ADVANCE CONSULTANTS LTD 對 THE FIRST TELEPHONE MOTEL CO LTD 前稱 ONE PLUS TWO ENTERPRISES LTD 答辯人

LDPE 1056/2018

[2019] HKLdT 27

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2018年第1056宗

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判 決 理 由 書

背景

1.  申請人 (業主) 於2018年11月12日提交申請通知書，以答辯人 (租客) 欠交租金為理由申請收樓。答辯人於2018年11月19日提交反對通知書，提到雙方於區域法院另有訴訟，答辯人要求審裁處移交本案至區域法院處理，答辯人又提到申請人非法逃税。

2.  案件於2018年12月5日進行聆訊，答辯人撤回移交本案至區域法院的要求，又沒有再以申請人是否非法逃税為其抗辯理由。經討論後，雙方同意本案的爭議主要為答辯人於申請人提交本申請時，即2018年11月12日，是否有欠交租金。另外，雙方也爭議，即使申請人勝訴，答辯人是否可得到濟助，在答辯人交付欠租 / 中間收益及訟費後可使租約恢復有效。申請人聲稱，申請人提交本申請前，已根據租約條款於2018年10月24日發出終止租約通知書，終止租約於2018年12月9日，亦即聆訊日之後4天，所以審裁處不應頒令濟助。答辯人則聲稱，雙方於2016年有口頭協議，同意取消租約內有關於 「生約」的條款，因此租約租期只將會於2020年12月9日完結，答辯人即使敗訴也應得到可使租約恢復有效的濟助。

3.  案件於2019年1月16日進行審訊，雙方於2019年1月23日結案陳詞，而本席其後於當天作出裁決，判令答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人，和答辯人須交付申請人欠租 / 中間收益及訟費。另外，由於本席亦裁斷雙方沒有答辯人聲稱的口頭協議，租約無論如何已於2018年12月9日完結，本席不頒令或可使租約恢復有效的濟助。

4.  答辯人於2019年2月19日分別提交覆核申請和第一宗非正審申請，要求暫緩執行收樓令狀。本席其後決定不覆核2019年1月23日的裁決，而第一宗非正審申請被安排於2019年2月27日進行聆訊，但根據審裁處的記錄，執達主任未能成功派送第一宗非正審申請的文件予申請人。於2019年2月27日，申請人缺席聆訊，本席決定將聆訊押後至2019年3月6日，並批准暫緩執行收樓令狀至同一天。

5.  於2019年3月6日，答辯人缺席再聆訊。經審視申請人的呈述和答辯人2019年2月19日非正審申請書的內容，包括其支持誓章後，本席決定撤銷第一宗非正審申請。

6.  其實，答辯人於2019年2月27日聆訊後，已提交第二宗非正審申請，要求批准逾期上訴許可就審裁處於2019年1月23日所作出的判決，而這非正審申請被安排於2019年3月13日進行聆訊。答辯人又於2019年3月8日提交第三宗非正審申請，要求擱置審裁處於2019年3月6日所作出的命令，而這非正審申請也被安排於2019年3月13日進行聆訊。

7.  於2019年3月13日，雙方代表也有出席，申請人反對答辯人的非正審申請。經聆訊後，本席決定撤銷第二宗及第三宗非正審申請。本席同時說明會頒下書面判決理由。

2019年1月23日的裁決

8.  關於答辯人於2018年11月12日是否有欠交租金，經審訊後，本席作出事實裁斷，答辯人欠交租金餘額9,100元。

9.  至於雙方是否有口頭協議，「生約」是否已被取消的爭議，本席作出事實裁斷，雙方沒有口頭協議取消「生約」。雙方不爭議雙方曾於2013年4月5日簽訂書面租約，租期由2013年6月10日至2020年12月9日，期內「5年半梗約，2年生約」，而申請人曾於2018年10月24日發出終止租約通知書，終止租約於2018年12月9日。由於雙方在這事項上，只爭議是否有口頭協議取消「生約」，而終止租約通知書已在審訊前終止租約於2018年12月9日，本席不能及亦沒有頒令或可使租約恢復有效的濟助。另外，在申請人勝訴下，本席頒令答辯人須支付申請人的訟費，以簡易程序即時評定為5,400元。

2019年3月6日的判決

10.  答辯人要求暫緩執行收樓令狀，但答辯人缺席答辯人非正審申請的再聆訊，而答辯人的確認書又沒有明確提供支持這非正審申請的理由。這確認書只提到審裁處於2019年1月23日所作出的裁決包括收樓命令應被作廢，審裁處應給予答辯人可使租約恢復有效的濟助，和審裁處錯誤地不接納答辯人一方的證人葉先生之證供。答辯人又提到雙方曾以「簡簽」確認租期完結日由2018年12月9日更改至2020年12月9日，但雙方沒有以「簡簽」確認租約內「5年半梗約，2年生約」的條文，所以事實是雙方只曾同意租期被更改至2020年12月9日才完結，而這陳述也符合答辯人代表 (“施先生”) 於審訊時聲稱的口頭協議。

