PANG KONG MAN JAMSON 及另一人 訴 黃根達及另一人

DCMP 1490/2011

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2011年第1490號

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判決書

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背景

1.  本案原告人對被告人提出侵佔土地的申索，包括要求被告人交回土地的管有權及賠償中間收益損失等。第一被告人則對原告人作出逆權侵佔土地的反申索。

2.  本案的訴訟土地為香港新界粉嶺北丈量約份91號1454地段（“該地段”），該地段內有建築物和農地，即約1000呎棚屋和約1,000呎花園，佔地共約2,000平方呎（合稱“該佔用地”），即答辯及反申索書之附件中粉色及黃色的部份。

不爭議事項

3.  第一及第二原告人是該地段及毗連的第91約第1453號地段的註冊擁有人。第一及第二原告人各自佔有該地段及1453號地段50%的份額。第一被告人佔用該佔用地。

原告人案情

4.  自1971年（民國60年）農曆正月15日起第一原告人的父親彭子康將該地段及1453號地段租予黃財（又名黃才）作耕種用途。黃財一直管有該地段及交租直至租約終結為止。自1997年開始租金是每年$2,250元。

5.  於2000年3月2日，黃財帶同一位名叫黃愛娟的女士到訪第一原告人家中並向第一原告人支付了港幣2,250元作為2000年全年的租金。當時，第一原告人得知，黃愛娟是代表她的家族處理租務來的，港幣2,250元租金中的500元是黃愛娟家族支付的。黃財說由於他的身體健康原因，他不能在該地段上做太多農活並且會考慮退出對該地段的承租。第一原告人告訴他可以繼續在該地段上務農，如果這塊地出產不理想，第一原告人可以免收他的租金。

6.  第一原告人當日開立了一張收到黃財先生所交租金的收據（“該租單”），黃女士在該租單上親自用筆寫下了她的姓名和電話：“黃愛娟手提90232688”，以作將來聯絡用途（見證物P1）。

7.  第一被告人佔用了該佔用地。

8.  約於2003年3月，黃財去世，他的租約亦隨即終結。原告人聯絡黃愛娟及第一被告人，但他（她）們拒絕簽訂新租約。

9.  原告人在2011年6月21日入稟，要求法庭頒令各被告人交出該佔用地的空置管有權（vacant possession）及賠償中間收益的損失。

第二被告人案情

10.  由案件入禀至今，第二被告人都沒有出現及提交任何文件。

第一被告人的案情

11.  第一被告人指他和他的父親自1967年開始已在沒有原告人的同意或許可的情況下逆權管有該佔用地。被告人的鄰居陳煌華可支持這佔用的事實。

12.  第一被告人不承認第一原告人的父親把該地段租予黃財。第一被告人聲稱他或他的家人從來沒有就該佔用地和任何人簽訂任何租約，也不同意他是以准許、同意或許可情況下佔用該佔用地，第一被告人指該佔用地的棚屋是樊先生贈予其父親的。

13.  第一被告人證人黃愛娟，是他的姐姐。她否認曾到訪第一原告人家中或曾在該租單(證物P1)上簽名及留下電話號碼。在其證人陳述書上，她表示約於1999年1月13日，黃愛娟曾將寫有她名字及電話的小紙張派給多名的村民以便聯絡她有關其父親喪禮的事宜。在庭上，黃愛娟卻更正她只寫了一張小紙張給她母親。

14.  第一被告人指他的逆權管有該佔用地早過黃財的租約生效日期。

15.  第一被告人要求法院頒布聲明：－

（1）按《時效條例》（第347章）第7(2)條的規定，原告人喪失提出申索收回該佔用地的權利（barred）；及

（2）按《時效條例》（第347章）第17條的規定，原告人於該佔用地的業權終絕（extinguished）。

16.  原告人對於第一被告人提交的測量師Tang Sze Kin Eric的報告沒有提出爭議。

主要的爭議事項

17.  本案共有5個主要的爭議點：－

（1）第一被告人有否不間斷地獨有佔領該佔用地。若有，從何時開始？又是否符合可構成逆權管有？

（2）原告人是否向黃財租出了該地段（包括該佔用地）？

（3）黃財有否把該佔用地轉租給以第一被告人的父親黃老先生或其家族？

（4）黃愛娟有否向第一原告人支付任何租金及在該租單上寫下其名字及手提電話號碼？

（5）原告人有否因上述原因而蒙受任何損害？

18.  若第一被告人的逆權管有反申索成立，則原告人的申索必然敗訴。反之，若第一被告人是侵佔人，必須交回管有權及賠償中間收益。

相關之法律原則

19.  《時效條例》（第347章）相關記載如下：－

(1) 《時效條例》（第347章）第7(2)條：－

“自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後，他不得提出收回土地的訴訟；如該訴訟權最初在某人方面產生，而他是透過該某人而申索的，則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿12年後提出收回土地的訴訟”。

