梁轉娣 對 葉斯豪

LDPD 153/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第153宗

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判決書

1. 本案於2014年2月14日在本席席前聆訊，經聆聽申請人和答辯人親自應訊所作的證供及陳述後, 本席作出以下頒令:

(i) 答辯人須把涉案處所即“九龍深水埗大南街186號唐四樓 (3/F) C房”的空置管有權交還申請人;

(ii) 答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為300元;

(iii) 除非另有命令, 審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處, 及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

2. 答辯人於2014年3月15日提出非正審申請，要求：(1)批准逾期上訴許可；及(2)暫緩收樓至上訴完結。

申請人的案情

3. 申請人是涉案處所的主租客。申請人和答辯人於2006年5月11日簽訂租約, 租期由2006年5月10日起至2007年5月19日。根據申請人的陳述, 其後雙方沒有再簽訂新的書面租約, 而只以口頭月租形式繼續租務關係,租金也從2012年5月10日起調整至2,200元。

4. 申請人在本案中是以遷出通知期滿要求收樓。遷出通知書是於2013年11月25日以非掛號郵件投寄給答辯人, 收信地址是涉案處所, 而租期終止日, 即最後遷出日, 是2014年1月9日。

5. 申請人於2014年1月20日向審裁處提交申請通知書, 指答辯人沒有於租期終止日及其後遷離涉案處所, 所以向審裁處申請要求收樓。

答辯人的案情

6. 答辯人於2014年1月23日存檔反對通知書反對申請人收樓, 理由是受到申請人的滋擾和侵擾。在審裁處2014年2月14日的聆訊中, 答辯人引用《業主與租客 (綜合) 條例》第119V條說明何為侵擾行為, 更指出先前案件LDPD1980/2013可証明申請人確有侵擾答辯人。在庭上, 答辯人又引用《業主與租客 (綜合) 條例》第117(1)及(2)條 (縱使此等條例已於2004年被廢除) 說明固定期租約完結後仍可繼續租住涉案處所, 申請人實不能挔據遷出通知書終止租約。

7. 本席經考慮在本案中固定期租約完結後, 答辯人的交租和申請人的收租行為皆以每月週期性進行, 進而判定雙方的租務關係為月租定期租約。另外, 由於2004年7月9日刋憲修訂《業主與租客 (綜合) 條例》, 並撤銷租住權保障, 在此日或以後簽訂或重訂的租約, 業主與租客可按照租約條款, 或雙方協定的其他方式予以終止。根據普通法原則, 如租約並無規定或雙方亦無協定其他方式終止租約, 定期租約會經發出通知期和租期長短相若的遷出通知書予以終止。

8. 在庭上, 答辯人確認曾收到申請人發出的遷出通知書。在此前提下, 本席經審閱遷出通知書後, 裁定申請人於2013年11月25日發出的遷出通知書有效, 月租定期租約已於2014年1日9日予以終止。

9. 雖然答辯人不認同本席對雙方租務關係的討論和裁決, 答辯人確未能指出在本案中有何例外之處, 或其他法律觀點和事實証據, 推翻2013年11月25日發出的遷出通知書已有效終止雙方租務關係。至於答辯人引用已廢除的《業主與租客 (綜合) 條例》第117(1)及(2)條, 本席認為是答辯人誤解法例, 一廂情願地以為申請人不能依據遷出通知書終止租約。

10. 有關於答辯人所提的先前案件LDPD1980/2013, 根據存檔資料, 申請人曾因為答辯人欠租申請收摟, 而案件是在答辯人交付欠款和訟費後完結。至於答辯人在反對通知書內和陳述中所聲稱的受到申請人滋擾和侵擾, 本席認為這些聲稱和本案的申請沒有直接關係, 亦不會影響本案的裁決, 而且審裁處也沒有處理刑事案件的司法權, 所以不會進一步討論或裁定申請人有沒有滋擾和侵擾答辯人。

11. 基於以上的分析和討論，本席裁定申請人申請得直，可收回涉案處所，並頒下２０１４年２月１４日的命令。

討論: 逾期上訴

12. 法庭在許多案例中指出，在處理逾期上訴申請時，會考慮的各因素是：

(i) 延誤時間的長短；

(ii) 造成延誤的原因；

(iii) 擬提上訴的成功機會；及

(iv) 因延誤及若批准延展期限對答辯人可能造成的損害。

在考慮上述這些因素時，法庭尤為關注的是擬提上訴是否有合理的成功機會。

13. 根據《土地審裁處規則》第30B（2）條，向審裁處提出的上訴許可申請，必須在土地審裁處的裁決作出日起28天內提出。審裁處在本案中是於2014年2月14日作出裁決，故須提出上訴的期限應為2014年3月14日。答辯人於2014年3月15日才向審裁處提出要求上訴許可，逾期一天。

14. 在庭上, 申請人對答辯人逾期上訴沒有反對的陳述, 而答辯人指出他於2014年2月20日或其後, 才收到審裁處頒令的文件, 所以遲了準備上訴。無論如何, 在本案中答辯人只是逾期1天，延誤的時間短。本席認為是否批准答辯人在本案中逾期上訴，應取決於答辯人的上訴理據是否充份。

討論: 答辯人的上訴理據

15. 答辯人要求批准逾期上訴許可的申請理由, 可歸納如下: -

(i) 答辯人沒有欠租和違反租約條款, 所以沒有可構成沒收租賃權的條件;

(ii) 不同意審裁處以“香港已撤銷租住權保障”的預設立場來主導聆訊和判案;

(iii) 不認同審裁處的判案理由和裁定在本案中的合法可持續租約為月租定期租約。

16. 答辯人在申請逾期上訴許可的文件中提供由2013年10月至2014年3月的準時交租記錄, 而申請人在庭上也確認已收到此等由答辯人主動郵寄給她的款項, 但表示多月來仍在收樓程序中, 亦未曾同意答辯人繼續租住涉案處所。

17. 申請人在本案中是以遷出通知期滿申請收樓, 不是以欠租為收樓理由, 所以答辯人提供此等背景資料不能成為反對收樓和上訴的有效理據。

18. 答辯人在提交的上訴文件和陳述中, 新加他對《業主與租客 (綜合) 條例》第117 (3) 條的解釋。答辯人認為在此條例下, 租客只有在欠租等時, 才可構成沒收租賃權的條件, 再加上第119V條阻止業主侵擾行為, 實為法例對租客可持續租約的保障。誠然, 本席認為答辯人又再次誤解法例, 及不明白《業主與租客 (綜合) 條例》於2004年7月9日的轉變。因此, 為方便討論, 本席於庭上特意給答辯人參考一份由差餉物業估價署用相對淺白中文編印的《業主與租客 (綜合) 條例》指引概要。

19. 答辯人的其他上訴理由，基本上只是重複他於反對通知書內和於2014年2月14日庭上陳述的理由。於此, 本席不再重複本席為何判决不接納答辯人理據的原因。本席的分析, 可見於本判決書第6 – 11 段。

20. 《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納: (a)有關上訴有合理機會得直; 或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

21. 經聆聽和考慮雙方親自應訊所作的證供及陳述，及審閱雙方在審裁處提交的文件，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會。本席亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。

裁決

22. 基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人逾期上訴許可的申請, 而申請人可恢復執行已取得的收樓令狀。

23. 至於本非正審申請的訟費，在雙方沒有律師代表, 和答辯人也已交付本非正審申請的存檔費下, 本席認為適當的訟費命令, 乃是不頒訟費命令。