THE INCORPORATED OWNERS OF ARTS MANSION 訴 HON EMPIRE INVESTMENTS LTD

LDBM 140/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第140號

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判 案 書

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1. 申請人是香港干德道31號適雅大廈的業主立案法團，答辯人是該大廈第32、34、37、39、46、52、55、56、57、59、64、74及76號泊車位的業主，申請人的申請，是要求土地審裁處頒令答辯人繳交上述車位由2002年9月至2003年2月的carport maintenance fees，款額為9,750元 （6個月 x 13泊車位 x 125元）。

2. 答辯人以下述的理由反對繳付上述費用：－

"	5.	The Respondent says that only those costs and expenses specifically listed under (a) to (e) of Clause 3 shall be paid by all the co-owners of the building in proportion to their respective shares of and in the building. The said sub-clauses (a) to (e) had not included expenses for "satellite maintenance" and "replacement of letterboxes" (hereinafter collectively referred as "the unspecified expenses").
		.............................................
	8.	Further and/or alternatively, for the year 2002/2003 the Manager of the building had failed to display a copy of the draft budget with details of breakdown of the contribution towards each expenditure item by the respective carport and flat owners respectively as required under Clause 2 of Schedule 5 which is contrary to the requirement of the Building Management Ordinance.
	9.	Further or alternatively, the Respondent says that the Applicant had failed to resolve the apportionment of contribution towards the unspecified expenses at a properly convened meeting of the co-owners of the building."

答辯人提出以下的反申索：-

"	15.	The end of the boundary of CP64 adjoins the garbage/rubbish chute exit of Block C of the building.
	16.	Everyday, the Applicant by its Manager, servant, cleaners or agent, collected garbage/rubbish from the said garbage chute exit and during the execution of the said works the said cleaners wrongfully entered into and crossed over CP64 and placed on or caused to accumulate quantities of smelly and unhygienic garbage/debris inside the boundary of CP64 in the passages just outside the boundary of CP64 such as to cause annoyance to the Respondent and obstruction to both ingress and egress from CP64.
		.............................................
	19.	By reason of the matters of aforesaid, the Respondent has been deprived of his full use and enjoyment of CP64 and has thereby suffered and continues to suffer loss and damage, including aggravated damage. A reasonable sum for the use and enjoyment of CP64 is $2,200 per month together with management fee thereon.
		.............................................
	20.	In or about June 2001, the Applicant through its Manager, servant or agent caused to be removed and/or damaged from the Respondent's Carports Nos. 37, 46, 57, 59 and 74 ("the other CPs") the structures below mentioned without the Respondent's prior knowledge or consent.
		.............................................
	21.	The Respondent has to employ its own workman to repair and make good the aforesaid damage to the other CPs the costs of which had to be borne and paid by the Applicant:-
		............................................."

3. 申請人亦曾在LDBM338 of 2001一案向答辯人就上述泊車位的追討欠交管理費。在日期為2001年9月25日的判決書，林文瀚法官在判詞中作出以下的判決：－

"	3.	另外，第二答辯人，Hon Empire Investments Ltd.，為該大廈車位32、34、37、39、46、52、55、56、57、59、64、74、76總共十三個車位之業主。申請人追討之管理費，為2000年9月至到2001年6月,總共十個月，十三個單位，每個車位亦為每月125元正，總數為16,250元。
	8.	............................... 第二點之反對理由，為申請人今次收費乃違反公契，亦違反有關法例，預算裡面所提及之一些項目，例如satellite maintenance、replacement of letter box、replacement of portable water pipe等項目，均不應強加在車位業主身上。
		..............................
	24.	................................ 林先生在陳詞指出，大廈公契內第3條的意思，應詮釋為在分擔有關大廈管理之費用時，有直接受益者才須支付，換句話說，若有關之設施是不能對車位的業主帶來任何益處的話，車位的業主應該不須支付有關之費用。林先生的理據是根據第3條內以下之文字。
		"............................... in proportion to their respective shares and interests of and in the said premises"
	25.	根據林先生的理解，這些文字是指出，對有關費用之分擔，是按有關業主從中所得到的益處，而作出攤分。因此，林先生及第二答辯人均認為，在有關之費用，即在預算內提出的費用，有很多項目都不是車位業主能夠受益的，所以該等費用均需作出遞減。林先生作出遞減的計算及理據，詳列於他向法院提供的文件，AX2 及AX3中。
	26.	本席只需提出一些例子，就有關管理員之薪金，林先生指出，因為停車場只是有兼職的管理員在更亭內，所以車位的業主只需要負責兩個看更的人工。又就電費而言，因為整個停車場只有某些數目之光管，由此計出，每月的電費應不超越某一數目，所以車位業主不應負責其他部份之電費。凡此種種，均表現出林先生對大廈公契的理解，正如他說的，是基於用者自付的原則去運作。
	27.	就這方面，本席不能同意。因為在公契內第3條的條文的意思，並不是如林先生說的。有關的文字，其實是指有關之費用，是按各業主在大廈內的業權份數而分擔，並不是說該業主需要就有關之設施上得益，才須要負擔。這也是香港有關大廈管理的一般原則，因為在法律上，雖然林先生只是擁有大廈內一些車位的佔用權及有關之份數，但始終他也是整座大廈的其中一個共同擁有人，亦即是說他是對大廈的維修保養，昰有關整座大廈的責任，而不是局限於某一個車位。除非大廈公契內有清楚條文列明，某一業主不須要就某一項目的維修保養負責，否則，作為其中一個共同業主，林先生是須要對大廈公共保養的費用負責的。
	28.	而根據本案之大廈公契的第3條內，基本上，有關大廈保養之費用,是按業主的業權份數來攤分的。當然亦有例外的情況，正如本案的大廈公契內，第4條內所列明的某些項目，即有關厠所用水及電梯之維修保養項目，便不須車位的業主負責。"

