錦英苑（二期）業主立案法團 對 林琼華

LDBM 186/2024

[2026] HKLdT 55

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2024年第186宗

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判 案 書

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前言

1.  是次審訊，是要處理一宗業主立案法團追討超過十年的管理費和升降機更換工程集資分擔費的申請。

背景事實

2.  申請人是位於新界沙田錦英路9號錦英苑二期（「該屋苑」）的註冊業主立案法團，它須按照在1991年7月23日訂立，並已在土地註冊處註冊的大廈公契（「「該公契」」）的規定管理該屋苑。

3.  答辯人於2009年透過契約，成為該屋苑其中一個住宅單位（「該單位」）的註冊業主，並與其家人在該單位居住。

4.  該公契載有下列條文：

“2(b)

The owner of each equal undivided share of and in the Estate and the owner of each flat therein shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants provisions and restrictions herein contained and in addition the owner of a flat shall at all times be bound by the covenants and restrictions contained in the Second Schedule hereto contained."

"The Second Schedule above referred to Clause 2(b) —Covenants provisions and restrictions referred to in Clause 2(b) of this Deed: -

To pay the due proportion hereinbefore mentioned of all costs charges and expenses which may be or become payable for or in connection with the management of the Estate and the Adjoining Development in accordance with the provisions of this Deed including but not limited to:

(a) …

(g) The cost of repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting, or redecorating —

(i) all buildings within the Estate and the Adjoining Development or any part or parts thereof and all sewers drains watercourses pumps water tanks wells cables pipes wires or services therein and all the apparatus equipment and conveniences thereof referred to in clause 5(c)(10)(a) hereof;"

"5(c)

Without in any way limiting the generality of the foregoing, the Manager shall have the following powers functions and obligations, namely: -

(1) To demand collect and receive all amounts payable by owners under the provisions of this Deed."

"6(a)

The owner of each flat shall pay without deduction a monthly management fee the amount of which the manager shall reasonably determine as being sufficient and notified to the owner before possession of the flat is given or such increased amount as hereinafter provided in respect of the flat of which he is the owner as his contribution towards the management and maintenance expenses of the Estate …and thereafter in advance on the first day of each succeeding calendar month to the Manager Provided That –

(i) the said monthly contribution may (upon the Manager giving not less than 30 days’ notice in that behalf to such owner) be increased from time to time to take into account any increase in management and maintenance costs and expenses….”

"6(c)

If any owner of any flat in the Estate shall fail to pay any amount payable hereunder within seven days after written notice from the Manager calling upon him so to do the Manager may without prejudice to any other remedy exercisable hereunder or otherwise —

(i) take legal proceeding against such owner by civil action to recover the sum or sums due”

"6(d)

In addition to the rights of the Manager under paragraph (c) above if any owner shall fail to pay any amount payable hereunder within seven days from the date on which payment is due or the demand for payment of which is served on him he shall further pay to the Manager —

(i) interest calculated at the rate of $1 for each $100 or part thereof of the amount unpaid for each period of 30 days or part thereof for which it remains unpaid; and

(ii) a collection charge of such sum as the Manager may consider reasonable to cover the cost (other than legal costs of proceedings as hereinafter mentioned) of the extra work occasioned by the default."

"6(e)

All amounts which may be or become payable by any owner in accordance with the provisions of this Deed together with interest thereon as aforesaid and the said collection charge and all other expenses incurred in or in connection with the recovering or attempting to recover the same shall be recoverable by civil action at the suit of the Manager. The claim in any such action may include a claim for the legal expenses (on a solicitor and own client costs basis) of the Manager and the defaulting owner shall in addition to the amount claimed in such action shall be liable for such costs ….”

"6(h)

The Manager shall further have power to commence proceedings for the purpose of enforcing the observance and performance by any owner of any one or more equal undivided shares of and in the Estate and any person occupying any flat therein through under or with the consent of such owner of the covenants conditions and provisions of this Deed and of recovering damages for the breach non-observance or nonperformance thereof. The provisions of paragraph (e) (f) and (g) of this Clause shall apply to all such proceedings and to the recovery of any costs damages or other moneys awarded therein. "

5.  不爭議的事實是依據該公契第2(b)條、第5(c)(1)條及第6(a)(c)(d)(e)(h)條條文規定，每位業主(包括答辯人）均負有繳付該屋苑每月的管理費和屋苑升降機更換工程費用的責任，而申請人有權力及責任向業主收取他們各自擁有的單位在該公契下應繳付的費用，並可就欠款收取利息，亦可因為追討欠款而採取法律行動。

