馬穗端 對 百利大廈業主立案法團及另一人

LDBM 216/2011

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2011年第216宗

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判 案 書

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1.  申請人及第二答辯人均為百利大廈（“該大廈”）的業主，而第一答辯人是該大廈的業主立案法團。根據修改申請通知書的陳述，於2010年12月7日，第一答辯人舉行業主大會，管理委員會的成員需要進行重選。根據法例規定，需要選出最少7名委員。由於只有5位業主願意擔任委員，管理委員會未能順利成立。

2.  由於未能選出新一屆的委員，第一答辯人的管理出現問題。當時第一答辯人需處理一些訴訟，包括區域法院民事訴訟2009年第5352號案件的訴訟。但因管理委員會未能成立，故不能向律師作出適當的指示。律師也表示考慮退出代表第一答辯人。

3.  申請人的丈夫葉其豐先生(“葉先生”)向土地審裁處作出編號為LDBM 3/2011的申請，要求法庭委任他為第一答辯人的管理人。

4.  根據反對通知書內容，葉先生與第一答辯人有訴訟進行，部份業主認為由葉先生出任管理人並不恰當。所以，多名業主聯署去信土地審裁處，反對葉先生的申請。多名業主其後達成共識，委派第二答辯人及/或他妻子楊曼輝為他們代表，加入上述案件，反對葉先生的申請；並同意委任律師代表第二答辯人。

5.  不爭的事實，第二答辯人加入LDBM3/2011案為答辯人，葉先生後來與第二答辯人達成和解，由土地審裁處委任張文就為管理人，法庭不作任何訟費命令。

6.  後來，張文就先生召開了業主大會，成立了新的管理委員會。第一答辯人在2011年6月30日，召開業主大會，議決通過由第一答辯人支付第二答辯人在LDBM 3/2011案件中聘請律師的費用15,000元。

7.  申請人提出本申請，要求土地審裁處頒布，第一答辯人在上述業主大會通過向第二答辯人支付港幣15,000元律師費的議決無效；申請人又要求法庭命令第二答辯人在7日內向第一答辯人退還已收到的款項；如果第二答辯人沒有如期交回款項，第一答辯人需要採取一切行動，包括法律行動，以追回上述款項。

8.  申請人的最主要爭議議題，指根據該大廈公契及建築物管理條例，第一答辯人沒有權力通過有關的議決。而各業主反對葉先生出任管理人也是無需要的。

申請人的證據

9.  申請人作證。她引用日期為2012年2月13日的證人陳述書及所載附件為她的主問證供。

10.  申請人說，在LDBM 3/2011案，法庭已判定不作任何訟費命令，但管理委員會不理會法庭命令，將有關律師費的問題交業主大會進行議決，做法並不合理。

11.  申請人也同意葉先生當日與第一答辯人有4宗訴訟在進行；但表示，葉先生當了管理人，並不會獲得任何額外利益。

12.  首先，關於民事上訴案件2010年第82號，申請人指第一答辯人早已放棄提出抗辯，如果案件上訴成功，第一答辯人無論如何亦需要支付訟費，葉先生不會獲得任何額外利益。

13.  代表答辯人的王律師在盤問時指出，如果上訴成功，第一答辯人要付葉先生訟費，訟費須要評定。葉先生一方面代表自己向第一答辯人追討訟費，同時，又代表第一答辯人作出反對訟費金額，角色衝突。申請人指沒有機會出現這種情況，因時間不能配合。申請人指管理人的任期，只是一兩個月。

14.  有關LDBM 97/2010，申請人指第一答辯人經已通過議決，向法庭撤回反對通知書。如果申請人獲判勝訴，第一答辯人無論如何亦需支付訟費，申請人及葉先生不會獲得額外利益。

15.  王律師向申請人指出，就算第一答辯人有責任負擔申請人的訟費，但在訟費評定時，雙方仍然有角色的衝突及利益的衝突。申請人不同意。

16.  而LDBM 313/2010及329/2010，在第二答辯人提出申請之前，經已完結，根本不是正在進行的訴訟。而且，申請人及葉先生在以上兩件案件沒有委聘律師。

17.  申請人又指，如果第二答辯人要求第一答辯人支付訟費，應該在LDBM 3/2011案中提出。申請人又指第二答辯人介入上述案件的行為是不必要的，對第一答辯人也沒有任何益處。

