樂意園業主立案法團 訴 盧騰蛟及另一人

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1998年第324宗

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判 決 書

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申請人是樂意園業主立案法團。答辯人是樂意園16樓1610室之業主。申請人申索答辯人須付給申請人大廈維修翻新工程費$ 18,107，利息及訟費。

案情

2． 樂意園是20年多前建成的大廈，共有350個住宅單位及大約381個車位。本案之案情如下：

1997年1月13日，業主大會以業權份數11,686份對11,563份（若照每個住宅單位一票計算則為68贊成票對69反對票）通過了決議進行一些維修翻新工程。當時法團律師的意見認為，投票須要根據業權份數計算。（見有關會議記錄―申請人文件第2冊，127及128頁）。

1997年3月26日，業主大會又通過決議，選擇寶發建築工程有限公司（“寶發”）承造工程（見有關會議記錄―申請人文件第2冊，134至136頁）。

1997年4月14日，法團與寶發簽署承造工程合約。

其後好些業主不滿通過決議進行工程及用$6,550,000的高價聘用寶發承做工程，拒絕繳付攤分工程費用。

1997年5月，寶發開始做防煙門的工程。

1997年9月，寶發將大廈走廊地面原來鋪的磚鑿去。

1997年10月17日，業主大會通過決議擱置工程直至業主大會重 新有議決為止。

1998年2月10日，業主大會通過決議恢復進行工程（見有關會議記錄―申請人文件第2冊，198至201頁）。

答辯人拒絕繳付攤分工程費用。

抗辯理由

3． 答辯人提出一些抗辯理由，歸納如下：

(a) 根據建築物管理條例（“有關條例”）第18(1)(a)及(c)條，法團只有權力做必需及合理的事情，翻新工程是不必要的。況且工程價錢太貴，手工又差。另外大廈並非危樓，沒有人命傷亡的危險。

(b) 已維修走廊的第3座業主不需要付該部份之工程費用不公平，這會影響他們的投票取向。

(c) 業主應有知情權，在知道事情的實況下投票。

(d) 1997年1月13日業主大會有關進行工程的決議，應該按照公契的規定，業主按擁有的住宅單位投票，每單位一票。當時有68票贊成，69票反對，所以這決議未獲得通過。

(e) 1998年2月10日業主大會所述及的集資事項並非一個正式的決議。

分析

4． 我們經考慮後裁定上述(a)，(b)及(c)的抗辯理由不成立。(a) 我們同意申請人律師的論點，法團有權進行案中的工程，因為本案中公契第11(d)條（申請人文件第2冊，018頁）需要業主付攤分翻新工程的費用。答辯人亦沒有提出足夠的証據証明進行的工程是過份奢華。至於工程價錢是否太 貴則是見仁見智。法團是屬於所有業主的。如果它要按工程合約付款，它只有向業主籌款。就算有委員犯錯，引致法團金錢上損失，法團也可以向業主籌款補救。至於法團應否向犯錯的委員追究責任，則不屬於本案之範圍。工程的手工是否差的問題，應該由法團與承建商按合約的條款來解決，個別業主不應以此為拒絕付攤分工程費用的籍口。大廈不是危樓又沒有人命傷亡 的危險一說更是無稽，因為法團絕沒有理由要等到大廈的修葺到達危險的 程度才翻新維修大廈。(b) 申請人的律師指出，1998年2月10日的業主大會是以極大比數，148贊成票對15反對票，通過“恢復進行本法團第14屆管理委員會聘用寶發建築工程有限公司承建之本大廈第一部份維修翻新工程”（見會議記錄―申請人文件第2冊，198至201頁），而第三座的業主，出席連委任代表的戶數，總共只有23戶。他們投票的取向，根本不可能改變投票的結果。所以當日業主大會經投票通過決議恢復進行工程，並無不公平之處。我們同意申請人律師這推論。(c) 申請人的律師指出，大廈的業主是可以獲取有關工程的資料。管理委員開會時業主可以列席，在舉行業主大會時，業主又可以發問及發言。另外我們察覺到，在1998年2月10日業主大會通過決議復工之前，管理委員會曾於1998年2月6日發給業主一封函件（見申請人文件第2冊―194至197頁），詳細說明提出議決有關《恢復工程》及《授權抗辯》的前因及可能的後果。從所有的証據中，業主的知情權被剝奪一說是不能成立的。

5． 現在我們考慮抗辯理由(c)。本案公契第16(g)條規定，在業主大會中，業主按擁有的住宅單位投票，每單位一票（見申請人文件第2冊，028頁）。又建築物管理條例附表3第3(5)(a)條述明：“在任何法團會議上，業主按所擁有的份數投票，每份一票，但須符合在土地註冊處註冊的文書......。”本案的公契是在土地註冊處註冊的文書，所以投票要符合公契的規定。既然這是附表3的條文，所以與附表3本身並無衝突，並無不一之 處。因此，1997年1月13日的業主大會，在68票贊成及69票反對的情況下，並未能通過進行工程。

6． 申請人的律師認為，1997年1月13日的業主大會是否有效地通過進行工程的決議案並不重要，因為在1998年2月10日的業主大會，以148票贊成15票反對，通過了“恢復進行本法團第十四屆管理委員會聘用寶發建築工程有限公司承建之本大廈第一部份維修工程”（見有關業主大會記錄―申請人文件第2冊，198至201頁），這經已彌補了以前任何不足之處。我們同意這個論點。但答辯人在抗辯理由(e)中指出，1998年業主大會所述及的集資事項並非一個正式的決議。我們需要考慮，法團徵收款項的步驟，是否符合法例的規定。建築物管理條例賦予法團權力，決定業主在某一段時間內（一般不能超過12個月）需要繳交的款額。但所徵收的費用不能超過前一期徵收款額的150%。若超過此限，則必須經業主大會通過決議批准（籌款用以支付因遵守審裁處，或有關公職人員，或公共機構的命令，所花的費用除外）（見上述條例第21條）。公契若與此條例不符，則以此條例為準（見第21條，5款）。我們注意到，召開1998年2月10日業主大會通告的議程（見申請人文件第2冊，193頁）上所載的表決事項，並不包括集資事項。議程中只有“宣布集資事項”。在會議記錄中（申請人文件第2冊，198至201頁），亦看不出集資是由業主大會通過的決議批准。其實所有呈堂文件，都沒有顯示這次法團籌款是經業主大會決議批准的。這沒有符合建築物管理條例第21條的規定。在這情況下，法團無權向答辯人申索大廈維修翻新的工程費用。

判決

7． 經過以上的分析，我們裁定申請人敗訴，答辯人可獲訟費。如雙方對訟費不能達成協議，款額由法庭釐定。