11.  誠然，這是要求暫緩執行收樓令狀的非正審申請，不是要求批淮上訴許可的非正審申請。即使答辯人另有要求批淮上訴許可的非正審申請，這等事項應在有關聆訊時才被討論及處理。在答辯人缺席再聆訊，又沒有書面理由支持暫緩執行收樓令狀下，本席決定撤銷2019年2月19日的非正審申請。

答辯人申請逾期上訴許可之理據

12.  施先生陳述，由於答辯人沒有法律代表，他又不明白法律程序，才引至逾期提出上訴許可申請。他又表示，既然審裁處曾體諒申請人缺席2019年2月27日的聆訊，審裁處也應體諒答辯人這次逾期提出上訴許可申請。

13.  關於申請上訴許可之理據，施先生只呈述審裁處 (1) 錯誤裁斷租約已於2018年12月9日完結；(2) 錯誤地不接納答辯人一方的證人葉先生之證供；和 (3) 錯誤地不給予答辯人可使租約恢復有效的濟助。其實，施先生所呈述的理據類同第一宗非正審申請的內容，他並沒有呈述欠租爭議的裁決是否也有錯誤。施先生認為，由於申請人不是以租約已完結申請收樓，所以即使租約於審訊時已完結，答辯人也應得到濟助。答辯人只是計算錯誤，不是故意欠租，而答辯人也已補交2個月租金。另外，法律沒有訂明在這情況下不可以給予租客濟助。反之，法律給予租客在業主只以欠租為理由申請收樓下，必然可享有濟助。。

答辯人申請擱置命令之理據

14.  施先生陳述，由於他的手提電話於2019年3月6日再聆訊前壞掉，引至記錄不清，他才未能於當天出席。另外，審裁處在申請人沒有出席2019年2月27日聆訊下，有給予申請人機會再上庭，所以審裁處也應公平地給予答辯人同樣機會，在擱置2019年3月6日的命令後，再重新審理第一宗非正審申請。

15.  施先生於聆訊時補充，由於涉案處所内有分租客，這些分租客將會要求暫緩執行收樓，所以答辯人才提出非正審申請暫緩執行收樓。另外，基於答辯人打算繼續上訴，審裁處應頒令暫緩執行收樓令狀，以免答辯人於成功上訴時，涉案處所已被申請人收回。

討論: 逾期上訴許可

16.  按香港法例第 17 章《土地審裁處條例》第 11AA(1) 條規定，除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第 11(2) 條提出上訴。按第 11(2) 條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭提出上訴。

17.  該條例第 11AA(6) 條同時規定，除非法庭信納 (a) 有關上訴有合理機會得直，或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

18.  本席認為答辯人逾期提出上訴許可的時間相對短，只是相差約幾天，應給予考慮延期。但是，本席認為答辯人的非正審申請，未能確立審裁處於2019 年1 月 23 日的裁決在法律論點上有錯誤。

19.  答辯人爭論，審裁處錯誤地不接納答辯人一方的證人葉先生之證供。施先生呈述，即使葉先生於審訊時正服用精神科藥物，及葉先生的部分口供有矛盾，曾在是否有欠租的爭議上錯誤地陳述答辯人曾給予申請人5,800元，但葉先生在是否有口頭協議的爭議上之證供清晰，審訊時也神智清醒，所以葉先生之證供不應被審裁處隨便否定。

20.  本席裁斷雙方沒有口頭協議取消租約內的「生約」是事實裁決，曾考慮的不單是葉先生之證供，也包括施先生及申請人代表 (“何先生”) 之證供。本席是在考慮所有證供後，在相對可能性之衡量下，才作出有關事實裁決。本席質疑葉先生之證供在整體上的可信性，除了因為他正服用精神科藥物外，他也曾在審裁處查問下才陳述，他是在施先生指使下才於其書面證供提及答辯人曾給予申請人5,800元一事。一位不是依據其認知，而是會接受別人指使的證人，其整體證供當然會被懷疑為不可信。誠然，雖然本席於裁決理由沒有明言施先生之證供整體上也不可信，本席的裁決在相對可能性之衡量下，也沒有接納施先生之證供。