(2)《時效條例》（第347章）第17條：－

“就任何人提出收回土地的訴訟（包括贖回訴訟）所訂明的期限屆滿時，該人對該土地的所有權即告終絕。”

(3)《時效條例》第38A條另有規定，若有關訴訟權於1991年7月1日前產生，則有關時效期限定為20年。

20.  要構成逆權侵佔，逆權管有人必須持續地對該土地有實質管有權（factual possession）並有充份意圖管有該土地（intent to possess）(見Powell 訴 McFarlane（1979）38 P & CR 452，第471至472頁)。

21.  逆權管有人必須證明有充份意圖管有土地，而充份意圖即他以自己的名義及代表自己，並於可行的情況下禁止他人包括土地擁有人管有該土地。終審法院於Wong Tak Yue 訴 Kung Kwok Wai & Another (No 2)[1]一案重申Powell 訴 McFarlane[2]一案中有關何謂充份意圖的判決：－

“……involves the intention, in one’s own name and on one’s own behalf, to exclude the world at large, including the owner with the paper title if he be not himself the possessor, so far as is reasonably practicable and so far as the process of law will allow.”

22.  終審法院進一步指出當佔用人聲稱逆權侵佔土地，他的證供是為他的個人利益，法庭需以懷疑的態度處理該等證供，並因應客觀情況給予合適的比重；相反若他提出的證供對他不利，法庭應就此給予相當大的比重：－

“Where the occupier has made self-serving statements as to what was his intention, whether during the period of occupation or when challenged in legal proceedings, the courts should approach them with some skepticism. The courts would scrutinize the circumstances in which they were made and would give them such weight if any as they may deserve. Conversely, where the occupier has made statements as to what was his intention and such statements are against his interest, the courts would usually accord to them considerable weight[3].”

23.  終審法院亦指出當佔用人有意圖支付租金予土地擁有人，該佔用人沒有逆權侵佔的意圖：－

“The fourteenth defendant’s intention to pay rent if the owners had requested payment demonstrated that he was not intending to exclude the owner with the paper title but showed that he was treating himself as enjoying possession under a lawful title from the owners. His intention to possess was not “as of wrong” but was “as of right”. Such intention is similar to the occupier’s offer to pay rent in R v Secretary of State for the Environment, ex p Davies (1990) 61 P & CR 487, which was held to be inconsistent with the intention to claim possession for the purposes of adverse possession[4]. ”

24.  上訴庭於Yu Kit Chiu and Yu Hon Chiu 訴 Chan Shek Woo[5]亦跟隨Powell 訴McFarlane一案的判決並指出，當佔用人使用土地的情況未能明確顯示逆權侵佔的意圖，他必須提供強而有力的證據證明他有逆權侵佔的意圖：－

“In Powell, Slade J held that where the trespasser’s use of land was equivocal, the onus is on him to ‘adduce compelling evidence’ that he had the requisite intention to possess.”

25.  在Powell 訴 McFarlane[6]一案中，Slade J指出佔用人必須提出強而有力的證供以證明有逆權侵佔的意圖，而該意圖亦必須清楚而毫不含糊地顯現給其他人，包括土地擁有人：－

“The position, however, is quite different from a case where the question is whether a trespasser has acquired possession. In such a situation the courts will require clear and affirmative evidence that the trespasser, claiming that he has acquired possession, not only had the requisite intention to possess, but made such intention clear to the world. If his acts are open to more than one interpretation and he has not made it perfectly plain to the world at large by his actions or words that he has intended to excluse the owner as best he can, the courts will treat him as not having had the requisite animus possidendi and consequently as not having dispossessed the owner.”

26.  在Yu Kit Chiu and Yu Hon Chiu 訴 Chan Shek Woo一案中，被告人（即佔用人）於佔用土地期間以業主名義向政府申請於土地上搭建建構物，上訴庭同意原審法官的判決，裁決被告人並沒有逆權侵佔的意圖：－

“The document spelt out that in consideration of [the plaintiffs’ predecessor-in-title] paying the requisite fee, the head lessor modified the Crown Lease by allowing him to maintain the structures on the land. After due consideration, I agree with the Judge’s analysis of the position. I am of the view that the signature of [the defendant squatter] on behalf of [the plaintiff’s predecessor-in-title] did not merely acknowledge the deceased’s ownership of the land but was also an acknowledgment of the deceased’s possession of the land.”

