陳偉雄及另一人 訴 吳楚芳經營金匯地產代理公司及另一人

HCSA38/2006

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴2006年第38號

(原本案件編號：小額錢債審裁處申索2005年第041034號)

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判 案 書

背景

1.2005 年6 月5 日，答辯人等、上訴人(以地產代理的身份)和一賣家簽訂一物業臨時買賣合約 (「該臨時合約」)。答辯人等同意以HK$1,190,000購買該賣家的居屋單位(「該物業」)，並支付臨時訂金HK$50,000。

2.該臨時合約規定買賣雙方須於2005 年6 月20 日前簽訂正式買賣合約，交易則須於2005 年7 月15 日或以前完成。另外，如買方未能履行該臨時合約之條款完成買賣，賣方可沒收訂金，而買方須付予上訴人HK$23,800作為賠償代理的損失。

3.該臨時合約第 17 條訂明 ：

「買家負責補地價，補地價費用另買賣合約壹份No. 6748。」

4.買賣合約No. 6748其實是雙方在同日簽署的居屋買賣附件，編號為 6748(「該買賣附件」)。該買賣附件訂明 ：

「	1.	雙方知悉該物業為(居者有其屋)計劃中的物業，受制於房屋條例(HOUSING ORDINANCE)的限制轉讓條款。
	2.	買方將要負責支付根據房屋條例訂定的補償地價(PREMIUM)並須於交易日但早於簽妥正式樓契前繳付給房屋署，但買方必須於交易日當天中午12時(12:00)前將樓價餘款及補地價金額送達賣方律師行。
	3.	賣方聲明賣方已經或將於此合約計(七天)天內向房屋署申請評定補地價差額，如在交易日賣方仍未收到該地價評定通知，雙方同意交易日期將改為賣方收到地價評定通知書日期起計十四個工作天內完成交易。
	4.	賣方將提供其代表律師的具體之承諾，保証於正式交易日後二十一天內向買方提交一份由房屋署簽發的清繳補償地價差額証明給予買方。」

5.因為買賣雙方沒有在該臨時合約列明補地價的實際金額，所以答辯人等所接觸的銀行在批核按揭時，只以HK$1,190,000這買賣價來計算按揭金額，而拒絕把補地價的金額計算在內。如此一來，答辯人等無法負擔補地價的金額，不得不在簽署正式買賣合約前放棄完成交易，因而被賣方沒收了訂金HK$50,000。

訴訟

6.2005 年7 月6 日，答辯人等在小額錢債審裁處開展程序，控告上訴人和其僱員，指他們疏忽，沒有履行責任就他們的按揭申請提供意見，提醒他們把補地價的金額包括在買賣價內讓銀行在審批按揭申請時，把補地價的金額也計算有內。

7.經審訊後，審裁官認為上訴人和其僱員沒有責任就答辯人等的按揭申請提供意見。審裁官指出核心問題是，究竟該臨時合約有否抵觸了《房屋條例》而失效。

8.審裁官在其判決理據書說 ：

「	11.	第一申索人和第二申索人簽約購買的是一個居屋單位。賣方自房委會首次購入這個單位已經過了5年，這是申索人一方與被告人一方共同一致的案情事實。房屋條例第 17A條規定了房委會可以在賣樓時訂定出售條件。第 17AA條規定經刊憲後公佈後，按第17A條出售的樓宇單位的買賣契約內會包含了房屋條例附表的各項條件。本案的居屋單位的賣方在購買這個單位時，買賣契約的內容是包括了房屋條例附表的各項條件的。賣方購買這個居屋單位既然已經過了5年，那麼賣方依法可以在自由市塲放售，但先決條件是賣方必須先付了補地價的金額給房委會(見上述附表第一段)。先決條件有例外情況，這個例外情況容許賣方在未付補地價金額前先與買方簽立買賣合約，但買賣合約必須符合以下的要求(見上述附表第4(b)段) ：
		“但該項協議須有一項條件，即 ：署長所評估的補價，須於土地轉讓之前和在由協議訂立日期起計的28天內，或在署長另外規定的期限內，向委員會繳付；”
		“providing it is a condition of such agreement that the premium as assessed by the Director be paid to the Authority prior to assignment and within 28days of the date of the agreement or within such period as may be otherwise stipulated by the Director;”
	12.	明顯地，臨時買賣合約並未符合上述的要求。故此，按房屋條例第17B(1)(c)條的規定，臨時買賣合約是無效的。
	13.	被告人一方提出了一宗案例HKSAR vs. Pang Ko Fai, HCMA 1230 & 1178/98,並且表示按這宗判例的講論，本案的臨時買賣合約是合法的。在Pang Ko Fai一案中，案情顯示該案中的買賣合約的內容，包括了“subject to the terms and conditions contained in the schedule”。這即是說，該案件中的買賣合約表明了房屋條例的附表所載的各項條件，均成為該買賣合約的內容。
	14.	本案的情況又如何呢？居屋買賣附件第一條的內容是“雙方知悉該物業為(居者有其屋)計劃中的物業，受制於房屋條例(HOUSING ORDINANCE)的限制轉讓條款。”這只是在合約上表示了買賣同意了雙方均知道有關的限制轉讓條款(而事實上買賣雙方並不清悉有關的條款)和雙方均知道房屋條例附表的各項條件(但合約並沒有表明房屋條例的附表所載的各項條件已納入成為本案中的臨時買賣合約的內容，也並沒有表示買賣雙方同意遵守上述附表所載的各項條件)。
	15.	故此，本案的臨時買賣合約並不符合房屋條例附表第 4(b)段的要求。這份臨時買賣合約是無效的。」

