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LDPD 760/2013
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號 LDPD 2013 年第760宗
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| 申請人 |
WONG HANG FONG |
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對 |
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| 答辯人 |
NG YIN KEI |
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判案書
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背景
1. 申請人是本案處所 "油麻地上海街380-390A及碧街29-31號上海大廈2/F E2室" 的業主，答辯人是租客。
2. 申請人在2013年4月3日由於答辯人未有繳付租金，申請收回處所的管有及追收租金。
雙方的證供
3. 申請人方面的證人:申請人黃杏芳小姐 ("黃杏芳小姐");黃美芳小姐 ("黃美芳小姐")。
4. 答辯人方面的證人:陳志剛先生("陳志剛先生"); 陳志明先生("陳志明先生")。
雙方在本案不爭議的事實
5. 申請人與答辯人吳妍姫小姐在2012年12月5日簽訂本案處所的租約。租約在2013年4月24日於繳付罰款後，加蓋適當印花。
6. 租約租期由2012年12月12日起至2014年12月11日，租金每月為7,500元。
7. 租約第1條訂明，租客須在租期內每個月份第12天上期繳付指定的租金予業主。倘租客於應繳租金之日的七天內仍未清付該租金，則業主有權採取適當行動追討租客所欠的租金而由此而引起的一切費用及開支將構成租客所欠業主的債項，業主將有權向租客一併追討所欠款項全數。
8. 租約第7條訂明，租客須交予業主保證金(金額如附表一所列)作為保證租客遵守及履行此租約上租客所需遵守及履行的條款的按金。若租客在租期内並無干犯此合約内任何條款，則業主須於收回交吉的物業或一切租客欠款後(以較遲者作準)30天内無息退還該保證金予租客。但若租客拖欠根據此合約需要支付的租金及/或其他款項超過七天(無論有否以法律行動追討)或若租客違反此合約内任何條款，業主可合法收回該物業而此租約將立被終止;業主可從保證金内扣除因租客違約而令業主所受的損失’而此項權利將不會影響業主因租客違約而可採取的其他合法行動的權利。
9. 租約第8條訂明，若租客按時清繳租金和雜費及沒有干犯此合約内任何條款，則業主不得在租約期内干擾租客享用該物業。
10. 租約第9條訂明，業主須保養及適當維修該物業內各主要結構部分(包括主要的排污渠、喉管和電線）。唯業主須在收到租客的書面要求後才會有責任在合理時限内將有關損壞維修妥當。
申請人的案情
黃杏芳小姐的證供
11. 在2012年12月 1 日雙方簽署租約。地產職員一再向租客闡明，每月的12號為交租日，她必須按租約要求將應付的租金存入租約內註明之業主指定銀行戶口 。地產公司職員亦向黃杏芳小姐解釋，合約雖訂明租客須每月12號繳付租金，但亦給予租客七日寬限期，如公眾假期或租客有突發事情而需要延遲繳付租金，希望黃杏芳小姐遇到該等情況時可以適時調整，黃杏芳小姐亦答允。
12. 吳妍姫小姐稱她之前租住的單位為煤氣熱水爐，故她詢問黃杏芳小姐電熱水爐的耐熱時間。當時黃杏芳小姐亦詳細解釋，電熱水爐只需要在使用前約十五分鐘前開啟至沐浴完畢後才關掉電爐，基本上可以提供足夠的熱水。而該單位在租賃給吳妍姫小姐前，正是黃杏芳小姐之居所，電熱水爐一向運作正常。
13. 經黃杏芳小姐多日聯絡，吳妍姫小姐才於2013年1 月17 日繳付第一期的租金。
14. 吳妍姫小姐又未準時繳付第二期的租金，後來吳妍姫小姐承諾會於2 月18 日繳付。由於2 月16日及17 日是星期六及日，所以黃杏芳小姐答應吳妍姫小姐要求。2013年2 月18日吳妍姫小姐亦繳付第二期的租金及電費。
