楊春甫 訴 劉衛民及另一人

DCCJ 2935/2006

香港特別行政區

區域法院

民事案件2006年第2935號

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判案書

1.  原告人是旺角弼街利發大廈1樓C和D座（該單位）的業主，自2004年8月14日，原告人以每月$28,000租金，將該單位租給第一被告人，為期5年，按金是6個月租金即$168,000。有關租約訂明除非得業主書面同意，（a）不准張貼或展示廣告牌或招牌，（b）不准轉讓、分租、特許和放棄該單位的管有權。原告人指第一被告人將該單位的管有權轉讓、分租、特許或放棄給第二被告人，後者在該單位經營金皇酒店。其次，該單位外展示廣告牌，未得原告人同意。原告人指第一被告人違反租約，要求法庭頒令沒收按金和要求兩被告人交出空置管有權等。

2.  兩被告人辯稱他們合夥經營金皇酒店，在商談租約時已明確告知原告人，沒有違反租約。同時，有關廣告牌或招牌已經拆除，原告人無權沒收按金。

原告人證供

3.  原告人楊先生確認其筆錄供詞和增補供詞的內容[1]，他是該單位業主。他續供稱於1997年該單位曾被警方封閉幾個月，因租客在該單位進行不正當行業，只是這一次被封閉，1995和1998年都沒有收過警方的通知書。

4.  直至1999年再租給鄧志威先生，月租3萬，只要收到租金和合法，他不理租客做甚麼生意。2002年曾被警方傳訊，指租客在該單位經營色情場所[2]，對此他全不知情。至於2004年8月至9月警方的通知，他忘記收過，若曾收過定會交給律師處理。

5.  其後，經律師追討鄧志威先生欠租和收樓，收回該單位後沒有再出租，因為要揀適合的租客。至2004年8月，大廈看更曾先生介紹第一被告人洽談租約。

6.  2004年8月11日與第一被告人在大廈地下大堂首次會面，當時曾先生也在場， 3人到該單位察看。第一被告人表示預備租3年，他提出月租$28,000，不包括差餉和水電，租客須先付6個月租金作為按金，第一被告人表示要再考慮。

7.  8月13日，他再帶第一被告人與陳小姐到該單位察看，後者是第一被告人的助理，雙方後來到金海餐廳商談，第一被告人表示租用該單位作員工宿舍，陳小姐稱第一被告人在內地做生意，不會將該單位用作不法用途或色情場所，也不須懸掛招牌。最後他提議租約延長至5年，雙方達成協議。當時他立即草擬臨時租約，雙方簽署作實[3]，對方對按金數額沒有異議。由於他過往的經驗，租客時常更改用途和欠租等，他須循法律途徑追討和收樓等事宜十分費時，為保障他的利益，所以要求6個月租金作為按金。翌日，雙方到吳金玉律師行簽正式租約[4]並收取按金和租金共$196,000[5]，陳小姐留下卡片和聯絡電話[6]以備有需要時聯絡。

8.  第一被告人從沒有提及與人合夥經營酒店，也沒有提及代表任何人。由察看該單位到商談租約期間，趙漢中和姚雷福[7]從沒有在場或參予商談。

9.  2006年4月，第一被告人欠租和其他費用，他無法聯絡第一被告人，所以到該單位察看，發現該單位外展示招牌[8]。後來其子到商業登記署查冊，發現「金皇酒店」是第二被告人獨資經營的。他於是經律師去信指第一被告人違反租約，要求兩被告人交還該單位，並表示要沒收租賃權和按金。同年6月，他入稟區域法院控告兩被告人。

10.  直至2009年1月，該單位外牆仍有金皇酒店的招牌。[9]

辯方證供

辯方第一證人趙漢中

11.  他供稱與兩被告人一同到律師行，由律師記錄口供，再由他確認。

12.  他在涉案大廈閣樓的「卡拉OK」做維修音響，也是裝修判頭。當時正想找地方經營賓館，所以委託姚雷福介紹。他經第一被告人認識第二被告人，第一被告人是歡樂城夜總會經理。應是第一被告人提出合作經營賓館的，趁自由行熱潮做生意，他沒有經營賓館的經驗。

