SUPER SWEET CO LTD 對 KING SHUN INDUSTRIES LTD

DCCJ2772/2011

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2011年第2772號

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判案書

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序言

1.  原告是官塘偉業街171號偉業工業大廈5樓A室（“該單位”）的業主。

2.  於2007年11月23日，原告與被告訂立一份租約（“該租約”），把該單位以每月HK$16,000租于被告，租期由2008年2月1日至2013年1月31日（包括首尾2天），而免租期則由2007年12月1日至2008年1月31日（包括首尾2天），共62天。

3.  雙方並將該租約內原本的第2段删除及改為“租客於退租時，不用還原裝修”。但雙方沒有就租約完後交回該單位時的裝修達成任何書面協議。

4.  該租約的重要條款包括：-

（a）第2條：租客於退租時，不用還原裝修。

（b）第6條：租客在須在租約期內保持物業內部的維修狀態良好（自然損耗及因固有的缺陷所產生的損壞除外）並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主。

（c）第7條：租客須交予業主保證金（金額如附表一所列）作成保證租客遵守及履行此租約上租客所需遵守及履行的條款的按金。若租客在租期內並無干犯合約內任何條款，則業主須於收回交吉的物業或一切租客欠款後（以較遲者作準）三十天內無息退還該保證金予租客。但若租客拖欠根據此合約需要支付的租金及/或其他款項超過七天（無論有否以法律行動追討）或若租客違反此合約內任何條款，業主可合法收回該物業而此租約將立刻被終止；業主可從保證金內扣除因租客違約而令業主所同的損失，而此項權利將不會影響業主因租客違約而可採取的其他合法行動的權利。

（d）第8條：若租客按時清繳租金及雜費及沒有干犯此合約內任何條款，則業主不得在租約期內干擾租客享用該物業。

（e）第9條：業主須保養及適當維修該物業內各主要結構部份（包括主要的排污渠、喉管和電線）。唯業主須在收到租客的書面要求後才會有責任在合理時限內將有關損壞維修妥當。

原告的案情

5.  於2010年4月左右，被告向原告投訴指該單位內有漏水情況。原告其後根據被告介紹的承辦商鴻圖水電工程公司（“鴻圖”）的意見，在懷疑漏水的地方，即該單位內一間沒有窗户的房間作出改善工程，並支付了有關工程費用HK$4,000。自此，一段時間內，原告再沒有收到被告的投訴。

6.  於2010年12月31日，原告根據租約第4條以傳真通知被告由於租約已過36個月，原告會增加租金不多於15%，即HK$18,400。

7.  被告於2011年1月6日傳真原告聲稱該單位有滲水問題，要求原告正視，另外也要求原告把租金調整至HK$17,000。原告收到有關傳真，遂於翌日，2011年1月7日帶同上次鴻圖的師傅到該單位意圖了解，經過一輪書信往來，於2011年1月17日，原告的管霞蓉小姐（“管小姐”）帶同鴻圖的師傅到該單位檢視，管小姐觀察得悉這次投訴滲水的地方是在窗邊的牆身位置，而且只見到水漬，水漬位置跟2010年4月懷疑漏水的位置不同。

8.  被告於2011年1月21日給原告的傳真中，再次向原告提出有關加租的反建議。

9.  原告於2011年2月1日根據租約第4條的要求以書面形式通知被告停止該租約並須於2011年5月1日交出該單位的空置管有權。

10.  被告拒絕繳交2011年3月及4月份的租金；原告人遂於2011年4月7日入稟土地審裁處追討欠租及要求收回該單位的空置管有權。翌日，2011年4月8日，管小姐到該單位門外張貼土地審裁處的文件，並拍照作實。

11.  被告於2011年4月8日傳真原告人要求維修滲水的部分否則會派人作出維修。原告於2011年4月11日帶鴻圖的師傅到該單位意圖視察，但被告未能安排他們入內。

12.  土地審裁處於2011年4月27日裁定原告得直，可於2011年5月8日以後收回該單位的空置管有權。

13.  被告於2011年4月30日（星期六）下午6時45分發傳真給原告，聲稱把該單位鎖匙交到管理處的歐先生。由於其後2天都是法定假期，即5月1日（星期日）及5月2日（公眾假期補假），原告要到5月3日才收到及得悉該傳真內容。但鑑於土地審裁處的判決，原告認為必須等到有關判決指定期限後，即5月8日，才可正式收樓。2011年5月6日，被告再次傳真給原告聲稱鎖匙已交到管理處及已寄出給原告。