申請人案情

6.  申請人的案情是答辯人自2014年12月開始，便拒絕支付每月應付的管理費，超過十年之久。

7.  此外，該屋苑在2023年6月17日舉行的業主大會上，通過了決議，各業主須根據該公契，向申請人支付升降機更換工程集資分擔費，當中答辯人便須繳付港幣13,631元（包括第一期港幣6,816元和第二期港幣6,815元）。然而，縱使申請人於2023年7月24日向答辯人發出了「升降機更換工程集資費通知」和其後再多次發出追繳通知書，可是答辯人依然拒絕支付至今。

8.  申請人在多次向答辯人催繳上述兩項欠款無果後，只好聘請律師於2024年9月4日向答辯人發信，催促並警告她須在其後14天內繳清欠款，否則將向她採取法律行動而不再另行通知。

9.  其後，申請人再在2024年10月3日向答辯人發出最後通知無果後，便在2024年10月17日向土地審裁處存檔申請通知書（表格29），展開是次訴訟，以答辯人違反了該公契上述條文的規定，向答辯人追討下列款額：

(1)  由2014年12月至2024年10月期間的管理費合共港幣92,575元 (當中包括：由2014年12月至2017年3月期間的管理費：(每月港幣677元 x 28月 = 港幣18,956元) ；和由2017年4月至2024年10月期間的管理費：港幣809元x 91個月=73,619元)

(統稱為「該管理費」)；

(2)  升降機更換工程集資分擔費合共港幣13,631元 (當中包括：於2023年8月第一期付款：港幣6,816元；和於2023年10月第二期付款：港幣6,815元)

(統稱為「該分擔費」) ；

(3)  該管理費和該分擔費(統稱為「該兩項費用」)欠款的利息，按該公契第6(d)(i)條以每港幣100元或未付部份金額以每30天或其部份以港幣1元的利率計算。

10.  另外，申請人確認撤回其申請通知書中，第(3)項和第(4) 項的請求，放棄追討欠款費用港幣$500和其他濟助申請。

答辯人案情

11.  答辯人在其於2025年7月4日存檔的反對通知書中(該表格7)，提出的反對理由可歸納如下：

(1)  申請人没有為她解決滲水問題：答辯人自2014年4月7日，發現該單位的廚房天花滲水，曾多次向管理處投訴都不得要領，她遂在2014年12月開始停止繳交管理費，向管理處表明要待管理處「跟進廚房天花滴水源頭給予的跟進進度後繳交管理費」，而既因該單位的「廚房天花滲水近公家糞便喉發現天花破損已經長達接近10年」，管理處卻拖延至2023年5月13日才更換糞便喉，而「另一邊煮食爐天花仍然滴水長達10多年」，對她一家造成長期困擾，她也便不支付該兩項費用。（「第一項反對理由」）

(2)  申請人拒絕接受她的還款條件：答辯人曾多次提出希望商討繳交管理費事宜，並要求分期付款和免除利息、律師費用，卻得不到正面回應。其後她更曾失業，經濟不佳，難以還清付款。（「第二項反對理由」）

(3)  答辯人曾兩次付款均被退回：答辯人曾在2024年10月先後嘗試兩次提交支票付款，都不為申請人接受。（「第三項反對理由」）

訴訟歷史

12.  本訴訟曾因應雙方意願一度被擱置，以讓他們嘗試以其他方式解決紛爭，無果後，審裁處曾多次詢問申請人和答辯人是否需要修改他們各自的申請通知書和反對通知書，以確保各自的案情和爭議，都已在當中列明，否則不能在審訊中提出，亦給予他們足夠時間讓雙方徵詢法律意見和提出所有非正審申請。

13.  最後，訴訟雙方在2025年10月15日的聆訊中，再次確認不會就各自的申請通知書和反對通知書作出任何修訂，以及雙方的爭議事項僅限於申請通知書和反對通知書的範圍之內，而這些確認亦記錄在當天的命令中。

14.  此外，本審裁處也在指示聆訊中，提醒訴訟雙方關於證人證供和文件證據的援引和審訊程序的規則。最終，申請人安排了現時該屋苑聘用的物業管理公司的駐屋苑管業經理鄭梓毅先生（「鄭先生」）代表其作供，而答辯人則親自作證，雙方均無其他證人。審訊也只是圍繞申請人申索事項進行，答辯人並没有提出反申索。