13.  當時，留意到該單位已長時間空置，他只是估計該單位可能被封閉。8月13日，他與原告人一同察看該單位，他們向原告人講明是經營賓館的。後到餐廳商談，雙方對6個月租金作為按金有爭議。當時主要由他和第一被告人與原告人商討，陳小姐沒有說甚麼，陳小姐是第一被告人的朋友，也許是秘書。本來是3個股東的，資金約一百萬，但在餐廳商談後，他再與兩被告人商討，始終覺得租約條件太苛刻，所以他決定退出，最終沒有加入經營賓館。

14.  他在顧問公司掛鉤，代客申請飲食牌照，是第一被告人要求他協助申請賓館牌照的，他只介紹顧問公司的「阿高」給第一被告人認識。第一被告人與「阿高」聯絡並呈交有關申請的文件。他記不清顧問費數目，也不知有否單據。

15.  2004年10月，他協助第一被告人申請賓館牌照期間，曾要請原告人出席業主會，希望原告人代他們說服業主立案法團。盤問時他又說原告人只到場，他沒有要原告人支持，只是希望原告人投贊成票，他已記不清楚當時業主會曾否討論這事，只記得當時是選委員和作財務報告。大約一年多才發出牌照，是「阿高」負責的，賓館在簽定租約個多月始開業。

16.  2006年5月左右，第一被告人告知他有關此訴訟，他到代表律師處兩三次草擬供詞，最後在2008年9月3日才簽證人供詞。他閱讀過供詞才簽署的，不須補充。供詞提及「正經生意」是他的意思[10]，供詞提及「我們」，他說不知為何如此，應不包括他自己[11]，可能是律師誤會了，因他沒向律師提及退出的事。供詞也提及他與兩被告人商量，後來決定由第二被告人辦理商業登記等，他指當時可能未正式退出合夥，兩被告人要他再想想，所以這樣記錄[12]。後來第二被告人說用錯申請表格，但他從來沒看過有關的申請表格。

辯方第二證人劉偉文（第一被告人）

17.  他供稱原本是歡樂城夜總會經理，2004年與第二被告人和辯方第一證人相識，他們都是夜總會客人，其後談論合夥經營賓館，他從沒有投資生意，也沒有經營賓館經驗。起初是每人各出資30萬，後來辯方第一證人退出，第二被告人支付現金，每人再加10多萬，其中裝修費包括生財工具已達90多萬，最後再加15萬，全部有記錄。

18.  當日由原告人帶領到該單位察看，他只記得辯方第一證人和陳小姐也出席，第二被告人不在場，而陳小姐是普通朋友，她熟悉律師和「空間」的問題。當時原告人說上一個租客經營指壓，引起很多麻煩。他向原告人透露是合資經營賓館的，原告人表示月租$28,000和6個月租金作為按金，他們認為太高，所以到附近金海茶餐廳商談，始終未能達成協議，需再與合夥人商討，後來辯方第一證人更因此而退出合夥。他向原告人提出若租期延長至5年才可接受，最後達成協議，他同意書面供詞沒提是他提出租期5年的。

19.  當指出書面供詞中提及原告人說上一個租客經營「馬欖」，他改說原告人講是「色情架步」，他混淆了[13]。後來再到金海茶餐廳簽臨時合約，再到律師行簽正式租約。其後，他委託辯方第一證人介紹工人裝修，同時協助申請牌照，辯方第一證人只是提供有關申請牌照的地址。第二被告人則負責領牌照，約於9月初開業。

20.  2004年由第二被告人負責商業登記，當時沒發現出錯，後來至2006年此案期間才發現商業登記出錯，不應是第二被告人獨資經營的，所以立即安排更正[14]。賓館的出租情況每日有詳細記錄，也有繳利得稅，是會計師代辦的，帳目沒有交給律師，律師沒說爭議點是合夥的問題，他認為這些文件對證明合夥沒有用，所以沒有跟律師提及。

