荃威花園業主立案法團 對 張天盛及另二人

LDBM 28/2016

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第28宗

____________________

LDBM 81/2016

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第81宗

____________________

____________________

____________________

判 決 書

____________________

1.  兩宗申請涉及荃威花園業主立案法團新舊管委會的紛爭，簡單來說，新管委會提出LDBM 28/2016申請通知書，要求審裁處命令舊管委會於卸任後須向新管委會移交法團的財產。而舊管委會則提出LDBM 81/2016申請通知書要求審裁處發出聲明令指2015年11月23日業主特別大會（“該會議”）第(2)至(10)項議程的議決無效及新管委會的委任無效。

2.  事實上雙方就5%業主要求是解散管委會還是撤換委員的爭議在該會議前已經發生，直至投票期間仍然繼續，根據會議記錄及沒有爭議的是好些業主於通過解散後舊管委會後離席，另一方業主留下繼續會議，經議決委員人數後選舉即時產生，並如數選出委員。雙方的爭議核心在於究竟新一屆委員的選出是否合符合《建築物管理條例》（“《條例》”）的規定。舊管委會認為新管委會並沒有在該會議被合法選出，因為根據該會議的議程，5%業主要求 “解散管委會”，舊管委會認為 “解散管委會” 必須根據《條例》第30條 （“第30條”）進行，而根據第30條 “解散管委會” 前必須首先委任一名管理人。根據代表舊管委會的陳大律師指出第30條是處理當管委會被解散後出現的真空狀況，解散後便沒有合資格人士監管新一屆管委會的選出，因此第30條訂明先委任管理人。

3.  新管委會不同意這觀點，新管委會的說法是，當 “解散” 了管委會之後，由在場的業主即時選出一位合資格業主處理或主持會議便可，這正是《條例》第14(3)條賦予法團的權力之一。他們的說法是由於《條例》第14條（“第14條”）沒有規定撤換的人數，被撤換的委員人數可以多至全體委員，當要求整個管委會的所有委員一齊被撤換時，其果效與解散管委會沒有分別，不過第14條條文並沒有要求首先委任一名管理人。

4.  在雙方未正式得到指示準備進行審訊前，新管委會於2016年6月1日在LDBM 28/2016及LDBM 81/2016提出要求審裁處先就一項法律原則作出裁決，他們作出的要求如下：-

“Upon true construction of the Building Management Ordinance (Cap 344) including but not limited to sections 14, 30 and 31, in the event of dissolution or dismissal or termination of all or any members of the management committee of an incorporated owners whether it is mandatory that an administrator must be appointed before a new management committee can be lawfully elected and to replace the former one?”

5.  張大律師代表新管委會引述海禧華庭業主立案法團及張志偉LDBM 21/2010指審裁處已就這第14條及第30條的詮釋及應用情況作出裁決，指根據第14條行事無需先委任管理人：-

“6.  本案的重點取決於就《建築物管理條例》第14條以及第30條條文的詮釋。   7.  本席認為《建築物管理條例》第14條第2節的條文清晰容許業主大會可以在會議上撤除（remove）現有成員，以及在通過撤除議決的同一會議上同時委任新的委員。而第14條第3節的條文亦容許不止於一位委員被撤換。有關條文並沒有設定任何上限，所以條文容許全部委員在同一業主大會上一次過遭撤換。   8.  ...從第30條條文可見，之所以要委任一位管理人，是因為未有新的管理委員會的委任，而需要管理人擔當管理工作，所以解散（dissolve）理應理解為不再有管理委員會存在，亦因此才需要管理人的委任。   9.  30條條文所涵蓋的情況是在業主大會上，無論任何原因，包括打算撤換全體委員，所以決定不再保持現有管理委員會，但又未能或者未有打算安排即席另選新管理委員會的情況下，因而需要選出管理人代管理至新管委會委員成立，或者另一管理人獲委任，而這名管理人亦取代管委會的存在。   10.  《建築物管理條例》第32條亦清楚註明，有關管理人擁有管理委員會，以及主席、秘書，以及司庫全部權力及職責。明顯地第30條條文及第14條條文完全不同，以第14條條文情況，即使全部委員被撤除，但即席已經另選管委會委員負責管理工作，根本無需管理人的委任。”

