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DCMP1368/2015
香港特別行政區
區域法院
雜項案件2015年第1368號
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| 原告人 |
葉學儒（IP HOK YEE）， |
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葉壽濤（IP SAU TO）， |
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葉壽基（YIP SAU KEI RICKY）及 |
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葉兆強（YIP SIU KEUNG） |
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及 |
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| 第一被告人 |
傅鏡波 |
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| 第二被告人 |
身份不詳的佔用人 |
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| 聆訊日期：2016年6月2日 |
| 判案書日期：2016年6月20日 |
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判案書
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1. 本訟案為原告人兄弟於2015年5月21日根據《區域法院規則》第113號命令發出《就土地的管有而進行的簡易法律程序》的原訴傳票。申請收回一幅位於元朗十八鄉大旗嶺437號（土地註冊處登記為丈量約份第116地段4192號的A分段的餘段）的土地管有權（下稱“該土地”）。
背景
2. 四名原告人為兄弟關係，是該土地的註冊業權人。
3. 該土地原屬於元朗丈量約份第116地段4192號的A分段（“原土地”）的一部份。於1959年10月20日，原告人兄弟的父親葉廣榮（Yip Kwong Wing）（“葉父”）與他們的堂兄葉庚粦（Yip Kang Lun）（“葉庚粦”）向一熊葉吉（Hung Hip Kat）以港幣3,400元的代價購入原土地。葉父及原告人兄弟分別於1968年及1971年相繼移民英國定居。於1982年8月23日，葉父及葉庚粦之遺產繼承人葉偉仁（Yip Wai Yan）及其受託人曾潤娣（Tsang Yun Tai）將原土地分契，分別成為 (i) 該土地及 (ii) 丈量約份第116地段4192號A1分段。
4. 葉父於1999年3月17日把該土地的業權及權益贈予原告人兄弟。自此，原告人兄弟以聯權共有（joint tenancy）的方式共同擁有該土地的所有業權及權益，並成為該土地的註冊業權人。
5. 葉父以及原告人兄弟從未向任何人轉賣過該土地之任何業權，亦從未特許、授權、租借、及／或同意讓任何人佔用該土地。
6. 於2012年左右，第四原告人葉兆強（“葉兆強”）回港期間曾到該土地作視察，發現有人在未經原告人兄弟同意下佔用該土地居住。葉兆強曾拍門了解情況，並向佔用該土地之男子表明了其為該土地之業權人之一的身份，要求該男子立即遷離及交回該土地的空置管有權。其後由於葉兆強需要返回英國，所以並沒有做進一步的跟進。
7. 葉兆強其後於2015年2月28日回港，發現有人在未經原告人兄弟同意下佔用該土地居住。但由於當時未能找到佔用人，故葉兆強剪開鐵絲網進入該土地並留下他的聯絡方式便離開。翌日，警方通知葉兆強，該土地佔用人（即本訴訟之第一被告人）報警投訴該土地的鐵絲網被剪爛，並要求葉兆強協助調查。調查期間，葉兆強發現2012年他在該土地發現的佔用人就是第一被告人。
8. 於2015年3月13日，葉兆強透過律師去信第一被告人，要求他遷出該土地。第一被告人並沒有遷出。由於第一被告人繼續佔用該土地，原告人於是展開本訴訟。
相關法律原則