討論

該兩項費用的產生

15.  答辯人對於她在該公契下，是負有支付管理費和該屋苑升降機更換工程集資分擔費的責任，以及她没有支付該兩項費用的事實，均無爭議。她也承認相關的升降機更換工程確實有進行，並已大約在2025年完成，她自己亦有享用更換後的升降機設施。

16.  事實是，如上所述，申請人正確地援引了該公契第2(b)條及第6(a)和(d)條條文，成功地證明了答辯人作為該屋苑的業主，受制於該等條文的規定下，確實負有支付管理費、升降機更換工程集資分擔費和欠款利息的責任，為是次申請提供了有效的法律基礎。另一方面，申請人亦提出了充足的事實證據，證明答辯人有責任支付該兩項費用。

17.  關於該管理費，答辯人並不爭議她需要每月支付管理費的責任，卻在審訊中，投訴管理委員會在未得業主同意下，先後在2017年4月及2025年4月自行增加管理費。然而，是次訴訟追討的管理費，並不包括2024年10月之後的管理費，因此，她投訴在2025年4月才增加的管理費，根本與是次訴訟無關，不會加以處理。況且，這些投訴都因為沒有在她的反對通知書中提及而不能成為本案的爭議事項。

18.  無論如何，本席接納申請人援引《建築物管理條例》(第344章)第20條和第21條條文為依據，因為2017年4月管理費的增加，是建基於一份財務預算，而加幅不超過150%，所以按第21(1A)條條文的規定，根本毋須業主同意或召開業主大會通過議決批准，而是可以由管理委員會自行召開管理委員會會議討論及議決決定。其中，該單位的管理費的增加，便只是從2014年12月至2017年3月期間的每月港幣677元增加至每月港幣809元，增幅便少於20%。

19.  而且，申請人亦提交了足夠文件證明，包括：

(1)  第六屆管理委員會2017年1月22日的管理委員會會議記錄，當中的議程5記錄了依據2017/2018預算案調整管理費的議決的通過，以及增加管理費的原因。

(2)  管理處向全體業主發出有關2017/2018年度增加管理費的因素和管理費調整將於2017年4月1日生效的相關通告。

(3)  管理處於2017年3月10日向全體業主發出因應2017/2018年度管理費調整而列明各單位的每月管理費的調整金額的相關通告。

(4)  於2017年12月9日舉行的第十一次周年業主大會暨特別業主大會會議紀錄，會議議程第三項便記錄了沒有業主提出取消該管理費調整的建議。

20.  關於該分擔費的產生，則是因為進行更換升降機工程而需要集資而來，是經過在2023年6月17日的業主大會上通過討論和議決決定，申請人並出示了下列文件作證明：

(a)  管理處於2023年6月2日向全體業主發出的召開特別業主大會通告，當中註明將於2023年6月17日舉行特別業主大會，並列明議程六將會就「升降機優化工程/更換工程」的施工方案及回標分析進行報告，而議程七則列明會就「升降機優化工程/更換工程」事宜進行議決。

(b)  於2023年6月17日舉行的特別業主大會會議紀錄，當中的第六項議程和第七項議程便記錄了有關「升降機優化工程/更換工程」的施工方案和集資費用的討論，以及相關決議的通過。

(c)  管理處於2023年6月21日就升降機工程決定的議決結果向全體業主發出通告。

(d)  管理處於2023年7月24日向各業主發出的「升降機更換工程集資費通知」，當中述明了關於2023年6月17日的業主大會上通過的決議和須繳付金額。

21.  另外，申請人也提供了以下文件，作為申請人向答辯人追討欠款的證明：

(i)  該單位在土地註冊處的註冊記錄，顯示了申請人先後於2015年10月15日和2023年4月3日，已因應答辯人欠付管理費而針對該單位進行了押記。

(ii)  其代表律師於2024年9月4日向答辯人發出的訴訟前警告信。

(iii)  受申請人聘用的前管理公司和自2022年4月開始聘用的現任管理公司，與答辯人之間就着追繳管理費及/或該分擔費的來回信函。

22.  綜合考慮，申請人就該兩項費用的支付責任的產生，提供了充足的法律和事實依據，答辯人未能就上述的法例或公契條文的適用性或事實證據的可靠性，提出任何有效的挑戰。至於答辯人提出的反對理由，將於下文逐一處理。

