THE INCORPORATED OWNERS OF TROPICANA GARDENS 訴 TROPICANA GARDENS MANAGEMENT LTD

LDBM 374/1998

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號1998年第374宗

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判 決 書

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1. 申請人豪苑業主立案法團，於1999年3月1日以表格29入禀本審裁處向第一答辯人Tropicana Gardens Management Limited及第二答辯人Cheong Ming Investment Company，要求取回該位於九龍龍翔道110號一個名為「豪苑」的屋苑的管理權。案件並於2000年9月7日進行了審訊，而本席亦於2000年10月4日頒下判決書，判申請人得直，及頒下三項判令。其中第3項判令只關乎訟費，故與是次爭議無關。而第1及第2項判令，則是本次爭論之要點，故本席將之複述如下：-

(1) 宣告"申請人於1998年9月5日所舉行的業主大會中所通過的一項决議即『終止「豪苑管理有限公司」為大廈管理經理人，由法團收回管理權，以公開招標聘請新管理公司』為一項合法的决議＂

(2) 申請人可與第一答辯人商議取回商塲及停車塲管理權之細節安排，倘若雙方不能達成協議，則申請人可在本命令發出的21天後向法庭申請輔助性頒令以執行本案之裁决。

2. 其後由於與訟各方未能就交回管理權事直達致共識，於是申請人於2000年10月26日以傳票方式要求本席就交接事宜發出指引。本席亦於2000年11月29日就該傳票進行了聆訊，結果雙方就交收事宜達致協議，並由本席批准並且頒令執行。

3. 就該命令之內容而言，主要分為兩部份，第1部份之命令，主要針對第一答辯人，即令其交出所掌有的公用地方的鎖匙及佔用權，以及第一答辯人所保管的各項公用服務的按金單，另外再加上由1998年1月1日到1999年6月30日核數的收支表與資產負債表。而第2部份，則針對由第一答辯人所管有所有的會計文件與資產。

4. 其後直到2002年4月22日，申請人再以傳票方式向本席作出是次具爭議之申請。即要求第一答辯人交出於1998年11月30日有關豪苑管理賬戶上所顯示於該日應該向由第一答辯人所管有的管理費按金、水電費按金、後備金、累積盈餘等等的各項金額，合共2,692,761.59港元之資產，以及該等資產於1998年12月1日至今所滾存的利息及投資的回報等的會計報告。

5. 代表第一及第二答辯人的林大律師反對是項傳票之申請，理由是第一答辯人已遵照本席於2000年10月4日於有關判詞中所頒下的命令，即已將豪苑中的商用住宅及停車場管理權以及有關的會計賬目，悉數交回申請人法團，至於現金方面，由於有關於2000年11月30日為結算日之資產負債表顯示，由第一答辯人所管有的各項資產錄得128,346元4毫3仙的負數，所以根本沒有資產可以交付給申請人。

6. 對於第一答辯人的說法，申請人說本席於2000年10月4日的判詞以及於2000年11月29日所頒下的判令，明顯是要強制第一答辯人交出1998年12月15日由其管有的管理權及資產，而不是由命令中的交收日，即2000年11月30日為結算日。由於第一答辯人管有的資產因為本席己清楚判定於1998年9月5日業主大會上所通過收回第一答辯人就豪苑的管理權是一項有效的決議。故在正式法定通知生效日，即1998年12月15日第一答辯人即被免去大廈經理人的職務，故它無權運用大廈法團的公用資產。因此於該日起第一答辯人為豪苑管理所支付的費用，亦屬無效，為此第一答辯人所交出所管理公司的資產，應該是1998年12月15日的資產而不是2000年11月30日的資產。這是《建築物管理條例》中附表7第8段中所規定離任經理人所要做的事。

7. 在解決是次訴訟的問題，本席認為我們必須首先看看申請人在其於1999年3月1日向本審裁處遞交的表格29，即由申請通知書所要求的頒令內容，該份以英文寫成的表格29所要求的頒令為：-

"1. The Applicant applies for an order relating to the removal of Tropicana Gardens Management Limited as manager within the meaning of Section 34D(1) under paragraph 5(c) from all parts of the said Building and transfer of management to the Incorporated Owners of Tropicana Gardens."

