譚靄兒 訴 陳美華

LDBM 301/2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第301號

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判 決 書

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1. 雖然是次聆訊是以英文進行，但由於大部份文件都是以中文為主，本席會以中文宣判。

2. 是次申請是答辯人提出的覆核申請。答辯人要求覆核本席於2003年1月17日作出之兩項命令，即將答辯人申請剔除申請人之申請通知書的傳票申請撤銷及答辯人須支付申請人該傳票申請之訟費的命令。

3. 答辯人要求推翻上述兩項命令及剔除申請人對答辯人之申請通知書的申請，理由是該申請通知書濫用法律程序，因該申請通知書並無披露申請人已獲得在2002年11月15日提出要求召開業主大會之不少於5%的僑建大廈("該大廈")之業主的授權，或其代表該批業主提出本申請控告答辯人。

4. 本席在是次覆核申請中需要裁決的只是申請人是否必須獲得在2002年11月15日提出要求召開業主大會之不少於5%的業主的授權，或作為該批業主之代表才可提出申請通知書中的申請。

5. 根據申請通知書的內容，申請人是該大廈十九樓之業主，而答辯人是該大廈的業主立案法團主席。申請人的申請是要求答辯人須遵照該大廈多於5%的業主在2002年11月15日之書面要求而召開法團的業主大會。

6. 申請人的申請是基於《建築物管理條例》("該條例")附表3第1(2)段所進行。該條例附表3第1(2)段的條文如下：-

"在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會。"

7. 答辯人認為只有不少於5%的業主才可根據該條例附表3第1(2)段向土地審裁處提出有關的申請。由於申請人並不是不少於5%的業主，亦未獲不少於5%的業主的授權或委任為代表，故此答辯人認為申請人無權提出有關的申請。

8. 本席不同意答辯人的見解。根據該條例附表3第1(2)段的條文，不少於5%的業主只是在提出要求召開業主大會時的一個限制。該條例並沒有限制在提出有關附表3第1(2)段的訴訟時，也只可由不少於5%的業主或其授權之代表提出。

9. 其實，附表3第1(1)段和第1(2)段都只是在說明管理委員會和其主席須在何時召開業主大會，並不涉及誰可就違反這些條文提出訴訟。有關誰可提出訴訟的條例應是該條例第45條，其條文如下：-

"(1) 審裁處具有聆訊及裁決附表10所明的任何法律程序的司法管轄權。

(2) 除本條適用的人外，任何人不得開始進行第 (1) 款所提述的任何法律程序。

(3) 除本條例條文另有規定外，本條或附表10所述一切，均不得解釋為將民事司法管轄權以外的任何司法管轄權或任何發出下述命令的司法管轄權歸於審裁處，該命令一旦發出，其效力會使任何業主或佔用人所享有的任何合約性權利或所有權權利，或另於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利，完全或部分作廢，或被否定或實質上改變。

(4) 本條適用於下述各人

(a) 業主；

(aa) 主管當局；

(b) 第3(1)(a)或(b)條所提述的人；

(c) 管理委員會；

(d) 法團；

(e) 第VIA部所指的經理人；

(f) 第VIA部所指的業主委員會；

(g) 已登記錄承按人；

(h) 管理人；

(i) 在審裁處許可下，租客代表；或

(j) 在審裁處許可下，於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)所指明的任何其他人。

(5) 在本條及附表10中，"所有權權利" (proprietory right) 包括明示或隱含的權利，不論該權利是否為地役權、特許、准許或其他方式所指明者。"(底線加上)

10. 上述第45(2)條的英文條文如下：-

"No person other than a person to whom this section applies shall be competent to commence any proceedings referred to in subsection (1)." (底線加上)

11. 答辯人認為 "competent" 一字與 "entitled" 一字有別。根據上述第45(2)條及第45(4)(a)條的條文，一名業主可能是 "competent" 去進行有關的法律程序，但不等於該名業主就因此而有權 ("entitled") 去進行有關的法律程序。答辯人認為由於只有不少於5%的業主才有權召開業主大會，那麼亦只有不少於5%的業主才有權提出訴訟。如果申請人要進行有關的訴訟，就要其餘不少於5%的業主一起提出訴訟或得到他們的准許才可提出訴訟。

