新都城大廈（英皇道）業主立案法團 對 張承恩

LDBM 172/2023

[2025] HKLdT 23

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2023 年第 172 宗

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判 案 書

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1.  在本案中，申請人新都城大廈（英皇道）（該大廈）業主立案法團（法團）[1]，指稱答辯人該大廈18樓1806室（1806室）註冊業主張承恩先生（張）[2]餵飼野鴿，對該大廈業戶造成滋擾，違反規管該大廈並在土地註冊處登記的該大廈公契[3]（該公契）。審訊時，張作供稱，他被【屈】餵飼野鴿。

2.  法團在本審訊由黃俊銘大律師(黃)代表。張在本案及本審訊都沒有法律代表，親自應訊。

3.  作為背景，案件開審前不久，2024年5月30日，《2024年野生動物保護（修訂）條例》[4]獲通過，對《野生動物保護條例》（《條例》）[5]作出修訂，並在同年8月1日生效。修訂內容包括廢除第17C條，新增《條例》第9A條（連附表2A）及加入第18(2)條，禁止餵飼野鴿[6]，違反者構成刑事罪行，刑事審訊後罪成可處第6級罰款及監禁1年，並引入定額罰款制度[7]。

4.  遭廢除的條例原第17C條，題為【禁止在指明地方餵飼野生動物】，適用的【野生動物】[8]可能包括【所有野生雀鳥】[9]，禁止的【指明地方】須由憲報公告規定，更須在每一【指明地方】豎設適當告示，但獲發特別許可證者除外。1997年後初期，【指定地方】限制在指定郊野公園範圍[10]，但自2022年12月31日起，因修訂擴展至【整個香港特別行政區】[11]。而違反遭廢除的條例原第17C(3)條，一經刑事定罪，只可處第3 級罰款[12]。

5.  當然，本案不是刑事案件，土地審裁處（審裁處）也沒有刑事司法管轄權。本案是一宗民事案件，本案核心議題不是張有否刑事犯罪，而是法團有否證明張在涉案時段曾在1806室作出所稱違反該公契的行為。在民事案件，申請一方（本案來說即法團）負有責任提交證據證明它的主張，法律上稱為舉證責任。

法團案情

6.  2023年12月13日，法團透過其代表律師（法團律師）存檔審裁處表格29《申請通知書》起訴張。

7.  法團在《申請通知書》內指，自 2022 年9月接獲張樓上及樓下鄰居業主多次投訴，指張自2022年3月起，每天清晨6 時在1806室外牆分體式冷氣機頂，放置一盆飼料餵飼野鴿，引來大群野鴿聚集，對鄰居造成滋擾。所造成的滋擾（該四後果）包括:

(1)  清晨野鴿聚集發出噪音，使樓上及樓下鄰居無法入睡（後果一）；

(2)  為避免野鴿飛入室內，樓上及樓下鄰居須要長時間緊閉窗戶（後果二）；

(3)  野鴿糞便黐滿該大廈外牆牆身，影響該大廈外觀（後果三）；及

(4)  野鴿糞便發出惡臭，嚴重影響公眾衛生及潛在傳播細菌風險（後果四）。

8.  法團再指，張上述對鄰居的滋擾行為持續超過一年，違反該公契第10(c)條的規定。

9.  法團遂在2022年9月2日透過管理公司去信東區環境衛生辦事處求助但不果。

10.  法團稱，縱使該大廈管理處（該管理處）2023年8月21日向張發出書面警告，及法團律師同年9月12日再向張發出入稟前最後警告，要求張停止上述行為，張沒有理會並繼續，持續地對其他業主造成滋擾。

11.  法團因此要求審裁處發出禁制令，禁止張在該大廈範圍內餵飼野鴿引致聚集[13]，及要求他支付法團本案的訟費。

法團證人證供概要

李的證供

12.  法團先傳召該大廈物業經理李美儀女士（李）出庭出供，李採納2024年8月8日證人陳述書的內容作為主問證據，並接受張的盤問。

13.  李作供，她於2018年8月入職置邦物業管理有限公司，長期駐守該大廈，負責其管理工作。

14.  約2022年8月下旬開始，該管理處接獲該大廈1906室（1906室）業主蔣女士及該大廈1706 室業主（1706室）投訴，指張於1806室外牆裝置的冷氣機散熱器頂，擺放飼料餵飼野鴿。經該大廈管理員查證後，發現張確有進行該等行為。管理處及後不斷收到該大廈其他單位業主的投訴，投訴野鴿於清晨時分覓食時發出噪音，令居民無法入睡。

15.  按李作供，該管理處收到的投訴滋擾，可總結為該四後果。為此，她曾指示管理員多次致電及多次上門向張作口頭勸諭，但他都沒有理會。該管理處遂在2022年9月2日去信東區環境衛生辦事處求助，但未能成功。

16.  該管理處於是在2023年8月21日向張發出書面警告，法團律師也在同年9月12日向張發出入稟前最後警告，要求張停止上述行為，但張沒有改善。法團管理委員會之後一致通過決議對張採取（及繼續）法律行動。

