被進一步問及有沒有保存管委會會議記錄時，她同樣說不能記起。

94.  綜合上述證供，沒有爭議的是管委會會議是會有會議紀錄的，問題只是由誰撰寫及保存，本席相信第三答辯人的證供，顯然管委會的會議紀錄是由葉先生協助她們處理。因此，不論第一答辯人或第三答辯人都有能力要求她們的獲授權人葉先生交出相關會議紀錄，並移交至申請人。雖然第一答辯人在結案陳詞中表示「法團一直沒有撰寫或保存有關管委會文件的習慣性做法」，這說法顯然與第一答辯人在庭上的證供不符，也與上述具體的證據相矛盾，並不可信。

(16)  該大廈業主的的更新登記冊 （附件一：第(2)(b)項）

95.  該法例第38(1)條訂明，「管理委員會秘書須備存登記冊，將有關建築物的每個單位分別列明，並就每個單位填上以下詳情 —— (a)業主的名稱和地址；及 (b)已登記承按人(如有的話)的名稱和地址。」。現有證據顯示，在2021年4月第6屆管委會成員上任後曾出現業主變動，其中包括第二答辯人於2022年出售其單位，因此，第三答辯人沒有理由不會按該法例第38(3)條，更新登記冊內容。雖然第三答辯人承認自己從來沒有獨自處理過法團所有的文書工作，她也理應按她和葉先生的合作模式，授權由葉先生更新和保存更新的業主登記冊，才可繼續處理該大廈的日常運作和文書工作。無論如何，即使登記冊並沒有更新，第一和第三答辯人也有責任交出他們在兩年多以來沿用的該大廈各物業業主登記冊，至低限度在文件記錄上所顯示的「查册」。

第一答辯人的可信性

96.  總結第一答辯人書面和庭上證供，她明顯不是一個誠實可靠的證人。縱使她多次強調自己教育水平偏低，不了解法律，身體不好和庭上壓力，使她作供不佳，也因為自己年長和丈夫在大約2023年中期前離世，使她記憶不好，也因此難以記得發生在2023年10月及2024年1月該聲稱兩次派遞事件，可是，如她的說法屬實，她理應不大可能反而可牢記2024年1月或之前發生的事。

97.  就庭上觀察，代表申請人的司徒大律師在盤問兩位答辯人時，已是耐心地不時多次重複相關問題，以及逐一引領她們閱讀及理解相關文件，而本席在遇有她拒絕翻閱相關文件時，也向她解說和勸喻，確保她有足夠時間和機會理解文件後再回答問題，因此，第一答辯人在結案陳詞中聲稱自己是「自行翻閱及閱讀兩份過百頁的審訊文件冊」並非事實，本席也同意司徒大律師的觀察，第一答辯人不是記憶力問題，而是作供迴避，不願合作。

98.  再者，針對大部份的提問，她那些聲稱不能記起的回覆，往往是在客觀事實或文件證據對她不利的情況下發生，而更令人難以信服的還在於她經常在回覆記不起相關事件後，隨即提供另一個說法，在庭上證供多次前後矛盾，與文件證據不符，也與背景事實相違背，其中例子撮要如下：

99.  在盤問初期，她表示不能辨認兒子葉先生的簽名，因此不同意該換屆交收事件曾經發生，否認曾接收第五屆管委會文件，待申請方展示葉先生在本訴訟中的文件的簽署，她才不得不承認該換屆交收事件中交收文件記錄上是葉先生的簽名。

(1)  對於被問及她是否授權葉先生簽署召開該改選大會的通知，她起初表示不記得，後來才承認，並表示現在突然記得。

(2)  盤問初期她否認曾把法團事務交葉先生處理，堅持說是自己處理，只在不明白時，才問葉先生，因為他是修讀大廈管理這科目的，這明顯與她在其後反覆強調自己教育水平偏低，所有文件都要葉先生逐字逐句讀出來協助她處理文件的說法，大不相同。

(3)  對於該派發盈餘事件，她起初表示沒有印象，在向她展示那張相關的派發盈餘通知後，她依然表示沒有記憶，被問及那張派發盈餘通知是否由葉先生發出時，她卻忽然轉變立場，改為表示是她自己決定的，與葉先生無關。

(4)  關於申請人要求答辯人交出法團信箱鎖匙，她在其誓章中表示法團沒有信箱，在庭上才承認法團其實有信箱。從2022年1月28日由法團發出的信件中提及「法團信箱」這事實，以及第三答辯人的證供，法團信箱其實是早於她的誓章前已出現，她作供的不盡不實，又見一斑。

(5)  被問及有否把法團支票簿移交予申請方，她先是表示記不起，其後又指稱因為未見過郭先生，感覺他神祕，所以不放心交給他，也因為不信任現任管委會成員，所以把法團盈餘派發。

