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LDNT000170/2002
LDNT 170 OF 2002
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號2002年LDNT第170號
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Chan Chan Shuet Lin Frances |
申請人 |
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對 |
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Extenity Investment Co. Ltd. |
答辯人 |
主審法官：林潮義審裁委員
宣判日期：2002年11月4日
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判 案 書
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1. 陳陳雪蓮（Chan Chan Shuet Lin Frances）是3/F, 927 King's Road, Hong Kong的租客。該物業（在此之後稱為“有關物業”）的租期由2000年10月24日開始至2002年10月23日為止，租金9,000元，租作住宅用途。根據差餉物業估價署的紀錄，該物業的實用面積達100.2平方米，於1957年落成，現行的差餉租值為每月8,430元。該物業所在的樓宇，整幢均為同一業主所擁有。業主為Extenity Investment Co. Ltd. 。
2. 陳陳雪蓮於2002年8月15日向土地審裁處遞交表格22，要求根據《業主與租客（綜合）條例》第四部份批予新租約。她要求新租約的租金（包括差餉及管理費在內）為7,900元，其餘條款則與原租約同。答辯人(即業主)不反對土地審裁處批出新租約，亦同意給予兩年的租期，由2002年10月24日開始, 但不同意削減租金，要求包括差餉及管理費在內的月租維持在9,000元。
3. 申請人於庭上提交一份與7/F, 927 King's Road, Hong Kong有關的租約。該租約列明業主給予租客三個月零五天的免租期。她認為雖然租金列明是10,000元，實質上是透過給予免租期而收取一個較低的租金。這個安排，她認為業主是刻意的，一方面可以符合市場的要求租出物業，另一方面又可以向差餉物業估價署提交租金沒有下調的紀錄。她又告訴本審裁處2/F, 927 King's Road, Hong Kong 的租約，據她所知，亦列明有同樣的三個月的免租期。因此，如果答辯人在續租時給予她同等的待遇，租金就會下調到7,900元。她又認為，整體的物業市場，無論售價或租金，俱已向下滑落，不能接受維持9,000元的月租不變。申請人沒有到過2/F 及7/F, 927 King's Road, Hong Kong查看，並不知道該兩個物業出租前及出租後的狀況，但同意現居所並沒有需要全戶重新裝修的問題。但居住多年，內部裝修及設施已屬陳舊。如果不是已居於此，而是新新租賃這個物業的話，她一定會要求業主做一點基本翻新的工程，她才會租用。記得多年前，她搬進上址時，物業內部的確也比現況較好一點，業主亦有給予兩個星期的免租期。但她未能向本席解釋，既然雙方均同意以差餉物業估價署提交的租金資料，作為厘定租金的基準，假如其他的租賃條件一樣，為何她不能接受3/F, 927 King's Road, Hong Kong (即有關物業)的租值，應介乎在2/F 及4/F, 927 King's Road, Hong Kong之間。也許自知在這方面的理據不充分，申請人後來願意將可接受的租金調高至每月8,500元。如答辯人不同意，則要求本審裁處作出裁決好了。
4. 答辯人的代表是一位產業測量師，任職同一公司已有三年，不過她不是以專家證人的身份出庭，而是以答辯人代表的身份應訊。她承認2/F 及7/F, 927 King's Road, Hong Kong都是業主所擁有的物業，其租約分別列有三個月及三個月零五天免租期的條文。但給予租客免租期，並非變相降低月租以營做租金沒有下降的環境，而是該兩個物業在前租客搬走之後，內部設備毀壞不堪。為求彌補租客將物業破壞地方修好，是需要給予免租期作為補償的。她又強調該兩個由申請人列舉的物業，俱是租予新租客的。與申請人的身份不同，申請人是根據租約據有有關物業一段時期。她是要求續租物業，而非新租賃該物業。在現行的慣例下，續租的租客一般都不會獲得免租期的。答辯人在回答本席的詢問時，並沒有圓滿地解釋為何續租的租客不應獲得免租期，但卻承認假使物業出租予新租客時，出租物業的內部裝修及設備因日久而變得陳舊，雖然未至於與2/F 及 7/F, 927 King's Road, Hong Kong的情況那麼不堪，亦會給予長短不一的免租期，作為補償租客在這方面的開支。可是，她又未能解釋，為可續租的單位也因為內部裝修及設備的日子久遠而變得陳舊，卻不可獲得同等的待遇。可能基於在這方面未能給予一個?滿的解釋，答辯人不再堅持新租約的租金必須為持不變，反而向租客提出以8,800元為新租約的月租。此提議可惜在庭上並未為申請人接納。
