新蒲崗渣打銀行大廈業主立案法團 對 冠多國際有限公司

LDBM 26/2016

[2018] HKLdT 33

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第26宗

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判案書

背景

1.  申請人為新蒲崗渣打銀行大廈 ( “該大廈”) 的業主立案法團。

2.  該大廈公契於1964年1月31日在土地註冊處登記 ( “該公契”)。

3.  答辯人為該大廈的銀行部份 (banking premises) 內，即地下及閣樓的註冊業主。該大廈的銀行及住宅部份共分為51份業權份數。 答辯人佔有20份業權份數。

4.  於2010年11月5日消防處向申請人發出消防安全指示(編號:FSD/FSDn/17152/2010)，要求申請人根據《綜合用途建築物擬用作住用用途部分的消防裝置及設備規定》在該大廈公共地方提供或改善消防裝置及設備 ( “17152指示”) 。

5.  答辯人於2010年11月5日同時接獲消防處發出的兩份消防指示。兩份指示是屬於《綜合用途建築物擬用作非住用用途部分的消防裝置及設備規定》(編號:FSD/FSDn/17150/2010及FSD/FSDn/17151/2010)，要求答辯人在該大廈銀行部份提供或改善消防裝置及設備 ( “17150和17151指示”) 。

6.  申請人在收到17152指示前從未為該大廈 (包括住宅部份及銀行部份) 安裝消防裝置及設備，而答辯人早於2006年12月21日 已經委聘認可人士為其物業安裝獨立消防系統，並獲消防處發出滿意證書。

7.  就解除17152指示，該大廈於2015年9月24日舉行業主大會 (“該業主大會”)。申請人認為在當日各業主一致選擇了「恒昌建築公司」的投標報價 $515,800，替該大廈處理解除17152指示，該業主大會中亦決議以上的工程費以51份業權份數攤分，其中答辯人需要負責20/51份，即約$202,276。

8.  申請人於2016年1月25日入稟土地審裁處向答辯人追討$202,276。

9.  答辯人於2016年2月16日經其代表律師存檔一份反對通知書，主要反對理由為:

i.   申請人沒有提供任何理據追討答辯人有關工程的分攤費；

ii.   根據該公契的有關規定，答辯人只須支付商業部份，而無須支付住用用途部份的工程費；

iii.   申請人沒有向答辯人提供該業主大會會議記錄及有關工程合約等文件；

iv.   該業主大會因業主出席人數不足而流會，當日的任何決議無效。

狀書爭議

10.  代表申請人陳大律師在審訊開始前提出，由於在答辯人的開案陳詞所提及的部份議題，沒有在反對通知書中提及或作訴(plead)，故反對答辯人在審訊提出有關議題。

11.  關於土地審裁處的案件，雙方根據《建築物管理條例》(“該條例”) ，存檔的通知書是否屬狀書，而雙方是否各受通知書內提出的議題約束，本席須先考慮《土地審裁處條例》第10(5)條：

「(a) 審裁處的法律程序須在符合秉行公正的原則下，盡量不拘形式進行，而為此目的，庭長可就法律程序的進行方式及形式作出指示。

(b) 庭長根據(a)段作出的指示，可以庭長認為合適的方式作出而無須在憲報公布。 」

12.  在上訴案件Great Source Enterprise Ltd v Sino Estates Management Ltd [2004] 4 HKC 49，判詞在第14至16段指出：

“14. … Section 10(5)(a) of the Lands Tribunal Ordinance (Cap 17) expressly requires proceedings in the Lands Tribunal to be conducted in an informal manner consistent with attaining justice.

15. A notice of application is not in the nature of a formal pleading like a statement of claim. Many of the Lands Tribunal applications are conducted by litigants in person. It would be unrealistic to expect these litigants to plead their case with sufficiency like a formal pleading. Application to strike out should only be taken in the clearest of the cases.

16. The same principle would apply to those cases which are represented by lawyers like the present case. So long as the notice of application contains sufficient information for the other party to know the nature of the applicant’s case so that a reasoned response can be made, it really is not the intention of the legislation for the parties or the presiding officer of the Lands Tribunal to minutely examine the notice of application or notice of opposition to see if an allegation is sufficiently pleaded or not.”

13.  本席同意申請書並不像正式的狀書，但它必須包含足夠的資料好讓對方可作合理的回應。

14.  在另一上訴庭案件莫炎熙訴香港房屋委員會 (未經編彙, CACV 147/2015, 17/08/2015) 中，判詞在第29和30段亦指出：

“29. The Tribunal certainly has discretion to decide whether a point not set out in Notice of Opposition could be relied upon at the trial. It is a case management discretion which this court will not intervene unless the Tribunal has gone clearly wrong in the exercise of that discretion.

