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LDPD 421/2013
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號 LDPD 2013 年第421宗
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判案書
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背景
1. 申請人是本案處所 "九龍土瓜灣道明倫街2A號四樓(3/F)" 的業主，答辯人是租客。
2. 申請人由於申請人已經在2012年12月29日向答辯人發出過渡性終止通知書訂明租約於2013年1月31日終止，申請收回處所的管有，並要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。申請人亦由於答辯人未有繳付租金，申請收回處所的管有。
雙方的證供
3. 申請人方面的證人:申請人林旭光先生("林先生")。
4. 答辯人方面的證人: 駱榮富先生("駱先生")。
申請人的案情
林先生的證供
5. 林先生於2010年5月18日以238,000元買入本案處所。林先生呈堂證供，本案處所土地註冊處土地登記冊記錄顯示，林先生買賣合約在2010年4月29日在土地註冊處註冊及轉讓契在2010年6月3日註冊。記錄亦顯示並無任何租約在土地登記冊註冊。
6. 在買入本案處所時，林先生從地產代理得知本案處所是不交吉及沒有樓看的，連租約買入，是口頭租約,業主沒有租約提供。每月租金爲4,100元，按金共8,200元。
7. 由於林先生購買本案處所目的是給予家人居住，因此,在購入本案處所時林先生深信，雖然是不交吉購入，但應可與租客協商重訂租約或協商賠償, 能終止租約和租客遷出，以供林先生家人居住。因此, 林先生最終決定買入。
8. 在商議買賣時，地產代理轉述舊業主沒有租約，因此林先生在購買過程中，只知道每月收租4,100元，按金共收8,200元，租期則不詳。在成交日後數天 (約2010年5 月中旬), 林先生去地產代理對清尾數時，代理吳女士說舊業主找到租約，因而把租約交還給林先生。那次是林先生第一次接過租約來看。當時, 林先生核對過每月租金4,100元，按金合共8,200元，均是沒有錯誤。
9. 當林先生看到租期是N年，起租日是2008年3 月19日至重建清拆日止，那刻林先生被嚇到，也發覺爲什麼租約的租期會這樣含糊不清的?爲什麼租期是到重建清拆日止？最終地產代理建議林先生可以先聯铬租客，建議與她重訂一份清晰的合約，必要時補錢給她遷出。
10. 在代理協助下, 林先生簽署了一份由舊業主授權林先生的通知書，目的是使租客知悉業權有所變更，以便雙方聯絡溝通。通知書也附上由律師行發出的業權變更信件給租客。
11. 爲清楚交租事宜及能跟租客重訂一份清晰的租約, 林先生也曾親自致電給租客，但對方沒有回覆。約2010年6 月上旬至中旬時，一天下午，林先生親自登門找尋租客，期間林先生雖然不能進入屋內視察，但留意到租客可能分租給他人。
12. 大約數天之後 (10月上旬),租客曾到訪地產公司，地產公司的職員吳女士應林先生早前的指示，向租客表示由於業權變更，所以林先生想重訂合約，合約租期爲兩年，月租則不變。租客拒絕，理由大約是合約已簽好, 不用再簽約。
13. 林先生同意答辯人沒有欠租。
14. 林先生有下列各點質疑:
不公平之租約年期
15. 租期N年至重建是不是一項業主與租客間之公平條款？
16. 林先生就此情況，從網絡上曾參閱由消費者委員會與地產代理監管局共同編制的《立租約須知》小冊子的第5 章，文中說出租約應清楚訂明有關租住期限的條款。
17. 林先生細閱小冊子後，發覺租約有關租住期限條款內的"租期"、"租約屆滿日期"、在租約中並沒有明確註明, 林先生相信無論租客是以怎樣的方式，怎樣的情況下與舊業主訂下合約，林先生覺得這是一份含糊不清，而且對業主不公平的合約，因爲此租約沒有一個明確完結日。
18. 雖然林先生並不是專業法律界人士，但林先生認為一般租約均有一個明確的完結日期及租期。
租約內容凌亂不清
19. 由於林先生認爲租約終止日期含糊不清，不可預測及不能肯定如何界定爲需要重建清拆日，因此林先生認為合約是一份對業主極不公平之合約。
20. 林先生細看租約後頁有5 項附加條款，而條款內容均與租約正面內容不相符，並有所矛盾，含糊不清，而且十分凌亂, 林先生質疑是否一份有效並且對業主平等之租約？
租客違約未得到業主同意下擅自分租
21. 林先生前往找尋租客時，由於找尋不到租客，期間在一男子開門時, 林先生曾目睹物業內已分間成多個房間，因而有理由相信租客已擅自分租。
22. 林先生絕對是完全不知道租客已分租給他人，因爲由始至終沒有人告知林先生。
雙方退租/終止租約條文含糊
