毅博服務有限公司 訴 周慧及另一人

LDPE No. 445 of 2003

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2003年第LDPE 445號

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複 核 判 決 書

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1. 本案在2003年5月22日審結，並在同年5月30日獲得裁决。申請人就該判案書內判令第3項表示不滿意，要求複核，認為本審裁處忽略了該案件一些事實及理據，見下文三個主要論點（即申請人律師陳詞第三段總結原文文本）：-

"1. 在申請人向答辯人所發出信件中，內容完全沒有反映出申請人會在裝修期過後接受每月租金$8,000，信中反而顯示出申請人的志願與在2002年10月23日所訂的協議（証物A2）相似，即是申請人願意減租彌補千足閣失去的樓面面積，但不是每月$8,000而每月$20,000以上。

証物	列項	日期	內容
A13	9	5.3.2003	申請人向答辯人發出信件 （提出新租約）
	10	8.3.2003	申請人向答辯人發出信件 （要求回復原狀）
A14	11	3.4.2003	申請人向答辯人發出信件 （要求回復原狀）
R4		9.4.2003	申請人向答辯人發出信件 （要求遷出及回復原狀，否則交新租約）
A15	12	10.4.2003	申請人律師向答辯人發出信件

2. 雙方在作供時都顯示出租金為每月$8,000元是暫時性，而在匯豐銀行裝修過後便完結。既然雙方都不同意5月份 （即裝修完結後）的租金是$8,000元。審裁處不能定推斷或該舖的中間收益為每月$8,000。

3. 在1999年10月13日所簽訂的租約（証物A1），清楚講3年後加百份之十。雖則申請人取用該舖部份地方，但沒有新協議取代該加租協議，答辯人須要繳交租約訂明的新加租金。否則答辯人需要遷出該舖。此乃合約精神。"

2. 答辯人表示接納本審裁處在2003年5月30日判决，但對申請人提出複核的理據，並沒有作出有意義的批判。

分析/評論

3. 1999年雙方所簽署租約，訂明月租28,800元（管理費另計）。三年期滿後如續租，月租則增加百分之十，變為31,680元。此規定新租金，已為雙方在2002年10月23日所立書面協議變相修訂為每月20,000元。申請人律師在庭上指出，如法庭拒絕引用此$31,680元租金作為三年後期滿租金，土地審裁處有僭越其司法管轄權，代區域法院替雙方重訂因租用面積減少後的租金。其指控無從稽考，其理據亦牽強，無視因樓面面積大幅縮減雙方達成書面協議事實。土地審裁處在2003年5月30日所發出的判案書，從未有替雙方就樓面面積縮減而作出重訂租金的判决，申請人收取20,000元而非31,680元月租及答辯人交付20,000元而非31,680元月租，是雙方根據彼等在2002年10月23日達成書面協議而為之。31,680元月租不再生效，是因遭此書面協議修訂而不復存在。

4. 由於2002年10月23日書面協議已取代1999年租約，所以假若雙方在此2002年10月23日協議租期屆滿後，申請人繼續容許答辯人租用有關物業而未有重訂租約或租用條件，根據普通法則則租用期變為按月計算，而2002年10月23日協議定下月租20,000元可引用為按月計算租金，這亦是申請人律師在其2003年4月14日申索（即要求月租31,680元）所引用法則，衹是他選取對申請人較有利的1999年協議而非稍後在2002年10月23日達成協議（其理安在？撇開這個法則不談，面積縮減了，雙方協議租金向下調，又有甚麼不合邏輯的地方呢！）。

5. 答辯人在2003年6月26日複核聆訊時，並無積極處理申請人複核理據。反而處處與申請人律師唱反調，甚至乎一方面解釋繳付20,000元月租的因由，另一方面又不顧事實，不分皂白地否定雙方前此皆毫無爭辯的書面協議，引至申請人律師要求法庭重新考慮有否必要否定此協議。本審裁處不認為此協議需要否定。雖然雙方在庭上發言均有經過宣誓，法庭不能草率將所有經過宣誓發言及提交文件，一一照單全盤接納，或毫不假思索地給予一至評價。本審裁處認為2002年10月23日書面協議是可靠的，能反影雙方當時的態度。

6. 協議租期內月租20,000元是否有包括管理費在內之說法，雙方各執一辭。申請人說不包括在內，答辯人說有。答辯人說在1999年租約期滿後，並未有另繳管理費，申請人則堅說答辯人有另繳付。本審裁處認為該20,000元租金應是包括管理費在內，因為如果是不包括在內而答辯人沒有繳付的話，申請人在2003年4月14日的申索必然有此欠款項目。如果答辯人有繳付的話，申請人精明的律師既然能巨細無遺地提供了全案的所有有關紀錄及租用條件文件，又怎會忽略了提交此一紀錄/細節。何况申請人在答辯人否認時，亦未有嘗試向本審裁提出增遞證據，雖然此擧有悖於擧證程序，但若在答辯人不反對下（如果他的確沒有繳交的話，他又怎會反對呢!），基於公義之故，未嘗有機會獲本審裁處批准呈交。如果答辯人反對申請人呈交，就會冒被視為理屈辭窮之險。

7. 申請人律師強調8,000元月租（另差餉每月1,150元）只應是2003年2，3及4月份月租是對的。本審裁處在2003年5月30日的判令顯然忽略了2003年2，3及4月正藉建造升降機機槽及機房之期，雙方協議的8,000元月租在工程於4月份完工後，就不應引用到2003年5月份來。申請人信誓旦旦表示沒有與答辯人達成2003年5月份租金協議，不是謊言。

8. 既然8,000元是權宜租金，只適用於工程期間，工程完工後月租，依上文第（2）段法則就應按工程展開前協議租金計算，即每月20,000元（包括管理費在內）另答辯人須自行繳付差餉。

9. 申請人律師又有提及差餉單內的差餉估值。由該估值所推算租金應為每月23,000元。這個推算不能全盤接受，因差餉估值是滯後指標，何况差餉物業估價署估值方法律師亦沒有透露，不能遽下斷語認定是2003年5月市場租值。

判令

1. 2003年5月30日本審裁處發出判令的第三項須修改為20,000元(另加差餉)；

2. 答辯人須支付申請人全案（包括複核聆訊）訟費, 以地方法院標準計算，如雙方未能就此達成協議，則交由法庭裁决；

3. 該2003年5月30日判案書內其餘判令不變。