6.  張大律師又指這情況顯示5%業主要求在字面上的 “解散”，其實仍然可根據《條例》第14條行事，張大律師引述海禧華庭另一段裁決：-

“11.   在清晰了兩個條文的詮釋後，究竟本案的情況應是第14條抑或第30條的條文適用？申請人認為大會上議程八及議程九該一併考慮，而意願是解散現有管理委員會及重新選舉，所以第30條的條文應該適用，而並非第14條。本席並不同意此說法，從議程八及議程九共同存在在原定議程上的事實，可見當時理念是在同一會議上撤除所有現有管委會成員，之後即時重新選出新成員，這根本並不存在需要管理人在真空期中負責管理事務的情況。根據上文就第14條及第30條的法律條文的詮釋裁斷，本席認為本案實為依據《建築物管理條例》第14條之下撤換委員的情形，而並非解散管理委員會。儘管「解散」一名詞在議程八中使用，惟本席認為不能只因為此一名詞與第30條的法律條文相同，而結論此為大會的意願或第30條條文應該適用；議程九的存在已經完全推翻了這個結論，因為議程九是打算即場另選管委會成員，無需管理人委任。在這情況下，第30條的條文又怎會適用？”

7.  張大律師指根據上述段落，海禧華庭案的裁決印證了荃威花園5%業主雖然在字面上要求 “解散” 舊管委會，但由於要求亦包括選出新委員，整體而言，5%業主明顯是要求撤換全體委員並選出新的委員，因此仍可根據第14條行事，根本無須啟動第30條。不過，他進一步指出即使5%業主要求是根據第30條解散舊管委會，由於條文指業主 “可”（may）委任一名管理人，然後議決解散管委會，他主張委任管理人並非必須的程序，只是他們也 “可” 委任管理人。

8.  就這點陳大律師代表舊管委會指第30條條文中的 “可” 字並不解作當業主跟據第30條解散管委會時，他們可選擇是否委任管理人，業主的選擇在於根據那一條文解散管委會或撤換委員，一旦他們就條文作出了選擇便應根據該條例訂下的要求進行。既然他們的要求是 “解散” 管委會便只能遁第30條行事，而第30條文訂明業主可委任管理人然後議決解散管委會，他們便必須先委任管理人才解散舊管委會，不然，這些議決都是無效的。陳大律師更指管委會有別於委員，解散管委會不能等同撤換全體委員，解散管委會後，必須根據《條例》第3條（“第3條”）再委出管委會，之後才可委任委員。

討論

9.  雙方似乎沒有就第14條及第31條毋須先委任管理人提出爭議，爭議焦點在於第30條，第30條原文如下：-

	(1)	除本條另有規定外，出席根據附表3第1段召開的法團會議的業主，可委任一名管理人，然後議決解散管理委員會。（底線由本席加上）
	(2)	根據第(1)款作出的決議，其決議書一份必須由通過決議的會議的主席簽署核證正確，並在會議日期後14天內送交土地註冊處處長，否則不能生效。

10.  從條文的文字看來，第30條沒有引用 “須”卻用 “可”，明顯委任管理人只是一種選擇，而並不是法例的先設要求。

11.  至於陳大律師指既然5%業主的要求是 “解散” 管委會，他們便只能遁第30條行事，透過雙方存檔文件中包括了相關的5%業主要求，沒有爭議日期為2015年10月10日的議程原文如下：-

	(1)	議決終止該大廈大維修工程;[1]
	(2)	議決解散荃威花園業主立案法團管理委員會；
	(3)	議決管理委員會的委員人數；
	(4)	議決委任管理委員會委員；
	(5)	議決是否設立管理委員會副主席的職位；
	(6)	議決委任管理委員會主席一名；
	(7)	議決委任管理委員會副主席（如決議通過設立此職位的話）一名；
	(8)	議決委任管理委員會秘書一名；
	(9)	議決委任管理委員會司庫一名；及
	(10)	其他事項。
		（底線由本席加上）

