林惜珠 對 李雪梅

DCCJ 4085/2011

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2011年第4085號

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判案書

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引言

1. 本案的原告人向被告人申索3筆貸款，數額分别為$138,600.00〔“貸款一”〕，$26,250.00〔“貸款二”〕及$18,380.00〔“貸款三”〕。

2. 被告人承認貸款一之中的$38,600.00及貸款二和貸款三，並在原告人提出本申索後，償還了$18,380.00給原告人。法庭在2012年8月27日就被告人承認的數額餘款〔即$64,850.00〕，登錄被告人敗訴。原告人在本案餘下的申索是貸款一的餘額$100,000.00。

3. 被告人在本案向原告人反申索，代理原告人出售物業的佣金$15,600.00。

4. 原告人在審訊時出庭作供，並傳召了一位事實證人王彩群女士〔“王女士”〕。被告人在審訊時亦有出庭作供。被告人並沒有傳召其他證人。

5. 本席在審訊時聽取了雙方的證據及陳述。本席現頒下判決。

原告的案情及證據

6. 原告人稱，被告人在2008年10月25日向她借款$100,000.00，並建議將被告人的兒子〔藍宇豪先生〕〔“藍先生”〕，在旺角山東街承租的一項投資物業的權益轉讓一半給原告人，以該投資的收益償還上述貸款。

7. 據原告人了解，藍先生以每月$5,680.00向原告人的證人王女士，承租了旺角山東街一個單位〔“該單位”〕，租期5年〔由2008年11月8日至2013年11月7日〕。該單位被分拆成3個套房出租，全數租出所有套房，每月租金收入有$11,000.00。扣除了支付給業主王女士的租金後，每月有$5,320.00的收益。若原告人佔一半權益，每月可得$2,660.00。以5年租期計算，原告人共可收取$159,600.00。

8. 原告人接受被告人的建議，並支付了$100,000.00給被告人。原告人稱，根據上述安排，她每月可收取$2,660.00，為期5年。她無需承擔該單位除租金以外的其他支出。

9. 藍先生和原告人原本簽署了一份日期為2008年10月25日的租約，將該單位轉租給原告人。〔審訊文件册第84至85頁〕

10. 雙方在2008年10月29日再簽署了一份名為“轉讓租權協議書”，取代了上述租約。〔審訊文件册第86頁〕

11. 根據“轉讓租權協議書” ，原告人以$100,000.00向藍先生頂讓了該單位一半的租權。租期内的收入或支出均各負擔50%。該單位的一切雜務〔包括代交、收租金〕則交由被告人打理。

12. 原告人稱，被告人其後只支付過$8,216.00給原告人，並以收不到租金為理由，沒有再支付款項給原告人。

13. 被告人在2010年8月26日向原告人建議，將上述的$100,000.00轉為貸款。連同被告人當時尚欠原告人的其他借款，被告人確認在2010年8月6日，被告人共欠原告人$138,600.00。被告人當時簽下借據。借據的日期是2010年8月6日。〔審訊文件册第93頁〕

14. 被告人沒有還款，原告人在2011年4月後無法找到被告人。原告人透過藍先生聯絡王女士，意欲與王女士安排，由原告人直接收取該單位的分租客的租金，交租給王女士後，餘款則用來償還被告人欠原告人的款項。

15. 原告人在2011年7月22日與王女士會面後，才得知被告人已在2009年10月17日，將該單位退回給王女士。原告人認為被告人有詐騙之嫌，遂報警求助，並於2011年10月25日提出本申索。

16. 原告人稱，她和被告人在2010年8月1日起，合作經營地產代理業務。讓被告人可以有佣金收入去償還欠原告人的款項。雙方在2010年8月30日簽訂了一份名為“永佳物業代理合夥人協議書” 〔“合夥人協議書”〕原告人將合夥人協議書呈堂成為證物“P-1” 。

17. 根據合夥人協議書，雙方同意合夥經營“永佳物業代理” ，前期資金全部由原告人支付，被告人可以容後注資。在被告人投入資金前，由被告人促成的物業成交賺取到的佣金，被告人佔50%，餘款歸原告人。而由原告人促成的物業成交賺取到的佣金，則全數歸原告人。

