梁少芬 對 梁啓樂

DCCJ 1276/2023

[2024] HKDC 2131

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2023年第1276號

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判案書

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引言

1.  原告人為被告人的母親。被告人為屯門景新徑2號景新臺3座15樓A室（下稱「該物業」）的業主。

2.  原告人指稱，被告人在購入該物業時，她與被告人有所共識，她其實是該物業的實益擁有人。因此，被告人是以共同意圖的法律構定信託的形式代她持有該物業。

3.  被告人在他存檔的傳訊令狀送達認收書中，確認他不會就原告人的申索提出爭議。

原告人的案情

4.  原告人出庭作供。她的證供可歸納如下：

4.1.  原告人與丈夫及兩名兒子（即被告人及其兄長）原先一同居住於元朗的一個私人住宅單位。隨著兩名兒子長大，原告人希望在居所附近多購一個單位，以改善一家人的居住環境；

4.2.  香港房屋協會（下稱「房協」）於2007年重啟「居者有其屋」計劃，復售居屋。景新臺為當時發售的其中一個居屋屋苑。原告人見景新臺適合家人需要，遂向被告人提出，以他的名義向房協遞交申請。被告人沒有反對。當時，原告人及被告人沒有就購買居屋單位的繳款細節詳談；但被告人清楚知道原告人會負責支付樓價及所有開支；

4.3.  被告人當時25歲，在一間網絡公司任職技術員，收入只得每月7,000元左右；他亦沒有任何其它資產。

4.4.  房協於2007年2月公佈申請結果，被告人的申請得到接納。原告人及被告人於2007年4月27日揀選購入該物業；該物業的售價為895,000元；

4.5.  於2007年4月27日，被告人與房協就該物業簽訂臨時買賣合約。被告人當時支付的訂金89,500元及律師費1,435元均是由原告人出資的；

4.6.  被告人與房協於2007年4月30日簽訂購買該物業的買賣合約（下稱「該買賣合約」）。該買賣合約第26條規定，被告人除在訂明的情況外，不得將該物業轉售、轉讓、或以押記等形式處置該物業；

4.7.  其後，原告人從她的銀行戶口轉賬250,000元及180,000元到被告人的銀行戶口。另外，原告人亦向她的堂姊梁喜借貸了400,000元，並指示梁喜將該些款項直接轉賬到被告人的銀行戶口；

4.8.  該物業的交易在2007年6月18日完成。被告人是利用原告人及梁喜轉賬到他的銀行戶口的款項以支付樓價的尾數及其它相關開支。交易完成後，原告人一直保管該物業的樓契；

4.9.  自購入該物業後，原告人一直容許被告人居住於該物業。她並負責繳付該物業的所有開支，包括裝修費用、水電煤氣費、以及差餉地租。原告人從來沒有告訴被告人，她贈送該物業的任何權益給他；她也從來沒有要求被告人出資或歸還任何購入該物業的款項。

5.  本席接納原告人為誠實可靠的證人。她的證供得到相關文件（例如銀行轉賬記錄）佐證[1]，亦沒有自相矛盾之處。本席裁定上述第4段的案情為事實。

分析

6.  代表原告人的吳嘉晞大律師同意，若與訟一方主張物業的實權擁有者與法定擁有者身份不一致時，該方有舉證責任，在相對可能性的情況下，證明法定擁有者是以信託形式代實權擁有者持有物業。

7.  本席認同吳大律師所指，既然原告人依賴共同意圖的法律構定信託指稱她才是該物業的實權擁有者，她需要證明：(1)  她與被告人在購買該物業時的共同意向是該物業的法定擁有者與實權擁有者有所不同；(2)  原告人因依賴共同意向而導致利益受損；(3)  被告人偏離共同意向行事是有失公平的：Leung Hang Lin & Anr v Lam Mei Yung [2019] HKCFI 2819 （司徒歷暫委法官；2019年11月22日）第8段。

8.  共同意圖的法律構定信託中的共同意向可以從客觀事實推論得來。吳大律師引用原訟法庭於Mo Ying v Brillex Development Ltd [2014] 3 HKLRD 224 [2]第39段判辭：

“Inferred common intention:

(1)  Where the parties have not used words to communicate their intention, the court may infer from their conduct an intention that both are to have a beneficial interest in the property: see Lloyds Bank Plc v Rosset at 132H.

(2)  The search is to ascertain the parties’ actual shared intentions to be deducted objectively from their words and their actions: see Jones v Kernott at [31], [46], [51] (Lord Walker & Baroness Hale), [64] (Lord Collins).

(3)  The parties’ whole course of conduct in relation to the property must be taken into account in determining their shared intentions to as its ownership: see Stack v Dowden at [60] (Baroness Hale), Abbott v Abbott [2018] 1 FLR 1451 at [19] (Baroness Hale).