(6)  被問到有沒有將法團印章交出，她更表示不會回答，然後表示自行製作了一個新的法團印章。

(7)  儘管她在整個訴訟中，甚至在盤問下她依然堅稱並不管有任何該等申請人物品，她在盤問下最終還是承認了自己管有一些法團的物品，包括一些未有業主領取的的支票等等。

100.  更甚者，第一答辯人無視眾多客觀文件證據證明，她依然否認或虛稱不記得相關事件。其中，即使文件上載有其簽名，她仍然表示不記得自己處理過該解除押記事件、該押記註冊事件、該小額審裁處訴訟事件等等事宜，表示沒有印象，從而不就相關事宜作進一步的回答。還有，她在盤問過程中，縱然只是面對申請人一些簡單直接的提問，甚至只是確認他自己的證人陳述書的內容，可是她依然迴避問題，刻意東拉西扯，並經常要求重複問題。

101.  明顯地，以上的證據足以推翻第一答辯人一直聲稱早已把該等申請人物品交到申請方的說法。總括而言，第一答辯人作供不盡不實，與文件證據不符，也與背景事實矛盾，她庭上證供的不濟和矛盾，明顯不是因為她聲稱的身體不好、審訊壓力或記憶力衰退引致。她不但不是一個誠實可靠的證人，她的證供並不可信，而且她嚴重不必要地把整個審訊延長，浪費申請方的時間和訟費。

102.  相反，申請人的兩位證人證供清楚直接，詳細交代了相關事件始末，與文件相符，也要背景事實相稱，正如第一答辯人的結案陳詞中，也不得不承認，他們都是誠實可靠的證人，本審裁處接納他們的證據。就關鍵事情上的爭議，與第一答辯人的說法不同者，以他們的證供為準。

葉先生角色

103.  另外，本案的重點爭議之一是眾多證據顯示，葉先生一直受第一和第三答辯人授權並直至現在仍然代她們管有一些該等申請人物品，第一答辯人卻不承認，更試圖淡化葉先生代她們處理法團業務的角色，努力解說他只是提供有限度解讀文件的協助的說法，明顯與上述第一和第三答辯人的庭上證供相反，也與當時的文件相抵觸，並不可信，尤其是第一和第三答辯人分別反覆強調，她倆教育水平偏低，連文件解讀都有困難，都需要授權和委託葉先生代為處理文書事情，單單從葉先生在上述多次重要事件上，幾乎所有對內對外的文書都由他處理，甚至有部份更親自簽署，再加上本案有大量文件證據顯示，葉先生一直擔任第一和第三答辯人的授權和委托人，積極參與待她們處理法團業務的事實實在不容爭辯。

104.  難以辯解的，還在於第一答辯人明知申請人的指控集中於她一直授權葉先生代為處理法團業務，並授權他現在仍然代為管有大量該等申請人物品，要求交出，她卻反而只授權葉先生全權代表自己處理是次訴訟，包括撰寫書面文件、盤問證人、開案和結案陳詞，也不安排他出庭作證，也沒有提供任何合理解釋為何不安排或傳召他為證人，代她說明他有否為她管有或控制任何該等申請人物品。在這訴訟中，她所提供的所有證據，根本沒有任何具體證據可以反駁申請人指控葉先生仍然代她和第三答辯人管有大量該等申請人的物品的說法和證據，她的抗辯必然失敗。單單基於以上原因，申請人針對第一答辯人和第三答辯人的申請應予批准。

105.  誠然，申請人引用上訴法庭在Tjang Siu Thu v Profield Construction Engineering Ltd & Anor [2015] 5 HKC 22 第27-33段一案的原則，邀請審裁處對於第一答辯人沒有傳召葉先生作出不利推斷，也只是加強證明葉先生一直獲第一答辯人授權仍然代為管有該等申請人物品的事實。

106.  事實是，第一答辯人會在申請人清楚指控她仍然授權和安排葉先生代她管有、控制和保管該等申請人物品，尤其是葉先生無可置疑地是一個可被期望在是次訴訟中針對這關鍵議題提供重要證據的證人，她卻仍然不安排葉先生為她作證反駁，也沒有提出任何合理可信理由，她聲稱葉先生忙碌和只是工餘協助，並非不傳召他出庭作供的合理理由，審裁處也便可以基於葉先生沒有出庭作供，而針對第一答辯人作出葉先生仍然繼續獲第一答辯人授權並代她管有該等申請人物品的不利推測。不容忽視的還在於第一答辯人一方面不傳召葉先生出庭作供，另一方面卻安排他全權代為處理本訴訟，在庭上所見，葉先生完全自行盤問證人和在庭上陳詞，明顯地，不是葉先生忙碌，不能出庭作供，而是進可攻退可守的策略。