18. 原告人稱，被告人在2011年4月20日通知原告人，雙方的合作關係在2011年4月30日終止。原告人自2011年4月20日後便再沒有見過被告人，直至2011年5月7日被告人回公司結算佣金及交回公司鑰匙。當日原告人與被告人結算了，直至2011年4月30日被告人應得之佣金。

19. 在審訊時，原告人就被告人回公司結算佣金的日期的證供曾改變。最初，原告人稱，被告人是在2011年4月30日回公司結算佣金。其後原告人更正被告人應是在2011年5月7日回公司結算佣金的。原告人解釋她把佣金截數日〔即2011年4月30日〕，記錯為被告人回公司結算佣金的日子。原告人最後確認被告人回公司結算佣金的日子是2011年5月7日。

20. 原告人指出，被告人在2011年4月20日終止合作關係時，填寫及簽署了“商業登記 - 合夥人變更通知書” ，注明被告人將在2011年4月30日退出“永佳物業代理” 。〔審訊文件册第106頁〕該通知書的正本已送交商業登記署存檔。

21. 原告人確認她在2011年5月5日，簽署臨時買賣合約，以$3,120,000.00出售她在翠園一期3樓4室的單位〔“翠園物業”〕。

22. 原告人亦確認，被告人在2011年5月7日回公司結算佣金時，曾要求原告人支付上述買賣的佣金的50%〔即被告人反申索的$15,600.00〕給被告人。原告人拒絶。原告人認為這次交易並非由被告人促成，而是由原告人的兒子促成。原告人稱，她原本只打算將翠園物業放租，被告人建議原告人將翠園物業出售，並曾介紹一位炒賣物業的買家出價$2,900,000.00購買，原告人認為出價太低而拒絶。原告人提出翠園物業的最低售價是$3,200,000.00。原告人稱，被告人再沒有介紹其他買家給原告人。

23. 原告人稱，由於翠園物業是原告人自己的物業，她已事先聲明她是不會支付代理佣金的，如果被告人希望在翠園物業的交易上賺取佣金，被告人只能向買家收取佣金。

24. 原告人同意，“滙誠地產代理”的潘艷玲小姐〔“潘小姐”〕，在2011年5月5日致電“永佳物業代理”找被告人，介紹買家洽購翠園物業。由於被告人已不在“永佳物業代理” 工作，所有與買家洽談及討價還價的工作都是由原告人的兒子處理。

25. 原告人稱，交易成功之日〔即2011年5月5日〕，被告人已離開“永佳物業代理” 。

26. 原告人稱，在被告人吵鬧的情況下，原告人的兒子曾說有關佣金可在被告人欠原告人的欠款中扣除。原告人稱，她的兒子對此事並不了解，才會錯誤地說被告人可以扣減欠原告人的欠款，而原告人當時並沒有表示同意。

27. 原告人傳召了王女士出庭作供。

28. 王女士是該單位的業主。

29. 王女士確認原告人呈交的一份聲明書是她簽署的。〔審訊文件册第109a頁〕

30. 在該聲明書中，王女士確認被告人在2009年10月17日，將該單位退回給王女士，代價是$138,000.00頂手費。王女士在聲明書中亦確認，被告人要求王女士不要將頂讓該單位一事告知藍先生。

31. 王女士在審訊時補充，她是扣除了租客的按金及維修費後，將上述的頂手費餘額支付給被告人。

32. 王女士稱，被告人當時曾告訴她，被告人會償還$100,000.00欠款給原告人。

被告的案情及證據

33. 被告人稱，原告人在2008年10月25日，同意投資該單位，並同意整個投資作價$200,000.00，原告人投資$100,000.00，佔項目的50%權益。