(4)  Example of the sort of evidence which might be relevant to drawing inferences from the parties’ conduct were given by Baroness Hale in Stack v Dowden at [69]:

Each case will turn on its own facts.  Many more factors than financial contribution may be relevant to divining the parties’ true intentions.  These include: any advbice or discussions at the time of the transfer which cast light upon their intentions then; the reasons why the home was acquired in their joint names; the reasons why (if I be the case( the survivor was authorized to give a receipt for the capital moneys; the purpose for which the home was acquired; the nature of the parties’ relationship; whether they had children for whom they both had responsibility to provide a home; how the purchase was financed, both initially and subsequently; how the parties arranged their finances, whether separately or together or a bit of both; how they discharged the outgoings on the property and their other household expenses …

(5)  Direct contributions to the purpose price by one party who is not the legal owner, whether initially or by payment of mortgage instalments, will readily justify the inference: see Lloyds Bank Plc v Rosset at 133A-B (Lord Bridge).”

9.  縱然上述判辭論及一名指稱自己是實權擁有者的人如何能證明他與法定擁有者共同擁有物業的實益權益，本席認為判辭同樣適用於本案，即原告人指稱被告人雖然是該物業的法定擁有者，但他完全沒有任何實益權益。

10.  本席裁定原告人呈交的證據足以讓法庭推論，原告人與被告人在購買該物業時，已經達成原告人全權擁有該物業的實益權益。本席接納吳大律師所指，原告人支付購入該物業所需的樓價以及所有相關開銷，強而有力地證明原告人與被告人視前者為該物業的真正業主。原告人在購入該物業後的行為，亦反映她從沒考慮將該物業業權的任何部份給予被告人。本席也接納原告人一直的行為，與她指稱希望藉著購入該物業以改善一家人的居住環境相吻合。原告人這想法仍視她與被告人在同一個家庭生活，所以她並非有意圖讓被告人以擁有該物業的任何權益為基礎獨立生活。原告人因依賴雙方的共同意圖，而沒有堅持成為該物業的註冊業主，或尋求其它方式佐證她在該物業中的實益權益。

11.  基於上述分析，本席裁定原告人自被告人於2007年6月18日成為該物業的註冊業主當日起，已經是該物業的全權及唯一實權擁有者。

12.  就原告人應得的濟助方面，吳大律師邀請法庭參考Leung Chi Fong Maggie v Leung Chi Wai [2023] HKDC 943（林定華暫委法官；2023年7月7日）。

13.  本席同意，法庭以宣告形式確立原告人在該物業的實益權益，並不與居屋不可轉讓的規定相悖：Cheuk Shu Yin v Yip So Wan (2012)  15 HKCFAR 344。雖然終審法院在該案處理的，是香港房屋委員會根據《房屋條例》（香港法例第283章）發售的居屋，以及詮釋條例第17B條的規限，與本案的案情不盡相同；但本席認為相關法律原則亦適用於房協發售的居屋。因此，就算該物業現時仍然是未補地價的居屋，這並不妨礙法庭給予原告人她所需的宣告。

14.  吳大律師依賴該買賣合約第32條。條文相關的內容如下：

“(1)  Notwithstanding anything hereinbefore contained to the contrary, the Purchaser … may, in conformity with all conditions (if any)  imposed by the Vendor and subject to sub-clause (2)  hereof, assign the Property or part thereof or his interest therein to his parents … without making payment under Clauses 26(b)(ii), 26(c)(ii)  and 27 hereof after the Purchaser … has first applied for an obtained the prior written approval from the Vendor who shall have sole and absolute discretion (subject to the Vendor complying with the guidelines thereon (if any)  from time to time set down by the Secretary for Housing, Planning and Lands)  to approve or reject such application without giving reasons therefor.

(2)  The prior written approval of the Vendor under sub-clause (1)  hereof shall be given on condition that:

(a)  the said assignment to the parents … shall be in a form approved by the Vendor and shall contain such provisions as may be required by the Vendor;

(b)  the Property … shall be deemed to have been assigned to the Assignees on the date on which the Property was assigned to the Purchaser …”

15.  上文提及的第26(b)(ii)、(c)(ii)、及27條之下的金額即是該物業可在自由市場買賣前須支付的補地價金額。

16.  本席接受吳大律師的陳辭，本席可頒佈類同Leung Chi Fong Maggie一案中給予的濟助，即法庭可以命令被告人，在他遵從房協的要求，並在得到房協的同意的前提下，將該物業無償轉讓給原告人。當然，被告人不能控制及保證房協必然會給予該買賣合約第32條下的同意；所以本席認為法庭只可以命令被告人以合理努力尋求房協的同意，否則法庭的命令會強被告人所難。

結論

17.  原告人的申索得直。本席頒發以下命令：

(1)  法庭宣告原告人自2007年6月18日起成為屯門景新徑2號景新臺3座15樓A室的實權擁有者；

(2)  被告人須以合理努力，根據他與香港房屋協會於2007年4月30日簽訂的買賣合約第32條所訂下的規定，尋求香港房屋協會的同意，將該物業轉讓給原告人。在得到香港房屋協會的相關同意後，被告人須將該物業的業權無償轉讓給原告人，並支付尋求香港房屋協會的同意及轉讓該物業所衍生的費用及支出；

(3)  各方可就履行法庭現給予的命令隨時提出申請。

18.  就本案的訟費，本席不作任何命令。此為暫准訟費命令，如與訟雙方沒有在本判案書頒發當日起計14天內作出更改申請，暫准訟費命令將自動成為絕對訟費命令。