27.  在管有意圖方面，英國樞密院和香港終審庭的闡釋是有差別的，請參閱Lau Wing Hong v Wong Wor Hung HCA 1454/2003一案之第33至34段。

28.  從上述案例看見，佔用人於逆權侵佔案件中的舉證責任相當高。佔用人必須提供一些客觀而有力的證據方可成功舉證，不能倚賴單方面的聲稱。

29.  若佔用人沒有意圖禁止土地擁有人管有該土地，即使最終土地擁有人沒有行使管有權，佔用人亦不可成功逆權侵佔。

討論

（i）第一被告人有否不間斷的佔用該佔用地？若有，始於何時？

30.  沒有爭議的是第一被告人佔用的該佔用地座落於原告人擁有的該地段。第一被告人對該佔用地有實質管有權亦沒有多大爭議。此方面的主要爭議是第一被告人何時開始實質管有該佔用地。

31.  第一被告人的證供有關他佔用該佔用地的時段，可歸納如下：－

（1）第一被告人在他的證人陳述書第2段說：－

“父母親生前告知本人上址，是父親從澳門移居香港，當時生活困苦，投靠一名樊姓好友，獲提供一所破舊棚屋作為居所，父親把身上僅有三千圓給予樊先生，作為報酬，但被他拒絕，更稱本人一家可在上址永久居住，而不須付出任何代價，父母…經常對我提及此事。”

（2）第一被告人是於1967年3月18日在澳門出生排行第五，其姐姐黃愛娟則於1964年12月14日在澳門出生排行第四。根據香港入境署的入境許可證顯示，發出日期為1967年8月13日。照理第一被告人應不早於1967年8月13日移居香港。

（3）第一被告人一家七口生活無可避免需要用水、電及電話。第一被告人提供了一些證據，其中包括水費單、電費單、相片，以支持他在1967年已經在該佔用地居住的說法。相片顯示該佔用地設有鐵絲網、前後閘，外人未經批准不能進入。第一原告人亦指他曾到該佔用地，但不能進入。

（4）第一被告人說當時只有一間棚屋，他們一家七口一起住在該棚屋。棚屋編號為79A，後變成74B。自第一被告人懂事後，樊先生從沒出現過，所以第一被告人認為樊先生自他懂事後，不再在該佔用地居住。

（5）第一被告人說棚屋於1970年代擴建，擴建後一部份供人居住，另一部份用作養鷄用途。鷄棚電錶號碼904515是第一被告人父親名下的，地址為“74-B SEC 3 KAI LENG VIL FANLING NT”，他提供最早的電費單日期為1975年7月15日，第一被告人所提供其父親名下電費單的最後日期為1989年9月18日，而棚屋“79-A2 SEC 3 KAI LENG VILLAGE FANLING NT”的電錶號碼1508480是樊先生名字登記的，提交最早的電費單日期為1975年10月16日，最後日期的電費單日期為1999年9月10日。由1999年11月，79-A2的電費單轉寄黃愛娟的地址。

（6）第一被告人提供他父親名下由1982年3日至1999年9月2日的水費單，用水地為“74B SECT 3 KAI LENG TSUEN FANLING NT”。水務署於2013年11月11日回覆確認第一被告人的父親是“79-A2 Kai Leng Tsuen, Section 3 Fanling”的註冊用戶，承接日期為1977年7月25日。

（7）第一被告人同意可以向中華電力有限公司（此後稱為“中電”）申請證明棚屋79-A2及74-B3之電錶是何時開始及以何人名義登記，此乃重要證據證明第一被告人家人於1967年開始在該佔用地上居住，但第一被告人說他沒有向中電作出上述的申請，亦沒有解釋為何不作出是項申請。

（8）第一被告人在以下存檔之誓章及證人陳述書中強調他本人在上址居住超過三十多年，根據上述文件的日期倒退三十多年，第一被告人最早應於約1975年開始入住該佔用地。

（a）2011年12月31日的誓章;

（b）2012年2月15日的誓章;

（c）2012年2月22日的誓章;

（d）2012年3月16日的誓章;及

（e）2013年7月6日的證人陳述書。

32.  證人陳煌華是第一被告人的鄰居，他自小在該佔用地附近居住，他曾多次進入該佔用地和第一被告人及其哥哥玩耍。他指第一被告人的父親一家自70年代已在該佔用地不間斷居住。陳煌華的證供沒有被第一原告人大律師太多質疑。陳煌華回答問題清楚直接，其證供沒有前後不一致。

33.  根據上述的水電費單的證供，第一被告人的父親無論如何，最遲於1977年開始在該佔用地居住，這可從他所提交的水務署回覆（79-A2的註冊用戶）及74-B地址的1975的雞棚電費單及其證人陳煌華的證供得以証實。

34.  第一被告人從澳門到港時只有5個月大（1967年出生），理應最早都要幾歲後，他才懂事。因此，在1970年前，第一被告人根本不可能知道其父親在甚麽地方居住。第一被告人之父母親已分別於1999年1月11日及2006年10月去世。樊先生是本案中第一被告人之重要證人，但他未有為第一被告人作證。