34. 被告人稱，她在2009年10月17日，將該單位退回給王女士時，是有通知原告人的。被告人同意，她當時有向王女士說會將$100,000.00償還給原告人。

35. 被告人稱，退回該單位後只收回$81,279.00，原告人可收回$40,639.50。換言之，原告人在這投資虧損了$59,360.50。被告人稱，她不願意看見原告人在這麼短時間内承受這麼大的虧損，故此，她向原告人建議，將原告人投資的$100,000.00轉為貸款，由她分期償還給原告人，之前已支付給原告人的租金收入$8,216.00，則作為利息。

36. 但原告人其後報警聲稱被告人詐騙，又找收數公司滋擾被告人。被告人咨詢了律師和會計師後，認為原告人既然投資該單位，便應承擔投資虧損。故此，被告人認為她只應償還$40,639.50給原告人。

37. 被告人稱，原告人應就出售翠園物業支付佣金給她。被告人稱，翠園物業是由她和潘小姐合作售出。2011年5月5日潘小姐本來是找她洽談的，由於潘小姐找不著她，潘小姐才與原告人的兒子洽談。

38. 被告人承認，“商業登記 - 合夥人變更通知書” 中“退出合夥人的詳情” 一欄是由她填寫的，退出日期“30/4/11”也是由她填寫的。被告人稱，她是在2011年4月30日退出為“永佳物業代理” 的合夥人，但她在“永佳物業代理” 一直工作至2011年5月7日。她向法庭呈交了她自己保留的工作記錄〔證物“D-4” 〕，證明她在2011年5月2日和3日，都有介紹物業給客人。

39. 被告人亦向法庭呈交她提交給地產代理監管局的表格8〔“持牌人終止從事地產代理工作通知書”〕〔證物“D-1” 〕及表格12〔“成爲/終止作爲地產代理業務合夥的成員通知書”〕〔證物“D-2” 〕。在上述通知書中，被告人通知地產代理監管局，“永佳物業代理”在2011年5月7日終止從事地產代理，及她在2011年5月7日終止作爲“永佳物業代理”的成員。被告人稱上述通知書表格是地產代理監管局在2011年5月17日以傳真提供給她，她在2011年5月17日以傳真將填妥的表格12送交地產代理監管局，而表格8則是在2011年5月23日傳真給地產代理監管局。

討論及裁決

原告人申索的$100,000.00

40. 雙方並無爭議，在2008年10月25日，當原告人支付$100,000.00給被告人時，雙方同意原告人是以$100,000.00投資在該單位的收租項目。

41. 至於後來該款項被轉為貸款，被告人在其於2012年3月19日存檔的“反申索抗辯理據”作如下陳述：

“我本人因不想林惜珠損失而錯誤用借款方式去計算亏損，因當時我未有錢還，見面商議還錢時，又動手打我，- 又找烂仔每天打電話搔擾我先生及兒子，并上門散傳單，我咨詢法律及專業會計意見，都認為雙方各10萬元劏房資金是生意上的投資，盈亏必須共同承擔，既然當初有利分，亏損必須共同分擔，亏損為何要我自己一人背上身，所以10萬元減去亏損，真正欠數是：$40,640元，并不是10萬元。” [原文如此]

42. 被告人將該單位退回給王女士時，實際收到的頂手費數額並不完全清晰。在其“反申索抗辯理據” 〔審訊文件册第7頁〕 及“供詞陳述” 〔審訊文件册第61頁〕中，被告人說是$81,279.00。但在開案陳詞和結案陳詞中則說是$81,790.00。當中相差$511.00。但這差異並不影響本席之判決。

43. 被告人在審訊時承認是她向原告人建議，將上述的$100,000.00轉為貸款。被告人在2009年10月17日，將該單位退回給王女士時，亦有告訴王女士她會將$100,000.00償還給原告人。可見上述將投資轉為貸款的安排，是被告人主動提出，並不是因為“見面商議還錢時，又動手打我，- 又找烂仔每天打電話搔擾我先生及兒子，并上門散傳單” 。

44. 被告人既然向原告人提出，將原告人在該單位的收租項目的投資轉為原告人借給被告人的貸款，而該建議又為原告人所接納，其後更在2010年8月26日雙方對數後簽署借據確認。根據上述安排，原告人是以$100,000.00將原告人在上述投資項目的權利轉讓給被告人，並同意將被告人應付予原告人的款項，當作原告人借給被告人的貸款，容許被告人在較後時間償還。這安排在法律上是有效，並對雙方有約束力的。