14.  被告於2011年5月8日沒有交錢給土地審裁處。原告的孫家俊先生（“孫先生”）遂到該單位打算收樓。他從管理處的歐先生獲得鎖匙，他要求歐先生見證收樓情況。孫先生發現該單位內部狀況就如被蓄意破壞一樣，遂即場報警求助。

15.  孫先生於2011年5月尾委托平量行有限公司（“平量行”）進行裝修檢查及理算。平量行的楊偉國先生於2011年5月26日及31日前往該單位檢驗其內所有裝修，準備了一份報告（“平量行報告”）詳細列岀損毀/破壞情況。楊先生根據原告提供一份東輝工程公司的報價單，建議裝修工程內容及報價。原告及被告皆同意平量行報告的內容，並且毋須轉召楊先生作供^[1]。

16.  原告於2011年6月22日傳真至被告，要求被告維修及作岀賠償。

被告的案情

17.  簡單來說，被告否認有蓄意破壞該單位，只不過是取回自己的財物。被告認為並無責任去保留裝修，及有權取回屬於自己的財產，包括地板、門、電箱等，故被告不同意作出任何賠償。

18.  至於反申索事宜，被告聲稱一直有向原告要求盡快處理滲水事宜，而並沒有說可遲至雨季前做維修，在被告給予原告2011年1月18日的信函可看出。而在其後的信函中，被告亦多次要求原告正視滲水事宜及保留要求賠償權利。

爭議點

19.  原告及被告存擋一份雙方同意的爭議點陳述書。本席現歸納如下：－

（1）有關原告的申索：-

（a）  被告在有關時候，是否根據租約的第6條把該單位交回原告；

（b）  如否，當時該單位內部的維修狀態是否屬“自然損耗及因固有的缺陷所產生的損壞”；

（c）被告聲稱於2010年12月左右聘請承辦商為該單位作出內部裝修是否屬實？即使屬實，裝修工程是否於2011年1月左右中斷？即使是因為裝修中斷，造成該單位收回時的內部狀態，是否能免除被告於租約第6條的責任；

（d）租約第2條中“租客於退租時，不用還原裝修”的詮釋；

（e）被告是否能夠倚賴租約第2條免除他於租約第6條的責任；

（f）若不能，被告因違約，須對原告作出多少損害賠償的金額。

（2） 有關被告的反申索：

（a）租約第9條的詮釋；

（b）如發現該單位內有漏/滲水，是否原告即違反租約第9條？

（c）於2011年1月，該單位內有否現漏/滲水？如有，該漏/滲水是否由原告疏忽引致，並對被告造成侵權；

（d）因原告違約或侵權對被告的損害賠償。

法律原則

20.  根據 Lee Siu-Yee and Anor v. Global Chemicals (China) Company Limited^[2]一案，判詞的第13至21段指出 “good tenantable repair” 的意義及適用的法律原則如下：－

“Good tenantable repair” as being “such repair as, having regard to the age, character and locality of the house, could make it reasonably fit for the occupation of a reasonably minded tenant of the class who would likely to take it”

21.  本席認為有關法律原則並非要求租客在遷出前必須把物業作出裝修或還原，才可交回業主。如果物業在現有狀況交還業主，即使岀現自然損耗及因固有的缺陷所產生的損壞，租客亦無須作岀維修或修補。但無論如何，租客不能蓄意破壞有關物業。

討論

22.  雖然雙方同意平量行報告的內容，但本席須就報告中所指出有關該單位內的損壞情況遂一作分析及裁定是否自然損耗、固有的缺陷或是被告蓄意破壞該單位。

該單位內的膠地板全被剷走

23.  在庭上給予証供時，孫先生同意他從將該單位租予被告之後，及收回之前，並沒有去過該單位視察。他亦同意該單位在未租予被告前有部份是為貨倉，地面只是英泥沙。

24.  被告的黃媲雅小姐（“黃小姐”）作供稱，於2008年該單位交給被告時是石屎地面，凹凸不平，粗糙等；被告收樓後花費裝修，包括平整地面及鋪切膠地板（除洗手間外）；她認為被告有權取走屬於自己的財產，已鋪設及使用了3年的膠地板，而且剷起的膠地板仍可繼續使用，並已用於被告現時的新辦公室；被告是決定交出該單位搬往另一單位經營後才剷走膠地板的。

25.  本席認為黃小姐的說法令人難以信服。首先，她聲稱把膠地板剷走是要用於新辦公室這一點在她的證人陳述書從未提及，要知道被告一直獲得法律意見的；如果她認為被告有充分理據剷走膠地板而且是事實的話，她不可能隻字不提去反駁原告的指責。