蔣的證供

17.  法團接著傳召1906室註冊業主蔣采琳女士（蔣）出庭出供，蔣採納2024年8月8日證人陳述書的內容作為主問證據，並接受張的盤問。

18.  蔣作供，她已居住1906室超過20年，是張的樓上鄰居。

19.  蔣供稱，她自2022 年開始，便發現張開始在1806室窗外分體式冷氣機與外牆之間放置紙皮箱，裏面放上飼料，並在晾衣架上用綠色盒於深夜放上滿滿的飼料。

20.  蔣稱，上述行為導致每天早上6時都吸引一大群野鴿(有時至少20隻)飛到1806室窗前吃上述綠色盒及紙皮箱中的飼料。蔣出示多張野鴿聚集1806室進食的照片，及她與該大廈1805室（1805室）有進行錄影記錄的楊太（楊）所共同記載的野鴿出現在1806室的不同日子記錄（出現的眾多日子所在月份，為2022年5至9月、12月、2023年1至5月、8至12月，及2024年1至3月及7月）。

21.  蔣再稱，野鴿的叫聲和打鬥爭奪糧食的噪音，吵得令人無法入睡。野鴿有時突然一大群飛過1906室，令她受到驚嚇。又1806室窗外到處堆積野鴿糞便，張從不清理，陽光令水分蒸發後，產生及散播惡臭。有時她甚至發現野鴿糞便在窗上、晾衣架上及晾在外面的衣服上，這不但對人有害，也可能傳播疾病和細菌。因此，她迫於無奈長期關窗，並將衣服床單等掛在室內。她更在其單位內發現大量禽蟎和野鴿羽毛，迫使她用膠紙堵住窗口防止禽蟎入侵。

22.  蔣再作供，除了她外，野鴿的聚集也驚動上下左右鄰居，很多人都到該管理處投訴。該管理處更叫她向食物環境衛生處（食環處）、漁農自然護理處（漁護處）及環境保護處（環保處）投訴求助，她出示相關投訴電郵，惟張餵飼野鴿的行為至今未止。

23.  蔣更稱，她最近從楊的錄影中，發現張由窗外放飼料改成室內放飼料，每天一群野鴿經窗戶飛出飛入1806室，她再出示2024年1月及2024年7月拍攝野鴿飛出飛入1806室的錄影[14]。

張的案情

24.  2024年1月2日，張存檔審裁處及送達《反對通知書》，反對法團申請。

25.  在《反對通知書》內，張就法團針對他所申請的頒令(或濟助)，提出4點質疑。第一點質疑原文為：【即使本人沒有餵飼野鴿，野鴿本來就會隨牠們意思聚集，是不是以後有野鴿聚集，就等如本人餵飼野鴿？】[15]。

26.  審訊時，張開案時力陳，希望獲得一個【公平公正】的判決，希望審裁處秉持【無罪假定】，保持【絕對客觀】，不應（如法團般）作【主觀臆測】，強調【相關性或可能性】不代表或一定代表【因果關係或必然唯一原因】[16]。

張的證供

27.  審訊時，法團舉證完畢後，張選擇作供，採納2024年8月8日及同年8月30日他兩份證人陳述書的內容，作為他的主問證供，並接受黃的盤問。

28.  張供稱，他是一名職業設計師，居於1806室。【2022年9月13日，他與食環處主任通電】，主任主動說，【即使餵鴿子，亦沒有犯法】，如果有【雀鳥糞便排在我冷氣機上，可以的話就清潔一下…我沒有違例..犯法】。同年9月29日，他與環保處職員聯絡，說【就算有鴿子飛入屋，我又沒有捉住牠不讓牠走，沒有關起來養，我不是養白鴿…我沒有違例..犯法】。

29.  在其證人陳述書標題名為：【擺食物在冷氣機頂所以有鴿？】一版下方，張再稱：【事源是因為樓上倒一些液態下來，弄到我的分體冷氣機..失靈了。】【朋友給了我一些東西放到有太陽曬的地方，說能帶來好運，同時能催趕蚊蟲，甚至袪除病毒，所以我試了，放在冷氣機頂和窗邊，覺有有效…，所以繼續】。

30.  【野鴿早已生活在新都城大廈，有相為證】，張續稱，【不要說成有鴿出現、聚集、活動、大廈外牆有鴿糞，大廈外觀不美觀是因為我】。

31.  張更作供，【1我沒有刻意餵，原意已說過】。【2被雀鳥搗亂，被吃掉，我不會計較，有聽過布施這個行為，所以沒有介意】。【樓上找食環處投訴我，食環處主任一開頭就先表明，就算我是餵鴿也沒有犯法…】。【環保處說我沒有將鴿子關起，即使進了屋也能飛出去，所以也不是飼養鴿子】。【3我沒有犯法，我只是跟其他人一樣，在我家範圍內做我有權做的事】。【4我沒有叫鴿子大便，糞便亦不是我的】。【5如果說我有東西給鴿子食了，所有我要為鴿子做什麼而負責，那麼也請提供鴿子冷氣機水喝，提供冷氣機頂和簷篷給鴿子作棲身…的負責…】。【6關於餵飼野鴿…《條例》…於8月1日生效，再繼續向我發出禁令根本是重複了…】。【7我不跟其他人一樣，暴力驅趕鴿子…，我只是不同流合污，做我認為應當做的事，我沒有主動餵，我不驅趕，反而容許牠們在我單位範圍，沒有犯法，亦是我的權力和我自由…】。

32.  張強調，【…所以問為什麼鴿子要來我家進進出出？也許是來玩吧，進來等於有東西吃？那只是你自己主觀狹隘的想法，動物生命，動物生活，動物思想，除了食，絕對還有其他】。

