劉新嬌 對 陳淑基

LDPD 1145/2017

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2017年第1145宗

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判案理由書

背景

1.  本案是一宗租務糾紛，申請人 (出租人) 是以租約已完結，而答辯人 (租客)拒絕遷出為理由申請收樓。經聆訊後，本席於2017年7月6日頒令答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人，但暫緩執行收樓命令至2017年9月30日，答辯人亦須支付申請人中間收益。

2.  答辯人於2017年7月25日提出非正審申請，要求延期執行判決。經聆訊後，本席於2017年9月15日頒令撤銷答辯人的非正審申請。

3.  答辯人於2017年9月27日再次提出非正審申請，要求批淮逾期上訴許可就審裁處於2017年7月6日所作出的判決和上訴許可就審裁處於2017年9月15日所作出的決定。於2017年10月9日的上訴許可聆訊，本席撤銷答辯人的非正審申請，拒絕給予答辯人逾期上訴許可和上訴許可，本席同時說明會頒下書面判案理由。本席的判案理由如下: -

2017年7月6日聆訊之爭議和裁決

4.  雙方不爭議答辯人從2001年起租用涉案處所，雙方曾簽訂多份租約，而最近一份租約之租期由2016年11月1日至2017年1月31日，每月租金3,900元(“書面租約”)。雙方也不爭議答辯人於聆訊日仍未繳交由2017年7月1日起的租金或中間收益。

5.  申請人聲稱答辯人於涉案處所飼養的動物對鄰居造成滋擾，答辯人亦於涉案處所違例建築，違反地契條款，因此地政總署曾要求申請人作為業權人拆除潛建物，但答辯人不合作，所以決定於書面租約之租期完結後收樓，而申請人也曾給予答辯人寬限，但寬限期已過。申請人亦聲稱，由於考慮答辯人的情況，申請人從2015年起在不大情願下曾同意多次續租，方便答辯人尋找替代物業，但是答辯人於每次租期完結也拒絕遷出。無論如何，書面租約和從2015年起簽訂的續租租約已各自清楚表明租期完結日及特別聲明申請人於租期完結將收回物業。

6.  答辯人同意涉案處所飼養59頭貓狗。答辯人聲稱她收容及照顧貓狗是用作慈善用途，而她願意交還涉案處所，亦曾尋找替代處所，但是需時等待城市規劃委員會批准。答辯人呈述申請人或欲重建涉案處所，而申請人於等待重建前或欲空置涉案處所，所以申請人之收樓行動沒有迫切性，而她願意支付租金，她也於申請人提出申請後，亦即聆訊前已交付6月份的租金。但是，答辯人一方面確認在法律上租約已期滿，她另一方面又反對收樓申請。答辯人呈述，申請人於2001年雙方簽訂第一份租約時曾作口頭承諾，除非涉案處所陳舊倒塌，申請人將不會收回物業，申請人於簽訂第七份租約 (租期由2013年5月1日至2015年4月30日) 時有另一口頭承諾取代第一個口頭承諾，答辯人可續租至涉案處所重建為止。答辯人亦呈述，她曾收到地政總署署長代表的電話 (但她未能說明此代表的姓名)，表示地政總署將不會對涉案處所之潛建物 (如有者) 作跟進行動。

7.  申請人爭議雙方沒有答辯人聲稱的口頭承諾，申請人以確認書在監誓下確認，並於聆訊前提交審裁處。答辯人於聆訊時聲稱她的助理及地產代理可証明有口頭承諾，但她在知道書面租約表明申請人不會續租下仍願意簽訂書面租約，因為她認為如她不與申請人於當時訂立書面租約，她將會失去佔用權。

8.  本席裁斷答辯人不能依據她聲稱的口頭承諾反對收樓申請，就算本席相信答辯人的証供，申請人曾作口頭承諾，答辯人聲稱的口頭承諾沒有確定續租租金的機制，此等口頭承諾會由於其不確定在法律上無效不能執行。況且，簽訂書面租約凌駕雙方先前的口頭協議 (如有者)，答辯人在明確知道申請人不承諾續租下仍願意簽訂書面租約，答辯人不容反悔。根據答辯人的証供，她認為她不能依據口頭承諾下她才簽訂書面租約。

9.  由於答辯人未能提出可合理爭辯的理據，本席批准申請人的收樓申請。由於租約已完結，本席不給予答辯人或可恢復租約的濟助。但是，本席在考慮申請人反對、答辯人聲稱的狀況 (但她不能提供客觀証據証明她於何時才能遷出) 和答辯人的要求下，批淮暫緩執行收樓命令多於2個半月至2017年9月30日。