35.  第一原告人於2000年時，經其租客黃財通知才知道第一被告人及其家人的存在。換言之，在2000年前，他完全不知道第一被告人及其父親何時及怎樣佔用該佔用地。

36.  根據土地註冊處圖片，該地段於1970年前已有上蓋物業的存在，這亦佐證第一被告人的證供。

37.  原告人對第一被告人何時開始佔用該佔用地，提出很多質疑。考慮後，本席接納原告大律師所言的陳述，第一被告人指樊先生於1967年已離開該佔用地，並將棚屋連同該佔用地一併餽贈予第一被告人的父親的證供有不一致及矛盾的地方。這些證供不可信及不可靠，理由是當時第一被告人年幼，他的資料必是傳聞證供，又電費單於1975年時仍以樊先生名字登記。若樊先生早於1967年已搬離，為何仍用他名字登記呢？在1967年時，該地段是新界一幅荒蕪之地，不一定同時有水及電力供應。因此，從第一被告人交來的文件中，最早電費單的日期是1975年，而水費單則1977年。沒有紀錄顯示樊先生在該佔用地有任何水費戶口登記，若他在1977年後仍在該處居住，那有不用水之道理？又怎會以第一被告人父親的名字註冊水費用戶呢？又若樊先生仍在該處居住，為何電費單收據仍然由第一被告人或其家族保管呢? 因此，樊先生應該於1975至1977年間已搬離該佔用地。本席接納電費單（79-A2）由1982到1999仍是樊先生的名字，原因正如黃愛娟所言主要是沒有辦理轉名手續而已。後來作出相關更改，皆因中電不再以人手上門派電費單。第一被告人在更改通訊地址時，才一併更改註冊用戶的名字是合理的解釋。

38.  1967年時，第一被告人是嬰兒，本席接納他由澳門移居香港，必與其父母同住。又從第一被告人交來的相片、父母結婚證書及打針紙，本席接納第一被告人亦最遲於1977年開始在該佔用地居住，又他一直佔用該佔用地直至現在。

39.  本席裁定第一被告人及其家人自1977年開始不間斷在該佔用地有實質管有權。

40.  根據《時效條例》第17條，若第一被告人能證明他持續在該佔用地有實質管有權及有充份意圖管有該土地，於1997年時，他已成功逆權侵佔該佔用地。

（ii）黃財是該地段的租客嗎？

41.  黃財並非居住該地段是沒有爭議的。從測量師圖片所見，可以肯定該地段自1970年已有人耕種。第一被告人在庭上第一次供稱，該地段及第1453地段一直由黃昌施耕的，而黃昌是住在第1452地段，但其姐姐黃愛娟則肯定地說黃昌從沒有在該地段或第1453地段上耕作。他（她）們二人的證供在這方面是不一致的。

42.  儘管黃財不在該地段居住，但不能因此否定他在該地段耕種的可能性。

43.  第一原告人庭上提交租約的正本，一式兩份，業主及租客各持一份，當兩份租約之第一頁合併在一起的時候，便可看見“田租批約”四個字樣。審訊文件冊B第415，417－436頁是租客黃財的租約副本，而審訊文件冊B第684－687頁是業主的租約副本。第一被告人大律師庭上確認上述兩份租約真確性（authenticity）是沒有爭議的。

44.  第一被告人大律師質疑該田租批約並非該地段之租約，因該田租批約描述租地為“彭子康…自己名下禾田大小叁塊坐落土名蒲嶺”。第一被告人的大律師指稱該佔用地位於鷄嶺，並非蒲嶺。

45.  從第一被告人測量師準備的佔用圖（Encroachment Plan of Lot 1454）及夾附於第一被告人2012年3月15日所作的誓章的地段索引圖（Lot Index Plan）可見到在該地段之左方寫有“PO LENG”及‘蒲嶺’的字樣。

46.  原告人大律師陳詞指從索引圖所見，蒲嶺是一座小山，位於該地段的西面。蒲嶺貼近該地段，所以說該地段座落蒲嶺是正確及貼切的。

47.  第一原告人在庭上指出於1999年他手持‘DD Sheet’和黃財一起到租用地確認“大小叁塊”的位置，分別一塊坐落1453地段（“三角仔”）及兩塊坐落於該地段（“長溜溜”和“山邊地”）。第一原告人作供時在審訊文件冊503－1頁之地段索引圖把大小叁塊指出來，即包括該地段及該佔用地。

48.  根據租簿，黃財自1971年開始交租直至2003年3月20日。第一原告人免去黃財2001及2002年度的租金。當黃財於2003年3月去世的時候，他的妻子把該地段交還第一原告人，租約亦同時終止。