21.  關於租約是否已於2018年12月9日完結，答辯人於逾期上訴許可申請提出新論據。施先生同意，他於審訊時沒有質疑租約内有「生約」的手寫條款，並以此為基礎抗辯，提出雙方只是有口頭協議取消「生約」，但他於審訊後發現租約内的「生約」條款有問題。施先生聲稱，其實租約根本沒有「生約」條款，答辯人從沒有以「簡簽」確認，這只是申請人一方私自加入於租約內，至於雙方的口頭協議是延展租期兩年，這正吻合租約所展示的內容，租期完結日曾在雙方同意並以「簡簽」確認下被更改由2018年12月9日至2020年12月9日。

22.  答辯人試圖於逾期上訴許可申請，對其一方曾作出的證供作出重大修改。本席認為答辯人提出的不止是新的論據，更是一個新的證據，施先生描述的正是不同的事發過程。本席不知為何施先生最近才想出新證據，但答辯人於上訴期間才提出新證據，必須符合Ladd v Marshal (1954) 1 WLR 1489案件提及的三項先決條件。第一，這些新證據是否在原審中即或盡了合理努力，仍在當時未能取得？第二，這些新證據是否會對判決的結果帶來重要的影響？第三，這些新證據是否看來是可信的。這三項先決條件缺一不可，惟有三項先決條件都確立了，才可以獲得呈交新證據的許可。

23.  本席認為，答辯人聲稱的新證據明顯地在審訊中只需要盡合理努力便可以取得，而這些新證據也不會對本席所作出的判決帶來重大影響。這不是說這些新證據完全無關，但是本席即使考慮了這些新證據，本席還是會作出同一樣的判決。施先生對其證供作出重大及基本的改變，其證供的可信性更加令人懷疑，不會被接納。

24.  至於審裁處是否必須頒令可使租約恢復有效的濟助，本席認為答辯人強詞奪理，其理據全沒有可取之處。法例給予租客濟助，旨在恢復雙方租約，所以如裁決時雙方已沒有租約，根本沒有租約可被恢復，法院不可強加於雙方新的租務關係。

討論: 擱置命令

25.  是否擱置命令需考慮多項原則，包括缺席一方是否有好的理由解釋缺席的原因、是否確實擁有勝訴的機會、是否有延誤提出擱置申請、和勝訴一方的權利是否會因命令被擱置而招致損害等。本席認為答辯人缺席的原因可疑，而答辯人又沒有確實勝訴的機會，所以撤銷第一宗非正審申請的命令不應被擱置。

26.  施先生陳述他有多次訴訟經驗。本席認為他應該知悉出席聆訊的重要，但他於2019年3月6日前，在他的手提電話已壞掉下不曾向審裁處確實再聆訊時間。至於審裁處在申請人缺席聆訊下，曾作押後聆訊的決定，不代表審裁處在答辯人缺席再聆訊下，必然會再押後聆訊時間。審裁處在申請人缺席聆訊下曾押後聆訊，是因為審裁處記錄顯示，執達主任未能派送非正審申請文件予申請人。即使施先生於聆訊前一天能成功以其他方式聯絡何先生，可是何先生當時不在香港，而申請人又未能及時委託及授權其他正式代表。其實，本席當時作出的命令有利答辯人，批准暫緩執行收樓令狀至再聆訊。

27.  答辯人在第一宗非正審申請只提供疑似上訴許可的理據，但答辯人並沒有同時要求批准上訴許可，又沒有提供支持暫緩執行收樓令狀的其他理據。本席認為答辯人在這情況下沒有確實勝訴的機會，所以不應擱置原有命令重審第一宗非正審申請。

總結

28.  即使本席批准答辯人逾期才提出申請，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，本案也不存在其他有利於秉行公正的理由以致應進行上訴聆訊，所以本席拒絕答辯人的逾期上訴許可申請。答辯人在沒有確實勝訴的機會下，本席也拒絕擱置2019年3月6日的命令。

29.  本席於聆訊時詢問施先生，答辯人是否有其他理據支持其暫緩執行收樓令狀之申請。施先生呈述，由於涉案處所内有分租客，而執行收樓令狀將影響分租客，分租客將需要暫緩執行收樓令狀，和答辯人將繼續上訴，所以審裁處應批准暫緩執行收樓令狀。

30.  本席認為，就算本席須重新或即時考慮答辯人暫緩執行收樓令狀的申請，答辯人的理據也不足以改變本席的決定。無論如何，既然答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，本席拒絕頒令暫緩執行收樓令狀。另外，答辯人不是以其需要，而是以其他人的需要，提出沒有實際內容和證據的要求。本席在考慮申請人及答辯人各自的情況下，也不同意暫緩執行收樓令狀。租約已於2018年12月9日完結和案件已於2019年1月23日裁決，但答辯人直至聆訊，即分別三個多月和約一個半月後，仍未願意交還涉案處所，直接影響申請人的權利。

31.  申請人不要求非正審申請的訟費，本席不頒訟費命令。