9.最後，審裁官判定上訴人的僱員不用負上任何法律責任，但上訴人需要向第一答辯人[1]負上法律責任 ：

「	17.	我認為第一被告人需要向第一申索人負上法律責任。第一被告人有合約上的責任向第一申索人提供具合理謹慎和專業水平的服務(參服務提供(隱含條款)條例第5條)。第一被告人提供的服務並未符合這項要求，第一被告人有疏忽之處。此外，不言而喻地第一被告人曾向第一申索人保証本案的臨時買賣合約是合法的和具約束力的，但事實上並非如此。
	18.	因著第一被告人的違約行為，第一申索人白付了$4,300的律師費，並且也被賣方沒收了$50,000的訂金。我認為第一被告人的違約行為與訂金的沒收，即使在第一申索人與第二申索人因為辦不來按揭而放棄交易的情況下，仍是有因果關係的。」

上訴

10.上訴人現提出上訴，理由有三 ：

(一)	《房屋條例》附表第4(b) 段的要求只適用於正式買賣合約，而非臨時買賣合約。
(二)	即使臨時買賣合約有效與否確取決於它是否符合《房屋條例》附表第4(b) 段的要求，審裁官亦錯誤地裁定該買賣附件並不符合法律上的要求。
(三)	即使該臨時合約因不符合《房屋條例》附表第4(b) 段的要求而屬無效，上訴人在法律上亦沒有責任賠償第二答辯人。

適用的《房屋條例》條款

11.第一和第二項上訴理由涉及適用於本案之《房屋條例》條款的詮釋。

12.根據《房屋條例》第17A和第17AA條，該物業的出售受《房屋條例》附表的條款、契約及條件所規限。若有違反者，有關的買賣協議將屬無效 ：見第 17B 條。

13.賣方從房委會首次購入該物業，直至雙方簽訂該臨時合約，已經超過5 年；因此，下列《房屋條例》附表的條款適用 ：

「	1.	除本附表第4段另有規定外，購買人無論何時均不得將出售的土地讓與、轉易或押記或放棄管有該土地，或看來是將該土地讓與、轉易或押記或放棄管有該土地，或訂立將該土地讓與、轉易或押記或放棄管有該土地的協議(但向委員會或委員會提名的人作出者除外)，除非――
		(a)	(i)	(A)	由土地從委員會首次轉讓予任何購買人的日期起計已過了5年；或
				(B)	由土地首次轉讓予委員會提名的任何購買人的日期起計已過了5年，以較早者為準；或 ……
			(ii)	在該期限屆滿之前，購買人曾要約將土地轉讓予委員會，而委員會或其被提名人(但並非訂明的被提名人)拒絕接受該項轉讓；及
		(b)	購買人已先向委員會繳付根據以下公式計算的補價款額――
	……
	4.	購買人即使沒有繳付本附表第1段所述的補價，仍可就土地――
	……
		(b)	在下述情況下訂立買賣土地的協議――
			(i)	購買人在由下述日期(以較早者為準)起計5年屆滿前――……
			……
			(ii)	由下述日期(以較早者為準)起計已過了5 年 ――……
		(A)	土地從委員會首次轉讓予任何購買人的日期；或
		(B)	土地首次轉讓予委員會提名的任何購買人的日期，但該項協議須有一項條件，即：署長所評估的補價，須於土地轉讓之前和在由協議訂立日期起計的28天內，或在署長另外規定的期限內，向委員會繳付；
			……
	5.	凡購買人申請評估補價(補價按照本附表第1(b)段計算)――
		(a)	購買人於提交評估申請書時，須同時向委員會繳付委員會所定和公布的行政費；
		(b)	署長一經完成補價的評估，須向購買人發出書面通知，說明現行市值、補價款額和一個在該日或之前必須向委員會繳付補價的日期(由通知書的日期起計不少於28天)；
		(c)	如購買人在根據(b)分節通知的期限內向委員會繳付署長所評估的補價，則委員會須從所評估的補價中，扣除一筆款額相等於根據(a)分節繳付的行政費的款項；
	12.	如有下述情況發生，對補價所作的評估即失效――
		(a)	購買人沒有在根據本附表第5(b)段通知的期限內向委員會十足繳付補價，除非上訴已向土地審裁處提出，而該上訴沒有中止或失效；……」

