尹保鈺 訴 楊穗秋及另二人

DCCJ 5323/2007

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2007年第5323號

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裁決書

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1.  原告人尹保鈺女士是屯門豐景園第一座七樓四室（該單位）的登記業主。三位被告人是同一座大廈內八樓四室的聯名共有登記業主。原告人尹女士向三位被告人作出申索，基於在2007年9月開始，她發覺自己的單位七樓四室內有漏水跡像，引致尹女士的單位內電線短路以及天花和牆身因此損壞。她要求法庭發出（一）強制性禁制令，限令被告人須於限期內採取有效措施阻止及預防漏水的問題持續。（二）賠償原告尹女士因漏水而引致的損失。

2.  被告人否認原告人單位的滲水是因為被告人在2007年7、8月間曾作出裝修工程引致的。並指出，就算被告人住宅單位有滲水、漏水的情況，亦不能肯定是被告人或其代理人所做成的。

本案爭論點

3.  代表原告人的李大律師指出，本案爭論點有三：

(1) 原告人住宅單位內之漏水問題，水源是否來自被告人單位？

(2) 若漏水源頭來自被告人單位，被告人在獲告知後沒有即時安排有效維修措施，制止漏水，是否已違反有關大廈公契或是否有疏忽？

(3) 原告人應否可得到所要求的強制禁制令及多項相關賠償？

原告案情

4.  原告傳召了兩位證人，即原告人尹女士及專家證人黎樹雄博士。原告指出，她在該單位居住了13年之多，在2006年她才從該單位遷出。在2007年8月30日，她的朋友關先生及關太太剛把他們的物業出售，在還未遷入新居之前，他們需要尋找地方居住一段時間。因此，尹女士把該單位租給他們使用半年。每月租金$5,000。但，在遷入當天，關先生及關太太向她投訴，該單位內的供電系統出了問題，電力經常跳掣，令到他們感到非常困擾。尹女士的裝修師傅檢驗了該單位的電力供應後，發覺單位內的電力供應因為上層滲水進入該單位天花的原故，影響到單位的供電產生問題。尹女士立刻通知大廈管理處，要求八樓業主處理及維修八樓滲水，更與關太太相討後，安排電器師傅從該單位的浴室電掣，臨時接駁電力到單位的一部份房間使用。

5.  在2007年9月7日，被告人委派裝修師傅到原告單位檢視滲水問題。根據關太太向尹女士複述該天的對話，對方否認該單位浴室天花的水珠是因八樓漏水形成的。他們堅稱那些水珠只是七樓浴室使用熱水形成了「倒汗水」而已。

6.  尹女士指出，在2007年10月14日，被告人的裝修師傅再到該單位檢查單位滲水情況，被告人的裝修師傅曾向尹女士及關太太承認被告人單位在9月裝修的時候，工人可能不小心破壞了八樓浴室地台的水管，引致七樓天花有滲水的情況。

7.  在2007年10月17日，尹女士得到被告人的同意，聘請專家黎博士在被告人的單位進行一個噴水測試。但因為被告人當時拒絕了黎博士進行浴室浸水測試，因此該次的測試並沒有任何顯著的結果。這浸水測試最後在2008年4月15日由專家證人黎博士在被告的八樓浴室進行了。經過黎博士和助手把螢光顏色水浸滿在八樓的浴室地上，8小時後黎博士以紅外光槍在七樓浴室天花上發現了兩處滲水點。而在紫外光燈的檢查下，在七樓的浴室近門邊天花發現一滲漏點。但在浴室與客廳的牆壁上的燈掣附近並未發覺有螢光色素的出現。滲水測試進行了兩天後，黎博士回到七樓視察，發覺浴室與客廳牆上的燈掣內出現了螢光色素的水漬。在滲水測試進行後的第7天，黎博士回到七樓的單位視察，發覺第1天在紅外光槍測試下所發現的兩處滲水點依然存在。此外，除了在廚房一角的天花有水漬，並未發覺單位內其他有滲水的情況。在紫外光燈測試下，在第1天及第3天所找到的兩點螢光顏色水漬依然存在（即浴室的天花及浴室及客廳之間的牆壁電掣內所發現兩點的滲水漬）。

8.  黎博士根據在八樓單位進行的浸水測試結果顯示該單位浴室天花的滲水及客廳與浴室間天花的電掣滲水點，確定這兩處地點的滲水的確是由八樓浴室地台滲下形成的。但在七樓天花一角以紅外光測試發現的滲水點卻並非來自八樓的浴室地台及淋浴間滲漏所做成的，因為那裡並沒有螢光顏色水的痕跡。黎先生並指出，他並不認為這處的滲水是從八樓以上的單位滲漏至七樓天花，他認為浴室一角的滲水應當是從八樓滲漏至七樓的。但因為尹女士並沒有要求他尋找這部份的滲水來源，因此他沒有在七樓或八樓再作出任何其他的測試，例如水壓及水錶測試等等。

9.  尹女士向被告人追討賠償給關先生、關太太的搬遷費用$1,300，本應得到的租金$20,000，安裝臨時供電設施$4,000，聘請測量師費用$18,000及因漏水影響的維修工程項目$78,050，共$121,350。