23. 租約前頁內規定租客在租用期內不得退租，否則按所餘租期之時間計算租金。租約內條文只有租客退租的條款和後果，並沒有提及業主一方的等同事項。如果業主在租用期內不租予租客，是否可按所餘租期之時間計算租金？業主是不是可以和租客一樣，能夠終止租約？林先生認爲這一條文甚難界定及計算所餘租期之時間計算租金，因爲十分含糊及沒有一個實則日期去定斷。
業主已盡力與租客協商重訂租約和賠償事宜
24. 林先生曾提出重訂一份租期兩年的租約給租客，租金維持不變，可是被租客拒絕。
25. 及後, 林先生也提出跟租客談判補償，租客所要求補償的答覆超出林先生之提出。
業主曾通知租客遷出
26. 林先生於2012年1 2 月下旬委託代理於2012年1 2月2 9 日代林先生發出終止租賃通知書給租客。
27. 林先生呈堂證供，終止租約通知書於2012年12月29日以投寄掛號郵件形式發出，租約終止日期為2013年1月31日。
答辯人的案情
駱先生的證供
28. 答辯人與本案處所前業主在2008年3月19日簽訂本案處所的租約 ("前業主租約")，租金每月為4,100元，訂明租用N年由2008年3月19日起至重建清拆止日，規定租户在租用期内不得退租，否則照租約所餘之時間計算租金。
29. 租約第2條訂明，租客不得分租或轉租與別人。
30. 租約第3條訂明，該樓之租金必須在每月租期之首日上期繳納，不得藉端拖欠如過期拾天租客仍未能將租金交到業主，或租客不履行合約內任何條件則業主有合法之權利將此合約終止之，另租與別人，並追收欠租。
31. 租約後頁以手寫加上第(1)條訂明，租期N年，由2008年1月1日起至重建清拆止。第(5)條訂明，業主同意租客自住及分租。
與前業主簽約經過
32. 2 0 0 8 年3 月上旬, 前業主告知駱先生, 她的丈夫盧蘇先生去世，業權已轉給她，要求重簽租約。
33. 2 0 0 8 年3 月1 9 日，盧太太, 答辯人和駱先生會面,駱先生感激盧老先生二十五年來對駱先生的信任和關照，特別是把租金一減再減，從最高6,610 元減至4,500 元，再減至4,000 元。
34. 盧太太拿出兩張蓋上英文住址的空白租約，交給駱先生按她的丈夫生前的承諾和做法填寫，填好後，盧太太看了一遍,提筆簽名。
35. 簽約過程中，盧太太記憶清晰，態度友善，樂意把她的丈夫生前“租到重建清拆為止”的承諾和其他做法寫進租約。
與新業主洽談執行租約經過
36. 去地產公司會面之前, 駱先生做了兩件事: 第一，去土地註冊處査冊，第二，去電査詢負責該宗樓宇交易的樊姓女律師, 她告訴駱先生，她已將上手租約交給新業主，新業主明白租約條款, 並會聯絡駱先生。
37. 2 0 1 0 年1 0 月8 日晚, 駱先生到地產公司，駱先生提議請盧太太出來，三方加簽“確認書” ，地產代理說: “唔使啦,按上手租約做就得囉。”
38. 駱先生臨走前, 林先生又提出，可不可以終止租約，補回兩個月租金, 駱先生認為林先生要按照市區重建局標準，補償租客。
39. 新業主承接租約兩年多來, 駱先生小心處理，按月入帳,從不欠租。
反對新業主租用期內毀約收樓
40. 租約簽訂五年以來，新舊業主從無提出異議。
41. 駱先生反對新業主節外生枝，不守誠信，不擇手段，捏造欠租，妄圖毀約收樓，趕走租客，以待重建。
42. 駱先生同意收到終止租約通知書，但駱先生未能記憶，通知書是通過郵差派遞，還是駱先生收到郵局通知書前往郵局
領取。
43. 駱先生陳述在2012年12月31日駱先生須要工作，不在本案處所，駱先生認為駱太太應該是在本案處所，但因為駱太太經常出門，他未能證實。
44. 駱先生陳述，駱先生是在收到遷出通知書三至四天後，在2013年1月6日，發出呈堂證供R2給林先生，反對林先生的收樓通知。
討論
雙方的爭議
45. 綜合雙方的證供，本席認為雙方的爭議，可歸納為下列4點:
爭議的第1點:答辯人與前業主的租約是否有效
46. 申請人認爲租約沒有一個明確完結日，終止日期含糊不清，不可預測，及不能肯定如何界定重建清拆日，質疑租約是否有效。
47. 英國最高法院最近一宗案例， Berrisford v Mexfield Housing Co-operative Ltd [2011] UKSC 52, Lord Mance 在判案書指出:
"101. The three characteristic hallmarks of a contractual tenancy, as distinct from a contractual licence, are (a) exclusive occupation, (b) rent and (c) a term which the law regards as certain: Street v Mountford [1985] AC 809809, esp. 826E-F, per Lord Templeman. That case