21.  呈堂的書面供詞內容正確，是律師記錄他口述的證供，他沒有在意律師的用語，前後到律師行幾次才簽署的。供詞第3段是他講的，當時覺得原告人不開心。至於第9段，他的原意是原告人控告他們，他們想是出錯，所以立即更改。第9段上半部是指2006年才找辯方第一證人商量，因為後者熟悉申請牌照的程序。下半部是憶述2004年的事。

22.  2008年8月，他指示代表律師去信對方確認已拆除招牌，其實這不是事實，他承認沒說實話[15]。

辯方第三證人曾亮輝

23.  他是該單位大廈的管理員，2004年6月左右，住客姚先生介紹第一被告人租原告人的單位。當日，他約了原告人與第一被告人、辯方第一證人、姚和一位女士，一行6人到該單位察看，乘電梯期間，原告人問第一被告人等做甚麼生意，第一被告人答是經營自由行賓館的，第一被告人曾說是幾個人租的。他和姚先生各自離開，沒有進入該單位。

24.  他不知筆錄供詞第4段「稍作寒喧」的意思[16]，他與雙方都是朋友。

25.  達成租約後原告人很少到該單位，由第一被告人交管理費。第一被告人只是間中回來，很快便離開。

分析

26.  本案的主要爭議是第一被告人是否與其他人合夥經營賓館，其次，第一被告人有否曾告知原告人合夥生意的事。

洽談租約的過程

27.  就洽談租約的過程，原告人供稱只與第一被告人和一位陳小姐接觸，辯方第一證人從沒有參與，根據他呈堂的臨時租約，除第一被告人簽署外，見證人是陳小姐，與原告人的證供吻合。根據第一被告人的證供，陳小姐是普通朋友，又怎會由她做見證人呢？其實，當時辯方第一證人也在場，據稱他是生意的合夥人之一，當時是由他和第一被告人負責與原告人商談的，雖然起初就租金和按金有分歧，最後達成協議[17]，為何後來見證人由陳小姐擔任[18]，她的身份連辯方第一證人也不清楚，可能是朋友也可能是秘書。就陳小姐的出現，第一被告人稱因她對律師和「空間」等問題比較熟悉，但卻不能再詳盡解釋，本席認為這說法不單含糊而且牽強。

28.  其次，在翌日簽定正式租約後，陳小姐更留下手提電話號碼，指示原告人在有需要時聯絡她。若她是普通朋友，不應有這責任。明顯地，第一被告人和辯方第一證人均極力淡化陳小姐的角色，本席認為他們二人的證供十分可疑。

29.  原告人作供時就該單位曾被警方封閉、經律師追討欠租和收樓等事有所混淆，不過，這些事宜均有文件記錄，原告人沒有否認該單位曾被警方封閉6個月[19]，也沒有否認曾有租客因欠租和經營色情場所，需經律師追討欠租和收樓。辯方指該單位曾多次涉經營色情場所罪行，警方多次發出通知，被告人一定知道該單位的事，是有心隱瞞。有關辯方指的警方通知是根據《刑事罪行條例》第145A條發出的，法例只要求警方或法庭通知土地註冊處處長，不需要通知業主的，所以原告人不知道租客涉經營色情場所並無不合理。本席認為原告人對此等事情發生的時間產生混亂，只是健忘而不是有所隱瞞。

30.  原告人說他只管收租，只要合法便不過問租客的生意。根據辯方第三證人所講，原告人在達成租約後很少到該單位，完全與原告人的講法吻合。

31.  至於2002年5月7日，警員通知原告人租客鄧志威涉經營色情場所一事，原告人也沒有否認[20]。該通知書指出原告人有可能會因「參與」、「准許」或「容受」租客經營色情場所而被檢控，並沒有指原告人知道或參與經營色情場所[21]。據原告人所講，他當時經律師申請收樓，直至本案，再沒有出租該單位。

32.  辯方指警方應不只一次接觸原告人，但沒有證據支持這講法。辯方認為原告人要求特別高的租金，顯示他明知該單位是用作不法用途的，若真有這方面的證據，相信警方已檢控原告人。再者，本案中兩被告人願付高昂租金，卻是將該單位用作合法用途的，這顯示該單位有一定的市場價值，不是如辯方所說，是租給不法場所，才能有高租值的。