被告案情

10.  代表三位被告人的第二被告葉楊春華女士的證供指出，八樓單位是三位被告提供給她們母親的居所，單位內只有楊老太一人居住。而且，單位的裝修工程在7月中至8月底已完成。被告人更聲稱，她們一直與原告尹女士合作，希望可以解決原告單位的滲水情況。因此，她們亦曾經在2007及2008年間在八樓的浴室作出維修，證明並非沒有誠意與尹女士合作。被告亦曾經嘗試與原告人相討解決八樓的漏水情況，可惜雙方未能達成雙方可接受的協議。被告一方並且質疑原告聘請的專家黎博士的測試，只發現兩處地方有小量的滲水，何以令到七樓的供電被破壞呢？因此，被告質疑原告單位內的電線短路原因極可能是因為原告單位內的電線安裝產生了問題，而並非因為該單位因八樓滲水到七樓的原故。被告更指出，食環署亦曾通知尹女士，該署不會再跟進這滲漏情況，證明滲水情況並非由八樓引致的。

裁決

（1）    原告住宅單位內之漏水問題，水源是否來自被告人單位？

11.  尹女士的證據主要來自她在該單位內所觀察到的滲水情況，以及其聘請的專家黎博士在被告單位內所進行的多次測試及在該單位觀察測試後的結果以作佐證。本席接受黎博士是一位有經驗的土木工程師，他的專長是建築結構及物料。他有多年的工作以及教學經驗。黎博士與他的助手在2008年4月15、17及21日，曾在被告單位內進行了最後一項測試，在2008年5月14日撰寫最後一份報告書的結論如下：-

“5.0 Conclusion and Recommendation

The results of water ponding test on shower tray and bathroom’s floor on 8/F reveal that signs of fluorescent dye were present on two locations of 7/F: one from ceiling of bathroom and one from inside the electrical outlet on ceiling of living room, indicating that water seepage is originated from the floor slab of bathroom and shower tray of 8/F.

The spot of water seepage found only by infra-red scanning (Thermograph No. 1) at the far ceiling corner of bathroom is not originated from floor slab of bathroom and shower tray.  The absence of fluorescent dye suggests more than one source of water seepage causing the seepage problem on 7/F.

By considering its locations, water seepage is originated from neither common area nor premises above 8/F.  Therefore, it is concluded that the source of water leakage is 8/F and it is recommended to check any leakage on the water supply pipes on 8/F by mean of water pressurized test or meter test.”

12.  黎博士的測試最後結論是七樓浴室的地台經過浸水測試後，證明的確有滲漏到七樓的情況，因為他在浴室天花上發現一點螢光顏色水漬以及在浴室及客廳之間的牆壁電掣位置亦有發覺有螢光水滲入的痕跡。這測試已證明到被告在八樓的單位的確在浴室地台浸滿水份後會滲漏到下層七樓。

13.  可惜，黎博士在總結的第2段指出，另外所發現的浴室天花一角有水漬的情況並沒有螢光顏色水的痕跡。因此證明這一處的滲水並非從被告的浴室滲下的。雖然依照黎博士的揣測，因為八樓以上的住客並沒有任何投訴或發現水管或牆壁有滲水的情況，他的結論是七樓浴室一角的滲水應該是從八樓滲入的。被告證人顏二森則指出，被告單位地台下的喉管在2007年7月20日後已停止運用，不再供水，因此漏水不可能從八樓地台喉管流出。再者，食環署2009年1月8日的信件（P.209）指出，該署當時的測試並未能證明滲水源自八樓。在未有完全排除其他滲水原因或追尋這一點滲水的途徑及起源是否的確源自被告的八樓單位，這一處的滲水原因仍是一個謎。因此本席不能接受這一處的滲水，在原告人未能證明源自八樓的任何渠道或水道，原告不能把它歸咎於被告的疏忽。

（二）被告人在獲告知滲水後沒有即時安排有效維修制止漏水，是否違反大廈公契或疏忽？

14.  被告指出，在尹女士作出投訴後，被告確有指派裝修師傅到原告單位調查。及後，在2007年10月間及2008年收到食環署5月26日的信件後曾經在八樓浴室作出維修，因此已和原告合作制止滲水。但是，在原告既已在2008年4月成功證明浴室兩處滲水源頭的確源自八樓浴室，被告應該負上部份責任。

（三） 原告人應否得到所要求的強制性禁制命令及多項相關賠償？

15.  據以上所述，既然被告經已在黎博士最後一份專家報告完成後，曾經作出維修，證明被告人並沒有躲避責任，她們亦表示願意與原告人合作，本席希望尹女士及被告亦會繼續合作尋找滲水根源。據食環署2009年1月8日信件及八樓浴室已作出維修，原告又未能指出被告在維修後單位仍有滲水或源頭在八樓的證據，法庭不會作出強制性的禁制令。

16.  至於賠償的金額，本席批准原告所申索的費用包括以下：

搬遷費用	$1,300
安裝臨時供電設施	$4,000
聘請測量師費用	$18,000
應可收取租金	$20,000
共	$43,300

17.  既然尹女士直至目前仍未有在單位內作出任何維修工程，而且所依賴的報價單項目包括廚房，客房，客廳地磚更換，電視櫃，房門及全屋牆壁油漆等等，與浴室天花的滲水問題並沒有關係。又因為七樓的單位漏水問題並不能完全歸咎於被告人。原告人只能成功證明被告人在其八樓浴室單位的滲水只有在七樓浴室天花以及浴室及客廳之間的牆壁電掣源自被告人的浴室地台，七樓浴室一角天花的滲水既未能證實是源自八樓，本席不會批准這項目的賠償。

18.  本席批准原告可得$43,300。利息從發出告票當日直至裁決當日以法庭的半息計算；裁決後的利息則以法庭的全息計算直至款項全部支付為止。

訟費

19.  因為原告所得到的賠償是屬於小額錢債庭的範圍，因此本席不作任何訟費命令。若任何一方在14天內沒有向法庭申請訟費聆訊，這訟費命令即成為永久訟費命令。