4. 答辯人指大廈的業主只須分担大廈公契第3條(a)至(e)項指明的開支費用，而這些開支費用並不涵蓋 "satellite maintenance" 及 "replacement of letter boxes" 的費用，而法團在2000年4月1日至2001年3月31日的預算（証物A1）卻把這兩項開支計算在管理費之內，而據該預算，每個泊車位的管理費是125元。

5. 在LDBM338 of 2001一案，林文瀚法官對這問題已作出了詳盡的分析和裁決，林法官拒絕接納答辯人的論據。

6. 依據《建築物管理條例》（“條例”）第18(1)(a)的規定，法團有責任使法團的財產維持良好合用的狀況；因行使這項權力而引致產生的費用當然須包含在管理費之內。按條例第20(1)條的規定，法團須設立並維持一項常用基金以支付法團根據條例或公契規定行使權力或執行職責的費用及以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出（包括與保養及修理有關的支出）。上述兩項費用（即使不是公契指明的費用）是第20(1)條所涵蓋的費用。

7. 反對通知書第8段指申請人並無展示預算案的副本，因此違反條例附表5第2段的規定。在証物R6的第5段，答辯人卻指“申請人之2002/2003之Budget預算案，沒有詳細列出分折表，分攤每項開支”。在這段，答辯人並無指稱申請人沒有將預算案展示，它祇是投訴該預算案沒有詳細列出分析表。預算案是否詳細祇是觀點與角度的問題。第2段規定預算案須列明管理委員會認為是各項付款合理所需的款項。本席裁定申請人沒有違反這規定。

8. 附表5第2段並無規定預算案須被展示，第4段規定有關人士可向司庫要求提供預算的副本。這顯示預算案是無須被展示的。

9. 反對通知書的第9段不能成立，因為有關管理費的計算是由管理委員會負責，而不是由法團業主大會所決定的（條例第21(1)條）。

10. 基於上述的理由，答辯人的答辯不能成立。

反申索

11. 答辯人指他有的64號泊車位被申請人長期佔據，用作收集垃圾場地，証物R1第27頁及R1內的R20文件以及R3附件二的第R65頁顯示第64號車位的邊界與垃圾槽是有一段距離的，該距離構成的空間容許清潔工人把垃圾槽的門打開，清理垃圾，而又不會對64號車位造成妨礙。但証物A1第8份文件的第4、5圖顯示在2003年2月20日第64號車位的邊界連接垃圾槽，証物R1內的R12圖顯示在2003年2月19日第64號車位的邊界連接達垃圾槽；在2004年2月16日作供時，答辯人的代表林漢文先生承認他有對泊車位的邊界髹上漆油，他亦有找人作這樣的工作。本席裁定，答辯人把第64號泊車位的邊界不合法地延長，直至該邊界連接垃圾槽，以致造成申請人的垃圾清潔工人佔用它的車位的假象，答辯人的作為是非法的，因此它的指控不能成立。

12. 答辯人指第64號泊車位的月租是2,200元，林漢文指出通常泊車位的月租是約這個價錢，但他沒有提出具體的証據証明有人會租用64號車位；他亦沒有提出具體的証據証明該車位的月租是2,200元，更重要的一點是它長期把一架私家車泊在第64號車位，因此它怎會有2,200元的月租的損失？

13. 答辯人要求申請人賠償這車位的管理費每月125元，針對法團而言，它無可能會有管理費的損失的。

14. 答辯人沒有提供証據証明誰是反申索提及的車位的設施的破壞者，他呈遞照片（証物7）以証明停車場的出入口是申請人的職員看守的，但這並不能証明申請人曾參予其事。

15. 基於上述的理由，本席撤銷答辯人的反申索。

16. 本席命令答辯人於7日內向申請人繳付9,750元的carpark maintenance fee。