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LDPE 578/2018
[2018] HKLdT 72
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2018年第578宗
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| 聆訊日期 : |
2018年9月4日 |
| 判決書日期 : |
2018年9月4日 |
判 決 書
(上訴許可申請)
1. 答辯人於2018年8月22日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出非正審申請, 要求就本席於2018年7月25日的判決 (下稱「該判決」) 申請上訴許可。
2. 本席在考慮答辯人遞交的誓章及聆聽其陳述後，現判定撤銷答辯人於是案的非正審申請。
背景
3. 根據一份於2016年7月7日簽訂的租約 (下稱「涉案租約」)， 申請人把新界葵涌健康街13號萬利工業大廈10樓1室 (下稱「涉案處所」) 租予答辯人， 租期兩年， 由2016年7月1日起至2018年6月30日止，每月租金3,550 元，包括差餉、地租及管理費。
4. 申請人於2018年7月4日向審裁處提出申請收樓，理由是租約期滿， 答辯人亦未有繳付由2018年6月1日起的租金。
5. 答辯人於2018年7月10日遞交反對通知書， 謂他於簽署涉案租約時，已繳付兩個月按金共7,100 元， 並於2018年6月29日支付3,550 元予申請人的銀行戶口。
6. 此外， 答辯人又投訴「厠所裂咗， 地台去水喉漏水落街，申請人拒絕維修， 4支光管燒咗， 4個13安培插蘇壞咗， 無電，申請人拒絕維修及更換 …….」， 答辯人要求申請人賠償每月2,200 元。
2018年7月25日的聆訊
7. 本案於2018年7月25日在本席席前聆訊時，申請人確認收到答辯人於2018年6月29日的存款， 但由於答辯人未有繳付由2018年5月1日起的租金，而按金亦不可當作租金， 所以這2018年6月29日的存款，只能算作支付由2018年5月1日至2018年5月31日的租金。於此， 答辯人認為由2018年5月1日至2018年6月30日的租金， 他已用按金扣除， 而他亦於2018年6月29日支付了由2018年7月1日至2018年7月31日的租金。
8. 本席接納申請人的解釋， 按金不可當作租金，答辯人亦沒有就租約期滿的事實抗辯， 只要求本席給予寬限搬出涉案處所。就此， 申請人同意答辯人可於2018年7月31日才遷出， 本席遂作出該判決如下:
(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；暫緩執行至2018年7月31日或之前；
(2) 答辯人須支付申請人由2018年6月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月3,550元計算；
(3) 不頒訟費命令。
9. 至於答辯人就涉案處所維修的反申索，涉案租約既無任何有關申請人需要負責任的條款，審裁處亦無司法管轄權審理。如答辯人經考慮後仍然需要進行反申索，他可在小額錢債審裁處提出賠償訴訟。
2018年8月8日的聆訊
10. 於2018年7月30日，答辯人向審裁處提出非正審申請， 要求批准不遲於2018年10月31日才遷出。 根據附於該非正審申請的誓章， 答辯人的理由主要是他年老多病。現在他「在上述地址居住，工作及做生意， ……. , 每月收入港幣肆仟元以上。」 另他「有現金港幣陸佰元， 有10年以上寫字樓和生財工具及超過10年以上水電零件， 估計大約港幣叁仟元， 及未收回其他人的按金HK$2,724。」無足夠現金搬遷。
11. 該非正審申請於2018年8月8日在本席席前聆訊，就答辯人所說的「年老多病」情況， 申請人表示無能為力。 同時， 申請人反對答辯人把涉案處所用作居住用途， 因為這違反租約及大廈公契， 所以申請人反對答辯人延誤遷出的申請。答辯人則稱他現在財困， 亦未追回其他人欠他的按金2,724元。
12. 在聽取雙 方陳述後， 本席認為答辯人沒有合理理據可支持他延後遷出。 本席撤銷答辯人的非正審申請。
上訴許可申請
13. 答辯人於2018年8月22日提出上訴許可申請，指「租約水費、電費由答辯人支付， 每月租金HK$3,550包括去水喉， 厠所， 13安培插座， 電器光管由申請人提供…….」應由申請人負責維修， 但申請人拒絕、失責， 答辯人要求索償， 並要求本席處理。
14. 於2018年9月4日本席席前聆訊時，答辯人再沒有其他補充，但重申希望暫緩執行收樓。
拒絕上訴許可申請
15. 《土地審裁處條例》第11(2)條規定:
「除第11AA條及任何條例中關於就審裁處的決定而提出上訴的條文另有規定外，在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。」
16. 根據《土地審裁處條例》第11AA(6)條，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。
17. 區域法院法官陳美蘭(當時官階)在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008（無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書指出：
「10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd [2001] 3 HKC 515）。
……
