三禾貿易有限公司及另十四人 對 潘潔生

LDBM 66/2016

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第66宗

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判決理由書

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1.  本席在2017年2月8日審訊後，判令15位申請人（“申請人”）的申請得直，答辯人須在14天內，由2017年2月8日起計算，就申請人指明的事宜，召開業主大會，並在45天內，舉行大會。本席亦頒令答辯人須支付申請人總數為27,335.50元的訟費；並拒絶答辯人要求暫緩執行命令的申請。現頒下理由如下。

2.  這是一宗申請人按建築物管理條例（“條例”）附表3(2)要求召開法團的業主大會的案件。

3.  本案的申請人包括15位業主。申請通知書提出，答辯人拒絶回應2016年1月5日提交的書面要求，召開特別業主大會。2016年1月5日，有6位人士簽署信件（“該信件”）。申請人聲稱，此6位業主代表不少於5%的業主。申請人要求，法庭命令答辯人按法例召開業主大會，並進行改選。

4.  6位在該信件簽署人士包括：-

	(i)	9B單位羅美卿（“羅女士”），業主為羅女士及葉如香（“葉女士”）；
	(ii)	1A單位黃太高惠珠（“高女士”），業主為黃炳明（“黃先生”）；
	(iii)	12B單位 Chan Lai Ming Eva，Chan Lai Ming Eva 為業主（按答辯人於2016年9月5日的證人陳述書，他說業主為Treasure Victory Property Limited，但這資料是錯誤的）；
	(iv)	22B單位簽名人不能確定。申請人代表只在結案陳詞中說，應該是Lam Miu Mui。業主為Mok Kwok Tai及Lam Miu Mui；
	(v)	15B單位陳麗芝，陳麗芝為業主；及
	(vi)	20B 單位Tong Ching Yu, Stephen，業主為Tong Sui Sat, Lee Ngan foon。

5.  該屋苑的業主人數，按申請人提交的土地註冊處的紀錄，按條例附表11的方法計算，為69戶。這數目答辯人在審訊時不再爭議。

6.  5%業主數目為4名業主（69 x 5 / 100 = 3.45）。

7.  答辯人為嘉麗苑業主立案法團的現任主席。答辯人質疑簽署人士的業主身份，並要求申請人證明其案件。

8.  在審訊中，申請人的證人包括：-

	(i)	吳健文，18A單位業主及申請人的代表；
	(ii)	高女士，1A單位業主黃先生的太太；
	(iii)	陳麗芝，15B單位業主；
	(iv)	羅女士，9B單位的一位業主；及
	(v)	Chan Lai Ming Eva，12B單位的業主。

9.  陳麗芝及Chan Lai Ming Eva的證供並無爭議。答辯人亦承認他們的簽名有效。

10.  吳健文在該信件中並無簽署。他是15位申請人的代表。他作供時提出答辯人曾經拒收土地註冊處的查察紀錄，所以只能在庭上遞交。

11.  高女士作供，她的丈夫黃先生為1A單位的業主。她聲稱簽署該信件曾與丈夫溝通，她簽署該信件後，當晚獲得丈夫書面授權，確認簽署該信件並提出有關要求。

12.  羅女士作供時聲稱她與她的母親葉女士為9B單位的業主。她的母親並無在信件中簽署。葉女士與羅女士也是本案申請人之一，兩人亦簽署證人陳述書，羅女士確認證人陳述書的內容已向葉女士解釋，並確認提出有關要求。

答辯人的案件

13.  答辯人潘潔生宣誓作供。他聲稱在收到2016年1月5日的信件後，認為不足5%業主要求召開大會，所以沒有召開業主大會處理所提的議案。他並沒有做任何確認簽名的工作，並認為是申請人的責任，即他們有責任提交其他文件，例如授權信等，他並無責任去確認簽名人士的身份及意願。

14.  他承認曾經在2016年大約3月份收到一封約有20名業主簽名的信，再次要求開業主大會，他的回應是要求簽名人士提交業主證明。他作供時不肯確認該屋苑有多少業主，直至被追問下，才說按管理處的紀錄，大約是70位業主，並說不質疑申請人所提的數目。

15.  在結案陳詞之時，他說法例並沒有要求主席有責任確認業主身份。

簽署的有效性的問題

9B單位羅女士的簽名

16.  9B單位的業主包括羅女士及其母親葉女士。按土地註冊處紀錄，是以共同管有（Joint tenancy）方式持有物業的。有關多於一名業主的投票方式，可參照條例附表3-3(5)(b)(iii) ，條文如下：-

	“(5)	(a)	在任何法團會議上，除公契(如有的話)另有規定外，並在不抵觸第(6)節的情況下，業主每擁有一份份數，即有一票。(由1993年第8號第2條修訂；由2007年第5號第28條修訂)
		(b)	如有2人或多於2人是某份數的共同擁有人，則該份數的票-
			(i)	可由共同擁有人共同委任的代表投下；
			(ii)	可由共同擁有人所委任的他們當中一人投下；或
			(iii)	如沒有根據第(i)或(ii)小分節作出委任，則可由其中一名共同擁有人親自投下，或由其中一名共同擁有人委任的代表投下。(由2007年第5號第28條代替)
		(c)	如有2人或多於2人是某份數的共同擁有人，而有多於一名共同擁有人擬就該份數投票，則只有由在土地註冊處備存的註冊紀錄冊內就該份數而記錄排名最先的共同擁有人所投的票(不論親自投下或委派代表投下)，才視作有效。(由2007年第5號第28條增補)”