“is authority for the proposition that a ‘lease’ or ‘tenancy’ is a contractually binding agreement, not referable to any other relationship between the parties, by which one person gives another the right to exclusive occupation of land for a fixed or renewable period or periods of time, usually in return for a periodic payment in money. An agreement having these characteristics creates a relationship of landlord and tenant to which the common law or statute may then attach various incidents”.
See Bruton v London & Quadrant Housing Trust [2000] 1 AC 406, 413E, per Lord Hoffmann. Only in “special circumstances” (not here relevant) will an agreement having these characteristics not involve a tenancy: see Street v Mountford, p 822B and Bruton, pp 410E, 411C-412B, 414-B-G and 417A-B.
102. On the hypothesis I am presently considering, those three characteristics were not all present. The basis for asserting that there was a contractual tenancy therefore falls away. But the contract was valid as such. There is no reason not to give it effect according to its terms. As a matter of legal categorisation, because it was not a tenancy, it can only involve a licence... "
本席翻譯大意為:
“101. 租約的三大標誌特徵，有別於特許，包括(a)獨家佔用， (b)租金，及(c)法律上視為確定的租期。Lord Templeman 在 Street v Mountford 指出：
“'租約'或'租賃'是具有約束力的合約協議，與各方之間的其他任何關係無關，其中一人提供另一人獨家佔用土地權利，為期固定或可再續期，通常會定期支付租金作為回報。具有這些特性的協議建立一個業主與租客的關係，普通法或法規可能再附上各種狀況。”
102. 本案並不具備所有這三個特點，因此不存在有合約租賃。但這協議是有效的，沒有理由不根據其條款給它效力。在法律範疇來說，因為它不是一個租約，它只能是特許。”
48. 雖然如此，Lord Mance同意Lord Neuberger MR在該案的主導判決。在該案中，Berrisford小姐與業主Mexfield公司簽訂協議，Mexfield公司將單位按月租予Berrisford小姐，租期不限，但雙方可以根據協議第5條及第6條，分別終止協議。英國最高法院七位法官一致同意，因為租期不確定，協議將被視為Berrisford小姐的終身租約。
49. Lord Neuberger MR在判案書指出::
“42. On this basis, then it seems clear that, at least if the Agreement had been entered into before 1 January 1926 (when the 1925 Act came into force), it would have been treated by the court as being the grant of a tenancy to Ms Berrisford for her life, subject to her right to determine pursuant to clause 5 and Mexfield's right to determine pursuant to clause 6.