12.  根據上述議程，明顯地5%業主要求在解散管委會後，便在同一會議中即時選出新的管委會委員，這樣看來，完全不會產生管委會真空的情況引至需要啟動第30條，委任一名管理人暫代未能即時選出的管委會承擔法團的權責。從另一角度看，5%業主亦從來沒有要求委任管理人，又怎能說他們必須根據第30條行事？這說法只反映舊管委會或其律師堅持不全面理解5%業主的訴求，放棄考慮8項議程的整體意義而拘泥於個別議程的字句的狹隘詮釋。

13.  事實上海禧華庭案中涉及的5%業主要求議程與本案的非常接近，見前文第6段引述海禧華庭第11段裁決，特別是該段最後部份，為方便閱讀，本席在此再引述一遍：-

“11.    ...儘管「解散」一名詞在議程八中使用，惟本席認為不能只因為此一名詞與第30條的法律條文相同，而結論此為大會的意願或第30條條文應該適用；議程九的存在已經完全推翻了這個結論，因為議程九是打算即場另選管委會成員，無需管理人委任。在這情況下，第30條的條文又怎會適用？”

14.  引用海禧華庭的裁決在本案，該會議的議程(4)是議決委任管理委員會委員，連同議程(2)解散荃威花園業主立案法團管理委員會一起閱讀及理解，5%業主明顯要求現有委員全體停任，再選出新的管委會，本席不能認同陳大律師指如果業主的要求是解散，他們便是跟據第30條解散管委會，因而必先委任管理人。

15.  本席認為以當天的議程內容，業主要求的是全體撤換並即時選出新委員，這情況附合第14條。以上是本席就條例第14、30及31條的詮釋。

16.  陳大律師更指要是沒有解散管委會的決議，法團大可委任新管委會，正因為有解散管委會的決議，所以新的管委會委員委任無效。除了管理人必先被委任才可解散管委會之外，她的論點亦建基於 “管理委員會”被解散後必須先再被 “委出”，即先產生管委會的架構之後才有其下的職位（office），這時便可重新選出委員安置在其中。陳大律師更指根據第3(2)條的規定，需要總共擁有份數不少於30%業主支持才能委出管委會，陳大律師主張，“管理委員會” 與 “委員” 不是同一概念，因此，即使根據第14條撤換 “全體委員”，“管委會” 仍然存在，但根據第30條解散管委會之後，管委會便不存在，需要重新再被委出，程序詳情見第3條。她依賴附表2第2(1)段中，條文指 “在根據第3、3A、4或40C條召開的業主會議上，在委出管理委員會後”，業主才處理委員的人數及委任。因此，她主張根據第30條解散管委會後，不能立刻選出新委員，除非正式再委出新管委會。

17.  第3條原文篇幅不短，本席不在這裏引述。但從條文看來，其目的是為第一次委出管委會而設的，條文訂明了詳細的程序，例如這會議由誰召開及如何召開等，本席注意到第3條條文中只提及業主及召集人，完全沒有提及主席、委員或管理人，再者根據第3條委出管委會的程序與成立法團是息息相關的，例如第3(4)(b)訂明委出管委會的會議通知只關乎委出管委會及業主成立法團的決議。Malcolm Merry及Paul Kent 在他們的著作中稱這為 “initial management committee”[2]。因此本席認為第3條只是適用於第一次委出管委會的情況。

18.  再者，第30(3)(a)(ii)條提及管理人的任命直至 “新管理委員會” 委出為止，本席認為這裡是指管委會的組織（即包括其中的職員及委員（officers and members）），而非管委會的架構或名稱，本席這裁決基於第30(3)(a)(ii)條沒有訂明管理人須根據第3條先委出管委會再根據附表2選出委員，而在整章條例中也沒有條文訂明根據第3條委出的管委會於被解散後，如何再委出管委會的架構，但在附表2卻詳細訂明委員如何被選出（附表2第2段）及如何更替（附表2第3及4段），因此本席認為只要一次選出管委會後，委員便可按法例被更替，即使整屆管委會被解散，情況亦一樣。第30(3)(a) 條文：-

