朱鳳球 訴 黃得雄

HCMP 1995/2008

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：雜項案件2008 年第 1995 號

(擬上訴的原本案件編號：區域法院民事案件編號 2007 年第 1667號)

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判案書

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上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判案書：

案件背景

1.  原告人是九龍慈雲山毓華街 74 至 80 號嘉華大廈B1地舖（‘該單位’）的租客。該單位是被告人租賃給原告人，雙方於 2006 年 8 月 25 日簽訂租約，租約期由 2006 年 9 月 1 日至 2008 年 8 月 31 日。

2.  原告人指被告人違反租約，她在區域法院（原本小額錢債案件 SCTC 068627/06）提出申索，要求終止租約及討回已繳付的租金、按金及其他損失。原告人指自租約生效，業主的閣樓商用舖位的廁所及大廈外牆漏水，以致污水滲進該單位內，令存放在該單位內的貨物損壞。她同時指被告人在進行有關的維修工程時佔用了該單位的部分地方，致令她無法順暢地經營生意，因而蒙受經濟損失。

3.  案件經區域法院暫委法官黃篤清審理後，原告人被裁定敗訴。原告人向黃法官申請上訴許可，以圖就判決提出上訴，但被黃法官拒絕。原告人再向上訴法庭單一法官申請許可，亦被拒絕。現原告人再次申請許可。

土地審裁處案件

4.  早於 2007 年 2 月 13 日在一宗土地審裁處案件(LDPE 162/2007)，被告人因原告人欠租向土地審裁處申請收回該單位的管有權及追討欠租及中間收益。土地審裁處於 2007 年 6 月 11 日裁定被告人得直。之後，原告人就有關判決向上訴法院提出上訴，有關上訴至今仍未排期審理。原告人曾向上訴法庭申請暫緩執行土地審裁處的判決，但分別兩次被上訴法庭拒絕。上訴法庭袁家寧 2007 年 6 月29日的裁決如下：

‘14.  租客（即原告人）存檔了十分冗長的上訴理由，以駁斥盧成員的判案理由，但歸根究底，她的上訴理由是盧成員沒有考慮到她不交租的理由是因該處所漏水。租客說是因該處所漏水，令她生意上蒙受損失，所以她認為她沒有責任交租。

15.  可是法律上，租客是沒有這樣的權利的。即使假設該處所漏水，查看雙方所簽署的租約，本席看不到任何條款令到業主法律上有責任修補該處所。租客認為租約的第十條令到業主有責任修補該處所，第十條如下：

“該樓一切門窗，廚房及浴室之設備，如潔具，水喉，水渠等如有損壞，租客須負責修理或賠償。如租客因疏忽而毀壞本樓之設備，損及別人之傢具衣物或傷害其他人等，租客須負責賠償。租客須自投風災，水，火，盜竊及意外保險，租客如有任何損失，業主不負任何責任。”

本席從客觀的釋義角度來看，認為該第十條並沒有租客所聲稱的意思。另外，租客聲稱該第十條有詐騙成份，但租約經由雙方簽署，客觀上雙方同意其內容，沒有證據證明任何詐騙成份，而詐騙是一項十分嚴重的指責，與訟者不能隨便作出這類的聲稱。總而言之，從客觀的釋義角度來看，雙方所簽訂的租約並沒有包含業主須修補該處所的責任。

16.  當一份租約沒有明文條款令到業主有責任修補處所時，根據普通法，一位業主是沒有任何隱含的責任須要負責修補處所的(Halsbury’s Laws of Hong Kong 第17(1)冊，2007年再發行，《業主與租客》第235.289段），而一位業主把地方租出時，亦沒有作出隱含的適用性的保證(warranty of fitness) （Halsbury’s Laws of Hong Kong如上, 第235.292段）。而且，一位業主不修補處所是不構成違反安寧享有的契約條款的 (covenant for quiet enjoyment)，亦不構成減損土地的批予 (derogation from grant) (Halsbury’s Laws of England, 4th Ed. Vol. 27(1) 2006 reissue, p.533, paragraph 514)。

17.  另外，即使假設該處所漏水是因業主另一單位內的工程而引致的（租客在SCTC 68627/06現DCCJ 1667/07的聲稱）而假設可適用衡平法則抵銷(equitable set-off), 租客在該案所申索的生意損失賠償為$7,000，亦不足抵銷從2007年1月開始的欠租。

18.  既然如此，本席看不到租客的上訴有任何可供爭辯的爭議點，因此並不符合暫緩申請的先決條件。另外，租客在SCTC 68627/06現DCCJ 1667/07一案中，已要求終止租賃，所以執行盧成員的收樓命令明顯對租客是不會有金錢不能彌補的損失。’

5.  本庭的兩位法官於2007年8月1日駁回原告人針對袁法官的上訴。

黃法官的理由

6.  在本案黃法官認為由於上述案件與本案涉及同一議題，故此根據「爭論點不得自駁」(Issue estoppel) 的原則裁定原告人不可以在本案再次就同一議題興訟。另外，黃法官根據証供裁定雙方就滲水事件作出了賠償協定，故此裁定原告人不能再次向被告人追討賠償。

本庭的意見

7.  本庭不需要就「爭論點不得自駁」原則作出討論，原因是就算原告人可以根據「漏水」一事向被告人索償，但黃法官已經裁定基於和解協定，原告人不可以提出申索。雙方是否就賠償作出協定是一項有關事實的裁決，原告人未能証明黃法官的裁決是錯誤。

總結

8.  由於原告人未能顯示她的上訴具有合理的成功機會，故此本庭拒絕有關申請。