17.  該條文是針對在會議上投票的，不能直接適用於本案。但原則上，是指一名共同擁有人，可為單位作出投票。在土地註冊處的紀錄上，羅女士亦是排名最先的人，換句話說，即使葉女士與羅女士持不同意見，在投票的事情上，也以羅女士的意願作準。

18.  答辯人提出上文只是適用在會議上，在要求開會之事上並不適用。當然，投票與召開會議是兩件事情，但都是屬於管理大廈的事情。本席認為，其原則是適用的。特別是沒有其他相反的證據，一名業主可代表單位作出召開會議的要求。

19.  再者，在這件事上，葉女士亦是本案申請人之一，這證明葉女士完全同意羅女士的申請。本席裁定羅女士在該信件上的簽名有效及足夠。

1A單位高惠珠的簽名

20.  高女士是以黃太高惠珠的名義簽署的。其丈夫黃先生行動不便。高女士提供一份黃先生2016年1月5日的授權信，授權高女士為簽署要求提早改選法團的全權代表。並無證據該授權信在本案開始之前交給答辯人，而答辯人認為他並無責任向聯署人士要求他們證明其身份，所以亦沒有作出提交證明的要求。

21.  本席認為，主席若對聯署人的身份有懷疑，有責任向其查詢，不能只在心裏認為她不是業主，就不作理會。本席認為，如果答辯人作出查詢，高女士定能提供授權信，或安排黃先生在文件上加簽。就授權信何時交給吳健文，高女士與吳健文的證供有不一致的地方，但這不一致對本案的爭議事情並無影響。

22.  黃先生亦是本席申請人之一，本席認為，他作出此要求的意願甚為明顯。本席裁定高女士的簽名有效。

23.  有關22B及20B單位的簽名，本席認為答辯人是應該處理的。如果他認為22B及20B的簽名難以辨認，他應對上述單位查詢，了解是誰人的要求，不能因為簽名不能辨認而置之不理，更不能因此而判定簽名無效。答辯人認為要求確認會加重主席的工作，但答辯人作為主席，並享有法例下賦予的權力，這是他合理及份內的工作。答辯人不應在2016年1月份在無查詢及缺乏資料之下，認為該兩個簽名無效。

24.  從案件日後的發展得悉，20B單位是由一位Stephen C. Y. Tong的人士簽署的。Stephen C. Y. Tong存檔了兩份證人陳述書，在2016年10月17日的證人陳述書，他表明他是簽署人仕之一。但他並不是業主，亦無提供授權信，所以從現在看來，他的簽名是無效的。

25.  22B單位的簽名人士，申請人代表只在結案陳詞中提及，所以不能當為證據。基於法庭已裁決有4位有效簽名人士，及法庭認為2016年3月的再次要求，加上本案有15位申請人，已足夠證明有超過5%的業主要求召開會議，所以22B單位的簽名不用處理。

26.  2016年3月，該信件再有人加簽，即有大約20名業主要求開會，但答辯人則以他們須提交業主證明作推搪。20名簽名業主要求，即使部份的簽名有問題，也遠超過5%以上的規定，如果答辯人用心察看，必能找到4位或以上的有效簽名。15位業主在2016年3月31日向審裁處申請，明顯的表示要求召開大會，並交有土地註冊處的業主紀錄，這意願十分明顯。

27.  答辯人認為他們只是按2016年1月5日的信件作出要求，即使15位業主入稟，也不召開業主大會，只是解釋說經過非正式的統計，大部份業主不同意討論那些議題。這並不是依照法例開會的回應。他辯解說本案只是訴訟，不能當做開會的要求。

28.  本席不接受這解釋，這只是以技術性的理由拒絶召開大會，如果答辯人有心按法例行事，即使懷疑或認為2016年1月5日的信件不是法定人數，在2016年3月入稟之前，收到另一封20多位業主的簽名，他應召開大會。在收到15位申請人的申請，他亦應如他們的要求，召開大會。申請人的要求就是按法例召開大會，並不是要求對答辯人因沒有在2016年1月5日的45天內舉行大會而給予遣責，或將之後通過的事情變為無效。申請人的意願十分明顯，法例亦無規定業主的要求有什麼形式。在本案中，15位申請人提出相同的要求，實質上就是按法例要求召開大會。答辯人則一直在拖延案件及拖延召開大會討論有關議題，例如不肯提出或確認屋苑的業主人數，審訊時要求時間閱讀文件，申請暫緩判決，要求將開會日期的計算安排在上訴之後等等。

29.  本席拒絶答辯人要求暫緩執行命令的申請，因為業主大會即使在上訴前舉行，並無大礙。是次要求在2016年1月提出，至今已一年多，開會不應因答辯人以上訴為理由而暫緩。申請人要求改選，如果答辯人獲得大部份業主的支持，他仍可當選，所以並無拖延的原因。