15. 在2013年3 月21 日，連日來，黃杏芳小姐用盡方法都未能聯絡到吳妍姫小姐，故當晚約十一時半，黃杏芳小姐連同黃美芳小姐前往本案處所，希望可以見到吳妍姫小姐並當面瞭解清楚事件。黃杏芳小姐到達本案處所拍門多時，才有一位男子開門，該男子郤推説吳妍姫小姐身體不適已休息，並拒絕讓黃杏芳小姐見吳妍姫小姐。同時對方更即時表明不清楚事件，但會將黃杏芳小姐的來意轉告吳妍姫小姐。
16. 在2013年3 月2 2 日晚約六時左右，吳妍姫小姐以短訊聯絡黃杏芳小姐，她要準備搬屋，並會於2013年4 月1 2 日搬離本案處所，至於第三期的租金，吳妍姫小姐要求從按金中扣除。當時黃杏芳小姐已提醒吳妍姫小姐，她這樣是違反了合約，因為根據租約，她須要賠償合約期內所簽定一年死約之租金，並要求吳妍姫小姐先繳付第三期租金。至於退租一事，則要求吳妍姫小姐致電與黃杏芳小姐直接交談，但吳妍姫小姐並沒理會。黃杏芳小姐一再要求吳妍姫小姐先繳付第三期租金時，吳妍姫小姐才以本案處所的水龍頭及洗手盤漏水為由拒絕交租。
17. 在2013年3 月2 5 日一名自稱是吳妍姫小姐同租的租客「陳先生」以短訊留言給黃杏芳小姐，內容提及本案處所漏水及租約沒有加蓋印花為理由，通知黃杏芳小姐不會再繼續租住本案處所，並通知黃杏芳小姐2013年3 月2 6 日到地產公司跟他辨理退租手續。
18. 在2013年3月28日鑑於黃杏芳小姐用盡方法都未能聯絡上吳妍姫小姐，而早前黃杏芳小姐與吳妍姫小姐電話聯絡時，吳妍姫小姐多次聲稱身體不適不能下床，及後多次致電時吳妍姫小姐已聯絡不上。此時，突然有一名自稱同租的租客出現，即使黃杏芳小姐多次要求與吳妍姫小姐親自聯絡，都不得要領，故對與黃杏芳小姐在對話的吳妍姫小姐之真正身份存在很大疑問。有見及此，當日下午約三時，黃杏芳小姐連同黃美芳小姐及一名男性朋友一同到達本案處所找吳妍姫小姐了解事情。到達後，黃杏芳小姐於本案處所門外拍門多時，並多次致電吳妍姫小姐，但電話始終聯絡不上，故再以短訊留言給吳妍姫小姐，通知對方黃杏芳小姐正於本案處所外，要求吳妍姫小姐致電聯絡黃杏芳小姐。但等候多時，吳妍姫小姐都沒有任何回覆。由於實在擔心吳妍姫小姐的生命安危，亦為免單位内有人發生意外或生命受威脅，故黃杏芳小姐決定報警救助。在黃杏芳小姐致電報案後，黃杏芳小姐才收到吳妍姫小姐短訊通知黃杏芳小姐不在本案處所內，但卻沒有開啟電話。
19. 警方及消防員到場了解事件始末後，一名警員曾要求黃杏芳小姐提供吳妍姫小姐之聯絡電話，由他嘗試聯絡吳妍姫小姐，但吳妍姫小姐的電話都是未能接通。在警員及消防員商議後，決定開門以確定本案處所内之情況。消防員只將鐵閘下半部份其中兩條鐵柱撬開，再以鐵鈎勾開鐵閘鎖，以減低對鐵閘的損害性。經消防員檢查後，確定本案處所內沒有人有生命危險，在通知警方及黃杏芳小姐後，隨即將本案處所的大門及鐵閘門關上。由於鐵閘的門鎖並沒有任何損毀，依然運作正常，為保障吳妍姫小姐財物安全，消防員亦隨即將兩條鐵柱安裝回鐵閘及鎖上鐵閘。而警員亦建議黃杏芳小姐嘗試找師傅將鐡柱燒焊固定好，黃杏芳小姐人亦即時致電維修門鎖的師傅上門維修，礙於當時天文臺正懸掛黃色暴雨警告訊號，維修的師傅解釋燒焊機被雨水弄濕後會無法開動，要等停雨後才可上門作維修。黃杏芳小姐如實轉告警員，兩名警員商議後，告訴黃杏芳小姐不用再找維修師傅，他們會以鐵鏈將鐵閘門與大廈的去水管連接鎖上，以確保本案處所之安全。最後由警方電召同僚將鐵鏈及鎖頭送到本案處所，並著黃杏芳小姐寫下通知書貼於門外予吳妍姫小姐，以通知吳妍姫小姐盡快與黃杏芳小姐聯絡，但吳妍姫小姐始終沒有聯絡黃杏芳小姐。
20. 在2013年3 月2 9 日黃美芳小姐稱，地產職員鍾先生致電通知她，一名自稱為租客的陳姓男子早前曾電郵到地產公司聯絡他，以無法成功聯絡業主為由，要求他協助處理退租之事。而鍾先生已向對方解釋合約為一年生約一年死約，死約期內退租是違反合約精神，亦提醒對方「唔交租已經係你唔啱」，但對方未有理會。