第一項反對理由

23.  答辯人提出的第一項反對理由不能成立，理由是答辯人聲稱自2014年已出現的的滲水問題，根本與答辯人因為受制於該公契第2(b)條、第6(a)和(d)條的規定，而必須支付該兩項費用的責任完全無關。答辯人不能否認，根本沒有任何法例條文、法律原則或該公契的條文賦予她特權，可以基於自己的單位滲水，又或是管理公司服務不週為理由，而獲轄免或暫緩繳付管理費或工程集資分擔費，因此，單單為了這個原因，答辯人的第一項反對理由已不能成立。

24.  況且，答辯人根本未能提供實在的證據，證明前管理公司或現時的管理公司如何嚴重疏忽失責而可以豁免或延遲其支付責任。首先，答辯人聲稱的滲水事件，無論是她原本聲稱的廚房天花滲水、及在證人陳述書時才突然添加的單位門口走廊牆壁滲水等等聲稱，均沒有任何證據顯示，相關的滲水或維修責任屬於管理公司或原告人，不但專家證據欠奉，而且她自己提供的證據和庭上作供，反而印證她其實是知道其廚房天花滲水的責任應歸咎於該單位對上的單位[1]，只因她一直要求樓上單位維修遭拒，自己也曾嘗試到小額錢債審裁處，向樓上單位興訟，卻因自身考慮而作罷，也就一直堅持管理公司要為她解決問題，並揚言只會在問題得到處理後才會付款，卻因管理公司一直未能如她所願，為她說服或逼令樓上單位解決滲水問題而不滿，繼續拒絕還款。

25.  另外，在盤問下，答辯人承認確實曾有管理公司管理人員和工程人員在不同時段前往該單位進行調查，鄭先生便描述了前管理公司和現時的管理公司都有跟進答辯人的滲水投訴，多次與食物環境衞生署跟進，他自己也曾到該單位和樓上單位進行了紅外綫儀器檢測、滲水調查和跟進狀況，近來便發現樓上單位已經完成维修兼更換了明渠。

26.  誠然，作為業主立案法團或管理公司，對於業主和業主之間的紛爭，積極協助，從中斡旋調停，努力排難解紛，無疑地必然是良好管理的做法，提升睦鄰互助互諒的風氣。在本案中，不能否認的事實是，管理公司確實有與食物環境衞生署跟進該單位的漏水投訴，也曾前往兩個單位進行調查和初步測試，亦有嘗試協助兩個單位解決紛爭。然而，答辯人卻不能因為樓上單位拒絕她的維修要求，而把她自己要追討樓上單位的責任，完全轉嫁在管理公司身上，強行要求管理公司必須為她解決問題，之後才會向申請人支付欠款。

27.  答辯人不但是把自己需要解決自己單位的漏水問題，和自己需要支付該屋苑費用兩項自身的責任，推卸並強加在申請人和管理公司身上，而且還把這兩件本來互不相干的事情，混為一談，互相掛鈎，並以此為藉口，自訂支付該兩項費用的先決條件。這做法明顯是濫用作為業主的權利，對其他嚴守該公契責任，準時支付費用的業主不公，不可獲認同。

28.  再者，關於答辯人投訴管理公司一直拖延至2023年5月13日，才更換她廚房天花滲水位置的糞渠一事，答辯人的說法並不可信，原因是鄭先生詳細交代了該次更換，其實只是因為位於地下單位至一樓樓層答辯人單位內糞渠的中段部份出現滲漏而進行的緊急維修，也即是答辯人的糞渠被更換部份，只限於地下至中間的部份，根本不包括中間上至天花的部份，所以根本與天花滲水無關，對此說法，答辯人提不出任何具體證據反駁。

29.  還有，答辯人也在她的證人陳述書中，添加了該單位的門口走廊牆身滲水的投訴，但是，她卻未能提供任何實質證據證明滲水源頭是公用地方，又或是答辯人維修責任所在，亦未能推翻申請人認為滲水源頭是私人喉管的說法。

30.  此外，對於答辯人的滲水投訴，前管理公司亦曾於2020年8月31日向答辯人發出信函，指出當時答辯人投訴的滲漏問題，部份更是源自於該單位內部的私人設施所致，是答辯人自己需要安排維修保養的責任，答辯人並未能提出有效的反駁。