	管理人由第(1)款所指決議的核證副本送交土地註冊處處長當日起擔任管理人職位，直至以下情況出現為止─
	出席根據附表3第1段召開的法團會議的業主─（由2007年第5號第54條修訂）
	(i)	委任另一管理人；或
	(ii)	委出新管理委員會；或（由2007年第5號第54條修訂）
	(iii)	審裁處根據第31條委任一名管理人。

19.  第30(3)(a)(ii)正好印證陳大律師陳詞的錯誤，因為條文只提及新管理委員會，沒有提及新委員，那麼，是否可被理解為管理人在委出一個沒有新委員的新管委會架構後，即可功成身退，答案明顯是否定的。

20.  本席認為陳大律師引用陳子彭訴Incorporated Owners of Hing Wong Mansion HKCLRT 350一案是不能協助舊委員的，因為該案的申請人行事基本上缺乏法理基礎。該案申請人按第31條申請解散管委會卻同時要求召開業主大會，由於兩件事件不會在同一會議中發生，這做法確有可能導致無人擔當召開業主大會之職，因此申請遭審裁處撤銷。

21.  此外，陳大律師又引用Poon Kui Ki, Freddy, Woo Kam For v Severn Villa Ltd, Dickson Wong Kai Tat, The Incorporated Owners of Severn Villa（LDBM 223/2008），她指黃一鳴法官裁定管理人的職能並不限於非常時期或過渡期，任命可長達一年，判案書第17段：-

“17.    該條例並沒有規定第30及31條只適用於第一申請人所指的 “非常” 時期，又或者只可以作出一個過渡性的安排。 相反，該條例第31(2) 條已說明審裁處委任管理人的為期可以為期一段無限定的期間。”

22.  本席認為這裁決更能加強新管委會的說法指他們根本不需要管理人，新管委會委員在同一個業主大會中已被選出準備履行任務。

23.  陳大律師又引述容耀榮法官在曾俊青對林國安及華明邨業主立案法團管理委員會（LDBM 257/2002）。判案書第4 段指 “有關業主的意願，由他所簽的通知書表達，此等通知書的性質不能由申請人或其他業主在呈交管業處時、或事後作出其他詮釋”，不過該案審議的問題在於申請人發出召開業主大會的要求發給管委會的，而在申請中卻要求審裁處向主席頒發強制令，命令他召開業主大會，容法官於是發出上述評論，此外容法官亦提及通知書是否由5%業主提出也不清晰，本席認為容法官在該案中的評論不應套用在本案中。

24.  陳大律師在第一份陳詞時指5%業主的要求究竟是指 “解散” 還是 “撤換’，他們的真正意願將決定他們應該引用14條還是第30條進行議決，她認為要斷定5%業主們的意願是一個混合法律和事實的問題。她更指葛法官在海禧華庭一案亦曾考慮事實問題，葛法官當然有權考慮事實問題，但她在判案書第11段陳述的理據只涉及書面要求的議程，而她陳述考慮事實的部份似是用作引用劉影嫻案作參考，而該考慮點在本案不適用。不過無論如何就本案而言，本席只須考慮書面要求作詮釋，這詮釋方法亦是最接近舊委員採納的方法，只是正如本席在前面表示，他們選擇拘泥兩個用字而放棄整體閱讀文件找出真正意義。

25.  本席不同意審裁處不可以在這階段詮釋書面要求，雙方在書面要求的用詞沒有爭議，本席可根據沒爭議的文字為文件作出詮釋，本席的詮釋並不需要考慮事實，是法律觀點的裁決。

26.  此外因為根據土地審裁處條例第10(1)條，審裁處可在它認為合適的範圍內，沿用原訟法庭在行使其民事司法管轄權時所採用的常規及程序，而為此目的，審裁處就該等常規及程序，具有與原訟法庭相同的司法管轄權、權力及責任。而根據高等法院規例第14A條，審裁處亦可就文件的解釋作出裁決。