21. 在2013年4 月26 日黃美芳小姐轉述，地產職員鍾先生致電她，稱租客突然到地產公司要求退租，並要求即時簽署退租書。當時黃美芳小姐要求鍾先生代轉告租客，黃杏芳小姐同意讓對方提早退租，但對方須繳清欠租及雜費，因計算欠款及準備退租書需時，在準備好有關文件後會立即電郵予鍾先生轉交租客。但租客卻只在地產公司簽下一份自己訂下條款的退租書，內容為2013年4 月1 2 日為解除租約日，但於2013年4 月2 8 日才交還鎖匙，而且只會支付2013年3月份電費。鍾先生轉述租客要求以按金抵償租金，而拒絕再支付拖欠的租金。基於條款非常不合理，故黃杏芳小姐暫緩簽該退租書。
22. 在2013年5月13 日根據該大廈保安員轉述，當日陳先生約下午三時左右返回本案處所，用大的透明膠紙封掉鐵閘右面開合位 。據管理處紀錄，陳先生聲稱鐵閘鎖出現問題，而且會改日前來換鎖。2013年5 月15 日陳先生再次返回本案處所並以一條鐵鏈將鐵閘鎖上。
23. 領有執照的電器技工告訴黃杏芳小姐，本案處所電線有一條切斷，因此沒有電力供應，但由於電器技工未能進入本案處所，因此不能造出詳細報告。
黃美芳小姐的證供
24. 黃杏芳小姐與黃美芳小姐商議於2013年3月24日晚到本案處所查看漏水問題，由於當時本港一連幾天也發生駭人之兇殺案件，故黃美芳小姐囑咐黃杏芳小姐若真的需要，待黃美芳小姐放工後才一起上本案處所。同日晚上，黃美芳小姐在本案處所鄰接E1單位處理事務時，卻突然見一男人開門進入本案處所，故將此事通知黃杏芳小姐。
25. 在2013年3 月2 8 曰黃美芳小姐與黃杏芳小姐多番考慮後，決定再次登門了解吳妍姫小姐是否有生命危險，理由如下：
(a) 業主自上次與吳妍姫小姐直接電話聯絡後已一段時間，其後都只以手機訊息溝通，只要有該電話在手，任何人都可以吳妍姫小姐名義發放訊息。
(b) 吳妍姫小姐身體健康沒大問題，何解只能以手機訊息和業主聯絡，而不可電話對話？
(c) 吳妍姫小姐早前曾因病未能下床而延期交租，黃美芳小姐數日前與業主到本案處所找吳妍姫小姐時，該男子又說吳妍姫小姐因病入睡，吳妍姫小姐是真的病了還是遇到意外，確實令黃美芳小姐們疑惑。
(d) 本港一連幾天發生多宗駭人的兇殺命案，黃美芳小姐及業主的確對吳妍姫小姐之安全有不少憂慮。
(e) 若租真的病倒或遇上意外，在本案處所內出事，後果可能很嚴重。
26. 爲此，黃美芳小姐們當天下午再次到本案處所多番拍門並致電聯絡吳妍姫小姐不果，基於擔心吳妍姫小姐之人生安全的情況下，最終報警救助。
答辯人的案情
陳志剛先生的證供
27. 業主在交樓時聲稱本案處所的設施完善，電熱水爐絕對可充足供應兩人使用，可惜在收樓後事實絕非相同，熱水爐熱水只有5 分鐘的熱水供應，這樣吳妍姫小姐過了一個嚴寒的冬天。同時本案處所亦發生漏水問題，每天滴水滴足3 大桶食水，高達2 0公升。陳志剛先生覺得受欺騙，到地產代理告知事件，地產代理只說叫陳志剛先生們自己知會業主，如業主不理會就暫不交租。陳志剛先生細看租約內容發覺並沒有打上厘印，經商量後，決定考慮取消租約。
28. 吳妍姫小姐於2013年3 月22 日回覆業主可否以按金作2013年3 月份租金，2013年4 月12 日前盡快交回本案處所給她。同時亦反映出熱水爐同漏水的問題。地產代理於2013年3 月26 日回覆業主要求: 即立即要陳志剛先生們交3月份租金，如要退租必須繳清合約未完的9 個月租金。但沒提及兩個月按金會否歸還。
29. 吳妍姫小姐在2013年3 月28 日下午收黃杏芳小姐短訊說: 她已在本案處所聲稱找不到吳妍姫小姐說要報警，當時吳妍姫小姐正在下班，黃杏芳小姐還是說要報警。當吳妍姫小姐回到本案處所時，發現大閘已被鎖鏈鎖上貼上紙條，因業主聯絡不上因此破門。吳妍姫小姐唯有聯絡警署開門，但吳妍姫小姐未能將本案處所鎖上。
30. 當晚陳志剛先生和吳妍姫小姐商討可能再會有滋擾事件來臨，須盡快安排退租。
31. 2013年4 月6 日陳志剛先生晚上回到本案處所時，管理處職員告知本案處所信箱鎖匙已被更換。陳志剛先生回到本案處所時發覺沒有電力供應，起初陳志剛先生以為大廈電力故障。待翌日查究。鲁4 月7 日晚上陳志剛先生與親屬回本案處所取回餘下物件，仍發覺單位沒有電力供應。即時詢問大廈管理員發生何事? 管理員帶往總電錶房及入本案處所査核後，說並非大廈電力問題，是本案處所沒有電力供應，陳志剛先生親屬和陳志剛先生亦嘗試開電制，亦是沒有電力供應。