45. 原告人其後向被告人追收欠款的方法或許並不為被告人所接受，但這並不影響雙方已達成的，在法律上有效，並具約束力的安排。

46. 除非雙方其後再達成其他協議，被告人單方面改變主意，不會影響雙方在法律上既有的權利和責任。被告人對原告人的欠款不會因被告人的主觀意願而變回原告人的投資。

47. 被告人聲稱她將該單位退回給王女士時是有通知原告人的。本席並不接納被告人的證供。如果原告人在2009年10月17日時知道被告人將該單位退回給王女士並收回頂手費，原告人必定會要求被告人將頂手費交還給原告人。原告人亦不會在2011年7月22日約見王女士，商討以該單位的分租收入償還被告人欠原告人的款項。被告人在將該單位退回給王女士並收取頂手費一事，連自己的兒子也隱瞞，她更不會讓原告人知道此事。

48. 本席裁定，原告人在同意將在上述投資項目的權益以$100,000.00轉讓給被告人時，原告人並不知道該單位已退回給王女士，亦不知道被告人所聲稱的虧損。

49. 被告人未經藍先生及原告人同意，擅自將該單位退回給王女士，並私自收取頂手費，是超越了“轉讓租權協議書” 授予被告人的代理權限，被告人亦違反了代理人應有的責任。雖然在上述轉讓時，該單位已退回給王女士，原告人在該投資項目還有剩餘權益可以轉讓給被告人，包括原告人在該投資項目中，可向被告人追究違反代理人責任的權利。而被告人當時是清楚知道原告人的剩餘權益的内容，並同意接受。

50. 本席裁定，原告人將在上述投資項目的剩餘權益以$100,000.00轉讓給被告人的安排，在法律上是有效，並對雙方有約束力的。被告人尚未支付上述的$100,000.00給原告人。被告人尚欠原告人$100,000.00。

51. 本席裁定，原告人對被告人的申索得直，被告人須償還$100,000.00給原告人。

被告人反申索的$15,600.00

52. 雙方並無爭議原告人在2011年5月5日簽約以$3,120,000.00出售翠園物業。呈堂的文件顯示翠園物業的買家是“王俊傑和林惜蓮” 〔“該買家”〕〔審訊文件册第123至139頁〕

53. 原告人的證供是被告人曾經介紹買家以$2,900,000.00洽購翠園物業，但遭原告人拒絕。被告人對此並沒有提出反駁的證據。

54. 雙方沒有爭議該買家是潘小姐介紹的。雙方亦沒有爭議潘小姐原本是希望聯絡被告人洽談這交易，但潘小姐未能成功聯絡被告人，最後是原告人的兒子與潘小姐洽談，成功促成這交易。

55. 被告人並沒有提出證據，證明原告人將翠園物業出售給該買家，是由被告人促成或被告人是有參與洽談這交易。在被告人呈交給法庭她自己保留的工作記錄〔證物“D-4” 〕，亦看不見有記錄被告人曾介紹翠園物業給該買家，或引領該買家參觀翠園物業。

56. 雙方向法庭提交的證據，只證明被告人曾介紹買家出價向原告人洽購翠園物業，但未成功促成交易。被告人曾介紹的買家並非最後成功購入翠園物業的買家。

57. 原告人的證供是自2011年4月20日後，被告人並沒有聯絡原告人，直至2011年5月7日，被告人才與原告人會面結算佣金。而該買家是在2011年5月5日，透過潘小姐和原告人的兒子，與原告人討價還價，最後在同日達成交易。可見被告人並沒有促成或參與洽談出售翠園物業給該買家的交易。

58. 被告人在2012年4月16日存檔的供詞陳述中稱，2011年5月7日原告人逼她離開“永佳物業代理” 。被告人在2012年5月14日存檔的爭論點陳述書中亦稱：