26.  此外，黃小姐並未能提供任何證據，包括在新辦公室拍的照片或裝修工人的証供等，去證明她的說法。第三，如果被告因該單位之裝修殘舊，而打算於2010年12月重新裝修，把原裝舊膠地板剷走換上新膠地板/地磚/地毯，但新裝修因原告拒絕續租而中斷，本席看不到有什麼理由被告突然改變主意，硬要於遷出前費時失事地剷走殘舊及使用了3年的膠地板用於新的辦公室。

27.  第四，本席不相信牢牢地固定的膠地板可以在完好無缺情況下被剷走，甚至重新在另地鋪設；第五，膠地板必須先請工人小心奕奕地剷起，包裝妥當，運送到新地址，再鋪設，而且有很多損耗，費時失事，也耗費較大，這比買一批新膠地板及只需聘請工人鋪設應該更化算及合理，而且並不保證膠地板可全部被剷起，即使剷起後，不一定可以重新再用，因損毀及膠水漬之故。

28.  本席拒絕接納黃小姐的解釋。在平衡的可能性下，本席裁定是被告故意剷走膠地板，並遺留膠水漬，該單位的地面狀況並非符合該租約的第6條的要求，即“維修狀態良好”。

29.  本席認為被告可選擇把膠地板全部留下，或是剷走膠地板後把全部遺留的膠水漬清走妥當，無論剩下的是英泥沙或石屎地面，都是合符該租約的第6條的要求。此外，平量行報告指出用來固定膠地板於石屎地面上的膠水或膠水漬仍殘留在石屎地面上，使到地面黏糊糊^[3]，明顯地，被告剷走膠地板，但卻故意遺留膠水漬，雖然被告現聲稱他只是取走認為有用的東西，然而，如果被告取走的東西是固定於該單位，如膠地板，把這些固定東西取走會無可避免會破壞現有裝修，這些行為已違反該租約第6條條款。就第2條，即 “租客於退租時，不用還原裝修” ，本席認為被告可根據這條款不用還原裝修，但不等同於他可以蓄意破壞該單位的現有裝修。故此，不能夠倚賴這條款免除他於租約第6條的責任。由於原告因此支付了HK$5,600作為清拆該單位遺留下損毀的膠地板（總面積為3487平方呎）的工程費用，本席裁定被告須支付該HK$5,600。

木嵌板的板面損壞

30.  雙方沒有爭議該單位內的磚間牆牆身、部分牆身及部分柱身全被裝上木嵌板。根據平量行報告，裝有木嵌板的板面（總面積為1647平方呎）被疑似是腐蝕性液體所損壞^[4]。但黃小姐於庭上作供解釋，因為牆身起泡，故聽從其他裝修技工所言，用火去將有關部份清理，被告並無蓄意破壞之意圖。再者，有關之木嵌板是均屬於被告財產，即使因改動而破壞，也和原告無關。因此，黃小姐不同意平量行報告內所指木嵌板的板面被疑似是腐蝕性液體所損壞的說法。

31.  本席不接納黃小姐的解釋。首先，黃小姐的“解釋”與平量行報告所提及“被疑似是腐蝕液體所損毀”有很大差異，但她卻沒有在她的證人陳述書中詳細交待或提及過，本席不相信被告的律師沒有提醒黃小姐應該把所有重要的供詞寫在她的證人陳述書內。第二，黃小姐聲稱用火去將有關牆身起泡的部份清理，難以令人相信。黃小姐並未能提供任何證據，例如裝修技工的証供等，去證明她的說法。

32.  本席認為黃小姐的說法只是砌詞狡辯，強詞奪理，本席裁定被告是刻意破壞該單位的木嵌板。本席不同意被告代表律師的書面陳詞，木嵌板屬於被告財產，被告可以刻意破壞。

33.  平量行報告指出磚間牆（裝上了木嵌板而這些木嵌板的板面被損毀）及木板間牆（即裝上了牆和柱身的木嵌板，同樣這些木嵌板的板面被損毀）是必須拆除的^[5]，這一點被告從來沒有異議或提出證據反駁。故比，本席認為被告違反該租約第6條的條款。

34.  就玻璃間隔及玻璃門被塗污一事，黃小姐承認是由於2010年12月打算裝修上司房間，打算用物料把透明的玻璃房間形成不透明，但由於原告不肯續租，所以有關裝修工程中斷。黃小姐又指稱她不太清楚究竟裝修工人以什麼物料把玻璃弄污。