第一答辯人提出的其他爭議

107.  第一答辯人在其回覆陳詞中，提出了多項聲稱，如上文所述，當中包括了許多根本沒有在之前的書面或庭上處理過的聲稱，本審裁處按既定的法律原則，不會給予任何比重，也不在這判詞中逐一論述。

108.  至於第一答辯人聲稱第六屆管委會是採用「人性化管理模式」的「舊式管理」方法運作的說法，當然不構成拒絕移交該等申請人物品的理由。至於那要求審裁處考慮「文件會否被意外丟棄或遺失」這新論點，既不是答辯人的案情，也從來都沒有提及，更遑論有任何證據支持，不能成立。

結論

109.  正如上文所述，第四答辯人一直得悉本案件的進行，對於申請人的指控和文件索求，卻選擇不抗辯和不出庭應訊，根本沒有提供任何抗辯理由，更遑論案情或證據來爭議申請人的指控。本席再進一步考慮本案的背景事實和特殊情況，第四答辯人擔任該第六屆管委會委員達兩年多之久，必然曾參與法團的工作，尤其是第二答辯人於2022年3月不再擔任管委會司庫，其職務必然需要由其他三位委員分擔，因此，他理應曾經處理、控制、保管或管有申請人的文件，而從鐘先生和石女士證供可知，他們從來沒有接收過第四答辯人移交的任何該法團物品，在沒有其他相反證據下，他完全沒有管有該申請人的物品的機會不高，他理應必然管有一些法團的物品，需要移交至申請人。

110.  再者，就現有證據顯示，第六屆管委會的運作不但不公開透明，而且有異於一般管委會的運作，非但沒有嚴格遵守該法例行事，甚至日常運作和重大事情，包括對內和對外事務，都交由一位非業主，也非管委會委員的葉先生代辦，而第一和第三答辯人更是長時間經常性地和葉先生緊密合作，共同授權葉先生代為處理和保管文書事宜，葉先生既然只是因為獲她們授權和委託而代為處理及管有該等申請人物品，該等申請人物品也便是在第一及第三答辯人其控制下或在保管或管有下，她們也有責任自己和安排葉先生交出。再者，在這特殊情況下，第四答辯人會沒有參與的機會不高，否則他不可能不加以抗辯。

111.  在這不尋常的安排和情況下，本席認為較妥善的處理方法，是指令眾答辯人一則需要向申請人移交申請人索取的該等申請人物品，二則須提交誓章以交代未能提交物品的原因和該物品的去向。因此，本席接納申請人的申請求，命令眾答辯人須向申請人移交在他們控制下或在其保管或管有下該5A條例規定的文件和動產，包括但不限於該附件上的物品。

訟費

112.  根據《土地審裁處條例》第12條，訟費屬審裁處的酌情範圍，審裁處可在「合適」的情況下，尤其對於有「特別或不尋常的情況」的案件命令訟費須以彌償基準評定，以達致公平的結果，該等情況並不局限於支付方的隱秘動機、不當目的、欺騙或卑劣行為，而可包括任何與訴訟和訴訟各方在案中的行為有關的事宜以及引致訴訟的情況。Commissioner of Inland Revenue v Poon Cho Ming John (No 2) (2020) 23 HKCFAR 74。

113.  本案中的特殊或不尋常的情況包括：

(1)  眾答辯人在2023年6月15日該改選大會卸任後，無視申請方和其代表律師多次催促，依然蓄意拖延、不作處理，拒絕移交該等申請人的物品。

(2)  在收到申請通知書後，眾答辯人單方面提出無理的擱置申請，無果後，既不提交該等申請人物品，也不存檔反對通知書或任何證據，更缺席指示聆訊，直到審訊當天才首次出席，原訂審訊被迫取消。基於第一及第三答辯人表示願意交出申請人的文件及動產，黃法官才把案件押後讓她們交出相關文件及動產，及作出誓詞加以核實。

(3)  但是，她們卻出爾反爾，在兩次押後聆訊後，依然未有交出任何物品之餘，還佯稱她們並不管有任何該等申請人物品，直至現在，她們仍沒有交出任何物品，也沒有按該第一次命令和第二次命令，妥善交代該等申請人物品的情況和去向，第一答辯人更虛構該兩次聲稱派遞事件，故弄玄虛。

(4)  在審訊中，第一和第三答辯人仍然佯稱並不管有任何該等申請人物品，第一答辯人更是繼續砌詞狡辯，再在結案陳詞中，漠視本審裁處多次提醒，加入多項新增自圓其說的虛稱，試圖繞過申請人盤問反駁的機會，蒙混過關。