9. 根據《區域法院規則》（第336H章）第113號命令第1條規則，原告人提出收回土地管有申請的基礎，是指佔用人在未得到原告人或之前的業權持有人的特許或同意下進入或佔用土地。見：《區域法院規則》（第336H章）第113號命令第1條規則，Hong Kong Civil Procedure 2016, Vol 1，第113/8/2段。
10. 原告人的舉證責任為其在土地中的權益以及土地在未經特許或同意下如何被佔用，以及原告人所申索的管有權如何產生。見：《區域法院規則》（第336H章）第113號命令第3條規則，Hong Kong Civil Procedure 2016, Vol 1，第113/8/7段。
11. 原告人兄弟現申請的命令牽涉簡易程序。若然被告人，即該土地的佔用人，未能提出任何應以正式審訊解決的爭議，法庭沒有理由拒絕原告人兄弟的申請。若然被告人提出的指稱在某程度上是可信，又或能提出應以正式審訊進一步調查的爭議，法庭則不應以此簡易程序了結本訴訟。見：Hong Kong Civil Procedure 2016, Vol 1，第113/8/10段。
該土地的業權
12. 土地登記查冊顯示，該土地自1982年經自原土地分契後未曾有進一步分契。因此，葉父自1982年8月成為該土地之註冊業權人後，便擁有該土地的業權，包括獨有享有權。而原告人兄弟自1999年以聯權共有人方式成為該土地之註冊業權人後也同樣擁有該土地的業權。
13. 本席認為，原告人兄弟擁有該土地的業權，包括獨有享有權，是不容爭議的事實。故原告人兄弟有權提出申請收回該土地被佔用的管有權。被告人必須提出可信的理由以展示即使原告人兄弟為註冊業權擁有人也無需歸還該土地的空置管有權；否則，法庭沒有理由拒絕原告人兄弟的申請。
被告人抗辯之理據
14. 第一被告人於2015年8月13日存檔一份非宗教式誓詞並附上他的抗辯詳情。總括而言，第一被告人的抗辯理由如下：－
(1) 第一被告人於2012年1月30日與葉偉香簽訂為期10年的租約並有每年準時交租；
(2) 第一被告人不知道葉偉香不是該土地的業主；及
(3) 簽租約時，第一被告人被葉偉香要求租住該土地上倒塌的房屋並進行修葺。
15. 簡而言之，第一被告人的案情為他在不知道葉偉香並不是業主的情況下與葉偉香簽定為期10年的租約。
被告人的理據不足以為抗辯理由
16. 第一被告人提供了一份聲稱於2012年1月30日與葉偉香簽訂的租約為證。該聲稱租約的內容包括第一被告人以港幣1,000元由2012年4月尾起租至2022年1月終，為期十年。該聲稱租約附有一項手寫備註列明「另外二年後，租金為每月壹仟伍佰元正。」。該聲稱租約並未有加蓋印花，亦未有於土地註冊處註冊。
17. 根據《印花稅條例》（第117章）第15(1)條，任何可予徵收的文書（包括租約），除非已加蓋適當印花，不得在任何法律程序中被收取為證據。見：《印花稅條例》（第117章）第15條。故此，本席認為該聲稱租約不應被採納為第一被告人的證據。
18. 儘管如此，本席同意代表原告人之陳大律師就被告人的案情所作以下之陳詞。
19. 第一，根據葉兆強之第一份非宗教式誓詞，該土地一直為葉父以及其後為他與他的兄弟所擁有。而葉父以及原告人兄弟均未曾向任何人轉賣過該土地內之任何業權，亦從未特許、授權、租借、及／或同意讓任何人佔用該土地。原告人兄弟對於該土地有任何形式的租讓全不知情。
20. 第二，即管第一被告人聲稱他不知道葉偉香不是該土地的業主，但土地登記查冊從來沒有記錄葉偉香曾擁有該土地的業權，而第一被告人亦從未就葉偉香何時以及如何具備該土地的業權及／或權力以致令她可以租讓予他作出任何解釋。簡單而言，第一被告人除了提供了租約及手寫之租單以支持他有繳交租金的聲稱外，他的誓章未有指出葉偉香有權力去作出任何租讓安排。
21. 根據葉兆強所述，他記憶中於2012年在該土地上與他交涉的佔用人就是第一被告人。再者，根據第一被告人給警察的口供第六段：－
“...而係2015年3月1日中午，我收到葉偉香通知，業主葉兆強喺昨日2015年2月28日下午曾經到過上址 [該土地]...”（原文下劃線）
22. 故此，即使第一被告人聲稱於2012年1月簽定租約時不知道該土地的業主不是葉偉香，但他於2012年被葉兆強知會其業主身份後，甚或最遲於2015年3月1日向警察承認就葉偉香通知得悉葉兆強是業主後，第一被告人已經知道葉偉香並非該土地之業主。而他在知道葉偉香並非該土地之業主的情況下，根本沒有任何法理依據繼續佔用該土地以及拒絕歸還該土地之空置管有權給原告人。