31.  無論如何，最重要的是，如前文所述，姑勿論滲水源頭為何，責任誰屬，答辯人都欠缺法律依據來支持她可以因為單位滲水或管理公司管理不善為理由，而豁免或暫緩她在該公契下支付管理費或工程集資分擔費的支付責任，因此，她的第一項反對理由，不可能成立。

第二項反對理由

32.  關於第二項反對理由，答辯人反覆指控她不付款，是因為管理公司不就她要求獲豁免欠款利息進行磋商，期間她便曾在2020年7月29日去信管理公司「希望商討繳交管理費的事宜，並要求免除利息。」，之後亦在2024年9月14日，透過區議員提出要求，其時，她便曾失業一年多而招致經濟困難，申請人和管理公司卻始終不予接受。

33.  只是，答辯人這項反對理由，同樣欠缺說服力。首先，正如申請人援引的上述該公契條文，支付管理費和工程集資分擔費，以及因拖欠款項而須支付欠款利息，本來便是答辯人作為業主的必然責任，申請人作為該屋苑的業主立案法團，依照《建築物管理條例》第21及22條條文和該公契的規定，它是有責任執行該公契條文，向答辯人收取該兩項費用和欠款利息。

34.  在本案中，種種證據清晰顯示申請人自2014年開始，便一直清楚告知答辯人必須支付該兩項費用，而逾期支付將被徵收利息和因為追討欠款而引致的法律費用和訟費，立場清晰而貫徹。申請人對於答辯人長年拖欠管理費，多次催促無果，無奈地只好到土地註冊處針對該單位註上押記，只可惜答辯人依然故我，繼續欠付，最終拖欠達十年之久，申請人才不得已展開是次訴訟，向答辯人追討欠款和徵收欠款利息，那是申請人職責所在，行使該公契賦予的權力，履行該公契訂明的責任。

35.  事實是，答辯人要求的付款先決條件，其實不僅限於免除利息，從那份由答辯人要求一位區議員為她發出的2024年9月25日信函（「該信函」）內容顯示，答辯人的要求，不單單只是要求免除她拖欠達十年的利息，而是還要求分期付款，在2024年11月開始，每月支付當月管理費以及額外兩個月的款項作為分期還款，而關於該分擔費，她更要求要待她申請政府資助升降機更換工程集資費並獲得批准發款後才支付。

36.  可想而知，申請人拒絕接受上述三項要求，實在理所當然，答辯人的要求，着實過份無理，她根本沒有任何法律依據或權力，可在支付管理費和工程分擔費上自行加設此等嚴苛的還款條件，更何況她已經拖欠管理費長達十年之久，不但不立即還款，卻還反過來進一步要求漫長的分期還款安排，而對於該分擔費的支付，更是遙遙無期，要求要等待她獲發資助後才支付，不但具體日期欠奉，而且她究竟會否獲批資助更是一無所知。

37.  顯然地，答辯人是蓄意違反該公契條文，罔顧自己對所有業主負有共同準時分擔該屋苑開支的責任，十年的拖欠還不夠，還再要求漫長，甚至是無了期的所謂還款期，實在無理，s申請人也便有責任和權力向審裁處提出是次申請，否則，便對所有準時還款的業主不公，本席認為答辯人這項反對理由無理之極。

第三項反對理由

38.  同理，答辯人指控申請人拒絕接受她兩次還款的投訴，同樣不能成立。答辯人所提及的還款，是她在該信函發出後約一星期，於2024年10月2日到管理處放下一張只有港幣29,811元的支票，並同時「明言無法負擔利息、律師及訴訟費」。對此，不難想像申請人也便迅即在10月15日把該支票退回答辯人。

39.  其後，答辯人再在約一星期後，於10月15日到管理處放下另一張港幣40,122元的支票和一封信，並在信函中再提出要獲豁免利息、免除律師費和分期付款三項要求（「該三項要求」），並聲稱自己已失業三個多月，無力償還全數欠款。同樣，毫不意外地，申請人没有兌現該支票。

40.  申請人解釋拒絕接納該兩張支票，一則是因為該等支票的金額與答辯人在當時所欠總金額港幣161,729.3元相差太遠，二則是不能接受答辯人該三項要求，否則對其他遵守該公契的所有業主構成不公。正如上述針對第二項反對理由的分析，申請人的解釋合理，答辯人實在沒有作出這樣不合理要求的權利。