2017年9月15日聆訊之爭議和裁決

10.  答辯人要求暫緩執行判決，她於確認書表示，由於家中有衣箱有動物，如同馬戲團，她有困難找到合適替代物業及搬家，如替代物業不合適，會導致被視作虐待動物。於聆訊中，答辯人表示她沒有聘用專業人士向城市規劃委員會申請替代物業的規劃許可，她不知道她的申請將於何時才得到批准，她又不合適催促政府部門辦事，但她再次呈述地政總署署長代表曾以電話表示，地政總署將不會對涉案處所之潛建物 (如有者) 作跟進行動，所以不存在申請人聲稱的違反地契及有迫切性糾正的需要。申請人反對暫緩執行判決，申請人表示收回涉案處所之行動已被拖延多時，暫緩執行判決不合理，亦對申請人不公平。申請人聲稱申請人確有須要及迫切性糾正違反地契，申請人曾收到地政總署之警告信表示違反地契一事將被登記於土地註冊處，但申請人沒有對是否已註冊查証。

11.  無論違反地契一事是否已解決，本席認為在答辯人未能明確指出何時可遷出及提供相關証據下，批准暫緩執行判決對申請人不公平，剝奪申請人的訴訟成果及權利，所以裁斷撤銷答辯人的非正審申請，拒絕行使酌情權暫緩執行判決。誠然，申請人從2015年起已給予答辯人多次寬限，而本席也曾判令暫緩執行收樓命令多於2個半月。雖然答辯人還未能找到她認為合適的替代處所，本席認為答辯人已有足夠時間搬遷，答辯人又沒有証供及証據顯示於暫緩執行收樓命令期間，答辯人完全沒有可搬遷的方案。

答辯人申請逾期上訴許可和上訴許可之理據

12.  答辯人於逾期上訴許可的非正審申請呈述，由於她不清楚申請上訴許可的程序，她又在多次查詢後得不到合適回覆，所以她才會錯過申請上訴許可的期限。另外，她認為口頭承諾有效，如沒有口頭承諾，她不會於2001年租用涉案處所。再者，審裁處錯誤地沒有給她機會傳召証人証明口頭承諾存在。關於申請上訴許可，答辯人呈述申請政府土地安置她的貓狗需要時間，而未有安置土地時她不能搬遷，她不能帶同她的貓狗流浪街道，也不會把她的貓狗送到別處收養，包括愛護動物協會, 因為她應考慮愛護動物協會的負荷，不能為求解決她正面對的困難而把責任推到別人身上。答辯人又呈述政府沒有承擔照顧流浪貓狗，法律於此事上也有疏忽，而貓狗的權益在牠們不能表達下不應被不公平損害。

13.  申請人反對答辯人的非正審申請，申請人呈述答辯人只是利用法律程序拖延搬遷，延續損害申請人的利益。申請人亦於聆訊時提交土地註冊記錄，証明地政總署已因違反地契一事註冊其警告信，如申請人不能於限定日期內拆掉或移走違契構築物，政府將收回涉案處所，而警告信所示的限期已過。

總結

14.  本席的裁決是根據訴訟雙方提出之証供及証據而作出的裁斷，但答辯人不認同本席的裁斷，並以反對收樓申請和非正審申請暫緩執行判決的部分相同理由及陳述提出本逾期上訴許可申請和上訴許可申請。本席同意申請人的呈述，答辯人只是利用法律程序拖延搬遷。

15.  按香港法例第17章《土地審裁處條例》第11AA(1)條規定, 除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。按第11(2)條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭提出上訴。

16.  該條例第11AA(6)條同時規定，除非法庭信納 (a) 有關上訴有合理機會得直，或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

17.  本席認為答辯人的非正審申請未能確立審裁處於2017年7月6日的裁決和2017年9月15日的決定在法律論點上有錯誤。再者，本席認為答辯人擬提的逾期上訴和上訴沒有合理的得直機會，本案也不存在其他有利於秉行公正的理由以致應進行上訴聆訊，所以本席拒絕答辯人之逾期上訴許可和上訴許可的申請。

18.  審裁處於2017年7月6日的裁決沒有裁斷雙方是否有口頭承諾。審裁處只曾裁斷即使有答辯人聲稱的口頭承諾，答辯人也不能依據口頭承諾反對收樓，所以是否有答辯人聲稱的口頭承諾和傳召証人証明口頭承諾存在不會影響裁決。另外，答辯人不認識申請程序，不是批准逾期上訴許可可接受之合理理由，更重要的是答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會。關於是否行使酌情權暫緩執行判決，本席於決定時已考慮答辯人的情況，但在平衡雙方的情況及利益下，本席認為答辯人之不搬遷及無完結期的要求不應影響申請人。

19.  申請人不要求本非正審申請的訟費，本席不頒訟費命令。