23. 由於第一被告人未能提出任何證據證明葉偉香具備該土地的業權及／或權力向他作出租讓，本席認為第一被告人完全沒有任何法理依據以支持他有權繼續佔用該土地。本席同時認為原告人兄弟作為該土地的註冊業權人有權要求收回該土地的空置管有權。本席同意原告人代表大律師之陳詞，第一被告人的說法完全沒有爭辯的餘地，故法庭沒有理由拒絕原告人兄弟的申請。
《區域法院規則》第113號命令第3條C項
24. 根據區域法院暫委法官徐韻華於2015年10月29日在本案所作出之命令：
(a) 原告人須於2015年12月24日或之前存檔及送達補充誓章，以符合《區域法院規則》第113號命令第3條c項的規定；
(b) 原告人須於2015年11月26日或之前根據《區域法院規則》第113號命令第4條2b項規則，送達原訴傳票及已存檔的支持誓章連同附件；並於其後的14天內存檔有關的送達誓章。
25. 《區域法院規則》第113號命令第3條c項的規定為原告人須於支持其原訴傳票的誓章內述明原告人並不知道任何在該傳票中未被指名而正佔用土地的人的姓名或名稱。原告人在原本的誓章中並沒有交代此事，原告人以日期為2015年12月14日的《葉兆強的第三份非宗教式誓詞》交代了原告人不知道第一被告人以外的佔用人的姓名。故此，原告人現已履行以及符合了2015年10月29日有關《區域法院規則》第113號命令第3條c項的命令。
26. 《區域法院規則》第113號命令第4條2b項規定原訴傳票及支持誓章的送達方式為將封於註明由“各佔用人”收件的密封信封內的傳票及誓章文本，投入有關處所的信箱。原告人代表律師的原本誓章中並沒有交代此事。根據日期為2015年12月1日的《胡偉康的第二份非宗教式誓詞》及日期為2015年12月3日的《胡偉康的第三份非宗教式誓詞》，原告人的代表律師已於2015年11月20日將本案件的原訴傳票及誓章放在註明由“身份不詳的佔用人”收件的密封信封內，投入該土地的信箱內。故此，原告人現已履行及符合了2015年10月29日有關《區域法院規則》第113號命令第4條2b項的命令。
第一被告人的現況
27. 根據日期為2016年1月8日《陳國强的第一份非宗教式誓詞》所述，原告人的代表律師於2015年12月24日嘗試將2015年10月29日發出的法庭命令及日期為2015年12月14日的《葉兆強的第三份非宗教式誓詞》親臨第一被告人最後為人所知的地址，即香港新界元朗鳳攸北街9號順豐大厦16號舖，向第一被告人作面交送達，卻於當日被第一被告人的太太告知第一被告人已於2015年12月16日因病離世。
28. 基於被告知第一被告人的離世，原告人的代表律師余兆明律師行嘗試索取及申請第一被告人的死亡登記證。根據日期為2016年3月1日由原告人的代表律師向法庭發出的信函，由於須要死因庭確定其死因，故直至現在第一被告人的死亡登記證未能發出。
29. 由於在聆訊期間原告人尚未知道有沒有人將會以第一被告人的遺囑執行人／或遺產代理人／或法定代表人以替代第一被告人繼續本訴訟，故原告人就這方面未有任何進一步的申請。在無論如何，本席認為即使第一被告人透過其他人代他繼續本訴訟，結果都會是一樣，即他未能提出有爭辯之理由。
第二被告人的佔用
30. 第二被告人於2015年10月29日的聆訊中缺席。直至今天，沒有任何佔用人要求加入為訴訟一方；第二被告人亦沒有存檔任何誓詞為其非法佔用作抗辯。
31. 本訴訟申請為簡易程序。由於第二被告人未能提出任何抗辯理由及／或證據以證明第二被告人並非非法佔用該土地，更遑論提出任何應以正式審訊解決的爭議，故本席認為法庭沒有理由拒絕原告人向第二被告人收回該土地的管有權的申請。
總結
32. 基於以上理由，本席認為第一及第二被告人沒有提出任何可爭議的理據作為佔用該土地的理由，故此本席現頒下以下命令：－
(1) 原告人可立即收回該土地之空置管有權；及
(2) 原告人的申請及本聆訊的訟費歸於原告人，包括大律師證書。
33. 最後，本席多謝林大律師在本案中向法庭作出之幫助。
原告人：由余兆明律師行轉聘林宛嫺大律師代表
第一及第二被告人：沒有律師代表，並缺席應訊
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