41.  至於答辯人聲稱曾經失業，導致她經濟不佳的說法，實在無助於她反對是次申請。那是她的片面之詞，她完全沒有披露她的財政狀況，不容忽視的還在於她拖欠費用已達十年，這十年期間，除了上述兩張支票以外，她一直拒絕支付，從未提出任何不附帶條件的還款方案，也沒有證據顯示她曾經作出努力籌措資金，又或是進行按揭貸款、借款等方法，以求清還欠款。

42.  相反，申請人從答辯人於2025年5月尾至6月初期間，申請就該單位進行裝修而遞交的「單位裝修申請表」、「搭建外牆棚架申請表」及裝修照片等等文件發現，答辯人在該單位進行了大幅度的大裝修，明顯所費不菲。

43.  況且，進一步的證據更顯示答辯人便在2025年為該裝修花費了不少於港幣240,000元，而對比起當時欠款，即是該管理費欠款港幣92,575元、該分擔費欠款港幣13,631元，連同計算至當時的利息大約港幣6萬多元，該裝修費其實是足夠還清所有欠款，綽綽有餘。當然，這亦足以反駁答辯人經濟困難，無力償還欠款的聲稱，更直接推翻答辯人在2025年4月2日的指示聆訊中，在庭上訴說因自己失業多月而無力還款的謊稱。

44.  在盤問下，答辯人推說該筆資金來自其親朋戚友的借款，這聲稱卻沒有任何實質證據支持。還有，即使那筆款項確實是親友借款，答辯人卻不把這筆借款先行還清該兩項費用，反而用作自己家居維修，這足以證明答辯人是有籌措資金以償還欠款的能力，只是她選擇裝修自己的處所，也不償還拖欠已超過十年的欠債。

45.  再者，針對答辯人曾提交的兩張支票，代表申請人的陳大律師再引用《法律修訂及改革（綜合）條例》第23章的下列第30條，力陳該兩張支票的提交，無論如何都不能構成拒絕支付該兩項費用的抗辯理由，請條文如下：

「以在訴訟前已提供付款作為抗辯

30. (1) 即使有任何法律規則有相反的規定，在金錢申

索的法律程序中(不論是經算定或未經算定的申索)，如被告人能證明在有關申索人展開該等法律程序前，被告人已無條件地建議向有關申索人支付 ——

(a) (如有關申索是經算定的)應支付的款額；或

(b) (如有關申索是未經算定的)足以償付有關申索的款額，

被告人即可以此作為抗辯。

(2) 除非被告人在向有關申索人送達抗辯書前，已 —

(a) 向法院繳存所建議支付的款額的款項；及

(b) 通知有關申索人他已向法院繳存該款項，

否則被告人無權引用第(1)款所訂的抗辯。」

後加聲稱

46.  本審裁處需要進一步補充的是，如上文所述，本審裁處曾多次提醒答辯人，她的案情和爭議事項，必須在反對通知書中列明，不能在證人陳述書、審訊過程或結案陳詞中，在沒被批准下，擅自加添新的聲稱或爭議事項，這對對方不公，亦違反法定程序，不會被接受。

47.  儘管如此，答辯人仍在沒有獲批准下，自行添加連串聲稱，此等聲稱既不在其反對通知書內，也便不可被列作本案需要處理的議題，亦不會被接受為答辯人的反對理由。

48.  需要說明的是，答辯人這些未獲批准而擅自加添的聲稱，也委實無助於她反對是次申請，它們不但剝奪了申請人妥善回應的機會，而且全都欠缺說服力，不可能構成有效的反對理由，為完全起見，簡明扼要概述如下。

49.  首先，如上文所述，答辯人在其證人陳述書中，突然挑戰該2017年4月增加管理費的決定的有效性，指控該決定因為未得業主同意而無效，並質疑該更換升降機工程集資費的基礎，此等投訴已在上文處理，於此不贅。

50.  然而，值得補充的是在盤問下，答辯人不得不承認的是她多年以來，從來不曾就該兩項費用的徵收的有效性或數額提出任何爭議，她也其實沒有參與，亦不知道申請人在2017年是如何和透過什麼程序來增加該次管理費和在2023年通過該工程集資，她只是曾經聽聞有業主反對該次管理費的上調。實況是答辯人始終不能說明申請人違反了那條法例或公契條文，足以推翻該管理費增加或該工程集資的決定的有效性，從而解除她的支付責任。