49.  本席考慮雙方在此方面的證供，在兩者相對的可能性標準下，本席接納第一原告人所作的證供，原因是第一被告人的說法與其證人黃愛娟不同，又第一被告人他亦同意黃昌的證供對本案很關鍵，但他的證人陳述書從沒有提及黃昌在該地段耕作，這是不合常理的。又從田土廳所拍攝的相片所見，該地段一直都有耕作，不是荒廢的。若沒有出租該地段，誰會在該地段務農呢？第一原告人在接收其亡父的租務事宜後，親自查核有關租務地點是合情合理的做法，又他和黃財一起查核，資料應是準確的。

(iii) 證物P1上“黃愛娟90232688”是誰寫的？又是否分租客？

50.  第一被告人及其姐姐黃愛娟在庭上否認是黃財的分租客，並指該佔用地的上蓋物業是樊先生餽贈的，他（她）們及其父親在佔用期間從沒有向任何人交租。樊先生不是該佔用地的註冊業權人。第一原告人也沒有提出任何證據指該佔用地的棚屋是第一原告人父親興建的。棚屋也不可能由黃財興建，因為根據田土廳的相片，棚屋的存在早於黃財租用該地段的時間。

51.  第一原告人則指黃愛娟在2000年3月2日和黃財一起到其家中。黃財並指他所交的租金其中的500元是黃愛娟代表她的家族（包括第一被告人）交的。

52.  黃愛娟否認有此事，亦質疑該租單（證物P1）是偽造的。

(1) 該租單是否偽造？

53.  第一被告人大律師指稱該租單影印本(審訊文件冊B第438頁)有作修補、修改、塗改、而證物P1是經增加、修改、捏做的。第一被告人大律師質疑在審訊文件冊B438頁與P1有多處不同，尤其是右下角手寫的（a）“黃愛娟手提90232688” (審訊文件冊B第438頁)；和（b）“黃愛娟手机90232688”（證物P1）字樣和位置有所不同。

54.  原告人大律師比對上述兩份文件後發現絕大（重要）部份並沒有改動，他把在審訊文件冊B第438頁之租單與證物P1完全相同的地方塗上黃色後（見原告人大律師結案陳述書附件二），發現相同的地方、字體、字樣、位置完全相同。

55.  第一原告人的證供指他喜歡將文件影印後，又在影印本上寫字，他都弄不清給予律師那一張副本。原告人大律師指審訊文件冊B第438頁可能是當第一原告人仍未在證物P1右下角寫上“黃愛娟手机90232688”之前被影印，而在影印本上再寫上“黃愛娟手提90232688”得出審訊文件冊B第438頁。

56.  黃愛娟在她的證人陳述書（2013年7月6日）聲稱該租單是“被人移花接木、添加了內容更影印拼合變成了一頁疑似租務文件。”

57.  黃愛娟接納證物P1所寫“黃愛娟手提90232688”和她的字跡相似，但黃愛娟則說她從沒有在證物P1的紙張上簽署。黃愛娟及第一被告人都沒有將證物P1交由筆跡專家作筆跡鑑證。

58.  在黃愛娟的證人陳述書中，她說“應母親要求，本人留下手機號碼及名字，方便街坊好友前往靈堂致祭，作聯絡之用”及“曾留下數張不大於A4紙的便條”。但在庭上作供時黃愛娟却說她是應母親要求，將她的名字及手提電話號碼寫在一張粉紅色紙張上（半張A4 大小）。她只寫過一張，並把該紙張交給母親，好等親戚朋友可以聯絡她，從而得知其父親葬禮舉行之時間及地點。黃愛娟的證供在此方面明顯是前後不一致的。

59.  原告人律師指黃愛娟的說法，前後不一致及有下列不合情理的地方：－

（1）黃愛娟父親去世時，第一被告人及其母親已在該佔用地居住了廿多年，街坊應互相熟識。若街坊想知道她父親葬禮日期及地點，可直接上門詢問第一被告人或她的母親，而其母親應該知道黃愛娟的姓名及電話號碼，無需寫下她的姓名及電話。再者該紙張根本沒有葬禮日期、時間及地點，無法達致通知街坊之作用。如要達成此目的，應寫上葬禮舉行之日期、時間及地點，讓街坊查詢時可以提供予街坊參閱。

（2）黃愛娟的母親將該紙張放在家中，該佔用地有鐵絲網、前後閘，外人未經批准不能進入。第一原告人與她的家人不認識亦沒有往來。第一原告人沒有可能從她母親或家人手裏拿取該紙張。