第一項上訴理由

14.代表上訴人的歐陽大律師說，《房屋條例》附表第4(b) 段的要求只適用於正式買賣合約，而非臨時買賣合約，因為假如第 4(b) 段的原意是針對臨時買賣合約的話，該條文必定會如附表第 4(c) 段[2]一樣用上「臨時買賣協議」的字眼，而非「買賣土地協議」。歐陽大律師又引援Chan Chi Hung v. Tse Ying Piu [1996] 4 HKC 763一案，指出法庭研究第 4(b) 段時，只考慮正式買賣協議，而非臨時買賣協議。

15.無論在《房屋條例》本文或附表，都沒有為第 4(b) 段中「買賣土地的協議」一詞下過任何定義。代表雙方的大律師告訴本席，迄今仍沒有案例，就該詞立下釋義。Chan Chi Hung一案和代表答辯人等的孫大律師引用的另一案例，即Wong Kwai On & Others v. Leung Wing Cheong [1999] 2 HKLRD 779，對本案幫助不大，因為法庭沒有就第 4(b) 段中「買賣土地的協議」一詞作出任何釋義。這些案件只能說是個別例子，在其中買賣雙方曾把第 4(b) 段應用在一臨時買賣協議和正式買賣協議。

16.本席認為，必須按《房屋條例》和附表的真正用意、涵義和精神，並為了最能確保達致其目的，而對該詞作出合適的釋義 : 參《釋義及通則條例》第 19 條。

17.根據附表第 1 段，擬出售居屋單位的人，必須先向房委會繳付補價(俗稱「補地價」)，否則不能訂立將該單位「讓與、轉易或放棄管有」的協議。這裡所用的「協議」一詞包含甚廣，無論是臨時買賣協議或正式買賣協議都包括在內。即使擬出售居屋單位的人沒有補地價，仍可按第 4(b) 段行事—他可訂立買賣土地的協議，惟該協議須有一項條件(「該條件」)，即 ：房屋署署長所評估的補價，須在土地轉讓之前和在由協議訂立日期起計的28天內，或在房屋署署長另外規定的期限內，向房委會繳付。

18.無論是依附表第 1 段或第 4(b) 段行事，擬出售居屋單位的人都要補地價予房委會，原因明顯是 ：房委會從前是以低於市價把居屋單位售出，當單位持有人現在擬以市價轉售時，便要補償合理的差額予房委會。

19.附表第 4(b) 段中「買賣土地的協議」一詞所注重的，不是有關協議是臨時協議或正式協議，而是它是否一有約束力的協議，規定擬出售居屋單位的人，必須將該單位出售。若然，他必須按第 4(b) 條行事，以確保房委會收回補價。因此，「買賣土地的協議」一詞包含任何有約束力的買賣協議。臨時買賣協議是一在雙方簽訂後立即有約束力的協議(參See To Keung & Another v. Sunny Way Limited, CACV25/2006,上訴庭在2005 年12 月15 日頒下的判詞，第 4 段)，所以第 4(b) 段適用於臨時買賣協議。

20.至於歐陽大律師的陳詞，本席不能接納，因為 :

(一)	雖然附表第 4(c) 段的確因應不同的情況，用了「臨時買賣協議」和「買賣協議」的字眼，但是不能如歐陽大律師所說，第 4(b) 段所用的「買賣土地的協議」一詞只是指正式買賣協議，而不包括臨時買賣協議。
(二)	按歐陽大律師的陳詞，若第 4(b) 段不適用於臨時買賣協議，則第 1 段的「協議」一詞只是指正式協議。這明顯是不符合其立法原意的 ：見上文第 17段。