19. 重要的是，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業（見 Halsbury’s Laws of Hong Kong 第17（1）冊第255.289段；Fortune Global Development Limited v Sheung Cheong Food Trading Limited HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v Xuan Yi Xiong [2004]1HKC353）。即使是單位内的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order)（Penn v Gatenex Co Ltd [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/2000）。
20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的(Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題（Fortune Global Development Limited v Sheung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447）。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。
21. 唯一例外，是連家具租出 (furnished) 的房屋，則附有隱含條件，在租賃開始時房屋的狀態是適宜居住的，如未能履行此條件，租客有權立刻廢除租約。但此隱含條件只適用於租賃開始時的狀況，而並非繼續適用於租約的期間，或造成業主對樓宇繼續適宜居住的保證。
22. 上文第19至21段所提及的，是根深柢固、既定的規則，從未受爭議。」
18. 就審裁處的司法管轄權方面， 高等法院上訴法庭法官胡國興 (當時官階) 在黃英對譚炳新, HCMP 2049/2000 (無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：
「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。」
19. 即使《土地審裁處條例》第8 條於2008年獲得修訂，司法機構當時已經解釋， 這項修訂建議旨在賦予審裁處新增的權力，以應付業主就租客悔約， 要求審裁處作出收回管有的命令和相應的損害賠償。 這項修訂建議並非試圖使審裁處有權就可能不屬其司法管轄權範圍的案件類別，判給損害賠償[1]。
20. 此外, 審裁處法官高勁修 (當時官階) 在Ngai Ngok Pang 及其他對Lee Syn Yuk, Michelle, LDPD 3030/2012 (無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段指出：
“The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."
21. 本席翻譯大意為:
「土地審裁處只可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令(《土地審裁處條例》第8(8)條)。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」
22. 因此, 即使答辯人認為申請人有違反其普通法或根據涉案租約的責任而導致損失, 答辯人需要申請索償或其他有關侵害賠償的指控, 答辯人應循其他法庭處理他的申索。
23. 又本港上訴法庭在陳燕群對黃金海 [2008] 1 HKCLRT 27一案中已對同類要求作出判決:
「34. 首先，申請人在土地審裁處提出的申請，是向答辯人追討由2003年12月1日起的欠租或中間收益，以及因答辯人欠租而要求收回涉案物業。如土地審裁處在2007年6月8日聆訊和以往的聆訊中所指出，申請人是可以在終止區域法院案件DCCJ 809/2004後，在土地審裁處提出這項追租和收樓的申請。
35. 其次，如申請人多番強調，答辯人在「反對通知書」及所有在土地審裁處提交的文件中，從沒有爭議或否認他由2003年12月1日起沒有支付任何租金。同樣沒有爭議的是他一直居住在或佔用涉案物業。雖然他與申請人簽訂的租約所列明的租期已屆滿多時，以及他在區域法院反申索中指涉案物業有滲水、漏水和水泥批盪剝落等不適宜居住的情況，答辯人從沒表示要退租或把涉案物業交回申請人。就一般法律原則而言，答辯人既租住或佔用涉案物業，便需向申請人支付租金或中間收益。
36. 至於答辯人在DCCJ 809/2004案中的反申索，他所追討是申請人被指違反租約而引起的損害賠償。倘若他的反申索得值，申請人自然要給予他賠償，但這不等同答辯人可以一直居住或佔用涉案物業而毋需支付任何租金或費用。因此，就申請人的追租和收樓申請，答辯人並沒有提出任何法律上認可的抗辯理由。故此在2007 年6 月8 日當天，土地審裁處在拒絕答辯人的非正審申請後，理應按原定安排就申請人的申請進行審訊。」(後加強調)
24. 本席在考慮所有的證供後，認為答辯人提出申請批准上訴許可的理由，與涉案租約期滿沒有關係， 並不符合《土地審裁處條例》第11(2) 條的規定。答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。
25. 基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請，申請人可繼續執行已取得的收樓令狀。
訟費
26. 最後, 由於答辯人於是案的非正審申請敗訴，理應支付申請人的訟費。本席以簡易程序判決答辯人須支付申請人本申請引致的訟費，即時評定為400元。
申請人: 無律師代表, 親自應訊。
答辯人: 無律師代表, 親自應訊。
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