33.  在他證人陳述書另一標題【樓上1906業主對我私怨】下方，張聲稱：【…衣服物件掉下來超過十件，她要的就拍門叫我幫她撿，不重視，或有意無意丟下來的，就當沒事發生，弄到臭氣熏天…】。【撿了一次又一次，到了一次拿回給她時，開門的男生收了就砰一聲把門大力關上，很沒禮貌，很沒家教，彷佛我在騷擾她們似的。如是者再發生不知多少次，她可能也感到我的反感，便有一次放了三數百元進我信箱，我沒有收下，只拿回給她，並說夠了，麻煩以後不要再這樣掉東西下來了，她很尷尬，我沒有理會便走了。自始她再掉東西下來我也不會幫助她撿，她也不會處理，就由得東西在簷篷發臭，或等一天下大雨刮大風，看會不會把臭了的東西吹走】。【因此她便用這機會瘋狂追擊我，她自己仇恨鴿子，不容許雀鳥鴿子在她附近出現，多次用漂白水襲擊飛過或停留的鴿子，多次傾倒不知名刺鼻液體到我分體冷氣機上及窗上，多次用長棍伸下來敲打，破壞我物件，並襲擊鴿子，就如樓下1706業主被我拍到的一樣】。【然後又連結一些仇鴿業主，逼法團用公家錢來進行法律訴訟】。

34.  張問：「其他人可以擺東西出窗外(相)，有食物，有植物，都可以被雀鳥食，我就不可以？別人可以在窗外窗邊擺放想擺的東西，那些東西也可以造成滋擾，也可以被鴿和雀鳥食或飲，法團有去禁止他們曬食物、種植物？我擺就要被對付我？」。他指責：【1906、1805業戶，還有其他仇鴿業戶，長年累月，不分時間，敲鑼打鼓，用高低頻嘈音，用壓縮叭槍，對我對其他人的滋擾，法團有否以同樣標準與力度去處理去興訟】？【所以法團這次對我的訴訟…是不公不義，亦絕對雙重標準，濫用公家的錢，隨意讓幾個業主牽著走…】。

35.  張後在另一陳述書重複稱：蔣【感覺到他的不滿，但鋻於仍然有掉東西下來的機會，又要我執】，因而有一次想給他錢，但他拒絕，並表示不會要，他【重申請不要再掉東西下來，不要再打擾】他！蔣因此【腦羞成怒，大家從此交惡】。

36.  張斥責，蔣【講大話】，【仇鴿】，多次用疑似漂白水噴向鴿子（張在陳述書附上《防止殘酷對待動物條例》[17]的節錄），而他的冷氣機被她長期倒刺鼻液體而失靈。蔣【還會早上6時用不同刺耳聲音騷擾別人，還敢說自己被吵得不能入睡】；【幻想的就當事實，當眾侮辱我和工人姐姐做不見得光的事】。【這次她是用公家的錢來欺淩我，屈我餵飼養鴿】。

37.  最後，張在兩證人陳述書內，附上了一系列的相片，錄影及錄音記錄。

證人評估及證供取捨

李的證供

38.  本席留意，張對李的盤問有限，相對地集中在1）1806室以外該大廈與本案無關其他地方(例如天臺、天井、水錶等地方)野鴿的聚集；2）與本案無關的其他大廈外牆及冷氣機頂野鴿的停留及行為；3）該管理處在本案以外與案無關其他方面的表現；4）李個人對雀鳥欠缺認知；5）李就投訴的處理；及6）個別（而非全部）李在證人陳述書內對他的指稱。

39.  有別於針對蔣的做法，盤問李時，張並沒有提出任何動機，指責李因此而作不實證供。

40.  總的來說，本席認為，李作供坦白、簡單及直接，遭張盤問後沒有動搖，其作供也有其他審訊時呈堂證據支持。除以下另外指明的，本席接納她的證供（包括概述如上的）為事實。

41.  張陳詞時批評，李（及蔣）就個別張的問題，回答【不肯定】或【不能百分百肯定】。本席不能完全苟同該等陳詞。倘若證人真的不肯定，這是誠實的回答。又民事案件的舉證標準，本席得指出，只需滿足【相對可能性】（即發生可能性比較沒發生超過百分之五十）便可。即（如）審裁處決定某事有發生時，只須相信該事發生的機會，多過沒發生的機會，即可裁定該事曾發生（不用肯定或百分之一百肯定曾發生）。

42.  誠然，李遭張盤問下坦誠對雀鳥欠缺認知，審裁處衡量李的證供時會考慮。但是，呈堂證據也不見得張對雀鳥有認識（張沒作供他有這方面的學習、訓練或經驗，他也否認在1806室餵飼或飼養野鴿，他所出示的鴿子吃發泡膠錄像，其來歷也未明）。審裁處因此會一視同仁，按一般普通市民一樣分析及處理來自張、李及蔣就鴿子行徑及動機的證供或意見。

43.  又本席深明，一般普通市民日常生活表達時，不慣（及不善）於分開所見及（由此）所想（張陳詞時稱之為【先入為主】，並如此投訴法團證人），到審裁處庭上作供亦如此，審裁處也因此慣於從證人證供中分辨二者，抽走（張陳詞投訴的）主觀臆測（如真的有的話），專注證人所見，及自行作判斷。本席在考慮李及蔣的證供時，已如上考慮才決定是否接納二人證供。至於張，他在《反對通知書》及審訊陳詞時，則明顯深明二者分別，本席因此没有如此對張另加考慮此點。