33.  辯方第一證人就洽談租約的過程詳細作供，他的證供有以下幾點值得注意：

（a）  在他的筆錄證人供詞第一段，他憶述“從朋友姚雷福處得知該單位早前被法庭頒佈封樓令，將獲法庭解封”。這與事實完全不符，因該單位只在1997年曾被封閉。當被問及供詞的講法，辯方第一證人解說是估計該單位可能被封閉。

（b）  他供稱因不滿原告人要求過高按金，所以退出合夥生意。但這不但完全沒在供詞中提及，反而說“由於當時我和我的朋友很希望經營一間賓館，而又難得找到合心水的地方，於時（是）就算租金太高，到最後我們仍與楊先生達成協議。”[22]

（c）  陳小姐是臨時租約的見證人，但辯方第一證人竟不知她的身份，他說可能是第一被告人的朋友，也可能是秘書。第一被告人說是普通朋友，兩者甚不吻合。

（d）  他的供詞第二段曾提及第一被告人向原告人表示“我同幾個partner想夾份攪間賓館仔”， 而原告人答稱“攪賓館都好呀，不過之前我個租客攪埋的馬欖攪到被差人封左層樓成半年。”完全一樣的憶述也在第一被告人的供詞出現[23]，不過在第一被告人作供時先說原告人提及租客經營指壓，盤問下又改說原告人提及租客經營色情場所，反而沒提馬欖。他的證供與第一被告人作供時所說出現不可化解的矛盾，加上筆錄供詞的用語完全一樣，本席認為他的供詞不可信。

34.  基於以上原因，本席不接受辯方第一證人就洽談租約的講法。

35.  至於第一被告人的證供，他的筆錄供詞大部份內容與辯方第一證人的如出一轍，上文第33段指出的事項同樣適用於第一被告人。同時，還有以下幾點值得注意：

（a）  第一被告人指陳小姐是普通朋友，她熟悉律師和「空間」的問題。但完全不知他指的是甚麼意思，到後來簽正式租約至裝修和申領牌照，完全再沒有陳小姐的事，就陳小姐的角色，第一被告人完全沒有交代。

（b）  供詞從沒有提及辯方第一證人退股的事，反而是最終達成協議。

（c）  他指是他要求5年租約的，但在供詞也沒有提及。

（d）  關於拆招牌的事，第一被告人承認沒有講真實情況。

36.  基於以上分析，本席不接受第一被告人的證供。

37.  辯方第三證人作供時稱曾聽到第一被告人向原告人講是與朋友合資經營「自由行」賓館的，但其筆錄供詞只提賓館。這是重要的矛盾，因為第一被告人和辯方證人的筆錄供詞也沒有用「自由行」賓館這名詞的，而只是辯方第一證人在法庭作供時第一次提及“趁自由行熱潮做生意”。本席認為辯方第三證人受人提點的機會很大。其次，他竟然不知筆錄供詞第4段「稍作寒喧」的意思[24]，這是他的供詞，他沒可能用一個連自己也不明白的詞語。本席認為辯方第三證人不誠實，完全不可信。

38.  基於以上分析，本席接受原告人的證供，租約是他與第一被告人和陳小姐洽談的，沒有辯方第一證人的參與。同時，第一被告人從來沒有透露是與其他人合夥經營賓館生意的。

合夥經營賓館

39.  辯方第一證人和第一被告人均聲稱當初是合夥經營賓館的，其餘一個合夥人是第二被告人李嘉駿。賓館的商業登記由李嘉駿負責，但根據有關的商業登記申請書，李嘉駿核證「金皇酒店」沒有合夥人。[25]

40.  辯方第一證人作供時多次強調，自己是不滿原告人要求過高按金而決定退股的，但這重要事情從沒有在他的供詞提及過。同樣，退股的事也沒有在第一被告人的供詞提及。

41.  辯方第一證人指是第一被告人要求他協助申請賓館牌照的，其實他只是介紹顧問公司的「阿高」給第一被告人認識。他收取顧問費，但又記不清數目。

42.  辯方第一證人指協助第一被告人申請賓館牌照期間曾要請原告人出席業主會，希望原告人代他們說服業主立案法團。但後來又改說原告人只到場，他沒有要求原告人支持，只是希望原告人投贊成票。最後更說記不清楚業主會曾否討論這事，只記得當時是選委員和作財務報告。