30. ……

(e)……If the Judge took the view that the Notice of Opposition should plead the limitation issue, she could have invited HKHA to consider amending the same when she gave directions for filing of evidence on the limitation issue at the direction hearing of 6 November 2014; and

…….” 

15.  本席認為審裁處有酌情權決定某一爭議在審訊中是否可以被依賴或討論，即使該爭議並沒有在反對通知書中提出或作訴(plead)，但審裁處必須邀請答辯人考慮申請修改。在本案中，本席邀請代表答辯人陳大律師索取指示考慮是否申請修改反對通知書，並休庭十多分鐘。最後，代表答辯人陳大律師回覆本席決定不會申請修改反對通知書，並同意繼續審訊。

16.  故此，本席認為本席有酌情權決定某些爭議在審訊中，基於沒有在反對通知書中包含足夠的資料及答辯人已經放棄修改，答辯人不能在審訊或結案陳詞中再提出，本席當日的做法是正確的。

爭議點

17.  本席認為本案的最重要爭議點如下：

i.   該業主大會是否流會；

ii.   誰是該業主大會的有效主持；

iii.   在當天作出的議決是否有效；

iv.   根據該公契，答辯人是否須要支付部份消防工程費用。

該業主大會開會過程

18.  該業主大會訂於2015年9月24日晚上8時舉行。約晚上8時，天台代表業主尹錦智先生和地庫及地舖及閣樓業主代表許敏璋先生到達會場，與管理公司代表馬詠詩小姐爭論住宅業主授權書的問題，提出應該流會。當時只得他們三人。

19.  約由8時15分至8時30分，尹錦智先生及許敏璋先生離開會場，只有馬詠詩小姐留於會場上。

20.  約由8時30分至8時35分，尹錦智先生及許敏璋先生重回會場，另外業主張強先生 (代表其擁有之4樓16號單位) 到逹會場。馬詠詩小姐仍然於會場當中。尹錦智先生提出由許敏璋先生主持會議，許敏璋先生再次提出人數不足，要求流會。尹錦智先生並於簽到表中寫下「由於人數不足，及沒授權書提供」「故宣佈流會」。

21.  約由8時35分至8時45分，尹錦智先生、許敏璋先生及張強先生離開會場。管理公司代表鄭國堯先生及王惠琼小姐到逹會場。鄭國堯先生及馬詠詩小姐聲稱共有16張授權書。王惠琼小姐，鄭國堯先生及馬詠詩小姐推選馬詠詩小姐為主席，主持會議。

22.  於8時50分，申請人聲稱各業主決議一致選擇了「恒昌建築公司」的投標報價 $515,800，替該大廈處理解除17152指示，隨後散會。

23.  根據申請人提供的業主大會會議記錄，尹錦智先生要求馬詠詩小姐交出授權書以作查核，馬詠詩小姐回應指授權書由主席鄭豈蓮女士保存，尹錦智先生表示不能交出授權書，管理公司不能代表業主出席。

24.  又根據該會議記錄，確定大約8時30分尹錦智先生及許敏璋先生再返回會場，而4樓16號業主張強先生亦到場，尹錦智先生即場提出由許敏璋先生主持會議，許敏璋先生宣佈流會。

該業主大會是否流會

25.  該條例附表3第4節規定如下：

「4. (1) 在法團會議上，業主可親自投票或委派代表投票。

(2) 委任代表的文書須符合附表1A表格2所列的格式，—

(a) 並須由業主簽署；或

(b) …

(3) 委任代表的文書須在會議舉行時間至少48小時前送交管理委員會秘書。

(4) 委任代表的文書須按照第(2)及(3)節訂立和送交，方屬有效。

(5) 凡有委任代表的文書送交管理委員會秘書─

(a) 秘書須─

(i) 在會議舉行的時間前，將收據留在訂立該文書的業主的單位內或放入為該單位而設的信箱內，藉以確認收到該文書；及

(ii) 在會議舉行的時間前，在會議地點的顯眼處展示該業主的單位的資料，並致使該資料保持如此展示，直至會議結束為止；及

(b) 管理委員會主席或(如他缺席)主持會議的人須按照第(4)節決定該文書是否有效。

(6)   管理委員會須保留所有送交管理委員會秘書的委任代表的文書，為期自會議結束後起計至少12 個月。 」

26.  鄭豈蓮女士是法團主席，亦是申請人的唯一證人。她承認當日開會的所有關鍵時間她都並不在現場，但同意馬詠詩小姐並沒有帶備有關委任代表的文書或授權書出席會議。

27.  本席認為就業主會議而言，委任代表的文書或授權書是一份極為重要的文書，它必須符合附表1A表格2所列的格式等嚴格要求，此外，管理委員會秘書並須在會議舉行的時間前，在會議地點的顯眼處展示該授權業主的單位的資料，直至會議結束為止。