(5)  在本案中，並不牽涉任何艱深難明的法律原則的爭議，而是集中於眾答辯人有沒有把該等申請人物品交出的事實。然而，眾答辯人明知完全沒有任何合理或可供爭辯的理據，仍不肯承認責任，始終沒有交出任何物品。

114.  縱觀整個訴訟程序，眾答辯人刻意拖延迴避，第一和第三答辯人更無視黃法官多次給予機會，沒有按命令行事，故弄玄虛，這種浪費申請人的訟費和時間，以及虛耗司法機構資源，浪費公帑，不負責任的訴訟行為，是嚴重的濫用司法程序，不容姑息，必須從訟費中反映審裁處對這種差劣的訴訟行為的不認同，以及彌補申請人的訟費損失，所以本案應以彌償基準評定訟費。

115.  另一方面，本席考慮了第四答辯人並沒有真正參與是次訴訟，也沒有提出任何的抗辯理由或案情。第三答辯人也一直只是純粹否認管有該等申請人物品，讓申請人證案而沒有提出任何具體的反對理由，在庭上作供也簡單直接，並無刻意誇張失實或故弄玄虛。相反，第一答辯人在整個訴訟中，無論在誓章、反對通知書、證人陳述書、庭上作供、開案陳詞和結案陳詞，都弄虛作假、砌詞狡辯，整個訴訟都偏向於處理她提出的連串虛稱，大量浪費申請人的時間和訟費，因此，本席認為公平的做法是由第四答辯人承擔一成訟費，第三答辯人承擔兩成訟費，第一答辯人承擔七成訟費。

116.  本席亦接受申請方要求批出大律師證書的申請，雖然本案是要求移交文件的申請，一般而言較為簡單直接，未必需要大律師處理，但是，本案的答辯人不但不願合作，拒絕承認或交出管有的該等申請人的物品，而且在整個訴訟程序中，出爾反爾、故弄玄虛，迫使申請方需要從多個方向搜集和分析證據，除了內部運作，還包括其他法庭訴訟、對外合約等等，點滴累積，從而努力還原過往兩年多來，眾答辯人管理法團業務相關的文件，再就每類文件，向兩位答辯人作出盤問，並要處理他們的無理訴訟行為，最後成功證明的文件類別達十七類之多。

117.  再者，申請人現在是由新上任的管委會負責，在眾答辯人完全拒絕移交所有相關文件的情況下，甚至連基本的財務資料，如銀行資料和相關會議紀錄均欠奉，實在難以執行法團的職務，甚至會導致管委會成員違反該法例。不容忽視的還在於答辯人承認了他們在卸任後，仍動用法團銀行戶口內的資金，涉及款項超過港幣四十萬元，而且該法團銀行戶口仍在第一和第三答辯人名下，因此，本案對申請人尤為重要，聘用大律師並非不合理，何況這個困局是由眾答辯人引致，不應由申請人承擔。

118.  還有，司徒大律師自謙基於他相對較淺的年資，配合本案的性質和複雜程度考慮，申請方透過律師轉聘他處理本案件，並沒有不恰當地增加訟費，難言不合理，本席接納司徒大律師的陳詞。然而，需要補充的是，縱然司徒大律師在年資上自謙，可是他在本案中表現專業，處理案件有條不紊，本席感謝司徒大律師的協助。

命令

119.  在考慮了訴訟各方提供的所有證據和陳詞後，本席作出以下命令：

(1)  第一、第三和第四答辯人須於2025年3月13日或之前，透過申請人的代表律師向申請人交出所有在其控制下或在其保管或管有下，與該大廈的控制、管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，連同屬於申請人的任何動產，包括但不限於夾附在申請人結案陳詞中的附件二清單所列出的文件和動產。

(2)  第一、第三和第四答辯人須於2025年3月20日或之前向審裁處存檔及向申請人送達誓章，確認他們已交出所有上述第一段規定的申請人的文件及動產。如無法交出任何在上述附件二清單內所述的文件和動產，則須在誓章內交代以其所知該些文件和動產的去向及／或為何沒有該些文件和動產。如第一、第三和第四答辯人曾在任何時刻控制、保管或管有該些文件和動產，亦須交代何時失去控制、保管或管有及其理由。

(3)  暫准訟費命令：是次訴訟的訟費，分別由第一答辯人、第三答辯人和第四答辯人以70%、20%和10%，支付予申請人，訟費包括所有保留訟費，按區域法院準則以彌償基準評定，並頒下大律師證書，若雙方未能就訟費金額達成協議，則交由法庭評定。

(4)  除非任何一方向審裁處存檔表格一，提出更改上述暫准訟費命令的申請，上述暫准訟費命令，將在本判案書頒下日起計14天後，即成為絕對命令。