51.  再者，答辯人也沒有提供任何實質證據作出挑戰，只是展示了一份2017年6月16日的剪報，當中提及曾有人聲稱已在2017年5月收集了5%業主提出召開業主大會的要求，可是，答辯人卻未能說明該事件的前因後果，更遑論如何能影響在之前，已於2017年4月通過的增加管理費的議決，亦未能交代為何在之後，於2017年12月9日召開的業主大會中，最終都没有取消該增加管理費的議決的事實。

52.  還有，答辯人在審訊後期突然質疑當時的會議紀錄等文件的真確性，然而，本審裁處認同陳大律師的陳詞，答辯人此舉明顯是在沒有實質證據支持下，試圖推翻她自己在庭上、宣誓下同意自己並無證據顯示該等文件有造假之嫌的嘗試，不可能被接納。

53.  況且，答辯人投訴管理委員會會議紀錄應由每一位出席人士簽名作實的說法，更是與《建築物管理條例》附表2第10條，管理委員會會議過程的紀錄，只須由主持會議者核證已經足夠的規定不符，更何況發出或簽署該等文件的時任業主立案法團主席，早已在2022年法團換屆後離任，也即是遠在本訴訟於2024年10月17日展開之前，答辯人提不出任何理由，更遑論證據證明，該離任的前主席會不理嚴重的法律後果而為新一屆的管理委員會編造假文件。

54.  不容忽視的還在於答辯人其實早在該2017年增加管理費之前兩年，於2014年12月已經開始拒絕支付管理費，她是在證人陳述書才突然爭議2017年增加管理費的合法性。

55.  類同地，關於該分擔費而言，答辯人不論在其反對通知書或證人陳述書均沒有就此項徵收提出任何實質挑戰，無論如何，如上文交代，相關的升降機更換工程，以及相關集資費的徵收是經過業主大會討論及通過，並發出相關通告後才實施，答辯人始終不能提出任何實質證據或法律基礎加以有效挑戰。

56.  凡此種種，從答辯人過往多年和她的反對通知書中都不曾具體提及這些後加事情，可反映了這些空泛無實據的違規指控，明顯是為了臨近審訊而嘗試東拼西湊的反對理由。

57.  第二，答辯人亦在其證人陳述書、作供過程中，甚或結案陳詞中加添了不少不滿管理公司辦事不力的投訴，其中，她便投訴位於該單位樓下不遠處的單車停泊處，曾在2024年11月13日凌晨發生火警，導致該單位曾被濃煙影響。然而，這事件是發生在該兩項費用的支付責任產生之後，不可能成為她拒付的理由。況且，鄭先生澄清該單車停泊處，其實不是申請人和管理公司的管轄範圍之內，而是由一個官方機構管理，而該次火警也由消防員在8分鐘內撲熄，管理公司亦已清洗該單位的外牆。因此，不可能構成反對是次申請的有效理由。

58.  第三，答辯人亦投訴管理公司安排業主大會會議場地不理想、樓上單位冷氣機滴水、擲物等等事情。對此，申請人解釋受客觀環境所限，已作出切實可行的相應安排，包括不時張貼通告，並呼籲居民合作守規等等。總括而言，答辯人那針對管理公司失職及疏忽的指控，實在言過其實，當中絕大部份的投訴事情更是近來才發生，而且粗略概括，根本不可能構成她拒絕支付在多年以前已產生的該兩項費用的藉口。

59.  第四，答辯人在她的結案陳詞中，大篇幅地新添指控管理公司沒有履行一些規管物業管理公司的法例、操守守則，應受投訴機制監管，也對儲備金的安排提出疑問，又質疑管理委員會成員的組成的合法性，亦投訴有另一個單位欠交費用等等事宜。這些未獲批准下的新加事項，不可能獲進一步處理，亦無論如何其實與本案無關，管理公司既不是本案的訴訟方，本訴訟也不是管理公司的紀律聆訊，更何況該等聲稱並無實據支持。

60.  至於答辯人提及的一些所謂「案例」，卻沒有按審裁處指示，註明案件編號等資料可供查找，亦沒有提供相關的裁決書，不能依靠猜度處理，更何況答辯人也未能說明這些所謂「案例」，如何不是因應每宗案件獨有的背景事實而作出裁決，它們是如何，以及建立了什麼法律原則可適用於本案，在關鍵說明全然欠奉下，不可能支持答辯人的任何反對理由。