21.基於上述原因，第一項上訴理由不能成立。

第二項上訴理由

22.就第二項上訴理由，孫大律師支持審裁官的看法，即該買賣附件第 1 條只說雙方知悉該物業受制於《房屋條例》的限制轉讓條款，但這不是說他們同意把附表的各項條件成為該臨時合約的內容。孫大律師說，第 1 條只是一複述(recital)，表明雙方得知交易受《房屋條例》的限制轉讓條款規範，並沒有法律的約束力。

23.雙方都同意，該臨時合約不一定要把該條件原文轉載，才會滿足附表第 4(b) 段的要求，只要它明確地 ：(一)表明雙方遵守該條件(參HKSAR v. Pang Ko Fai [1999] 2 HKC 395)，或(二)把該條件納入(incorporate)為合約條款即可。

24.雙方既然知道出售該物業受《房屋條例》限制轉讓條款規範，理應會遵守相關的法律條文，因為若不遵守那些法律條，交易便不能完成。但是從該買賣附件的用詞看來，他們的立約意圖和該條件並非完全吻合。

25.該臨時合約是在2005年6月5日簽訂，補地價應在交易完成之前和28天內繳付予房委會。按該臨合約第 17 條和該買賣附件第 2至4 條看來 ：

(一)	補地價是由買方，即答辯人等支付；
(二)	支付的方法是答辯人等首先把補價在交易日當天，即2005 年7 月15 日中午前送達予賣方的代表律師行，然後讓賣方在簽署樓契前付予房委會；
(三)	若賣方未能在交易日之前收到補價評定書，則交易日會延期。

因為交易日是2005 年7 月15 日，已超過了該臨時合約訂立日期起計的28 天，所以支付補地價的日期將會是在該臨時合約訂立日期起計的28 天之後。這樣的安排，和該條件的要求不盡相符，因為雖然訂明補地價須在交易日並在交易之前支付，卻完全沒有顧及另一個要求，即補地價須在須在「協議訂立日期起計的28 天內，或在房屋署署長另外規定的期限內，向房委會繳付」，該如何滿足。

26.如此看來，雙方雖然得悉該物業受制於《房屋條例》的限制轉讓條款，但是他們卻沒有依足該條件行事，也沒有把該條件收納為該臨時合約之內。

27.基於上述原因，本席接納孫大律師的陳詞，判定第二項上訴理由不成立。

第三項上訴理由

28.歐陽大律師說，即使該臨時合約屬無效，答辯人等的損失，並非由上訴人的疏忽引起。他們所支付的訂金被賣方沒收，是因為他們未能取得銀行按揭，這和上訴人無關。

29.按第二答辯人和上訴人在2005 年5 月24 日所簽訂的協議(俗稱睇樓紙)，上訴人須協助答辯人等與賣方訂立具約束力的買賣協議。既然該臨時合約屬無效，上訴人的確有失責，需要賠償第二答辯人因其失責而招致的損失。

30.答辯人等付出的是 ：

(一)	訂金HK$50,00；
(二)	律師費HK$1,300; 及
(三)	申請評定補地價數額的行政費HK$3,000。

31.本席認為，第二和第三項支出是因該臨時合約屬無效而浪費掉的，第二答辯人當可就這些支出獲得全數賠償。

32.至於第一項的支出，第二答辯人須證明它是由於上訴人的失責而引起的。根據法律原則，答辯人等可向賣方追討訂金，要求全數退回。假若賣方未能退款，或向賣方追討將是徒然的，答辯人等便因而受損。惟有在這情況下，第二答辯人方可向上訴人追討損失。

33.本席認為，審裁官未有詳細及正確地分析上訴人失責和第二答辯人就訂金損失之間的因果關係，便判定上訴人支付HK$50,000全數，是不恰當的。審裁官應該就上訴人的失責有否引起第二答辯人損失訂金HK$50,000，及第二答辯人有否採取合理步驟以減輕其損失，進行合適的查究，才可判定上訴人需要賠償第二答辯人損失和該賠償的數額。從聆訊記錄看來，審裁官就這方面的查證並不充分或足夠。因此，他的判令是站不住腳的。

結論

34.基於上述原因，本席頒令 ：

(一)	撤銷上訴人須支付HK$50,000予第二答辯人的判令，並將有關事宜發還小額錢債審裁處，交由另一位審裁官審理；及
(二)	駁回有關判令其餘部份的上訴。

35.至於上訴的訟費，考慮到上訴的結果及雙方大律師的陳詞，本席頒令答辯人等可獲上訴訟費的一半，其餘將歸於重審的訟費(costs in the cause of the re-trial)。