ZHOU JIANMEI 對 CHEUNG MOON HOI JEFF 及另一人

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2012年第1549宗

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判案書

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1.  第一答辯人及第二答辯人 (以下統稱 "答辯人") 在2013年5月20日提交非正審申請，申請批准上訴許可/逾期上訴許可就審裁處於2013年4月22日及2013年3月26日所作出的判決。

背景

2.  申請人是本案處所 "Flat D, 55/F, Tower 1, The Harbourside, No. 1 Austin Road West, Kln" 的業主，答辯人是租客。

3.  在2012年6月27日申請人由於答辯人未有繳付租金，申請收回處所的管有及追收租金，本席於2013年3月26日判決答辯人須支付申請人欠租／中間收益，由2012年5月19日至2012年8月6日，以每月37,000元計算。

4.  答辯人在2013年4月2日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2013年3月26日作出的決定。本席於2013年4月22日判決撤銷答辯人在2013年4月2日的覆核申請，維持審裁處於2013年3月26日的決定。

答辯人的申請

5.  答辯人在其2013年5月20日的誓章詳列支持申請的理由。

法律論點及事實的錯誤

司法管轄權

6.  答辯人認為，根據《土地審裁處條例》第8條及第8(d)條土地審裁處具有司法管轄權，可作出以下命令:

"就違反租賃或分租租賃的條件繳付損害賠償的命令。"

7.  答辯人認為，土地審裁處於2013年3月26日的判案理由書第35段裁定申請人有責任保養及維修本案處所。判案理由書第13段裁定及確認申請人未有保養及維修廚房的電視機及沖水馬桶的毀壞。判案理由書第18段指出申請人未有維修廚房的電視機，沖水馬桶及廁所漏水。判案理由書第31段亦確認這些說法。答辯人認為，這些項目俱包括在租約第14條及補充合約之內。維修的缺失，即是違反租約，土地審裁處具有司法管轄權處理答辯人的反申索。

8.  答辯人認為，判案理由書第26段裁定水箱的損壞是因原有的缺陷所產生的損壞，因此本席裁定答辯人毋須繳付水箱的維修費用予申請人。答辯人認為，申請人理應根據租約條款，修理損壞的水箱，事實上由於水箱受到損壞，必須修理，否則，答辯人不可以在本案處所平靜地居住，申請人的缺失做成違約，根據《土地審裁處條例》第8條及第8(d)條，土地審裁處必然有司法庭管轄權處理答辯人的反申索。

9.  高等法院上訴法庭法官胡國興在黃英對譚炳新(HCMP 2049/2000無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：

"審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。"

10.  土地審裁處法官高勁修在Ngai Ngok Pang 及其他對 Lee Syn Yuk, Michelle (LDPD 3030/2012 無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段指出：

" The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17).  A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4).  Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."

本席翻譯大意為:

"土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。"

11.  本席在判案理由書指出：

"34.   爭議的第三點，答辯人的其他申索。答辯人其他的申索是損害賠償，如答辯人的私人物品的損失、申請人沒有維修本案處所，答辯人因此未能舒適地享用本案處所，及酒店費用。《土地審裁處條例》，香港法例第17章第8條第8款規定，"對任何收回管有或強迫離開的申請，不論該申請是否根據《業主與租客綜合條例》(第7章) 而提出，及對根據該條例第Ⅳ部而提出的新租賃申請，審裁處不論是否批准該等申請，均具有司法管轄權，可作出以下一項或多於一項命令 (d) 就違反租賃或分租租賃的條件繳付損害賠償的命令。"

35.    本席認為答辯人的申索乃是由於答辯人認為申請人作為業主，違反租約條款，令到答辯人損害或申請人的侵權行為令到答辯人有損害。本案處所的租約第十四條訂明，業主須保養及適當維修物業內各主要結構部份，惟業主須在收到租客的書面要求後，才會有責任在合理時限內將有關損害維修妥當。本席認為業主的責任只是保養及適當維修物業。業主並沒有責任向租客給予損害賠償。本席認為答辯人的申索並非是根據租賃條款，即土地審裁處條例第8條(d)的規定，違反租賃的條件，繳付損害賠償。因此本席認為，土地審裁處並無司法管轄權處理答辯人要求申請人賠償的申索。若然答辯人認為由於申請人違反租約，令到答辯人有損失，或由於申請人侵權的行為，令到答辯人有損失，答辯人應循其他法庭處理答辯人的申索。土地審裁處並無司法管轄權處理。"