18.  以上是申請人案情。

答辯人的證據

19.  答辯人本來安排了甘謝璧珠作證，甘女士不能出庭。開審前，答辯人申請傳召潘遠女士(“潘女士”)作證，申請人不反對。

20.  潘女士採納日期2012年2月28日的證人陳述書及附件為她的主問證供，並確定所有內容真實。

21.  潘女士說葉先生及/或申請人是上述的4宗案件的申請人/上訴人之一，而第一答辯人是這些案件的答辯人。當葉先生展開案件LDBM 3/2011要求法庭委任他為第一答辯人的管理人，多名業主，包括了潘女士，認為委任葉先生會構成角色衝突。

22.  潘女士呈堂了一封向土地審裁處發出的信件，由個別業主聯署，反對由葉先生出任管理人。但由於第一答辯人沒有管理委員會，不能夠委派律師代表，作出反對。所以，各業主商討後，同意由第二答辯人及/或楊曼輝申請成為訴訟一方，反對葉先生出任管理人的申請。基於上述原因，各業主同意第二答辯人及/或楊曼輝代支有關律師費後，待第一答辯人恢復運作，由第一答辯人償還第二答辯人有關的費用。

23.  潘女士指第一答辯人在2011年6月30日舉行業主大會，其中議決償付第二答辯人律師費15,000元，多名業主投票贊成，是履行上述與第二答辯人所達成的共識或協定。

24.  代表申請人的葉律師沒有向潘女士作任何盤問。以上是答辯人的案情。

討論及裁決

25.  本案的申請，是針對第一答辯人，申請人沒有法律理據，控訴第二答辯人，要第二答辯人退還款項給第一答辯人。本席就算是同意申請人的論點，也只能要求第一答辯人向第二答辯追還款項。所以，申請人要求第二答辯人退還$15,000的申請被駁回。

26.  有關申請人和第一答辯人的主要爭議，是一個立案法團是否有權去資助個別業主的訴訟費用。葉律師引用土地審裁處周法官在Pokfulam Development Co. Ltd, & Others v. The Incorporated Owners of Scenic Villas LDBM 70/2000的判詞，指大廈公契如果沒有賦與管理委員會權力，支付某位業主的法律費用，雖則該業主的訴訟案件對法團的案件有幫助，管理委員會無權通過給予個別業主法律資助。

27.  王律師並不同意葉律師的論點。他提出了一個例子，如果某大廈的公用水管突然漏水，若不能即時解決漏水情況，大廈的財物將受損壞。由於法團不能在沒有通知的情況下，即時召開及舉行會議，個別業主以個人名義聘請承建商，即時進行維修並支付有關費用。法團事後是否有權向該位業主償還有關的使費呢? 如果不能，這不合情理。所以王律師認為法團是有權，向個別業主，償還為大廈管理及公眾部份的維修所作出的開支。以同樣論斷，第一答辯人有權支付第二答辯人的律師費，因為他的行為是維護該大廈的公共利益。

28.  本席要裁定的爭議，是第一答辯人（一個法團）是否有權付款與個別業主。如果有，今次議決支付第二答辯人的議決是否合理。

29.  葉律師所依重的，是周法官在上述LDBM 70/2000案中的一段說話。但這一段話，必須小心研究適用範圍，否則容易被誤會及濫用。

30.  在該案件中，有關的業主與另一業主因噪音問題，出現糾紛，其後該業主被警方控訴盜竊罪。該業主聘請律師在盜竊案中進行辯護，經過法庭裁決，罪名不成立，但他要支付自己的律師費。由判案書所寫出的案情顯示，盜竊罪與法團完全沒有關係。

31.  其後，法團向一些租客住戶進行訴訟，申請禁制令，要他們遵守屋苑守則("house rule")，法團成功獲得禁制令。

32.  法團後來得悉，他們獲得禁制令的其中一個因素，是其它的業主需要採取法律行動，去保障他們的舒適及寧靜。所以，法團認為該業主的案件對他們爭取禁制令有所裨益，所以，通過資助該業主部分訟費11,000元。

33.  由以上的案情分析，顯而易見，該業主的盜竊案，與法團並沒有任何直接關係。法團資助該業主的部分訟費，是出於一種感情的表達，所以，周法官指，除非公契或建築物管理條例賦與權力，否則，法團不可以通過有關的議決，向該業主提供訟費支援。

