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DCCJ 576/2014

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2014年第576號

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判決書

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1.  本案是一宗租務紏紛之案件，涉案單位位於香港葵涌華星街8號華逹工業中心A座19樓13室，以下簡稱「該物業」。

2.  原告人及被告人分別是該物業的登記業主及租客。原告人在該物業之租約期滿後，向被告人發出終止租約通知，被告人拒絕遷出及交回空置管有權，原告人依據《區域法院規則》第14(1) 號命令向法庭申請簡易判決，要求法庭頒令被告人(i)交回該物業的空置管有權；(ii) 賠償由租約終止後，直至交回空置管有權之間的中間收益；及(iii)宣告原告人可將被告人的保證金抵銷賠償。

原告人的案情

3.  租約於2011年9月30日訂立，以下簡稱「該租約」，業主（原告人）及租客（被告人）已分別定為「甲方」及「乙方」。第一條如下：－

“甲方將葵涌華星街8號華達工業中心A座19樓13室與乙方雙方訂定租金每月港幣7,500元正（收租時另發租單為憑）訂明租用三年兩年梗約一年生約由2011年10月16日起計至2014年10月15日止，規定租戶在租用期內不得退租，業主同意租客租滿24個月後，雙方可以用壹個月書面通知對方解除租約，取回按金，否則按照所餘租期計算之時間計租金。”

4.  被告人繳存兩個月租金，即15,000元予原告人為保證金。

5.  2013年10月22日，原告人依據租約第一條由代表律師向被告人發出終止租約通知書，要求被告人於發通知書的一個月後，即2013年11月22日交回空置管有權予原告人。

6.  2013年10月24日，原告人的代表律師再郵寄相同的終止租約通知書到被告人的公司註冊地址。原告人的終止租約期限更改為2013年11月24日。

7.  被告人並沒有在2013年11月24日交回空置管有權予原告人。

8.  2014年2月14日，原告人發出傳訊令狀，向法庭申請該物業的空置管有權；申索取回空置管有權之前之中間收益；及申請宣告原告人可將被告人的保證金抵銷賠償。

9.  2014 年 5月15日，原告人向法庭申請簡易判決。

抗辯理由

10.  2014年4月16日，被告人存檔抗辯書；2014年6月20日，被告人代表林榮威（以下簡稱「林先生」）存檔誓章反對原告人的申請。

11.  被告人代表鐘小姐指出（以下簡稱「鐘小姐」），林先生代表被告人簽租約，但租約的第一條並非當日林先生立約的原意。林先生向原告人的地產代理關小姐提出，他要求租約期為三年：「兩年梗約，一年生約」，被告人租滿24個月後，被告人可以提出續租「生約」，或以一個月通知業主終止租約。原告人並沒有續租及退租權。

12.  林先生在誓章中指出，當日立約時只是原告人的地產代理關小姐將租約交給他簽名，他未曾見過業主本人。他簽約後，將租約交回關小姐安排繳付印花稅。完成後，關小姐將已簽署的租約給雙方各存一份。

13.  當林先生收到租約，核對過租約上的簽名和公司印鑑無誤後便收存租約。他並不察覺租約第一條的內容跟他的原意有別，在「雙方可以用壹個月書面通知對方解除租約」的一小段中，他簽署時是空白的，後來才加上「雙」字，更改後，變成原告人和被告人均有續租及退租權。

14.  林先生反對原告人可在被告人租滿24個月後向被告人發出終止租約通知書，他認為終止租約的決定只可由租戶，即被告人作出，被告人可以（i）在租滿24個月後，繼續續租「生約」，或者(ii) 向原告人以一個月書面通知解除租約。原告人並沒有續租及退租之權利。

終止租約通知書後的租金

15.  在2014年8月1日的聆訊中，鐘小姐表示，在終止租約通知書發出後，被告人仍然按月將7,500元的租金存入原告人的銀行戶口。直至聆訊當天，被告人已繳付租金至2014年8月15日。原告人亦如常的向被告人發出租金收據，所有在終止租約後（即2013年11月24日後）的租金收據跟租約終止前的並沒有分別，原告人不但沒有列明該7,500元並非租金，將被視為中間收益，更沒有保留追討與市值租金差額的權利。鐘小姐陳詞，被告人視原告人已放棄終止租約，同意續租「生約」。

16.  由於被告人並沒有在誓章中說明，本席准許被告人存檔林榮威先生的第二及第三份誓章，以闡述有關說法，及附加支持文件。本席同樣准許原告人存檔另一份誓章反駁。

17.  原告人在2014年8月11日存檔陳瑞玲〔譯音〕的誓章，確認此事。陳小姐解釋，她是原告人私人公司的會計文員，她並不知道該租約已終止，所以如常的發出租金收據。

法律原則

18.  《區域法院規則》第14(3) 號命令，列明簡易判決之考慮：在被告人就原告人之申索並沒有真正及真誠的抗辯理據 (real and bona fide defence)；或被告人的誓章並沒有披露可審訊的爭論點 (triable issues) 的情況下，法庭有責任以簡易判決形式判原告人勝訴 [1]。

19.  法庭須評核被告人的反對誓章中的說法是否可靠及可令人相信的( credible and believable) [2]，但不能以近似審訊的形式評核誓章中的證供 (not to embark on mini trial on affidavits) [3]。

