鄧根 訴 歐勤英

香港特別行政區土地審裁處

申請編號1999年第LDPD 1578宗

_______________

判 決 理 由

_______________

背景

1. 申請人是九龍大角咀道197號二樓的業主。答辯人是該處所的租客。

2. 申請人在1999年7月23日根據業主與租客（綜合）條例向土地審裁處遞交申請，以欠租為理由，要求收回有關處所的管有，及要求答辯人繳付所欠的租金、中間收益及訴訟費。及後，申請人在1999年10月12日獲得批準，修改申請書（表格22）內一些字眼，並獲得批準無須再派票予答辯人。

3. 答辯人沒有提交反對通知書，土地審裁處的副司法常務主任根據土地審裁處規則（香港法例第17章）第15條，頒令申請人的申請得值；答辯人須付申請人訟費1,000元。

4. 答辯人由她的丈夫代表聆訊並作證，申請人由律師代表，他自己及他律師的文員作證。

答辯人代表的證供

5. 答辯人的丈夫蔡林先生作供，他聲稱收到差餉物業估價署署長1999年5月7日的來信，覆核有關處所的加租證明書。該信件維持原加租證明書的加租金額不變，即租金由每月的5,500元可增加1,053元至6,553元，加租日期不得早於1998年12月1日。他曾經在收信後與申請人通過電話，並對申請人講，如果層樓不漏水，他們願意交新租。業主的女兒鄧小姐替業主視察有關漏水的情況，時間在1999年1月至2月之間。可是業主並說有找人做任何執漏工程，相反，答辯人則自行做了一些維修工程。

6. 答辯人代表堅稱答辯人沒有收過申請人在1999年7月23日遞交的申請書。

7. 答辯人代表呈交13張永隆銀行的入數紙（證物R-6），證明由1998年12月至2000年3月，答辯人繳交了下列租金予申請人：

日期	款項（元）
1998年12月11日	5,500元
1999年2月10日	11,000元
1999年4月7日	5,500元
1999年6月1日	5,500元
1999年7月2日	5,500元
1999年8月5日	5,500元
1999年9月7日	5,500元
1999年10月12日	5,500元
1999年11月16日	5,500元
1999年12月10日	5,500元
2000年1月20日	5,500元
2000年2月16日	5,500元
2000年3月20日	6,553元

8. 在接受申請人律師盤問時，答辯人代表同意答辯人在1996年接替前租客承租有關處所。在此之前，前租客與答辯人在該處所經營製衣廠。在答辯人的兒子居住了幾個月並搬離後，答辯人將該處所全部分租與三房客，現時有三位三房客，每月共收租約9,000元。該三位三房客沒有通知答辯人有收過申請人寄來給答辯人的信件，亦沒有通知答辯人有見過申請人的律師文員所張貼的告示。

9. 答辯人代表同意，答辯人除了租賃有關處所外，還租賃了大角咀道199號七樓。另外答辯人與她丈夫，通過一間有限公司擁有大角咀道199號三樓。現時，199號三樓與七樓皆全部出租，三樓有七個分租客，而七樓則有七個三房客。由於所有分租客及三房客都準時直接交租入答辯人等的多個銀行戶口，所以答辯人代表聲稱他與答辯人沒有需要到大角咀道197-199號巡視或找該等分租房及三房客。

申請人及申請人的證人的證供

10. 申請人證實在1998年9月24日的加租證明書，是用掛號郵遞方式寄至有關處所，即大角咀道197號二樓予答辯人。

11. 申請人呈交證物A-2（對數紀錄），內容與答辯人呈交的證物R-6脗合。申請人指出答辯人從1998年12月開始，並沒有繳交經批準的新租；另外，由1999年4月開始，亦一直積欠最少一個月的租金。

12. 申請人呈交證物A-1（新紀元防水工程公司收據、清單及報價單），申請人同意早在1998年當答辯人投訴漏水後，已找新紀元防水工程公司做妥有關三樓漏水至有關處所的工程。及後，答辯人再沒有投訴漏水。

13. 申請人另外傳召兩位證人，他們是羅文錦律師樓文員林崇威及林淑嫺。前者作證曾經郵寄表格22予答辯人，並曾張貼一份該表格的影印本在有關處所的三度鐵閘上。後者證實負責郵寄法院命令的告示予答辯人，又曾連續三天張貼該告示的影印本於有關處所的鐵閘上。

申請人陳詞

14. 申請人指出一般收樓都是派票到要收樓那處，申請人的證人已證實曾郵寄申請書予答辯人，並張貼在有關處所外。在法庭頒令得值後，申請人也派遞了法院的命令，並張貼在有關處所外三天。申請人指出很難相信答辯人不知道有關申請及頒令。

15. 根據香港法例第一章、釋義及通則條例第8條，以郵遞送達是指：

‘凡條例授權、規定以普通或掛號郵遞方式送達任何文件或發給任何通知，不論用的是“送達”、“發給”、“送交”或其他詞句，只要寫明正確地址、付足郵資、按有關規定以以普通或掛號郵遞方式將該文件或通知的收件人通信地址，即當作完成送達該文件或發給該通知；而且，除非相反證明成立，否則該項文件的送達或通知的發給須當作已在該文件或通知經一般郵遞程序應寄達收件人時完成。’