44.  經慎重考慮上述證人局限，本席信納李盤問時給張的回答，接納她在收到業戶投訴後，確曾在天臺利用望遠鏡【長期觀察】，發現張有定時在1806室給東西野鴿進食，及野鴿會定時聚集在1806室外，後者不是【自然】聚集，即野鴿在沒遭人干擾下聚集。在此，在張盤問下，李坦白透露（本席接納）野鴿不時在該大廈其他地方聚集出現，本席相信長駐該大廈的李是可以分辯出【自然】的野鴿聚集，及【非自然】的聚集。

45.  另一方面，如張盤問李帶出，個別李的其他證供，源自他人（例如該大廈管理員）觀察後對她的彙報，而相關人士卻沒有出庭作供，法律上這些證據因此稱為傳聞證據。對於這些傳聞證供，審裁處按《土地審裁處條例》[18]第10(6)條有酌情權可考慮；但考慮本案的關鍵事實爭議（即張有否餵飼野鴿），本席認為，合適做法還是不給與這些聽回來的說話任何證據比重或分量。

46.  李的主要證供，涉及該管理處收到的該大廈業主（包括蔣及1706室業主）針對張餵飼野鴿的投訴，以及該管理處（及法團）對投訴所進行的調查及行動（包括入稟審裁處）。審訊時，呈堂有相關時段同步的文件支持李就兩者的證供，例如該大廈日記簿、相關信件副本（由李簽署發出），和法團管理委員會（該管委會）的會議記錄（李以秘書（非委員）身份出席及簽署），本席經考慮後，一概接納這些李的證供為事實。

47.  針對前者（即該管理處收到後書面記下的投訴內容），除了投訴人親自出庭作供（即蔣一人），其他投訴人均沒有出庭；因此，這些其他投訴人的投訴內容（包括聲稱的後果）屬實與否，法律上也算得上是傳聞證供。因此，本席會如上解釋一樣，就傳聞用途不給予該些書面內容任何的證據比重。

蔣的證供

48.  首先，本席認為，張指責蔣因和他有私怨，聯合其他業主一同攻擊他，並迫使法團用公款民事控告他的相對可能性不高。除了蔣作供不同意外，本席所持理由如下：-

(1)  張所指蔣掉下的衣服，沒證據是貴價品，高層單位住戶丟下衣服到低層[19]，一般也不過瑣碎事一宗，高層戶也一般應多謝低層戶拾回才是。倘若蔣真的因此和張交惡，本席看來，也未必足以彌補蔣誣告張所要花上的時間及精力等成本，及所冒的風險。

(2)  第二，審訊時沒有證據其他該大廈的業主也和張有所謂私怨（沒有證據其他業主也有衣服掉到1806室晾衣架或冷氣機上），張也否認餵飼野鴿，倘若其他業主如張稱巧合地都和蔣一樣【仇鴿】[20]，也不見得各方可以（及有）聯合起來誣告張（而非他人）。

(3)  除了從楊收集到的錄影呈堂外，呈堂電郵所見，本席看來只有蔣一人到漁護處、環保處及食環處投訴張餵飼野鴿，不見得蔣有聯合其他業主誣告張。再者，蔣向多達三個政府部門作虛假投訴，倘遭揭發的話，受罰的風險絕不可低估。

(4)  看該公契，本席留意，該大廈有23層樓高。再看該管委會會議記錄，它有至少10個委員之多。就算蔣真的有能力聯合到其他【仇鴿】業主並成功說服該管委會一致[21]起訴張，蔣也要面對大部分業主不同意（及藉業主大會推翻）該管委會議決的風險，倒頭來徒勞無功。

49.  雖然如上，蔣和張二人庭上針鋒相對，本席看來，二人雖為上下鄰居，關係卻非常之惡劣，有張呈堂錄音記錄[22]到二人涉案時段因某事而毫不留情地咒駡對方。有見及此，本席亦會加倍小心考慮蔣有否針對張作不實證供（反之亦然）。

50.  如張陳詞，遭他盤問下，蔣確有個別回答，可視為與她的證供不符。例如，蔣不得不承認，在張出示的3張1906室照片，晾衣架上掛著衣服，窗戶也有打開。可是，張沒有在證人陳述書內就3張相片的拍攝日子作供[23]，這3張張拍得呈堂的照片，更巧合地都【完全沒有拍得一隻野鴿飛行、站著或出現】。而蔣也從沒作供她永遠關窗，也沒作供她從不在窗外掛衣服。她只是說，因野鴿聚集而逼於【長期】關窗及將衣服掛在室內。假如拍攝相片當日出現野鴿聚集，本席想情況可大不相同。

51.  張也花上不少時間盤問蔣出示的1806室外照片，指個別照片所拍攝的簷篷相對【白】，不顯得如蔣稱有鴿糞留下。蔣否認，堅稱實況如她所供。本席得指出，蔣出示的其他照片，確實（本席自行看相判斷）清楚拍得1806室下方室外簷篷（及1806室外分體冷氣機頂）鋪滿鴿糞。個別相片有出入，本席認為，不足動搖蔣的相關證供。常識告知我們，簷篷設計用來遮風擋雨，就算沒有人為的清洗，室外簷篷也難免不時遭受風吹雨打的清洗。

52.  在張的廣泛盤問下，蔣在其他議題上，本席亦留意，也有回答上不理想的地方，張陳詞時也作了不少的其他批評。可是，蔣年紀不輕；而這些其他議題，也不是本案的關鍵事實爭議。

53.  在本案的關鍵事實爭議上，本席留意，蔣的證供，和她當時的言行一致。在涉案時段，她除了向該管理處投訴外，也向上述三個政府部門投訴，投訴內容也和她的證供一致。相關投訴及投訴內容，有呈堂文件及相片證明一致，張也作供接受政府部門的調查，其作供關於政府官員所説的，和蔣的作供所收到政府官員回應，也不謀而合。