12. 本席雖然同意 "competent" 一字與 "entitled" 一字可以有不同的解釋，但正如上述一樣，該條例附表3第1(2)段只是說明要求召開業主大會的業主人數為不少於5%的業主，本席認為附表3第1(2)段並沒有說明只有不少於5%的業主才有權 ("entitled") 去提出訴訟。

13. 除了第45條外，該條例並沒有其他條文說明誰可有權 ("entitled") 就違反附表3第1(2)段去提出訴訟。因此，本席認為第45(2)條中的 "competent" 一字應包含了有權，即 "entitled" 一字的意思。如果不是這樣解釋的話，那麼誰人可就該條例 (不單是附表3第1(2)段) 有權 ("entitled") 提出訴訟便成了一個疑問，本席不相信這是立法的原意。

14. 答辯人認為這樣的解釋會引致以下一些荒謬和不合理的結果：-

(1) 在有多座大廈和數千單位的大型屋苑裏，任何一名業主也可就一些遠離其單位，涉及其他單位而與該名業主無關的爭拗提出訴訟。

(2) 即使某單位的業主反對召開會議，該單位的已登記承按人也可成為申請人提出訴訟。

(3) 一些曾經提出要求但事後改變主意的業主也要被迫繼續其要求。

(4) 提出要求的業主可選擇其中一名無資產的業主去提出訴訟，而令對方在勝訴後也不能取回訟費。

15. 本席完全不接受答辯人提出有關附表3第1(2)段和第45(2)條的解釋所引致的結果。業主立案法團所處理的事務，不論是大型屋苑或單幢式建築物一般都是與公契和公用部分有關的事情，與所有業主都會有所相關，理應任何一名業主都有權提出訴訟，就算有爭拗的事情發生在遠離某位業主的單位很遠的地方，也不等於該名業主無權過問，因為屋苑的任何利益理應亦是任何一位業主的利益，屋苑有任何管理不善的地方亦會直接或間接影嚮任何一位業主。本席認為絕對不應因為某位業主住得比較遠離發生問題的地方，該名業主便會喪失訴訟的權力。

16. 根據該條例第2條，“業主”的定義包括了“管有該份數的已登記承按人”。如果答辯人就附表3第1(2)段的解釋是對的話，即是說必須由不少於5%的業主一起提出訴訟的話，那麼不論有關單位的業主是否反對，該單位已登記承按人同樣可以作為不少於5%的業主之一提出訴訟。因此，這個結果絕非因為附表3第1(2)段和第45(2)條的解釋所做成的。

17. 那些提出要求而事後改變主意的業主亦絕對不會因為某一位業主進行訴訟而被迫繼續其要求。本席認為當不少於5%的業主提出召開會議的要求後，而主席不召開會議，這便已經構成了一個訴因，不論有關的不少於5%的業主當中是否有人改變主意，任何一位業主都可基於這個訴因提出申請。改變主意的業主亦不會因為其他業主提出訴訟而被牽涉在內，因為改變主意的業主不會是訴訟的當事人之一。

18. 本席不相信會有業主因為本身無資產而願意受其他業主所支配去獨自提出訴訟，因為如果該業主敗訴，即使他無力償還訟費，也會被宣告破產。即使真的有這樣的業主願意犧生自己去冒這個風險，這個結果與附表3第1(2)段和第45(2)條的解釋亦扯不上關係。本席不相信該條例的立法原意是去避免一些無力償還訟費的業主獨自提出訴訟。

19. 答辯人又引用Chau Mei Lee Fragrance & Anor v. Ng Yee Tim，民事上訴案件編號97/1996一案，去說明 "competence" 與 "entitlement" 有所不同。不過，正如上述一樣，本席接受 "competence" 與 "entitlement" 可以有不同解釋，但該案件的裁決只是涉及該條例第16條，即是業主有關公用部分的權力須由法團行使的問題，與本案毫無關係。本席認為該案例不能給予答辯人任何幫助。

20. 基於上述理由，本席裁定申請人可獨自以個人身份提出有關該條例附表3第1(2)段的申請。本席認為答辯人並無任何合理的理據可以推翻本席於2003年1月7日所作的命令。因此，本席撤銷答辯人覆核的申請，維持原判，並頒發臨時訟費命令：答辯人須支付申請人是次覆核申請的訟費，以區域法院基準計算；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭釐定；如果與訟任何一方不在14天內就此項臨時訟費命令提出申請，則此項臨時訟費命令作實。