28.  本席認為任何出席會議的業主都有權要求查核有關委任代表的文書或授權書，若有業主提出質疑的話，管理委員會主席或 (如他缺席) 主持會議的人須按照該條例附表3第 (4) 節決定該文書是否有效 (見該條例附表3第 4(5)(b) 節) 。申請人沒有帶備有關委任代表的文書出席會議是等同於拒絕給予答辯人合理機會查核有關委任代表的文書，這做法是極為不當。

29.  根據尹錦智的補充證人陳述書第 8(ii) 段，法團秘書或主席當晚並無按該條例附表3第 4(5)(a)(ii) 節在會議舉行的時間前，在會議地點的顯眼處展示授權業主的單位的資料，並致使該資料保持如此展示，直至會議結束為止。他當晚已即時提出反對但不獲接受。

30.  明顯地，申請人不但違反附表3第 4(5)(a)(ii) 節的規定，亦沒有提出合理解釋為何不接受尹錦智先生的反對，這做法是極為無理。

31.  雖然申請人聲稱馬詠詩小姐手持3張委任代表的文書，但基於上述理由，本席認為馬詠詩小姐不能代表有關業主出席該業主大會或投票。

32.  尹錦智先生及許敏璋先生亦是根據不同的委任代表的文書分別代表天台業主和地庫、地舖及閣樓業主，由於申請人從沒質疑他們持有的委任代表的文書，本席裁定在當天8時30分之前，只有尹錦智先生及許敏璋先生共持3張委任代表的文書有權代表有關業主出席該業主大會和投票。

33.  就法團會議的法定人數問題，該條例附表3第 5(1)(b)  節規定須為業主人數的10%。於Kwan & Pun Co Ltd v Chan Lai Yee & Ors [2002] 4 HKC 639 一案中，上訴庭對什麼是「業主人數的10%」有以下的判定:-

“Reference is made to Paragraph 11 of the Eighth Schedule of the Ordinance which provides that the quorum at a meeting of owners shall be 10% of the owners. This 10% does not, of course, mean 10% of the shares.”

34.  因此，業主人數的10%並非指該大廈的業權份數，而是業主的人數。該大廈共有28名業主，因此只要有三名業主出席會議的話，法團會議的法定人數便已經足夠。在當天8時30分之前，尹錦智先生代表天台業主，許敏璋先生代表地庫和地下及閣樓[1]兩名業主出席，合共三名業主，本席裁定當時的法定人數足夠，該業主大會不應被視為流會。

誰是該業主大會的有效主持及在當天作出的議決是否有效

35.  由於當時的法定人數足夠，本席需裁定許敏璋先生還是馬詠詩小姐有效的被委任為主持會議的人。

36.  約由8時30分至8時35分，4樓16號業主張強先生到場，尹錦智先生即場提出由許敏璋先生主持會議，答辯人聲稱他們三人同意委任許敏璋先生主持會議。

37.  就法團會議及其程序，該條例附表3第 3(1) 節有以下相關的條文規定：

「3. (1) 法團會議須由以下的人主持—

(a) 管理委員會主席；

(b) (如管理委員會主席缺席)管理委員會副主席(如有的話)；或

(c) (如管理委員會主席及副主席(如有的話)均缺席)出席會議的業主所委任的他們當中一人。」

38.  由於管理委員會主席即鄭豈蓮女士缺席和管理委員會沒有副主席，出席會議的業主可決定委任的他們當中一人為主持。根據尹錦智的補充證人陳述書第 8(iv) 段，三名業主即張強先生、尹錦智先生和許敏璋先生一致通過委任許敏璋先生為代主席宣佈流會。申請人在這方面沒有提出質疑，亦根據申請人提供的業主大會會議記錄，內容並沒有指出有誰反對該委任。

39.  要算當時馬詠詩小姐真的有權反對委任許敏璋先生為主持，基於馬詠詩小姐只代表三名業主，而張強先生、尹錦智先生和許敏璋先生合共代表四名業主，四對三的情況下，結果相同，即許敏璋先生被委任為主持人。