54.  關於這些政府部門給蔣的回信，法律上，其書面內容屬實與否也是傳聞證據，但張沒有爭議這些調查，且這些是政府專業部門，獨立於本案雙方（張沒稱蔣聯合政府部門攻擊他），本席經審慎考慮認為，合適行使本席的酌情權，接納這些信件的書面內容屬實，及屬該些部門的真誠專業意見，並給與適當比重。

55.  更重要的是，蔣的關鍵事實證供，獲她（及張自己）出示的多張照片及錄影支持（縱使提供蔣錄影的楊沒有出庭作供，錄影記錄本身是呈堂物證）。如下舉例，黃用它們盤問張，張因此作出了不少和蔣證供吻合的承認，印證蔣的關鍵證供可能屬實。

56.  例如，看一相片[24]後，張承認放置2個綠色盒子到1806室外晾衣架上，但卻【記不起】盒內的啡色粒狀物體【是否他放入內】。看另一相片[25]後，張再承認1806室外晾衣架上1個載有啡色粒狀物體的綠色盒子右方，似有一鴿子低頭嘴向盒子方向，後他改口稱它為【保齡球狀物體】，及堅稱【不知道】啡色粒狀物體【會否後來被吃下】。再看一相[26]後，張稱他【答不到】他會否【補充】1806室外晾衣架上綠色盒子內的啡色粒狀物體。當黃指出他會時，張不同意，並稱【你沒有證據】！當他被黃要求看另一張1806室外相片[27]，拍得（張盤問同意）窗戶打開及一男子（只見身後）伸手外出，他卻說【不知男子是誰】，及否認該男子在弄室外分體式冷氣機後方的紙皮箱。

57.  黃接著問張，張所稱朋友給他【讓他帶來好運】而他放在冷氣機頂及窗邊的【東西】[28]，是否他所出示相片左上方[29]放在綠色盒子內包含啡色[30]的粒狀物體，張沈默思想良久後，終回答【對】。在黃要求他將朋友所送的【東西】，與蔣出示相片[31]所拍得綠色盒子內的啡色的粒狀物體比較後，張不得不承認二者【相似】（二者若非一模一樣的話）。

58.  而在觀看證物A1內9.1錄影（據蔣在其證人陳述書內稱，楊在此錄影拍得2024年1月情況），在黃盤問下，張也得承認錄影拍得超過10隻鴿子站在1806室外窗邊，更有鴿子飛入1806室內，但不見飛入拍到的其他單位。

59.  還有的是，不管構成直接或間接承認，張在其證人陳述書內也作出了一系列相類似的承認（本席上文引述張的證供時，已用粗體在引述時加以強調，此處不贅）。

60.  縱使（如張陳詞批評）蔣提供的個別相片或其證供未能覆蓋申請方要證實的每一點，本席得指出，審裁處是考慮案件的整體證據去作出事實裁定。換句話說，審裁處是會將李、蔣及張的證供，跟審訊呈堂文件、相片及錄影一倂考慮，來裁定過去的事實經過。不同證據可相互支持及相互補充[32]。個別事宜可能欠缺直接證據，但審裁處可考慮呈堂的間接及環境證據，合適及有需要時，可在呈交的現有證據基礎（及常識）上，推斷進一步的事實，推斷標準也只是民事案件的【相對可能性】而已（即審裁處就進一步事實的推斷認定，也不用肯定或百分之一百肯定，這相信能回應張關於【相關性及可能性】的陳詞）。

61.  舉幾個例子，雖然蔣未能拍得伸手出1806室窗外弄紙皮箱的男子正面面貌，張也聲稱【不知道】，但審訊時證據顯示，1806室內住客只是張及其女傭，在張沒有作供指另有男子可自由地出入他家及有動機弄室外的紙皮箱時，加上張在證人陳述書內承認放朋友【東西】到室外，審裁處在看相對該男子年齡等作評估後，絕對可推斷該男子【正是張而非他人】。

62.  又張在證人陳述書內，標題稱【擺食物在冷氣機頂所以有鴿？】，內文承認放【東西】在【冷氣機頂】及【窗邊】，【試了】後【覺得有效】，【所以繼續】。庭上回答黃，張承認【東西】和相片內綠色盒子內啡色粒狀物相似，及是他放綠色盒子到窗外晾衣架上，更有其他相片（及錄影）拍得野鴿站在1806室外窗邊。其他吻合承認證供細節，因本判案書篇幅有限，不能盡錄。縱使張否認或稱【不知道】，審裁處絕對可以推斷【是張而非他人】【放下】啡色粒狀物【到綠色盒子內】，【讓聚集1806室外的野鴿吃】該些啡色粒狀物，鴿子吃掉後他是【會補充】的（當然，審訊時，審裁處更有蔣及李觀察張餵飼野鴿的直接證據）。

63.  回歸處理蔣就關鍵事實爭議的證供，縱使她和張關係不佳，縱使她在其他議題的回答不太理想，但她在這關鍵議題的證供，本席留意，確實言行一致，和文件證據（包括相片及錄影）、李的證供，以及張的承認吻合，得到這些其他證據的有力支持。