61.  無論如何，在《建築物管理條例》和該公契都沒有另作規定下，確立已久的原則是管理不善並不是業主可以拒絕或延遲支付大廈公契訂明的管理費或大廈工程集資費的有效理由，相關的討論，已在麗苑業主立案法團訴韓炳基及另一人 CACV1716/2001 未經𢑥編 2002年8月6日一案中第40及41段中說明如下：

「40. 答辯人亦投訴該大廈管理出現很多問題，例如：公用地方被某些單位的業主佔用；天台裝置水泵；垃圾袋收費；申請人在以往的訴訟中所支付的律師費及申請人因遵照屋宇署於 1997 年 7 月 8 日之通知而展開某些工程是否應由個別業主負責的問題。

41. 其實，答辯人對大廈管理不善的投訴並不構成他不支付申請人申索的理由。答辯人的多項投訴已經於1998 年在土地審裁處涉及雙方的另一宗案件中處理。正如林法官指出，若答辯人認為該大廈管理委員會或法團有處理不當之處，他可以在法團的會議提出他對大廈管理的看法，讓其他業主參考。或者，他可以要求委員會或法團提供有關文件給他參考。如果他有具體證據支持他的論點，他甚至可以向土地審裁處提出適當的申請。但這些行動都不會影響他需要支付本案申索的費用的責任。」

結論

62.  縱觀訴訟雙方提出的案情和證據，申請人的申索不但有法例和該公契條文作依據，其案情亦有充分證據證明，其證人鄭先生的證供清晰直接，與背景事實相符，也與文件記錄相吻合。雖然他自稱只是在2022年4月才被委派管理該屋苑[2]，但是如他所言，他明顯地對於該屋苑在其履職前發生的相關事宜，作出了調查和了解，不但對於答辯人的盤問能作出清楚合理的解釋或反駁，而且還能充分地引用當時的文件作為依據。

63.  相反，答辯人的案情和聲稱則是空洞片面、立場多變，所投訴的事項大多是她的主觀看法，又或是引用一些零碎剪報或不知就裏的斷言碎語作支持，並無實據。在盤問下，她往往不能交代事情的始末，最終承認她其實對相關事情沒有親身體驗或確切認知。

64.  本席認為在本案中，鄭先生是一位可信證人，他的證供比答辯人可信，兩者的證供不同處，應以鄭先生的證供作準。

65.  基於以上原因，本席信納申請人已就本案所申索的兩項費用成功舉證，該兩項費用是按照該公契規定而徵收，答辯人至今未付，而她也欠缺任何法律依據，賦予她權力可以拒絕或拖延支付，更遑論可以自行加設分期付款或豁免欠款利息、律師費或訟費等有條件付款的安排。

66.  因此，申請人對於這些拖欠數年，甚至超過十年的欠款，是有權拒絕她有條件還款的要求並依據該公契第6(d)(i)條，向答辯人徵收欠付該兩項費用的利息，以每港幣100元或未付部份金額，按每30天或其部份以港幣1元的利率計算，由該管理費及該分擔費各項欠款的利息起息日開始計算至本判決為止。

命令

67.  本席在考慮了訴訟雙方提交的所有證據和陳詞後，作出以下命令：

(1)  答辯人須支付申請人由2014年12月1日至2024年10月31日的管理費，合共港幣92,575元。

(2)  答辯人須支付申請人升降機更換工程集資分擔費港幣13,631元。

(3)  答辯人須支付申請人上述第(1) 及 第(2)項欠款的利息，依據該公契第6(d)(i)條，以每港幣100元或未付部份金額，按每30天或其部份以港幣1元的利率計算，由該管理費及該分擔費每項欠款的利息起息日開始計算至本判決為止；其後所有欠款利息，按法定利率計算直至全數清付為止。

訟費

68.  關於訟費方面， 本席考慮了本案的所有相關因素，其中包括案件經審訊後的訟費判決的基本原則是，訟費應以訴訟結果而定，本案不存在任何特別因素，足以偏離這基本原則，因此，現作出以下暫准訟費命令：

(1)  答辯人須支付申請人是次訴訟的訟費，包括所有保留訟費，連同大律師證書。如雙方未能就訟費金額達成協議，則由法庭按區域法院基準評定。

(2)  除非任何一方在本判案書頒下日起計14天存檔和送達表格一，以提出更改上述暫准訟費命令的申請，上述暫准訟費命令，將在本判案書頒下日起計14天後，即成為絕對命令。

69.  本席感謝陳大律師的協助。