35.  本席拒絕接納黃小姐的這方面的供詞。同樣地，本席不明白她為何在她的證人口供隻字不提，而選擇留待作供時第一次提出。在代表原告的大律師盤問下，黃小姐對於為何玻璃會弄污及什麼工程會弄污未能清楚交待，說法令人難以置信。再者，黃小姐也承認從平量行報告中的相片^[6]看上去玻璃間隔及玻璃門的確是被弄污。如果黃小姐認為玻璃是屬被告所有，可任意處理，那麼她為何不索性把玻璃間隔拆走，本席不能接納裝修工人竟然未得被告同意下把玻璃弄污。

36.  本席裁定被告是刻意破壞玻璃間隔及塗污玻璃門。由於原告支付了共HK$11,200去拆除有關木板間牆及磚間及清拆被弄污的玻璃間隔及玻璃門，本席裁定被告須支付該HK$11,200。

洗手間廁格內坐廁的水箱蓋損毀

37.  黃小姐作供時又是首度聲稱，坐廁水箱蓋的損壞是由於被告聘請的工人於洗手間作維修時工人站立於水箱蓋面失平衡墜下時一拼把水箱蓋弄毀。

38.  本席認為黃小姐的說法並不合理，令人難以相信。也沒有其他證據支持，只不過是她的一面之詞。首先，黃小姐在她的證人供詞從來沒有提及。黃小姐作供時也沒有解釋為何她之前從來沒有就此作出回應。第二，黃小姐並沒有詳細交待被告聘請的工人在進行什麼工程時引致她所指稱的損毀情況，另她也沒有交待被告曾否要求有過該工人或其顧主作出賠償。第三，為何該工人不使用梯子進行維修工作，而選擇站立於水箱蓋面上，這是極為危險的動作及並不專業。最後，從平量行報告中的相片^[7]可見，兩個廁格內的坐廁的水箱蓋的損毀狀況竟出奇地大致一樣，即在水箱蓋其中一邊崩爛。本席認為如果因為工人不小心把水箱蓋弄壞，那沒理由兩個廁格的水箱蓋損毀狀況竟大致一樣。

39.  基於上述理由，本席裁定被告是刻意破壞兩個坐廁水箱蓋。

洗手間內玻璃鏡右上角有裂痕

40.  黃小姐在作供時稱，鏡上的裂痕是由於被告在裝修時早已被裝修工人不小心破壞，這情況早於裝修時已存在，被告沒有更換另一板玻璃鏡。從平量行報告中的相片^[8]可見，玻璃鏡右上角裂痕的位置極高，接近天花，本席認為如果被告當真刻意破壞鏡面，他不用只破壞右上角極高位置，他可以破壞其他較低及容易破壞的位置。

41.  雖然黃小姐沒有在她的證人陳述書作出反駁及澄清原告在這方面的指控，在平衡的可能性下，本席裁定鏡上的裂痕確是早於裝修時已存在，是固有的缺陷，而不是被告刻意破壞。

42.  原告支付了HK$3,000作為更換坐廁的水箱及破爛玻璃鏡面的費用。在他的書面結案陳詞，原告同意把每人坐廁更換及新購物料費為HK$1,000（HK$1,000 x 2），而更換及新購玻璃鏡面為HK$1,000。故此，本席裁定被告須支付該HK$2,000作為更換坐廁的水箱的費用。

該單位正門入口的兩扇木門被移除

43.  黃小姐不否認該單位原本裝有木門，後來被告拆去，再安裝玻璃門。黃小姐作供說被告搬離時，把玻璃門拆走後，安裝在新辦公室。

44.  本席認為被告作為租客的責任是在該單位內部維修狀況良好下把物業交吉，被告拆去原告原來的木門，安裝上玻璃門並無不妥，但當被告把該單位交出時，即使要把玻璃門拆走自用，他有責任把原來的木門或近似質素、形狀的木門重新安裝，因為這樣才符合該單位在毋須裝修的狀況下由業主岀租給一名合理的租客作貨倉用途。明顯地，被告違反租約第6條的條款。

45.  原告共支付HK$8,000用作安裝前門口的木門。故此，本席裁定被告須支付該HK$ HK$8,000。

洗手間內兩個廁格的木門被移除

46.  黃小姐並不否認這一點，但她作供指出該兩扇木門是為被告的財物。現在被保留下來用於被告新地址。黃小姐又解釋由於被告的外籍客人身形肥胖，由於廁格空間較小，為“方便”客人，故把木門拆走。

47.  代表原告的林大律師指出，根據The Incorporated Owners of Chungking Mansions v. Shamdasani Murli Pessumal & Ors^[9]一案第42段，被拆走後的防火門會令到有關情況並非維修狀況良好。

“We were of the view that the existence of illegal structures and the removal of fire fighting doors in/from the staircases landings and passages meant that such staircases landings and passages were not kept in good and tenantable repair.”