（3）該紙張在葬禮舉行之後應再沒有任何用途。如果第一原告人獲得該紙張，在沒有爭執情況下沒有任何理由保管該紙張10多年才偽造文件進行訴訟。

（4）證物P1已早於2013年3月25日在原告人文件清單披露。第一被告人當時沒有提出偽造的說法。

（5）黃愛娟說她和第一原告人並不認識，訴訟開始之前從未見過面，而第一原告人亦沒有出席她父親葬禮。證物P1上的日期是2000年3月2日，黃女士庭上確認2000年3月2日她在香港上班，如果第一原告人沒有在2000年3月2日見過黃愛娟，他又如何肯定黃愛娟於2000年3月2日身在香港呢？

（6）在殯儀服務登記表上顯示日期為1999年1月13日，負責人為黃愛娟，聯絡電話為90232688。黃愛娟確認其90232688是她的公司給她的電話號碼，但4年前（2010年）離職時已交還公司。如黃女士不是在2000年3月2日提供她的電話，又如果證物P1是事後偽造的，第一原告人不可能知道黃女士在2000年3月2日使用電話號碼是90232688。

（7）明顯地，黃愛娟在2000年3月2日有陪同黃財往第一原告人家中，而該地段是唯一和3人有關連的事物，黃愛娟是代表第一被告人處理該佔用地的租務，而“黃愛娟手提90232688”是黃女士在2000年3月2日當日寫在證物P1作將來聯絡用途。

60.  第一被告人大律師亦作出下列的反駁：－

（1）以常理分析，如果第一原告人與黃財之間已有適當及正式的協議，第一原告人沒有理由需要就同一塊土地作另一張租約，即證物P1，尤其是在一張充滿筆記的廢紙上。對於這一點，第一原告人沒有就重點依賴該證物P1而提出任何正面的解釋。

（2）再者，從原告人與黃財(審訊文件冊B第415-436頁)及鍾淑儀(審訊文件冊B第447頁)的租約中，清楚知道原告人從70年代到現在，一直都與租客訂立正式的書面租約，亦用拼書的方式去確認黃財的身份。因此，原告人並不可能依賴一張廢紙，作為分租的證據。

（3）如果黃愛娟在指稱拜訪是代表第一被告人，理應在該證物P1寫下第一被告人的名字和聯絡電話，而不是黃愛娟的。黃財亦不可能在成為原告人的租客接近30年，才給予原告人聯絡電話。

（4）有關第一原告人從黃財收到租金的確認收據，原告人自己的案情指黃財從來不會在第一原告人的租簿裡簽名。相反，是第一原告人在黃財的租約裡簽字確認付款。原告人的案情指交租者從來不需要在租簿裡簽字，因為只有收租者需要在交租者的租簿裡簽字確認付款。然而，第一原告人的案情很大程度上依賴該指稱拜訪中，黃財與黃愛娟在該租單上簽署的“簽字確認付款”。但是，即使依賴第一原告人的邏輯，黃財及黃愛娟都沒可能在該租單收據(證物P1)上簽署。

（5）第一原告人所以重點依賴該租單的唯一可能的原因，是因為它是可以聲稱為連接第一被告人及第一原告人的唯一記錄。即使如此，原告人指稱代表了第一被告人的黃愛娟已經證實，他們從未見過該租單。

（6）此外，第一原告人已承認曾經多次編輯該租單，增加及刪減一些裡面的內容（被告人在第一原告人的盤問［第四天下午］），內容如下：

（i）在該租單正本(證物P1)的右下角所寫的黃愛娟的名字和電話的筆跡，與該租賃收據的副本(審訊文件冊B第438頁)是不同的；

（ii）在該租單正本(證物P1)的右下角所寫是“手机”，而該租單的副本(審訊文件冊B第438頁)則是“手提”；

（iii）在該租單正本［證物P1］的右下角有一個長方型的圈，而在該租單的副本(審訊文件冊B第438頁)是沒有此圈的；及

（iv）在該租單的副本(審訊文件冊B第438頁)的頂部有兩個長方型的圈，而在該租單正本(證物P1)是沒有的。

61.  無可否認，審訊文件冊B第438頁的該租單影印本與證物P1確有很多地方不同，但仔細分析，從原告人大律師結案陳詞附件二的比較結果可以看見證物P1用紅筆寫黃愛娟手提90232688的字跡、位置與審訊文件冊B第438頁頁是相同的。這顯示第一原告人在庭上的解釋是合理及可信的。他將證物P1影印後，亦會在影印本寫字或畫圈，因此，再將影印本影印，交予律師行便出現上述不同之處。

62.  被告人律師提出第一原告人一向收租一貫的做法，與今次有所不同。這一點是值得考慮，但本席認為這並不是絕對不可更改的。最重要的是為何證物P1有黃愛娟的字跡及其個人資料（手機號碼），正如原告人大律師在上述第59段第(5)-(6)點所指稱的一樣。黃愛娟的解釋根本不能成立，又原告人不可能10多年前已偷取此半張A4 Size的紙張，並且預知十多年後會有今次的訴訟，然後假冒黃愛娟的字跡，寫了‘黃愛娟手提90232688’於證物P1上面。