分析及估值
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(一) |
本席不同意答辯人認為慣例上續租是不會給予免租期的,所以就不給予申請人免租期。慣例的形成,是有因由的。這些因由必然是市場上認為合理的,具經濟價值的。所以日後如遇有相同的情況,這個處理方案就被引用,而無須再在理據上一而再地經過既深入又仔細的考究和推斷，才得出處理的方案。既然給予新租約租客免租期是因為出租物業需要維修或翻新,不是因為那是新租約或是新租客，假若續租的物業亦需要作同樣的工程,實在沒有理由不給予舊租客同樣的待遇。假若物業不獲續租,而要在市場上放租,業主是必然需要自行將物業翻新及維修妥當至達到可以放租的水平,才可以租出，否則就是將翻新及維修的責任托付租客，那麼對租客（無論是續租或新租約）給予免租期（否則就降低租金），以補償租客的工程開支，是理所當然的。這當然不是甚麼法律或道德的責任，而是簡簡單單的市場力量，不由得業主選擇。業主在續租時，往往能夠省卻這方面的支出，只是翻新工程對現有租客滋擾性太高，使租客失去討價還價的能力。所以，在比較這兩個物業與有關物業時，免租期的租金等值，是必須計算在內。 |
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(二) |
答辯人是沒有檢視過有關物業的內部裝修及設備狀況如何，所以未能在這方面提供意見。申請人認為物業的內部及設備狀況因日久的關係已經變差, 其令人不滿意的水平,與當年租入此物業時相若。而當年亦是因此緣故,獲得業主給予兩個星期的免租期。基於第五(一)分段所得出的道理，與及有關物業初獲承租時的狀況與現今的狀況相若,申請人在續租時,可享有與當初承租時的同樣待遇,是合符市場的現實。因此, 在計算有關物業的租金時,應將二個星期的免租期折算為每個月應削減的月租。 |
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(三) |
申請人認為終使其他租賃條件相同,3/F, 927 King's Road, Hong Kong的租值,亦不應是2/F及4/F, 927 King's Road, Hong Kong之間的租值,是難以令人折服的。既然2/F, 927 King's Road, Hong Kong的月租（包括差餉及管理費在內）是9,000元, 而4/F, 927 King's Road, Hong Kong包括差餉及管理費在內的月租是10,000元，則3/F, 927 King's Road, Hong Kong就應該是9,500元。既然兩個星期的免租期相等於4,750元,那麼每月要削減的數額就是200元(精確計算4,750元的每月租金等值方法,當然是以如下公式計出的:-即4,750元=每月租金等值/(1+月息) + 每月租金等值/(1+月息)2……每月租金等值/（1+月息）23+每月租金等值/(1+月息)24。但由於4,750元是一個小數目，採用24個月租期的平均值作實，其誤差與由這個公式得出來的數目是很小的), 因此,包括差餉及管理費在內的月租應是9,300元。 |
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(四) |
既然整體的租值的而且確是向下滑落,上述計算得來的月租是需要再向下調整的,因為2/F及4/F，927 King's Road, Hong Kong的交易，是在2002年5及6月間的事，而3/F, 927 King's Road, Hong Kong（即有關物業）的租期是由2002年10月24日開始的。可是租客闡明不會向本審裁處提供這方面的資料。既然如此，本席就只可以考慮答辯人在庭上所提議的每月8,800元（包括差餉及管理費在內），是否合理。 |
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(五) |
本席認為在欠缺市場下調的詳細數據之下，調低月租至8,800元未必不合符整體市場的走勢。相對於9,300元而言，8,800元相當於5.4%的下降幅度。比較過去一年的整體下調幅度，四至五個月的降幅為5.4%不能算是溫和。所以本席認為8,800元是合理的月租（包括差餉及管理費在內）。 |
判令
由此，本席批准申請人的申請如下：-
（一） 新租約由2002年10月24日開始，為期兩年。
（二） 租金包括差餉及管理費在內為每月8,800元。
（三） 按金可按批准的租值調整，餘額在一個月內交還申請人。
（四） 其餘租賃條件與原租約同。
（五） 雙方毋須給予對方訟費。
申請人：親自應訊。（無律師代表）
答辯人：由Ms Wong Lai Hung Catherine代表。（無律師代表）
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