…
56. Accordingly a periodic tenancy with an invalid fetter on the landlord's right to determine should be treated in the same way as a tenancy for a fixed, if indeterminate, term. That seems to me to be justified in principle, logical in theory, and it ensures the law in this area is the same for all types of tenancy, whether or not periodic in nature (which was, I think, part of the reasoning in Prudential [1992] 2 AC 386). On that basis, even if the tenancy created by the Agreement was a monthly tenancy with an objectionable fetter, it seems to me that it would have been treated as a life estate under the old law (subject to the right to determine in accordance with the terms of the fetter)…”
本席翻譯大意為:
42. 在此基礎上，很清楚地，至少如果該協議是在1926年1月1日之前訂立(1925年物業法案生效日期)，它會被法院視為授予Berrisford女士終身的租賃，她有權決定根據協議第5條和Mexfield有權決定根據協議第6條終止租賃。
…
56. 因此，一個定期租約連同一個對業主的終止租約權無效的束縛，應與一個固定期，期限不確定的租約，以同樣的方式對待。這似乎在原則上有道理，理論上合乎邏輯。它確保在這方面的法律，對各類租賃，不管是否定期性質，是相同的。在此基礎上，即使協議是按月租賃，連同一個有爭議的束縛，在久遠法律下，它可被視為終身租約。
50. 在本案中，本席認為，N年並不存在，因此租期至N年為無效。雖然如此，本席認為，本案的背景，與Berrisford一案相同，如租金按月計算，前業主及答辯人均可根據租約條款終止租約，與Berrisford一案相同。因此本席認為，可引伸展Berrisford一案的判決至本案中。本席裁定，前業主給予答辯人一個終身租約，雙方均可根據租約條款終止租約。
爭議的第2點: 前業主租約對申請人是否有效
51. 香港法例第128章《土地註冊條例》第3條規定:
“(1) 除本條例另有規定外，所有作出、簽立或取得並依據本條例註冊的契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決，須按照其各自註冊日期的先後而訂出彼此之間的優先次序，而該等註冊日期須按照根據本條例訂立的規例斷定。
(2) 凡上述的所有契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決沒有作出註冊，對於就同一幅地、物業單位或處所付出有值代價的任何其後真誠買方或承按人，在所有用意和目的上均絕對無效：
但本款所載的任何規定，並不引伸而適用於任何租期不超過3年且繳付全額租金的真正租契。”
52. 《土地註冊條例》第3條的法律原則在Kwok Siu Lau v. Kan Yang Che [1913] H.K.L.R. 52一案中經已確立。
53. 前業主租約租期並不是不超過3年，明顯是一份涉及土地利益的文書，應在土地註冊處登記。可是這份協議並未註冊，因此本席裁定根據《土地註冊條例》，前業主租約對於其後有付出有值代價和真誠的買方或承按人，均絕對無效。就這方面，本席認為無任何指稱或證據，質疑申請人有否付出有值代價。
爭議的第3點: 申請人是否可以終止租約
54. 高等法院上訴法庭法官張澤祐在譚玉霞訴趙竹芬[2010] 2 HKLRD 1164的判案書第6段指出：
“「週期租約」，其定義是在租約期限完結或在每一個期限完結時，未經通知，租約不視為屆滿，亦不會在每期間的初始時構成續租，但由此而引發的權益可藉正常程序發出遷出通知書來終止，且在符合法例規定的前提下，該遷出通知書所給的期限應相等於租約期：Mellows v Low [1923] 1 KB 522。按月計算的租約會有一個月的通知期。Halsbury’s Laws of Hong Kong, 第 17 冊，「業主與租客」，第[235.182]及[235.183]段。”
55. 本席認為，答辯人每月向申請人繳付租金，申請人已經給予答辯人按月計算的週期租約，由此而引發的權益可藉正常程序發出遷出通知書來終止，遷出通知書所給的期限應不少於租約期。由於週期租約按月計算，會有不少於一個月的通知期。