16. 雖然土地審裁處條例（香港法例第十七章），沒有特別講明有關派遞文件的地址是有關處所的地址；業主與租客（綜合）條例（香港法例第七章）的第74條（s. 74,ss(1)(c)與(d)）及第119Y條（s.119Y, ss1(c)與(d)）卻要求，申請人祗需要將申請的有關文件送達有關處所已足夠。有關條例的詳細條文是這樣的：

"119Y 送達通知書

（1） 根據本部需送達的通知書﹑申請書﹑證明書或其他文件，或就 屬本部適用的定期租賃而發出的遷出通知書，可用以下方法送達－

(a) 面交送達；

(b) 用郵遞寄至收件人最後為人所知的業務地址或住址；

(c) 如需向租客送達，將通知書﹑申請書﹑證明書或其他文件留給在租客所居住﹑並與此等文件有關的處所內的一名成年佔用人；或

(d) 將此等文件的副本張貼於有關的處所的顯眼處。”

17. 再者，申請人指出答辯人的答辯理由不成立。她明知差餉物業估價署署長批準了加租，仍拒絕接受事實，從沒有交新租金予申請人。

18. 申請人引述案例支持申請人的論點。在Honour Finance Co. Ltd. 對 Chui Mei Mei一案（1989年民事上訴案第22宗），上訴庭法官作出下列判決：

"1. The victim of an irregular judgment enjoys a confident expectation that it will be set aside, but not a right .

2. The mere fact that a defendant was able to show lack of notice of the writ, was not sufficient to entitle him to set aside the judgment and to defend the action. He was required, in addition, to show a good ground of defence.

3. Service by post was a permissible variant to personal service and was not a second class variant , given proper compliance with the rules. A default judgment entered pursuant to such service was regular and would only be set aside upon proof both of lack of timeous receipt and on the merits."

19. 最後，申請人懷疑蔡林的證供，雖然他投訴有漏水，卻承認三房客交足租，答辯人沒有因漏水而有任何損失。

答辯人陳詞

20. 答辯人堅稱從沒有收過申請人的申請書及法院頒令或其他任何文件。因為三房客準時交租予答辯人，所以，如果答辯人知道申請人告上法庭，要求收樓，一定不會不出庭。有關處所所在的那棟舊樓，很容易遺失信件。另一方面，在該處張貼告示，也很容易給小孩撕下。

21. 答辯人質疑申請人為甚麼明知他們居住在窩打老道87號8樓，也不將申請書及法院頒令寄去他們的住所。而事實上，在此案之前的所有信件，包括申請加租的信件也是寄去他們該住所的。

22. 答辯人認為自已一直有交租，仍然交舊租是因為在等侯申請人答覆有關執漏的安排。

23. 答辯人最後指出申請人的申請文件一直將答辯人歐勤英的英文名字Ao Kan Ieng寫成Au Kan Ying。關於這點，申請人回應，申請人的申請書有中英文兩個版本，在中文的申請書內，申請人的中文姓名正確無誤。

判決

24. 本席同意申請人所講，申請人根據香港法例第7章，祗需將有關要求收樓的申請書送到有關處所已符合該法例要求。雖然申請人知悉答辯人住所的地址，申請人並不需要將該申請書送達答辯人的住所。

25. 申請人證人證實曾經郵寄及親自張貼於有關處所外有關申請的文件及法院頒令。根據香港法例第1章，申請人已滿足了有關 “送達”文件的要求。

26. 本席懷疑答辯人代表的證供：雖然答辯人有十七個分租客及三房客居住於該幢樓宇，答辯人很少要到該幢樓宇催租或視察。

27. 本席同意申請人所講，答辯人在沒有合法理由之下，從1998年12月開始一直拒絕交新租金並拖欠租金。

28. 另外，申請人引述的案例直接適用於本案。

29. 至於申請人根據一般廣州話拼音方法誤寫答辯人英文名字問題，本席認為，如果答辯人否認自己是原申請書（表格22）上的答辯人，本申請必然被撤消。如果答辯人知道該原申請書上的答辯人姓名是答辯人名字的另外拼法，加上答辯人又沒有因為英文名字拼法不同而有任何誤會或損失，那麼，答辯人的英文名字的另一拼法不應影響原申請的有效性。况且，根據記錄，申請人是同一時間遞交中英文書寫的兩份申請，而在中文申請書上，答辯人的中文姓名正確無誤。本席亦發覺答辯人在今次的申請書（表格1）上，她亦自己寫錯了自己身份證上的名字。她在答辯人一欄寫“AU KAN YING (AO KAN YING as shown in I/D card)”。本席的結論是答辯人所提這點，絕不影響原申請的有效性。

30. 最後，本席撤消答辯人的申請；本席頒下有關本案訟費的臨時命令。答辯人須付申請人有關本申請的訟費，如與訟雙方未能就訟費的款額達成協議，則訟費款額由法庭釐定。如在14天內，與訟雙方不向本庭就此命令提出任何申請，則此臨時命令變為永久性的命令。