	第14A號命令第1條規則
	(1)	凡法庭覺得有以下情況出現，可應一方的申請或主動就在任何訟案或事宜的法律程序的任何階段出現的任何法律問題或任何文件的解釋問題，作出裁定─
		(a)	該問題宜於不對該宗訴訟進行全面審訊而予以裁定；及
		(b)	除可能會有人提出上訴外，該裁定會對整宗訟案或事宜或其中的任何申索或爭論點作最終決定。

法定出席人數

27.  陳大律師亦在庭上指出，即使新管委的選出符合了第30條的要求，由於在通過 “解散” 了舊管委會後，有大批業主離開，出席人數降低至超過10%但不足20%，由於解散管委會需要20%業主支持，舊管委會認為這法定人數的要求須應用在同一業主大會中其他原本只要求10%法定人數的議題，如答案是肯定的話，那麼人數減少後作出的議決便為無效，更有可能由於投票後出席人數降至低於20%，原本已獲通過的解散管委會決議都變成無效，因為陳大律師指法定人數必須維持至會議結束。

28.  本席認為就這項爭議而言，雙方的陳詞流於學述性，正如本席在前面第15段指出，5%業主根本無意啟動第30條，本席更裁定第14條適用，因此出席人數根本不成為議題。

結論

29.  本席基於對法例及不爭議事實的分析，本席不認為舊管委會就關於管理人及法定人數的投訴合乎法理。

根據《土地審裁處規則》第18(2)條發出的命令

30.  根據第18條，本席可作出命令，《土地審裁處規則》第18(2)條訂明：-

「如就法律論點而作出的決定，已實質上處理了有關法律程序，則庭長或一名法官可下令將有關的辯論視為有關案件的聆訊，或作出他認為合適的其他命令。」

31.  以LDBM 81/2016案件而言，舊管委會提出申請的基礎，根據他們於2016年4月19日存檔的申請通知書第6段，基於在解散管委會前未有根據《法例》第30條委任管理人，本席在前面已經作出裁決，指舊管委會的觀點錯誤。雖然在聆訊時舊管委會提出法定人數的議題，但這並未正式在申請通知書中提請。根據本席在前面第15-16段的分析及觀點，即使他們曾在申請通知書中提出，根據本席在前面的裁決，舊管委會亦不能獲得有利的裁決。

32.  此外在申請通知書第8段舊管委會提出議題引用 “解散” 一詞，是剝奪了沒有出席會議業主的知情權，本席認為既然議題包括 “解散管委會” 及 “委任管理委員會委員”，本席不能認同這是實際具爭議的議題。

33.  至於在第10段的說法亦缺乏法律基礎，舊管委會指留在現場的業主只佔少數，不能決定無需委任管理人作中間的過渡期安排。是否需要先委任管理人現時已沒有爭議的必要。

34.  基於這些理由，本席認為本席在前面就法律觀點的決定，已經實際上處理了LDBM 81/2016的法律情序，本席撤銷舊管委會的申請。

35.  就LDBM 28/2016案件而言，新管委會提出申請通知書的基礎是他們是合法被選出的管委會，因此舊管委會須移交法團財物，而舊管委會提出的理由，從他們的反對通知書看來，仍是沒有委任管理人的爭議（見反對通知書第2段），及指解散及委任須由審裁處作出裁決，才能決定是否應該移交法團財物，既然本席撤銷了舊管委會申請，他們亦應按新管委會要求移交財產。

訟費

36.  本席認為本非正審申請的訟費應歸訟案中，而既然本席亦已就了兩宗案件作出了裁決，本席認為這部份的訟費仍應歸於訟案中，即由LDBM 28/2006的答辯人及LDBM 81/2016的申請人支付本申請的訟費，連同大律師證書；如各方未能就金額達成協議，則由法庭按區域法院基準作出評核。這是暫准命令，若沒有任何一方於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。

LDBM 28/2016

LDBM 81/2016

[1]當天實有兩個5%業主要求的議程，第一份只要求終止大維修工程，是為該會議的議程(1)；另一份是關於管委會的解散及委員的委任，這份要求中的議程(1)成為會議的議程(2)，其餘議程項目的次序，如此類推。

[2]Building Management in Hong Kong Second Edition P225