43.  辯方第一證人供詞在有關達成租約的部份用「我們」一詞，他說不知為何如此，應不包括他自己[26]，可能是律師誤會了，可能因為他沒向律師提及他已退出的事，他的講法十分牽強。供詞第八段也提及他與兩被告人商量，後來決定由第二被告人辦理商業登記等，他指當時可能未正式退出合夥，所以這樣記錄[27]。後半段明顯是講及2006年6月的事，辯方第一證人沒可能仍未退股，他以上的解釋明顯想誤導本席。

44.  以上分析顯示，辯方第一證人完全不可靠，而且存心誤導，本席不接納他關於曾合夥經營賓館的講法。

45.  就第一被告人而言，他指起初合夥每人各出資30萬，後來辯方第一證人退出，他和第二被告人每人再加10多萬，其中裝修費包括生財工具已達90多萬，最後再加15萬，全部有記錄，但這些記錄完全沒有呈堂。

46.  第一被告人供稱賓館的出租情況每日有詳細記錄，也有繳利得稅，由會計師代辦。但帳目沒有交給律師，他認為這些文件對證明合夥沒有用，所以沒有跟律師提及。本席認為第一被告人的講法完全不合理。

47.  關於供詞第9段，第一被告人解釋原意是原告人控告他們，他們想是出錯，所以立即更改。第9段上半部是指2006年才找辯方第一證人商量，因為後者熟悉申請牌照的程序。下半部是憶述2004年的事。本席已細讀此段，完全看不出有第一被告人所講的意思，第一被告人不惜扭曲詞意，試圖自圓其說。

48.  第一被告人作供時更直認，於2008年8月指示代表律師去信對方表示已拆除招牌，其實不是事實，他承認沒說實話[28]。

49.  基於以上分析，本席認為第一被告人完全不可信，本席不接受他是與其他人合夥的。雖然兩被告人於2006年6月16日再補辦商業登記，將第一被告人的名字加入為合夥人，但這是被原告人採取法律行動之後才補辦的，本席認為是刻意迎合辯護所需，第一被告人指是用錯表格的講法不值得相信。

50.  至此，本席認為第一被告人和第二被告人不是合夥經營賓館，也從沒有向原告人透露過，本席不必猜測第一被告人為何這樣做。第一被告人讓第二被告人在該單位經營賓館，而他自己又不是經營者或合夥人，更未得原告人書面同意，本席裁定第一被告人違反租約[29]，裁定兩被告人敗訴。

沒收按金

51.  租約條文第5（a）條主要訂明，若租客沒有履行租約的任何契諾，協議和條件，業主有絕對權力沒收按金。原告人現根據此條文，以第一被告人違反租約為理由，要求沒收$168,000按金。第一被告人則指此數額超出一般按金的數額，是懲罰條款。

52.  就處理按金的方法，終審法院在一宗商舖買賣的案例Polyset Ltd. v Panhandat Ltd. [2002] 3 HKLRD 319曾作詳細分析，終審法院4位法官[30]同意以下處理方法：

（a） 按金的作用是確保立約雙方認真履行合約，其次，按金是補償業主在立約後至完成合約期間，不可再就該物業從事商業買賣。[31]

（b）  當按金高於慣常數額，申請沒收按金的一方必須證明有特別理由提高按金。此等特別理由必須與「雙方認真履行合約」和「補償業主不可再就該物業從事商業買賣」有關。[32]

53.  雖然案例涉物業買賣合約，本席認為其原則應適用於租約，後者也是一種合約。

54.  根據原告人的證供，他要求6個月租金作為按金主要是保障自己，由於過往的經驗，租客時常更改用途和欠租等，須循法律途徑追討和收樓等事宜十分費時，所以要求比慣常情況多3個月租金作為按金。