8. 故由該等字眼可見，申請人在作出有關的申請時，只是要求本審裁處頒令使申請人可以免去第一答辯人作為大廈管理人的職位，以及收回有關的管理權而已。其申請書並未要求有關之交收是以那一天作為準則。

9. 另外本席在聽取雙方的證供及法律上的爭議後，最後於2000年10月4日的判詞中的頒令，亦只是「申請人可與第一答辯人商議取回商塲及停車塲管理權之細節安排，倘若雙方不能達成協議，則申請人可在本命令發出的21天後向法庭申請輔助性頒令以執行本案之裁决。」故同樣地，此判令亦沒有指定那一天為交收日。

10. 及後到2000年11月29日本席頒下有關執行輔助命令亦是限令第一答辯人於2000年11月30日交出有關命令中的5項內容，及於判令後的30天內交出仍然由第一答辯人所持有或控制之金錢、基金、以及其他的會計賬目文件，而1998年12月15日的這個日期，是判令中沒有提到的。

11. 雖然，一如申請人所說，在2000年11月29日的聆訊的數碼錄音謄本中，申請人的代表律師陳先生曾要求過第一答辯人去提供以1998年12月15日為結算日之資產負債表。並曾在其陳詞中提及豪苑的業主不能為第一答辯人自該結算日起就豪苑的管理的洗費去負上法律責任，但這個法律上的觀點，並未為答辯人一方所認同，而本席亦未就此觀點作出裁決。本席認為這是最後有關的書面命令沒有提及1998年12月15日的原因。

12. 至於《建築物管理條例》中附表7中規定經理人在離職時的職責與安排，那是法律規定他要在當時要做的東西。但如果他在當時沒有做到的話，那其他人又可以怎樣呢？法律就此並沒有一成不變的規定，其中的一個做法，可以向本審裁處申請一項強劉的執行令，命令經理人交出管理權及由他所管有的公產財物，但如果判令日期與原本經理人要交出管理權的日期相去甚遠時，那卸任的經理人是否便要負責一切在原本交收期後他為大廈管理的洗費作出賠償呢？

13. 本席認為要解決這個問題，我們必須先了解本審裁處在頒發強制執行令的權力來源，那便是《土地審裁處條例》第10節(1)之規定，即：-

"10. 審裁處的常規及程序

(1) 審裁處就以下事項具有歸於原訟法庭在行使其民事司法管轄權時的權力

(a) 證人出席聆訊、接受訊問及支取費用的事直；

(b)在一名或多於一名裁判委員的協助下對任何事直進行聆訊；

(c) 任何事直的合併或聆訊；

(d) 對犯藐視罪者的處罰；

(e) 下令視察任何處所或地方；

(f) 進入並觀察任何處所或地方；

(g) 決定、判決及命令的強制執行；

(h) 就中期付款作出命令；

(i) 因某一方共無採取任何行動而作出命令，

並可在其認為合適的範圍內，沿用原訟法庭在行使其民事司法管轄權時所採取的常規及程序。"

14. 由此可見，本審裁處在頒下強制執行令時，定會採用原訟庭的考慮準則，以決定是否就某個個案去頒發強制執行令，而原訟庭在考慮是否頒下此等命令的其中一個衡平法的準則是衡平法不會頒令執行一項不可能予以執行的命令，另外衡平法亦只會在作出全盤考慮後。認為在並不違背公平原則下，才會頒下有關的命令。

15. 於本案中第一答辯人已就其在任期間，包括其於1998年1月1日到1999年6月30日的會計文件及賬目作出交代，另外不可爭議的是實是第一答辯人在1998年12月15日到2000年11月30日為止仍然執行着停車場及商場的大廈管理人的工作。在大廈的每部份的管理費用須由全部大廈業主共同承擔的大原則下，本席看不到為甚麼該部份的大廈管理正常支出在沒有證據顯示第一答辯人有侵吞公產或疏忽的情況下要由第一答辯人一力承擔的理由。

16. 固然，審訊的結果是第一答辯人錯誤地作出抗辯，但在訴訟有結果之前這還是未知之數。《建築物管理條例》中第7附表亦固然規定了一名被免職經理人的責任，但那是以一名接受了通知的經理人在交出職權時所應採取的步驟而已。本席不接受申請人所稱附表7也同樣適用於經法庭頒令引制交出管理權的經理人的情況，理由是隨着時間的轉移，法庭沒有可能硬將附表7的規定，套用在一名經過差不多兩年時間才由法庭頒令交出管理權的管理人的身上。因為這樣做時候，會無可避免地引致不公平的情況，即有關大廈部份的業主，可以享用有關的設施而無需付出該付的代價。另外如果法庭下令第一答辯人交出如傳票中所列的數目，那第一答辯人並非交出他現時所持有及管有的數目，而是要他向申請人補償它在錯誤地以為自己還是經理人為大廈管理而作出的開支作出補償，本席從不認為這是本席以前所頒下的判令的原意。為此，本席駁回申請人在是項傳票中的申請，並作如下的頒令：-

17. 頒令 :

1. 撤銷原訴人於2002年4月22日傳票中的各項申請；

2． 頒下臨時訟費命令，申請人須付予兩名答辯人是次傳票申請的訟費，其計算則以與訟雙方訟費的方式計算，在本命令頒發的21天後，倘雙方就此命令並無提出反對之申請，則此項命令變為一項永久性之頒令。