32. 2013年4 月8 日陳志剛先生致電中華電力公司詢問，中電回覆如大廈沒問題；就是業主停電。在沒有電力供應的情況下，吳妍姫小姐與陳志剛先生只好遷離本案處所。但吳妍姫小姐沒有交回本案處所鑰匙。
33. 陳志剛先生同意2013年3月12日起答辯人並未有繳付本案處所的租金給申請人。
陳志明先生的證供
34. 陳志明先生於2013年4月7日晚上接陳志剛先生往本案處所取回東西，陳志明先生證明當日本案處所內已沒有電力供應。
討論
雙方的爭議
綜合雙方的證供，本席認為雙方的爭議，可歸納為下列5點:
答辯人有沒有理據拒付租金？
35. 答辯人認為，熱水爐熱水只有5 分鐘的熱水供應，本案處所漏水問題，租約沒有加蓋印花，決定考慮取消租約，以按金作租金。
36. 區域法院法官陳美蘭(當時官階)在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008 （無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書指出：
"10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd. [2001] 3 HKC 515）。
…
19. 重要的是，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業（見 Halsbury’s Laws of Hong Kong 第17（1）冊第255.289段；Fortune Global Development Limited v. Sung Cheong Food Trading Limited HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004]1HKC353）。即使是單位内的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order)（Penn v. Gatenex Co. Ltd. [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/2000）。
20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的(Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題（Fortune Global Development Limited v. Sheung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447）。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。
21. 唯一例外，是連家具租出(furnished)的房屋，則附有隱含條件，在租賃開始時房屋的狀態是適宜居住的，如未能履行此條件，租客有權立刻廢除租約。但此隱含條件只適用於租賃開始時的狀況，而並非繼續適用於租約的期間，或造成業主對樓宇繼續適宜居住的保證。
22. 上文第19至21段所提及的，是根深柢固、既定的規則，從未受爭議。"
37. 本席認為申請人在法律上無隱含保證，本案處所是適宜答辯人居住的。答辯人沒有權利因本案處所熱水爐熱水只有5 分鐘的熱水供應，漏水問題，所以不交租。申請人在法律上無隱含保證，本案處所是適宜答辯人居住的。
38. 本席認為申請人在租約下的責任並非答辯人支付租金的先決條件，即使申請人沒有履行其租約的責任，答辯人也必須履行答辯人作為租客付租的責任。
答辯人有沒有理據終止租約
39. 答辯人認為，熱水爐熱水只有5 分鐘的熱水供應，本案處所漏水問題，租約沒有加蓋印花，決定考慮取消租約。答辯人在地產公司簽下退租書，申請人暫緩簽署。
40. 高等法院上訴法庭副庭長鄧國楨(當時官階)在FUNFAIR COMPANY LIMITED 對 WONG LUI WING trading as KWONG WING METAL COMPANY CACV 441/2006 (無彙報的案例，日期為2007年7月10日) 的判案書第17段指出：