12.  綜合上述案例，及本席於2013年3月26日所作出的判決，本席認為，本席判決土地審裁處並無司法管轄權處理答辯人的申索並沒有錯誤。

申請人多次容許維修費用在租金内扣除

13.  答辯人認為，判案理由書第11段指出申請人於2009年8月購入本案處所。但判案理由書卻缺失地未能指出，本案處所大約在2004年至2005年落成。在2009年，本案處所並非全新。由於本案處所很多設備都未能操作，申請人根據租約條款，進行維修。她的行為證實，申請人有責任保養和維修本案處所。判案理由書第11段亦指出，申請人認為這些都屬於非結構部分，不包括在租賃合約條款之內。但本席卻缺失地未能指出，這些項目為: 煤氣，廚房電視機，廚房煮食爐，廚房電熱板，廁所水箱等等俱涵蓋在租約及補充合約之內。申請人多次容許維修費用在租金内扣除。

14.  本席在判案理由書指出：

"32….本席認為根據法律原則，即使申請人作為業主，沒有盡業主的責任，答辯人作為租客，仍需要繳交租金，這已經是既定的法律原則，可以參考Charmway HCA 2001年54號一案。"

15.  本席認為，即使申請人曾經繳付維修費用，容許維修費用在租金内扣除，並不是答辯人可以反申索索償，或不繳付租金/中間收益的理由。本席認為，本席於2013年3月26日所作出的判決並沒有錯誤。

答辯人同意在2012年8月7日將本案處所交回申請人

16.  答辯人認為，判案理由書第19段指出，申請人向答辯人發出終止租約通知書，要求答辯人在2012年8月7日或之前交回本案處所。

17.  答辯人認為，判案理由書缺失地未能指出，答辯人即時回覆申請人，同意在2012年8月7日將本案處所交回申請人。

18.  本席認為，申請人向答辯人發出終止租約通知書，及答辯人即時回覆申請人，同意在2012年8月7日將本案處所交回申請人，並不是本席在本案判決的關鍵。本席於判案理由書第3段指出:

"本案於2012年9月3日在本席席前審訊，雙方同意申請人已於2012年8月6日收回本案處所。"

本席認為，本席於2013年3月26日所作出的判決並沒有錯誤。

申請人到訪本案處所，對答辯人造成滋擾

19.  答辯人認為，判案理由書第24段裁定，雖然申請人曾多次到訪本案處所，但本席同意，申請人的到訪是由於申請人需要到本案處所貼上土地審裁處的法定通告。

20.  答辯人認為，本席卻缺失地未能指出，申請人在2012年6月27日至2012年6月29日貼上通知書，雖然答辯人已經在2012年6月7日回覆申請人同意將本案處所交回申請人，但申請人依然在2012年6月25日及2012年6月26日，未得答辯人同意，到訪本案處所，及敲打大門。雖然答辯人經已特別警告申請人不要到訪本案處所，申請人與其他人仕仍然在2012年8月3日到訪本案處所，持續地，猛力地，敲打大門超過一小時，答辯人惟有報警，警方已發信證實有這事發生。

21.  本席認為，本席在判案理由書第24段經已指出:

"由於答辯人並未有繳付由2012年5月19日起的租金，因此本席認為申請人有權到訪本案處所了解原因，因此本席裁定，申請人並沒有對答辯人造成任何滋擾。"

本席認為，本席於2013年3月26日所作出的判決並沒有錯誤。

申請人違反租約

22.  答辯人認為，判案理由書第31段指出，即使申請人沒有維修廚房電視機，廚房門，滲水等等，不會對答辯人造成無法使用，故此並不是扣減租金的理由。

23.  答辯人認為，租約清晰地指出申請人須要負責維修及保養上述項目。租約並不是訂明只限於答辯人不可以使用這些項目，因此申請人須要負責維修。由於申請人未能維修上述項目，申請人經已違反租約。

24.  本席不再重複上述第14段的理由。本席認為，即使申請人違反租約，並不是答辯人可以反申索索償，或不繳付租金/中間收益的理由。本席認為，本席於2013年3月26日所作出的判決並沒有錯誤。

申請人的陳述

25.  申請人陳述雖然申請人曾經多次追討，答辯人仍未繳付土地審裁處判決答辯人須繳付的欠租/中間收益。

本席的裁決

26.  本席經聆聽申請人的陳述及詳細考慮答辯人申請的理由，經審閱本席在2013年3月26日及2013年4月22日的判決，本席認為，答辯人提出的上訴理據，只是答辯人對事實的看法，或是答辯人認為2013年3月26日及2013年4月22日的判決的法律觀點錯誤。本席認為，判決沒有錯誤。

27.  《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。本席認為答辯人提出申請批准上訴許可的理由是事實的裁決，或沒有法律論點錯誤，並不符合《土地審裁處條例》第11(2)條的規定。

28.  《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a) 有關上訴有合理機會得直；或 (b) 有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱答辯人提出的上訴理由和在審裁處提交的文件，在考慮所有的證供後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會。本席亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。

29.  本席判決撤銷第一答辯人及第二答辯人在2013年5月20日提交的非正審申請。

30.  最後，關於本次申請的訟費，本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。