文立基 對 黃鎮歡

LDPD2715/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2015年第2715宗

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判 案 理 由 書

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1.  本席裁定申請人收樓得直, 並頒發下列命令:

(1)  答辯人須把本案處所的空置管有權交還申請人；

(2)  答辯人須支付申請人由2015年11月25日至交回處所空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每年港幣1,200元計算；

(3)  答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為港幣365元。

2.  本席現解釋判案理由如下。

背景

3.  根據土地註冊紀錄, 申請人自2014年12月18日起成為本案處所,  即新界新田噴山地小磡村DD 102 Lot 2030的業主。申請人稱出讓業權給他的, 是他的父親文貴益。而根據土地註冊紀錄, 文貴益自1961年10月19日起成為本案處所的業主。

4.  申請人曾於2015年1月22日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交申請通知書, 指答辯人未有繳付由2014年12月18日起的租金, 因此要求申請收回處所的管有及追收租金。該申請編號為LDPD 151/2015。

5.  當時申請人是依賴一份2007年11月25日由文貴益與答辯人簽訂的租約, 租期是由2007年11月25日至2012年, 每年租金是1,200元, 但此後答辯人未有再繳付租金。

6.  此案於2015年2月24日在土地審裁處成員吳紹林(「吳成員」)席前審訊, 吳成員裁定申請人與答辯人有每年租賃的業主與租客關係(yearly tenancy), 答辯人須支付申請人由2014年12月18日至2015年11月24日的欠租餘額1,124元, 但吳成員撤銷申請人的收樓申請。

2015年12月23日的收樓申請

7.  申請人於2015年12月23日再向審裁處提出申請收回本案處所的管有, 並追收由2015年11月25日起的租金/中間收益, 理由是他已於2015年5月3日向答辯人發出終止租約通知書, 指出租約將於2015年11月24日到期, 要求答辯人於2015年11月24日或之前遷出。該申請通知書(表格22)亦附有日期為2015年5月4日的「投寄非掛號郵件證明書」及張貼於本案處所上蓋構築物大門外的終止租約通知書照片。

8.  答辯人於2016年1月6日遞交反對通知書, 內容指他居於本案處所超越半個世紀, 申請人於2015年5月3日張貼的終止租約通知書, 沒有列明收回本案處所的原因。答辯人又稱, 本案處所原屬農地, 上蓋構築物是由答辯人父母於上世紀70年代搭建、維修, 亦獲政府發出牌照, 所以不屬於申請人。 他和他的家人已多次詢問申請人如何安排收回農地, 或作出建設賠償, 但不得要領。

9.  本案申請於2016年1月21日在本席席前聆訊, 庭上申請人重申他要收回本案處所的意向, 答辯人則大致重複他於反對通知書上列出的理由, 他尤其關注建於本案處所的上蓋構築物的業權誰屬問題。

判案理由

10.  由於吳成員已於LDPD 151/2015一案判定申請人與答辯人有每年租賃 (yearly tenancy) 的業主與租客關係, 根據普通法, 任何一方皆可向對方發出一不少於6個月的終止租約通知書終止租約, 無需事前徵得對方同意, 亦無需解釋理由。至於答辯人表示, 文貴益曾承諾租約不會終止, 這一則與吳成員的裁決不符, 二則一份業主不可能終止的租賃，與租約的性質有違，在法律上是不獲承認的[1]。

11.  此外, 根據《物業轉易及財產條例》(香港法例第219章)第16條, 土地的定義, 包括其上蓋物業以及附連在該土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西一起使用、持有、佔用或享用的一切權利、權益, 並不存在如答辯人所指出的土地和上蓋物業各有其物主。即使法庭採納答辯人的抗辯書及誓詞內容中講述的事件全屬真確, 在該租約屆滿後, 亦不能構成對申請人收回該土地及追討佔用費的抗辯理由。

12.  綜觀以上, 本席裁定申請人已於2015年5月3日向答辯人發出了一不少於6個月的有效終止租約通知書, 答辯人租住本案權利已於2015年11月24日被終止, 答辯人必須無條件遷出。