"除非合約明文許可，否則任何合約均不能作單方面終止。"
第18段指出：
"租約是合約的一種"。
41. 本席認為答辯人不能作單方面終止租約。
本案處所大閘已被鎖鏈鎖上
42. 申請人的證供指出，申請人對吳妍姫小姐之安全有不少憂慮，報警救助，消防員將本案處所鐵閘撬開，警員商議後，以鐵鏈將鐵閘鎖上，以確保本案處所之安全。
43. 高等法院上訴法庭法官袁家寧在 (東藝（香港）有限公司) 及 (顏松輝經營的泰源貿易公司) CACV 124/2004 (無彙報的案例，日期為2005年4月22日) 的判案書第7段指出：
"…顏先生在其證供中指出自1999年9月中起，東藝鎖上了圍繞着租用處所之所在地的鐵絲網圍欄鐵閘。鍾先生（東藝的代表）也承認此事，但他說這樣做是為了保安理由才鎖上鐵閘，鍾先生指曾向顏先生示意他可以兩小時通知取得鑰匙。如果東藝真的阻礙了顏先生進入他所租用的處所，東藝可能已違反了業主須讓租客「平靜享有土地的隱含契諾」，這可能是對有關申索的抗辯。這點屬於對事實的爭論，應由原審法官決定。"
44. 區域法院法官黃慶春在 東藝(香港)有限公司及顏松輝DCCJ 6997/2000及DCCJ 3912/2001 (無彙報的案例，日期為2006年8月18日) 的判案書第31段指出：
"明顯地，顏先生遷出該物業的理由是因為東藝把閘門鎖上的緣故，令到他不能自由利用他在土地上的權益，東藝則顯違反了平靜享用土地契諾，是顏先生並不願意接受的。雖然在他99年12月中，全部支付拖欠租金及訟費後，他是回復正式租客之身，他是有權因為東藝違反契諾，令他不能平靜享用土地而解除租約。"
45. 申請人的證供指出，在黃杏芳小姐致電報案後，黃杏芳小姐才收到吳妍姫小姐短訊通知黃杏芳小姐不在本案處所內，但黃杏芳小姐任由消防員將本案處所鐵閘撬開。本席認為，申請人只是企圖不經正常法律途徑，將本案處所收回。本席裁定因為閘門鎖上的緣故，申請人違反了平靜享用土地契諾，答辯人有權因為申請人違反契諾，而解除租約。
沒有電力供應
46. 申請人的證供指出，本案處所電線有一條切斷，因此沒有電力供應。答辯人的證供指出，2013年4月6日本案處所已沒有電力供應。
47. 在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，本席裁定自2013年4月6日起，本案處所已沒有電力供應，答辯人亦沒有辦法自行恢復電力供應（包括向中華電力公司申請獨立的電力供應）。
租金/中間收益
48. 本席認為，由於答辯人未能將本案處所鎖上，由2013年3月28日起，本案處所的巿值租金祇值原來的十分一，約每月為750元。
49. 由於停電，由2013年4月6日起，本案處所的巿值租金祇值約每月為400元。
50. 由於答辯人未有交回本案處所鑰匙，本席認為，租客在法律上的責任是清晰的，租賃終止時，租客有責任向業主交出物業的空置管有權。租客縱使已遷出物業，如果還保存著鑰匙，仍然擁有物業的控制權，便未有履行向業主交出物業空置管有權的責任。直至租客履行這責任為止，他必須支付中間收益。(參考 陳健康對宋麗兵HCMP 142/2010)
判決
51. 由於申請人在2013年3 月28 日違反了平靜享用土地契諾，撤銷申請人在2013年4月3日收回本案處所的管有的申請。
52. 答辯人須支付申請人由2013年3 月12日至2013年3月27日的欠租，以每月7,500元計算。
53. 答辯人須支付申請人由2013年3 月28日至2013年4月5日的中間收益，以每月750元計算。
54. 答辯人須支付申請人由2013年4 月6日至交回本案處所的空置管有權交回為止的中間收益，以每月400元計算。
55. 就訟費事宜，由於本席裁定撤銷申請人的申請，申請人須支付答辯人這次申請的訟費，其款項即時評估為500元。此訟費命令為暫准令，除非任何一方在14天內以傳票方式申請更改，此暫准令則成為絕對命令。
申請人: 無律師代表，親自應訊
答辯人: 無律師代表，由陳志剛先生代表應訊
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