34.  周法官的裁定是正確的，但不應被理解為，在任何情況下，法團都不可以向個別業主提供金錢支援。法庭要考慮的，是在本案中，有關公契及建築物管理條例有否賦予第一答辯人有關的權力。

35.  本席在作出論斷時，參考上訴法庭鄧國楨法官在Yeung Chung Lau v. The Incorporated Owners of Century Industrial Centre [2007] 4 HKLRD 25, 的判詞。案件的爭議，也是指立案法團並沒有權力，向其中兩位委員，提供律師費支援。兩名委員，受到業主控訴民事毀謗。鄧法官在判案時，引述終審法庭陳兆愷法官在The Grande Properties Management Ltd v Sun Wah Ornament Manufactory Ltd [2006] 3 HKLRD 373 所頒下的判詞部分

"The provision of the deed and the Ordinance are usually aimed at facilitating the management of the building by reducing conflicts among co-owners on the one hand and preventing abuse by the manager and the majority owner on the other.  It is fair to say that most disputes are resolved by a purposive construction and common sense application of the relevant provisions of the deed and the Ordinance."[本席強調]

36.鄧法官在演繹建築物管理條例及大廈公契的條文時，同意以常理(common sense)去了解法例及條文所要針對的事項，以作出有意義的法律演繹。採用這個解釋方法，鄧法官就法團所行駛的權力範圍，及普通基金的適用情況作出以下的分析：

"Moreover, section 18(1)(c) BMO provides that an Incorporated Owners shall do all things reasonably necessary for the enforcement of the obligation contained in the DMC for the control, management and administration of the building. Section 18(2)(g) provides that the Incorporated Owners may, in its discretion, act on behalf of the owners in respect of any other matter in which the owners have a common interest.  The general fund of the Incorporated Owners may be used to defray the costs of the exercise of its powers and the performance of its duties under the DMC and the BMO.  We believe it is arguable that these provisions support the view that section 14 covers the giving of an indemnity to members of the management committee."[本席強調]

37.  鄧法官指作為立案法團的委員，因職責而引起訴訟時，法團有權議決對各委員因公職而被民事控訴，作出彌償保障。本席同意鄧法官的裁定。在演繹法例及公契條文的原則，本席亦跟随陳法官的分析，並採納為本案的判案基礎。

38.  而這一個解釋方法，與周法官的判案也沒有衝突，只是在決定公契條文及建築物管理條例的條文是否賦與法團權力的時候，本席引用了鄧法官所分析的演繹方法。

39.  法團是否可以向個別業主提供金錢支援，其決定必然是個別業主所採取的行動，究竟是為法團執行某一種管理任務，又或者是為了保障公共部分的利益，又或者是維䕶大部份業主有共同利益的事務。而在這種情況下，法團如果能同意這個行為，自然可以採納了這個行為，成為法團的行為。這樣，這個業主就相當於法團的一個代理人，法團可以向他付款。

40.  王律師又陳述，指法團有權通過據追索力的議決，並引用終審法庭包致金法官在上述The Grande Properties Management Ltd 一案的判詞

"With respect, I do not think these reasons are sound or can stand up to close scrutiny.  For the reasons given by Reyes J, I respectfully agree that there is no good ground for holding that a resolution is invalid simply because it takes retrospective effect. I see no reason why resolutions with retrospective effect should be any different from those with prospective effect unless by their retrospectivity, they are against the law or contrary to the provisions of the DMC or so unfair as to amount to minority oppression."

41.  所以，法團更可以通過據追溯力的議決，除非是法律或公契條文所禁止。也如王律師所言，就算該業主在行事的時候，法團並沒有管理委員會，這也不阻止法團在及後的時間，追認該業主的行為，及向他付款。

42.  接著，本席要決定的，就第二答辯人所提出的抗辯行為，是否各業主有共同利益的事務。根據潘女士呈堂的一封聯名信，署名業主針對葉先生與第一答辯人有多宗訴訟，其中有部份訴訟仍在進行中，所以認為有直接利益衝突之嫌。

43.  就葉先生與第一答辯人所未完成之訴訟，申請人及潘女士在作證時有詳細解釋，不贅。(作正確的紀錄，LDBM97/2010的申請人只是馬穗端女士。)申請人基本上同意在有關時間，她及/或她丈夫葉先生與答辯人，仍有訴訟尚未完成，但申請人的論點是，假如葉先生被委任為第一答辯人的管理人，他將不會有任何額外的利益，所以不存在各業主所指的利益衝突。