48.  本席認為此案在本案並不適用，前者關於防火門，後者關於洗手間內廁格的木門，兩者性質原全不同。

49.  此外，本席認為黃小姐的說法是否可信和合情理並不重要，關鍵是最初當原告租予該單位給被告時，洗手間內兩個廁格有沒有門。若有的話，被告有責任把原來的門或近似質素、形狀的門重新安裝。若沒有的話，被告則沒有責任。

50.  根據孫先生的證人陳述書第33段，他只說由於該單位內的廁所門不見了，於2011年5月10日他再到觀塘警署報案及要求警方調查。但他並沒有直接說最初當原告租予該單位給被告時，洗手間內兩個廁格是有木門的。又根據警方給予原告代表律師的信函日期為2011年10月27日^[10]，確定該廁所門是為被告的財物，在被告搬出時把該廁所門拆走。警方認為沒有刑事可作調查。

51.  本席裁定原告未能舉出足夠証據証明最初當原告租予該單位給被告時，洗手間內兩個廁格是有木門的。故此，要算原告支付了安裝兩個廁格的木門費用，本席認為被告無須支付給原告。

清理及運走上述廢料及泥頭

52.  原告支付HK$8,800作為這方面的開支。本席接納原告大部份的案情，除洗手間內玻璃鏡外，這方面的開支大部份是必要而且也合理。本席裁定被告須支付給原告HK$8,000作為這方面的開支。

原告的損害賠償

53.  由於被告的違約行為，原告因此委聘平量行進行檢驗、評估及理算原告的損失，原告因此支付共HK$8,300作為平量行的費用。本席認為這費用是聘用專家在本案的開支，應該是訟費的一部份，本席不在此作命令，但原告可在訟費評定時，一併追討和計算，但金額合理與否，則由聆案官評定。

54.  由於被告沒有按該租約及原告的書面通知把該單位的管有空置權於2011年5月1日前以“維修狀態良好”之情况下交回原告，本席認為被告的違約行為導致原告須對該單位進行上述維修。根據孫先生的證人陳述書第43段，他說原告由2011年5月1日至8月5日不能把該單位放租予他人，而被告律師也沒有爭議維修直至8月5日完成後原告方能把該單位重新放租。根據雙方同意的當時租金估值每月HK$20,000計算，本席同意原告該段時期的租金損失為HK$63,200（即HK$20,000 x 3.16月）。

被告的反申索

55.  被告指原告違反該租約之第9條。首先，第9條是指該單位內各主要結構部份（包括主要的排污渠、喉管和電線），但本席認為被告沒有提出專家證供證明2010年4月或2011年1月的漏或滲水的原因，故被告無法把這次漏或滲水事件定性為該單位結構部份出現問題，而應由原告負責。被告也沒有提出任何證據證明該漏或滲水事件是由於原告疏忽引致。總觀而言，原告作為業主，接獲被告投訴後也有合理地跟進事件，被告的指稱是毫無根據的。

56.  雖然被告在其抗辯及反申索書（第13-17段）指在2011年1月開始，“因有關單位漏水，令致貨物弄濕及損毀”，向原告索償US$2,676.34及HK$77,689，但本席認為被告沒有給于足夠及合理的細節及詳情有關聲稱的損失。再者，在黃小姐（被告唯一證人）的證人陳述書也從沒交待所聲稱的損失是如何計算出來。

57.  因此，被告所指稱的損失是完全缺乏證據及理據支持，本席裁定被告的反申索不能成立。

總結

58.  原告得直金額如下：－

（1）清拆該單位遺留下損毀的膠地板的工程費用	HK$5,600
（2）拆除木板間牆及磚間及清拆被弄污的玻璃間隔及玻璃門	HK$11,200
（3）更換坐廁的水箱的費用	HK$2,000
（4）安裝前門口的木門費用	HK$8,000
（5）清理及運走上述廢料及泥頭	HK$8,000
（6）租金損失	HK$63,200
合共	HK$98,000

59.  本席現命令如下：－

（1） 被告應賠償原告合共港幣98,000 元；

（2）被告須就上述金額支付利息按法定利率，由本案的傳訊令狀發出日起計，直至支付為止；及

（3） 被告的反申索被撤銷。

60.  就訟費事宜，由於賠償金額不超過港幣150,000元，本席不頒發大律師證書，被告須支付原告本案所有訟費，如雙方未能同意，則由法庭評定。此訟費命令為暫准令，除非任何一方在14天內以傳票方式申請更改，此暫准令則成為絕對命令。