爭議的第4點: 遷出通知書是否有效
56. 申請人在2012年12月29日以投寄掛號郵件形式發出遷出通知書，租約終止日期為2013年1月31日。
57. 駱先生同意收到終止租約通知書，但駱先生未能記憶，通知書是通過郵差派遞，還是駱先生收到郵局通知書前往郵局
領取。
58. 根據實務指示 PD 19.2 以郵遞送達文件: 一般郵遞程序:
“1. 根據《釋義及通則條例》（第1章）第8條，凡以郵遞送達文件或通知，便當作該文件或通知會經一般郵遞程序寄達收件人，而郵遞送達於此時亦已完成，除非另有相反證明才作別論。
2. 為免對送達日期混淆不清，根據高等法院、區域法院、土地審裁處或家事法庭關於訴訟程序的法院規則，經一般郵遞程序投寄的文件，除非另有相反證明，否則都必須當作該文件已獲送達：
(a) 以掛號郵遞方式投寄的文件，以投寄的日期後第4個工作日當作為該文件的送達日期”
59. 土地審裁處法官高義敦在Law Chee-sing一案判案書第4頁援引英國法律典據"Woodfall 業主與租客法律"一書第29版第25頁第22.057段述明如下：
“In calculating the period of months, the corresponding date rule is applied. Under this rule, a period of one month beginning on a particular day ends on the day in the following month with the same number as the day on which the period begins, unless there is no such day, in which case the period ends on the last day of the month. Thus a period of one month beginning on December 29, would end on January 29, but a period of one month beginning on January 30 would end on the last day of February. So a notice given on April 2, 1984 and specifying October 2, 1984 as the date of termination was a valid notice, because April 2, was exactly six months before October 2...”
本席翻譯為:
“在計算以月為單位的週期，應採用對應日期規則。根據這個規則，一個月的週期，若是在一個月的某一天開始，將會在隨後的一個月與開始的一個月的一天的數字相同的一天結束，除非沒有這樣的一天，在這種情況下，一個月的週期結束是當月的最後一天。因此，12月29日開始的一個月的週期將在1月29日結束，但一個1月30日開始的一個月的週期，將在2月的最後一天結束。因此，1984年4月2日發出的(6個月)通知，並指定終止日期在1984年10月2日是一個有效的(6個月)通知。”
判案書第4頁:
“As the date of termination in the present case was 31st March 1993, the last day on which service could have been effected, was 30th September 1992. Service effected on 2nd October 1992 would therefore have been two days late. “
本席翻譯為:
“在本案中，終止日期為1993年3月31日，有效的送達通知的最後一天，是1992年9月30日。在1992年10月2日送達的通知是遲了兩天。”
60. 在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，本席裁定，遷出通知書最早在投寄掛號郵件的兩個工作天後，即2013年1月2日，送達答辯人，由於通知不足一個月，本席裁定通知無效。
判決
61. 申請人同意答辯人已淸繳所有欠租予申請人，本席裁定遷出通知書無效，因此本席判定撤銷申請人收回本案處所的管有及追收租金的申請。
62. 就訟費事宜，由於本席裁定答辯人勝訴，申請人須支付答辯人這次申請的訟費，其款項即時評估為300元。此訟費命令為暫准令，除非任何一方在14天內以傳票方式申請更改，此暫准令則成為絕對命令。
申請人: 無律師代表，親自應訊
答辯人: 由駱榮富先生代表應訊
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