分析

退租權

20.  林先生指控關小姐在租約的第一條中加上「雙」字，構成瞞騙或牽涉不誠實的行為，鐘小姐批評，原告人並沒有呈上關小姐的誓章釐清說法。細閱林先生的誓章，其實欠缺實質證據證明關小姐曾涉及刪改合約，換言之，被告人的指控屬武斷的話，不能確立指控，不構成可審訊的爭論點。

21.  林先生在誓章中解釋，當他收到已加蓋適當印花的租約後，他沒有再核對第一條的內容。直至租賃期滿24個月，收到原告人的終止租約通知書後，他才發現這個問題。租約的第一條是最基本的條款，該「雙」字是清晰可見的，林先生核對租約時，理應留意到。況且，該租約的第一條未曾被刪改，該條款是有效的。原告人可享有退租權，他可向被告人發出的終止租約通知書，終止租約。

22.  當租約的第一條加上「雙」字後，對退租權（或續租權）的解釋並毋矛盾。租約租期為三年：「兩年梗約，一年生約」，規定租戶在租用期內，不得退租。業主同意租客租滿24個月後，雙方可以用一個月書面通知，通知對方解除租約。租用期內是指「兩年梗約」的時間，租戶租滿24個月後，雙方均可享有退租或續租的權利。

23.  鐘小姐反駁，倘若租約的第一條欠「雙」字，正是被告人的立約原意：

“…..由2011年10月16日起計至2014年10月15日止，規定租戶在租用期內不得退租，業主同意租客租滿24個月後，方可以用壹個月書面通知對方[即業主]解除租約，取回按金，否則按照所餘租期計算之時間計租金。”

24.  本席同意鐘小姐的說法也是一個合理的解譯，可是，被告人現在嘗試推翻一份由雙方簽署的租約，即使解釋合理，被告人欠實質證供支持。

25.  業主及租客均可行使退租權是一個公平的協議，是清晰的。反之，要確立被告人的說法立較為困難。在租賃期滿24個月後，倘若只有被告人享續租權或退租權，在租約的第一條中原有「雙」方一欄必須填上 「乙」方（即租客），而原有「對」方一欄，必須寫上「甲」方（即業主）。

26.  基於上述理由，被告人的抗辯理據遠遠不能達至真正及真誠的程度。

原告人發出在終止租約通知書後的行為

27.  本案另一關鍵點：原告人在租約終止後（即2013年11月24日後）仍然接受租金，有機會構成撤回 (withdrawal) 或放棄終止租約(waiver)。

28.  原告人代表律師張律師援引Mixwell Properties Limited v. Lee Wan Yuen (HCA 12483/1996, Le Pichon J., 20 February 2007) 一案的原則：即使業主在行使沒收租賃權 (forfeiture of lease) 後收取租金，並不構成放棄終止租約的權利 (waiver)。

“10. First, acceptance of rent by the landlord after proceedings for possession have already been issued does not in law constitute waiver on the part of the landlord.”

29.  首先，沒收租賃權與終止租約有別，再者，在該案例的第13段中進一步提及，當業主在行使沒收租賃權後，繼續收取往後的租金，可構成放棄沒收租賃權的權利。

“13. Second, there can be no waiver by the acceptance of rent which had already accrued prior to the forfeiture: waiver is only relevant when there has been acceptance of rent which accrued due after the date on which the right to forfeit arose.” [emphasis added]

30.  被告人沒有欠租，它由2013年11月24日後所繳交的租金並非終止租約前的欠租，因此，原告人繼續收取被告人的租金可能被視為放棄終止租約。

31.  在 Halsbury’s Laws of Hong Kong, Vol 17(1), 2007 Reissue, 第235.180段中，亦有同樣的說法：

“Questions so called ‘waiver’ usually arise when some act is done by the landlord after the expiration of a notice to quit which either necessarily or prima facie imports the recognition of an existence tenancy…… In other cases it may be possible to show that the landlord’s act was done with some other intention; and when the evidence is offered, it must be determined, as a question of fact, whether the act was intended to create a new tenancy. …… Payment and acceptance of rent so accrued due implies, however, the concurrence of both parties and may operate to create a new tenancy. The crucial question is always with what intent the rent was paid and accepted, that is to say, whether it was with mutual intention of creating a new tenancy.”

32.  雖然如此，在上述同一段中亦有提及在什麼情況不構成放棄終止租約的例子：

“Other instances of acceptance of rent not operating as a ‘waiver’ of the notice to quit are where it is accepted because of the misunderstanding between different departments of the landlord, or error in programming a computer, or where it is accepted in lieu of double rent or double value.”

33.  陳瑞玲的誓章指出，她是原告人的私人公司聘用的會計文員，她並不知道該物業的終止租約通知書已發出，所以如常的向被告人發出租金收據。

34.  原告人的行為，是否被視為放棄終止租約並不清晰，屬事實爭議。在考慮簡易判決申請時，法庭不能以近似審訊的形式評核誓章中的證供，被告人的第二及第三份誓章中的證供並非完全不可靠及不可信，因此可確立審訊的爭論點。

命令

35.  由於被告人已全數繳付租約終止後的租金（或中間收益）至本判決書日期，本席頒令被告人可無條件對訴訟作出抗辯的許可 (unconditional leave to defend)。准許被告人於本判決書起計的14天內，存檔法庭及送達原告人其經修訂的抗辯書 (Amended Defence)，訴說有關本判決書第15段的事實。准許原告人在隨後的28天內，存檔法庭及送達被告人其答覆書（如有的話）。原告人與被告人須在隨後的28天內，以案件管理傳票向聆案官索取進一步的案件管理指示。

36.  本申請的訟費歸於訟案中。