44.  王律師在陳詞時強調，有關的案件的訟費評定尚未完成，所以容許葉先生出任為管理人將構成利益衝突。申請人在回答盤問時，並不否認這說法，但認為這一個情况不會出現，因為管理人的任期只會是一兩個月，利益衝突的實際情况不會出現。

45.  但本席不是要裁定是否有利益衝突。所要考慮的問題，是一個合理的業主或立案法團，在面對葉先生申請出任第一答辯人的管理人，會否因為葉先生與第一答辯人曾經發生及正在進行訴訟，有合理的擔心或不安，而會提出反對。我相信答案為＂是＂。

46.  雖然沒有證據顯示葉先生會利用作為管理人的身分達到自己的目的，但作為管理人，他一方面要照顧第一答辯人的利益，另一方面又要照顧自己的利益，而他與第一答辯人兩者在訴訟中是對立的身分，任何合理的人對這頒令有合理的擔心。而這擔心，會成為業主所共同關心的利益，這就變成了該屋苑管理上的一個有公共利益的事項。如果第一答辯人當時仍然可以運作，本席看不到理由，第一答辯人不會向土地審裁處就葉先生的申請提出反對。所以，第二答辯人的行動，反映了一合理業主的行為，而且是作為維護各業主共同利益的一種合理行為。

47.  如果第二答辯人及聯署業主，採取抗辯的行為是合理的，那麼，法團決定是否同意及採納他的行為，這個決定自然可以交由業主立案法團大會作出，法庭除非有非常明顯的理由，否則無須過問立案法團的決定。

48.  申請人提出另兩個爭議點，指通過有關的議案並不合理。申請人指在原有的土地審裁處案件，雙方達成和解的時候，簽署的同意傳票說明法庭將不會頒布任何訟費命令，這等同第二答辯人放棄追討訟費。現第二答辯人通過業主大會，要求第一答辯人支付律師費，是違反當日的協定，也不尊重法庭的命令。

49.  沒有證據顯示第二答辯人同意放棄向第一答辯人申請律師費的支援。同意傳票是葉先生與第二答辯人的協議，法庭不頒下訟費命令，只是處理葉先生及第二答辯人之間的訟費。至於第一答辯人與第二答辯人之間的任何協商，應當依建築物管理條例及公契條文考慮。所以，本席並不同意葉律師的陳述，指因為法庭沒有頒下訟費命令，第一答辯人就不應向第二答辯人作出律師費的支援或彌償。

50.  在文件冊所披露的，有一張律師收據，是梁鄧蔡律師事務所收了第二答辯人及Ms. Yeung M F Lily共港幣15,000元，作為預繳律師費(cost on account)。葉律師指這是預繳律師費，而律師最後的收費，文件並沒有清楚顯示。而這一筆錢，也是第二答辯人及楊女士共同繳付，並不能顯示第二答辯人所支付的費用。

51.  本席同意葉律師所提出的疑問。預繳律師費，可以與最後收費的總額不同。但第一答辯人有權支援第二答辯人的律師費，可以是預繳的律師費，或實在的律師費。其分別是，如果預繳律師費没有用完，是第一答辯人可以向第二答辯人收回。但這些細致問題，是可以由第一答辯人的業主大會或管理委員會處理。這點不能顯示有關議決是不合理的。

52.  雙方並無爭議，第二答辯人的確由律師代表處理土地審裁處的案件，而且也由代表律師簽署同意傳票。上述的收據，也顯示第二答辯人有負責向律師樓付款。

53.  當然，各業主的私下協定，並不會規範第一答辯人的獨立決定。根據會議紀錄，管理公司就律師費向大會報告，當晚與會人士也就律師樓的費用，有所討論。明顯，第一答辯人是經過討論後同意支付15,000元與第二答辯人作律師費，沒有證據指他們的決定是魯莽或不合理。對出席大會的證人潘女士，葉律師也沒有就討論内容作盤問。

54.  所以，综合以上各點，本席並不同意宣佈有關的議決無效，駁回申請人的所有申請。

55.  就訟費問題，本席頒下暫令，申請人須付答辯人的訟費，如金額不能達成協議，將由聆案官以區域法院基準評定。暫令在14日內成為絕對命令。