63.  被告人大律師雖提出上述的質疑，但這些質疑卻不能解釋為何黃愛娟字跡會在證物P1上，又為何原告人可得知黃愛娟手提號碼90232688。

64.  黃愛娟在作供被問及上述核心問題時，她出現迴避的情況。她的證供不但和她陳述書有很多不一致的地方，亦有違常理邏輯。本席不相信她這方面的證供。

65.  經考慮後，本席裁定該租單（證物P1）上寫的“黃愛娟手提90232688”是黃愛娟親筆寫上去的。

66.  黃愛娟聲稱之前沒有見過第一原告人，本席不接納她的說法，若他們從沒有見面，第一原告人又怎可叫黃愛娟書寫她的資料於證物P1上呢？本席相信第一原告人的證供，即於2000年3月2日，黃財陪同黃愛娟前往第一原告人的家中，隨後亦寫上她的名字及電話號碼予第一原告人作日後聯絡之用。

(2) 一直是分租客嗎？

67.  第一原告人作供時，指當時黃財曾對他說「黃愛娟家族不嬲」交租予他，意思即是黃愛娟及其家人一直從黃財處分租該佔用地，但有關這方面的證供在第一原告人的陳述書及申索書、回覆及反申索抗辯書從沒有披露。

68.  第一原告人指第一被告人或其家族一直都有經黃財向第一原告人或其父親交租一事，與本案非常有關及重要。但奇怪的是，他竟沒有告知其代表律師，直至接受盤問時才第一次披露。本案由入禀至審訊已超越3年的時間，第一原告人一直由律師代表，他有充足時間及機會向其律師披露「不嬲」一事。這令人質疑其證供的可信性。

69.  黃財已於2003年去世，其遺孀郭惠卿就本案存檔了一份證人陳述書，但沒有上庭作供，郭惠卿的證人陳述書只列出黃財承租該地段，但從沒有提過第一被告人或他的父親分租該佔用地，第一原告人解釋郭惠卿的證人陳述書由他草擬，但因郭惠卿對黃財分租一事不知情，因此她沒有提及第一被告人分租的事宜。在傳統社會尤其是鄉村，男主外，女主內是很普遍的。妻子不一定全部知道丈夫外面所做的事，但黃財在該地段耕種超過30年，若第一被告人的父親一直向黃財分租該佔用地，作為黃財妻子的她又豈有完全不知情的道理呢？在農耕社會，妻子協助丈夫耕種是很普遍的。第一被告人的棚屋佔地共約1,000呎，是很顯眼的，郭惠卿沒有可能不知道此棚屋處於其丈夫的租地內，對此她為何不問不聞呢？又若郭惠卿對此事真的不知道，為何不在其證人陳述書中列明她是不知情的呢？

70.  根據測量師的報告，該棚屋自1963年已經存在，在1976年曾擴建。換句話說，該棚屋存在早於黃財承租該地段的時間。沒有證據顯示樊先生早於1970年已向第一原告人父親交租。若樊先生佔用該佔用地時已沒有向任何人交租，又為何在1970年後會願意向黃財交租呢？又若樊先生在其佔用期間沒有向黃財分租，第一被告人的父親又怎會主動向黃財承租呢？這是於理不合的。

71.  若第一原告人所言是事實，為何自2003年後，第一原告人曾多次聯絡黃愛娟要求她續租，但黃愛娟都拒絕呢？這是不合情理的。按原告人所說，黃愛娟在2000年去見第一原告人時，她的動機及目的是很明顯的，即使若黃財不再續租，她的家族仍會繼續租用該佔用地。

72.  黃愛娟自1981年已搬離該佔用地，而第一被告人一直在該處居住及成家立室。為何第一被告人不直接與黃財一起去見第一原告人洽談租務問題? 第一被告人根本無須假手於人。

73.  按第一原告人所言，他在2000年3月2日之前，從不知道黃財曾分租該佔用地予第一被告人或其家族。照道理，第一原告人作為田主，當他見到黃愛娟出現時，為何不在該租單(證物P1)寫清楚黃愛娟的個人資料，她的身分証號碼及地址等作聯絡用途，或者清楚列明分租客的個人資料，如租金及何時開始分租等? 這些資料對第一原告人來說，都是很重要的，因他是該佔用地的註冊業主。租客黃財帶分租客來見第一原告人，目的亦是希望保障分租客在日後他不繼續租用該地段時，分租客的權益可獲得第一原告人的確認。第一原告人沒有理由在此方面不作出詳細紀錄。證物P1不單沒有 記錄租金當中的500元是分租客交的。他的做法與他將該地段部份出租予鍾淑儀的處理手法不一致，這不吻合他一貫處事方法。第一原告人並非文盲，他雖是一位老人家，但在退休前，他是香港滙豐銀行分行經理。考慮他的工作經驗及背景，第一原告人沒有理由不知道訂立合約記錄對於作為註冊業主的他是很重要的，也有其必須性。根據與黃財所立的租約，黃財不得在該田內作其他用途，祇限農業之用，又不得私頂、私批。若黃財一直分租予黃愛娟的家族，他的做法是違反租約的，但2000年3月2日的會面，第一原告人不單沒有指斥黃財的不是，也沒有詳細了解分租事宜，這也是於理不合的。若黃愛娟家族一直是該佔用地的分租客，第一原告人沒有理由在該租單上只要求黃愛娟留下姓名及電話號碼。