55.  對於按金的慣常數額，辯方第一證人和第一被告人均供稱是3個月租金，原告人作供時也同意這點，本席接受慣常按金應為3個月租金。

56.  根據證供，原告人的物業曾於1997年因租客經營色情場所被法庭封閉6個月。其後於2002年，原告人再因租客涉經營色情場所被警方傳召，通知他有被檢控之虞，後來須經律師才能收回該單位，此等程序很費時間，令該單位不能盡快再出租。自此事之後，原告人寧願空置該單位約兩年，也不會隨便出租。

57.  涉案的租約長達5年，比一般租約長，加上以上的出租經歷，本席接受有需要加強租客履行租約承諾的意向。

58.  考慮過所有實際情況，本席認為原告人提高按金符合第52段的法律原則，所以裁定租約第5（a）條不是懲罰性條文，本席准許原告人沒收全部按金。

結論

59.  本席宣判如下：

（a）  原告人勝訴，可全數沒收按金。

（b）  第一和第二被告人立即交出該單位的空置管有權。

（c） 第一和第二被告人須每月繳付租金$28,000直至交出該單位的空置管有權為止。

60.  辯方第一證人和第一被告人作供時刻意歪曲詞義，不盡不實。他們的筆錄供詞有很多相同的段落，詞彙也相同，明顯事前經過商量。辯方更在原訴人入稟後，修改商業登記去迎合辯護理由，第一被告人更不誠實誤導原訴人已拆除招牌。本席認為此等行為已超出訴訟對抗的一般需要，是別有用心的行為。經考慮過有關案例[33]，本席暫時命令兩被告人須支付原告人的訟費，按彌償基準計算[34]，若雙方未能就訟費達成協議，則交由法庭評定，這項暫時命令將於今天起計14天後成為絕對命令。

[1] 審訊文件冊第27-34，50-56頁。

[2] 審訊文件冊第334頁。

[3] 審訊文件冊第170頁。

[4] 審訊文件冊第173-186頁。

[5] 按金為6個月租金，另一個月租金。

[6] 審訊文件冊第171頁。

[7] 辯方證人。

[8]審訊文件冊第190-193頁。

[9] 審訊文件冊第340-342頁。

[10]審訊文件冊由第43頁底第3行起至第44頁頂第5行。

[11]審訊文件冊由第44頁第7段。

[12]審訊文件冊由第44頁第8段。

[13]審訊文件冊由第37頁第3段下半段。

[14]審訊文件冊由第194至196頁和第198至200頁。

[15]審訊文件冊由第323頁。

[16]審訊文件冊第41頁第4段第4行。

[17]審訊文件冊由第44頁第6至7段。

[18] 見上文第13段。

[19] 附加文件冊第346頁，1997年9月30日的封閉令。

[20] 審訊文件冊第334頁。

[21] 《刑事罪行條例》第143至145條。

[22]審訊文件冊由第44頁第7段。

[23]審訊文件冊由第37頁第3段。

[24]審訊文件冊第41頁第4段第4行。

[25]審訊文件冊第194至196頁。

[26]審訊文件冊由第44頁第7段。

[27]審訊文件冊由第44頁第8段。

[28]審訊文件冊由第323頁。

[29] 租約條款第3（x）條。

[30]Ribeiro PJ, Chan PJ, Bokhary PJ and Millett NPJ.

[31]In Polyset Ltd. v Panhandat Ltd. at paragraph 69, Ribeiro PJ commented, “It is, as the authorities showed, an “earnest”, that is a thing of value to signify a serious intent on the Purchaser’s part. It is also the quid pro quo for the vendor depriving himself of the ability to deal commercially with the property, and so of making any potentially greater profit, while awaiting completion.

[32]At paragraph 90, Ribeiro PJ continued, “(b) Where the deposit exceeds the conventional amount,  ….., forfeiture is only permitted if the party seeking to forfeit can show that exceptional circumstances justify the higher amount. (c) Such exceptional circumstances must relate to a true deposit’s purpose as an earnest of performance and as compensation of the vendor’s withdrawal of his asset from the property market pending completion, providing an objective justification for the higher sum. ”

[33]Choy Yee Chun v Bond Star Development Limited, CACV 225/1996，第29段。

[34]Indemnity basis。