64.  因此，經審慎考慮後，除下文另有指明外，本席願意接納蔣在關鍵議題的證供（概述如上），及當她這方面的證供，和張的有分歧時，本席會選擇前者而放棄後者。

張的證供

65.  相反，本席認為，張庭上就關鍵事實爭議的表現，絕不理想。他回答黃問題時多番回避，甚至搬出科學或哲學性的回答。個別張給予黃的答案，更是荒謬絕倫。

66.  例如，看一相片[33]後，張一度承認1806室外晾衣架上1個載有啡色粒狀物體的綠色盒子右方似有一鴿子低頭向盒子，後他改口稱為【保齡球狀物體】。當黃向他指出【不可能】【在晾衣架上發現保齡球】時，張兩度回答【有可能】，最後更稱【什麼事也有可能】！

67.  讓本席再給另一例子，當黃盤問尾段向張指出後果四時，張否認。黃追問張鳥糞【不發出惡臭嗎】？張回答【我不覺得】。黃再指出【鳥糞可影響公眾衛生】，張竟然回答：【我個人的存在也影響公眾衛生】。黃再指出【鳥糞可潛在傳播細菌】，張再回答：【任何一個人也可能潛在傳播細菌】。

68.  在關鍵事實爭議上，張的庭上回答，和他在證人陳述書內的證供及承認，本席得指出，前後不一，嚴重打擊他證供的可信性。

69.  例如，張庭上遭黃盤問時多番否認餵飼野鴿，但細看其證人陳述書，他卻供認：【我沒有刻意餵】、【我沒有主動餵】、【我不會計較，有聽過布施這個行為】、【如果說我有東西給鴿子食了…】，及【別人可以在窗外窗邊擺放想擺的東西，那些東西…也可以被鴿和雀鳥食或飲，法團有去禁止他們曬食物、種植物？我擺就要被對付我？】

70.  再舉另一例子，張一方面在陳述書內稱【我不跟其他人一樣，暴力驅趕鴿子…，我只是不同流合污…我沒有主動餵，我不驅趕，反而容許牠們在我單位範圍】；但另一方面當黃播放張自行提供的1806室室內錄影[34]，見野鴿經窗戶飛入該室內，向張確認他【沒有做任何動作】【驅趕】野鴿時，張卻表示【不同意】。當黃進一步指出在錄影第42至55秒有多達5隻以上野鴿從室內飛向窗戶，張又否認他在鏡頭拍不到的室內部分餵飼野鴿，吸引他們留下達42秒之久才離開。

71.  審裁處另要指出的是，本案不是刑事審訊，張不享有【無罪假定】。雖然申請人在民事案件負有舉證責任證實申請方的主張，但民事案件的另一證據規定是：誰主張，誰舉證。因此，張也有責任提交證據證實他的不同主張。

72.  回看2024月1月存檔的《反對通知書》，張其實沒有提出任何他遲至2024年8月存檔首份證人陳述書時才提出的主張，他2024年1月甚至沒有在《反對通知書》内主張蔣對他有私怨，也沒有主張他遭人誣告，他當時甚至沒有否認餵飼野鴿，只主張野鴿可能自然聚集，與他無關。

73.  審訊時張在關鍵事實爭議的庭上（及證人陳述書內）證供，本席經上分析後認為，絕不可信或可靠。

74.  除了張庭上及證人陳述書內作出的和法團案情一致的眾多承認外，本席一概拒絕接納張在關鍵事實爭議上（如上概述）的證供，包括他否認餵飼野鴿的證供。

75.  張作供稱他因和蔣有私怨而遭蔣誣告，及蔣連同其他業主迫使法團起訴他，本席也拒絕接納張這方面的證供。本席認為，蔣及李證供代表的法團案情，即蔣因張的餵飼野鴿行為求助政府部門及該管理處不果，及法團因收到蔣等業主投訴張而自行決定起訴張違反該公契，相比張的上述不同案情，來得有更大可能性發生。

76.  至於張的上述眾多承認，容本席指出，也是本審訊呈堂證據的一種。本席認為，它們都真實可信，審裁處給與這些證據足額的證據比重或分量。

關鍵事實裁斷

張室外餵飼野鴿

77.  在本席接納的李的直接觀察證據、蔣的直接觀察證據、蔣呈交的相片及錄影記錄、張在證人陳述書內的承認、張自行呈交的相片及錄影記錄，以及張遭黃盤問的承認下，本席相信並裁定， 2022年3月至2023年12月期間（共一年九個月），張持續地不時在1806室窗外分體式冷氣機與外牆之間放置紙皮箱，裏面放上啡色粒狀物體，並在窗外晾衣架放上綠色盒子裝載啡色粒狀物體，讓野鴿進食（及在野鴿進食後加以補充該些啡色粒狀物體），導致大群野鴿在該段期間不時都在清晨時分聚集及停留在1806室外進食該些啡色粒狀物體。

78.  本席完全同意黃的陳詞，在作出上述關鍵事實裁定後，審裁處實不用再裁定該些啡色粒狀物體準確是什麼。重點是野鴿當它們【食物】進食，而張明顯地知道野鴿進食它們而持續地向野鴿提供作為野鴿的【食物】。

79.  本席認為，張的上述獲證實行為，毫無疑問構成餵飼野鴿。

80.  誠然，野鴿涉案時段有在該大廈其他位置出現，甚至聚集。但是，本席得指出，野鴿不只在1806室外聚集，更一年九個月多在該處【進食】張所持續提供的【食物】。

81.  在民事舉證標準下，及本案整體證據下（包括沒有可靠證據提供其他合理原因來解釋上述野鴿持續聚集進食的行為[35]），本席認為，審裁處可運用常識推論裁定，野鴿是因【食物】的人為持續提供而持續聚集在1806室外進食。就法律上要求的因果關係而言[36]，食物的人為持續提供，不需是唯一原因導致野鴿聚集，而只需是其一有效原因即可（這相信也能回應張關於【相關性及可能性】不代表【唯一原因】的陳詞）。