“直到2011年4月林惜珠準備叫他兒子趙貝文加入公司，而叫我退出公司營業执照持牌換上她兒子名，因她俩母子都沒有地產公司牌照，故我一直都在公司工作到2011年5月7日，因爲林惜珠名下物業經由我促成賣出，她不肯付佣金半份$15,600元問題，而逼我正式离開公司。” [原文如此]

59. 被告人言下之意是，原告人在2011年5月7日，因不願意支付佣金給被告人，而逼被告人離開“永佳物業代理” 。但被告人在庭上承認，“商業登記 - 合夥人變更通知書” 中“退出合夥人的詳情”一欄的退出日期是她填寫的。被告人在該欄清楚注明她是在2011年4月30日退出為“永佳物業代理”的合夥人。

60. 被告人在審訊時辯稱，她在2011年4月30日，只是退出為“永佳物業代理”的合夥人，但她仍為“永佳物業代理”工作至2011年5月7日。本席並不接納被告人的上述證供。被告人並非“永佳物業代理”的僱員，她退出為“永佳物業代理”的合夥人後，被告人在“永佳物業代理”再沒有工作身份。被告人的反申索是根據合夥人協議書的條款提出。在被告人退出為“永佳物業代理”的合夥人後，被告人沒有理據要求原告人按合夥人協議書的規定支付佣金。

61. 原告人的證供是被告人在2011年4月20日後便沒有回到“永佳物業代理”的辦事處，直至2011年5月7日被告人回去結算佣金。被告人並沒有提出證據反駁原告人的證供。如果被告人在2011年4月29日至5月6日期間有回到“永佳物業代理”的辦事處，被告人在2011年4月29日和30日收到的佣金，便不會等到2011年5月7日才結算。本席接納原告人的證據。

62. 被告人呈堂的“持牌人終止從事地產代理工作通知書”〔證物“D-1” 〕及“成爲/終止作爲地產代理業務合夥的成員通知書”〔證物“D-2” 〕，都是在2011年5月7日原告人拒絕支付被告人有關佣金後才送交給地產代理監管局。本席不接納這兩份通知書可以證明被告人替“永佳物業代理”工作至2011年5月7日。

63. 本席亦不接納被告人自己的工作記錄，可以證明被告人在2011年4月30日後，依然有替“永佳物業代理”工作。縱使被告人有在2011年5月2日和3日，向客人推介物業，亦不表示這些業務是“永佳物業代理”的業務。

64. 在考慮了所有證據後，本席接納原告人的證據，裁定被告人在2011年4月30日後便再沒有替“永佳物業代理”工作。原告人售出翠園物業是在被告人離開“永佳物業代理”之後，被告人亦沒有促成或參與洽談出售翠園物業給該買家的交易，在這情況下，被告人並無任何法律理據要求原告人就出售翠園物業向被告人支付佣金。

65. 若原告人在法律上無需向被告人支付佣金，原告人的兒子說被告人可以從被告人欠原告人的款項中扣除有關佣金，並不會因此而令原告人需負上原來沒有的法律責任。

66. 縱使原告人的兒子曾說過上述說話，原告人也明顯地沒有表示同意。若原告人是同意的話，有關佣金便會在2011年5月7日當天，與2011年4月29日和30日的佣金一併結算給被告人。

67. 本席裁定，原告人無需就出售翠園物業向被告人支付佣金。本席亦撤銷被告人的反申索。

利息及訟費

68. 利息方面，本席作出暫准命令，頒令上述損害賠償$100,000.00將附帶利息。由2011年10月25日〔即傳訊令狀發出當日〕起，至本裁決日止，息率按判決利率計算，之後的利息亦以判決利率計算，至完全支付止。

69. 訟費方面，本席亦作出暫准命令，頒令本案的訟費，包括過去保留的訟費，由被告人支付給原告人。除非雙方能達成協議，訟費金額交由法庭評定。

70. 除非任何一方，於本判案書頒下日起計14天內，提出申請更改上述暫准命令，否則，上述暫准命令，在本判案書頒下日起計14天後，即成為絕對命令。