74.  第一原告人在1999年時和黃財一起視察該地段，確認該地段吻合黃財租約所說的租用地。照此情況，第一原告人在巡視該地段時，一定會發現該佔用地上棚屋的存在，因為根據土地註冊處的空中圖片所顯示，該地段只有一間約1,000呎的棚屋。從圖片所見，任何人都會留意這棚屋是座落於該地段內，黃財為何在當日視察時沒有對第一原告人披露分租的事實? 這是不合情理的；又即使黃財在巡視時沒有提及分租事宜，第一原告人理應會向黃財作出棚屋誰屬的提問；若有此提問，第一原告人便應早於1999年便應知道分租客的存在。若黃財說謊，指該棚屋是他的住屋，那麽在2000年3月2日時，黃財又怎會帶分租客代表黃愛娟見第一原告人呢？又第一原告人又怎會在3月2日時不斥責黃財瞞騙他的事宜呢？這是不符合常理及邏輯的。

75.  若第一原告人指他因黃財健康欠佳理由，沒有收取他2002至2003年的租金，但他沒理由同時撇除黃愛娟家族的500元分租租金。照道理，第一原告人只會撇除收取黃財HK$1,750元田租。第一原告人的解釋確令人費解。

76.  仔細考慮雙方在這方面的陳詞及證供，本席不接納第一原告人在2000年3月2日見黃愛娟及黃財時，黃財有作出如第一原告人在庭上所言。

77.  本席不接納第一被告人或其家族一直是黃財的分租客，也不接納黃財所交的租金包含分租的租金。

結論

78.  本席接納第一被告人證人陳煌華的證供。他的證供是可信及可靠的，因他作供時沒有迴避，內容亦吻合第一被告人提交的文件證據。

79.  根據第一被告人提交的文件及相片，本席接納這些資料及圖片是真實的，也裁定這些都是充份的證據証明第一被告人的父親及第一被告人自1977年一直對該佔用地都有實質管有權（factual possession）。

80.  從第一被告人交來的相片及測量師Tang Sze Kin Eric的報告，可見第一被告人或其父親在該佔用地圍上鐵絲網，亦設有鐵閘，這明顯有強制管有該佔用地的意圖。很明顯地，自1977年及以後，第一被告人及其父親一直有意圖排除整個世界（包括原告人）獨家佔用該爭議土地的意圖。他們是在沒有租約、准許、同意或許可的情況下不間斷地實質管有該佔用地。1977年前所有關鍵時間期間，不論第一被告人或其家人都沒有向原告人或任何人就該佔用地支付任何租金、牌照費或其他同性質的款項。因此，第一被告人自1977年開始已經在具備了充份的意圖管有該佔用地。

81.  經考慮後，本席裁定第一被告人自1977年開始逆權管有該佔用地，於1997年時，第一被告人已符合時效條例第7(2)條及17(c)條的規定。而原告人對該佔用地的土地所有權即告終絕。

82.  本席認為2000年黃愛娟和黃財一起去見第一原告人極有可能就該地段的租務或使用有關，但原告人自1997年在該佔用地的土地所有權已告終絕。因此，根據Chong Yuk Por v Chan Kam Muk [2013] 1 HKC 505一案第62-66段，無論黃愛娟作任何租務協議，均不可能影響第一被告人在該佔用地的合法管有權。

83.  本席裁定原告人敗訴，第一被告人的反申索成立。

結論

84.  本席頒布下列聲明：－

（1）按《時效條例》（第347章）第7(2)條的規定，原告人喪失提出申索收回該佔用地的權利；

（2）按《時效條例》（第347章）第17條的規定，原告人於該佔用地的業權終絕；及

（3）第一被告人以逆權管有的理由已成為該佔用地的合法擁有人。

85.  撤銷原告人對第一及第二被告人的申索。

86.  本席作出暫准訟費命令：原告人須支付本案訴訟引起的訟費(包括大律師費用)予第一被告人。雙方如未能達成協議，則交由法庭評定。如任何一方未有在今天起計14天內，就此暫准命令提出申請，此暫准訟費命令即成為絕對命令。