張改為室內餵飼野鴿

82.  轉至2024年1月至審訊前（2024年9月）（共8個月），如張陳詞強調，蔣坦誠她只是【懷疑】張改在1806室室內餵飼野鴿（因她不能看見），而蔣也沒有出示1806室室內的相片或錄影（因她或楊明顯不能拍到）。

83.  但是，在民事舉證標準下，及本案整體證據下，包括：-

(1)  本席接納的三個政府部門對張的調查（包括至少兩個部門職員接觸他進行調查）、

(2)  該管理處及法團律師向張發出的警告信、

(3)  本案在2023年12月的提起、

(4)  蔣從楊獲得的2024年後拍攝的1806室室外錄影（拍得野鴿飛入室內）[37]、

(5)  張在其2024年8月存檔的證人陳述內的承認及態度(例如【…我沒有主動餵，我不驅趕，反而容許牠們在我單位範圍…，沒有犯法，亦是我的權力和我自由…】及【…所以問為什麼鴿子要來我家進進出出？也許是來玩吧，進來等於有東西吃？那只是你自己主觀狹隘的想法…除了食，絕對還有其他】)、

(6)  上文本席就前一年九個月張持續地在1806室室外餵飼野鴿的事實裁定、

(7)  張自己出示的數個他選擇只拍得1806室部分室內情況的錄影[38]（出現野鴿飛入飛出1806室），以及

(8)  張遭黃盤問下就上述錄影內容的承認（包括上文提及多隻野鴿在1806室未能拍得的內部停留達至少42秒後從窗戶飛出），

本席推論並裁定：張在這八個月期間在1806室室內繼續餵飼野鴿，導致大量野鴿不時在1806室室外聚集飛入飛出1806室。

84.  簡單來說，本席的看法（或推論）是，張在2022年3月至2023年12月期間，漠視蔣等的投訴、政府部門的調查、該管理處的勸喻和警告，及法團律師的警告，持續地在1806室外餵飼野鴿。儘管法團2023年12月提起本案，看張及後所寫所講，他不太見得會臨崖勒馬。反之，更大可能的是，張選擇冥頑不靈，2024年1月後繼續其餵飼野鴿行為，但為了逃避法團及蔣等為本案的搜證，改在1806室室內進行。

後果一、二及四獲證實

85.  本席接著考慮該四後果有否被法團證實。

86.  先處理後果一。本席認為，大量野鴿同時同地聚集並進食有限的食物，聲音難免不產生，對清晨時分應熟睡的蔣明顯構成噪音，阻止入睡。本席不採信張的相反證供，反接納蔣的相關證供為事實，裁定後果一獲證實及其為張持續餵飼野鴿行為的後果（至少就樓上鄰居而言）。張自己作供時，也提及其他業主(包括蔣) 在【早上6時】發出【不同刺耳聲音】，甚至【敲鑼打鼓】，本席想，這大有可能是其他業主們，就後果一源頭即野鴿的聲音的還擊或抗議。

87.  針對後果二，本席也接納蔣的相關證供為事實，裁定後果二獲證實及其為張持續餵飼野鴿行為的後果（至少就樓上鄰居而言）。本席不認為蔣（及一般其他普通業主）會在大量野鴿持續聚集的情況下長期開窗。

88.  轉到後果三，雖然本席接納蔣的證供（及呈堂相片內容），相信1806室下方簷篷因野鴿聚集進食而鋪滿鳥糞，但是審裁處前沒有該大廈外觀遭到影響的證據（例如該大廈外觀的前後對比照片），故法團未能證明後果三。

89.  縱使張否認，本席接納蔣的證供，野鴿糞便的聚積產生臭味。又漁護處曾回信蔣，建議她用稀釋漂白水清潔可能受雀糞污染的地方，及在處理雀鳥排泄物後，須立即徹底清潔雙手。按張作供，環保處職員也提醒他清潔在冷氣機頂聚積的鳥糞。本席因此相信，野鴿糞便是會影響公眾衛生及有潛在風險傳播細菌。法團因此證實後果四的存在，及其為張持續餵飼野鴿的後果。

90.  總的來說，法團成功證實了後果一、後果二，及後果四屬張持續餵飼野鴿行為的後果。

該公契契諾可對張執行嗎？

91.  根據《物業轉易及財產條例》[39]第41條（該第41條），註冊後該公契內的契諾須隨土地轉移，即除在該公契締結方之間可予強制執行外，契諾受益人及其業權繼承人，以及藉著或透過該人或該等人士而得土地業權的人，均可向契諾承諾人及其業權繼承人，以及藉著或透過該人或該等人士而得土地業權的人，強制執行契諾。

92.  法團所依賴該公契契諾是該公契第10(c)條(該第10(c)條)，英文原文如下：

“Not to use his part of the said Building for any illegal or immoral purposes nor do or permit anything therein or thereupon which may create unnecessary noise or may be a nuisance or annoyance to or may cause damage or inconvenience to the other occupiers of the said Building.”

93.  按照該第41條，該公契在締結及註冊後，該第10(c)條對該大廈所在土地的所有購買者也可強制執行。因此，自張2012年購入1806室後，成為該大廈所在土地註冊業主之一後，該第10(c)條便可針對他強制執行。當然，如上指出，申請一方（即法團）負有舉證責任，證明張違反了該第10(c)條。

張有否違反了該第10(c)條？

94.  黃陳詞時向審裁處呈交了多個案例，案中牽涉的公契，都有類似該第10(c)條的條文。審理的法院及審裁處，都討論了相關適用的法律原則。

95.  本席看來，區域法院黃敬華法官（當時官階）在 觀塘大廈業主立案法團 案[40]中判案書内第41及45段的中文翻譯總結，最為全面及精准，最有參考價值。黃法官當時說：

“滋擾(nuisance) 精要的重點，乃它是一個情況或活動，而這些活動或情況，對使用或享受土地有不適當的干擾。… 滋擾乃是一些行為或不作為，對某一人行使或享受其：(a) [公共滋擾，在此不適用]，或(b) (在私人滋擾的情況下) 對土地的擁有權、或佔用權、或一些地役權、或利潤、或其他隨使用或享受土地而發生的權益時，產生干擾(interference)，打擾(disturbance)或煩擾(annoyance) 。

…

當契諾針對任何可引致 “煩擾(annoyance)，滋擾(nuisance)或損失(damage)”時，它的含義非常廣泛，並且如有任何事情困擾到一名鄰居令其合理的心緒不安寧時(disturbs the reasonable peace of mind of an adjoining occupier) 就可說是違反了該契諾了。有關的困擾，並不須對安逸有實質的損害。”

96.  另外，在The Incorporated Owners of Shaukeiwan Plaza案[41]，審裁處盧成員在決定飼養狗隻的行為，有否違反該案公契類似該第10(c)條的條文時，在判案書第二頁也提出用以下角度來考慮是否構成滋擾，原文如下：

“狗隻的吠聲是否構成滋擾，不能從飼養狗隻或喜愛狗吠聲的業主或住戶的角度去衡量，而應該以一個普通業主或住戶的感受來決定。（粗體後加）”。

97.  應用本席上文的事實裁定，以及該第10(c)條的條文，本席考慮了包括以下各點，來決定張有否違反了該第10(c)條：

(1)  條例第9A條（禁止餵飼野鴿）要到2024年8月1日才生效。但是，該修訂早在2024年5月30日通過，而遭廢除的原條例第17C條，自2022年12月31日起，已禁止在整個香港特別行政區餵飼野生動物。

(2)  三個政府部門調查張的行為後，都沒有向他提出刑事檢控，張也沒有被成功刑事定罪。但是，受制2022年12月31日前的條例等的當時規定[42]，他們三個部門的調查沒有下文，本席認為，不難理解。

(3)  無論如何，上述兩點涉及的是刑事犯罪。看上述法律原則，本席不見得構成滋擾必須違反刑事罪行。畢竟，違反公契是一項民事法律責任。

(4)  本席上文裁定的張餵飼野鴿的行為，在該大廈範圍持續超過兩年。

(5)  上述持續行為獲證實的後果的結果一及/或結果二及/或結果四（不管單獨或聯合起來），本席認為，對普通該大廈業戶使用及享用其單位，都構成不適當的干擾、打擾及煩擾，足以令其合理的心緒不安寧，雖然對他們的安逸，可能未必有實質的損害。

98.  因此，本席結論，張在涉案時段獲證實的行為，確實違反了該第10(c)條。

合適頒發禁制令嗎？

99.  有見本案的整體情況，包括本席在【張改在室內餵飼野鴿】部分的推論看法，本席認為，缺乏禁制令的頒發，張很大機會在本案後會繼續其違反該第10(c)條的行為，繼續對該大廈的業戶造成滋擾，而該些滋擾實難以用金錢來彌補，本案案情因此是合適頒發禁制令的。

100.  張作供辯稱《條例》第9A條通過了，對他發出禁制令是重覆的論點，本席拒絕接納。《條例》第9A條刑事罪行的調查，市民當然可舉報，但調查由執法機構主導。更重要的是，該等刑事罪行的檢控，按照《香港特別行政區基本法》，一般由律政司決定是否提出檢控，市民難以控制。疑犯遭檢控送交刑事法院後，須按較嚴謹的刑事程序及標準進行審訊。而《條例》第9A條刑事罪行審訊後罪行的判刑，並不包括禁制令，只是罰款及監禁，難以有效阻止餵飼野鴿的滋擾行為再次發生。

審訊後頒令

101.  基於上述理由及結論，審裁處頒發判決如下：

(1)  禁止答辯人本人、其受僱人或代理人，或以其他方式在該大廈1806室餵飼野鴿；

(2)  許可申請人撤回要求答辯人賠償其損失的申索；

(3)  申請人律師須以中文草擬、存檔及以面交送達方式送達答辯人本判決的蓋印副本，判決須載有罰則通知，送達後須即時存檔土地審裁處送達誓章。

案件訟費

102.  本席已考慮張及黃結案時就整件案件訟費的陳詞。

103.  按照訴訟常規，整件案件的訟費一般依審訊結果而定。既然張敗訴，他須支付法團本案的所有訟費。除了因法團律師沒有按命令為作供證人另準備審訊文件冊而浪費的首日審訊早上的1.5小時外，本席看不到原因不按常規處理。

104.  本席因此下令：答辯人須支付申請人本案所有訟費（包括所有保留及本審訊的費用，連大律師證書，但首日審訊早上11時30分至13時除外）。若雙方未能就訟費金額達成協議，則交由訟費評定官按《區域法院》訟費標準評定。