40.  代表申請人陳大律師認為法團主席鄭豈蓮女士於當天雖然沒有親身出席會議，但她委任了馬詠詩小姐代替她出席會議。陳大律師認為根據該條例附表3第 5(2) 節，即「獲業主委任代表他出席法團會議和投票的代表須視為出席會議的該業主」(A proxy appointed by an owner to attend and vote on behalf of the owner at a meeting of the corporation shall, for the purposes of the meeting, be treated as being the owner present at the meeting) 的原則，馬詠詩小姐的出席須視為鄭豈蓮女士有出席該會議。因此，馬詠詩小姐有權根據該條例附表3第 3(1)(a) 節主持該業主大會。而何時點算人數，何時做出決議亦應由馬詠詩小姐決定。

41.  本席並不同意他的看法。首先，本席在上文已裁決馬詠詩小姐不能代表有關業主(包括鄭豈蓮女士)出席該業主大會，其次，本席認為該條例附表3第 5(2) 節只適用於計算法定人數，但不應用於委任主持會議的人。

42.  此外，根據鄭豈蓮的證人陳述書第 11(i) 段，她聲稱法團會議依法在沒有人反對的情況下，一致通過選出馬詠詩小姐為主席，主持會議。這證供明顯與代表申請人陳大律師上述的陳詞有矛盾和抵觸。再者，本席亦拒絕接納這證供，理由是尹錦智先生和許敏璋先生定必會反對馬詠詩小姐主持會議，根本無可能一致通過由馬詠詩小姐主持。

43.  故此，本席裁定根據該條例附表3第 3(1) (c) 節，許敏璋先生被委任為主持該業主大會的人。

44.  雖然根據該公契第 6(i)(e) 條，如果主席或其他委員未能在會議開始十五分鐘內出席主持會議的話，由出席會議的業主委任他們當中一人為主持，有關條文如下:-

“The Chairman, or failing him any other Officer or Member of the Committee shall preside at every such meeting PROVIDED that if none of such persons are present within 15 minutes of the time for which the meeting is convened, the Owners then present shall choose one of their number to be chairman.”

45.  本席認為該條文不是規定主持人必須在十五分鐘內被委任，故此，雖然許敏璋先生約在當晚8時35分被委任為主持人，都不會受影響。

46.  當晚約8時35分，許敏璋先生隨即宣佈流會，他們三人跟著離開會場。雖然申請人又指稱其後馬詠詩小姐再被推選為主席主持會議，本席不能同意，因為會議在當時已經結束，馬詠詩小姐不能在其後再被委任為主持人。

47.  此外，在8時35分後要算他們四人 (即馬詠詩小姐、尹錦智先生、許敏璋先生和張強先生) 就議決揀選承辦商的事宜投票的話，許敏璋先生代表的答辯人已經佔20份業權份數，有足夠的份數否決選擇「恆昌建築公司」。

48.  基於上述理由，本席亦裁定由馬詠詩小姐主持下通過的議決無效。

根據該公契，答辯人是否須要支付部份消防工程費用

49.  假若於2015年9月24日由馬詠詩小姐主持下通過的議決是有效的話，本席便需裁決根據該公契，答辯人是否須要支付部份消防工程費用。

50.  答辯人的付款責任是根據該公契的以下第4條文而產生的:-

Clause 4

“Each of the parties hereto covenants with the other of them at all times during the residue of the said term of years to which they are entitled under the said Conditions to observe and perform the covenants provisions and restrictions set out in the Second Schedule hereto.”

The Second Schedule

“Covenants, provisions and restrictions referred to in Clause 4 of this Deed.

1. To pay to the Committee on demand a due proportion of all costs charges and expenses which may be or become payable for or in connection with the management, operation, servicing, maintenance, repair and insurance of the said premises and the said building its equipment apparatus and services including but not limited to :-

…

(b)(iv) The cost (save in so far as any Owner may be personally liable therefor under the provisions of this Deed of repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting, or decorating the said new building or any part or parts thereof and all sewers drains, watercourses, cables, pipes, wires, or services therein and all apparatus equipment and convenience thereof.

…

(d) All other charges which the Committee shall consider necessary or requisite for the proper management, operation and maintenance of the said premises and building and for the improvement or maintenance of the services, amenities or facilities thereof.” 

51.  答辯人指出根據該公契附錄二 (the Second Schedule) 的第 2(a) 條，答辯人聲稱只須負責消防處發出的非住用用途部份的消防系統工程費用，即17150和17151指示，而無須負責消防處發出的住用用途部份的消防系統工程費用，即17152指示。

52.  該公契附錄二第 2(a) 條的條文如下:-

“The proportion of the costs charges and expenses referred to above each Owner shall be required to pay shall be one share for each undivided 51^st share in the said premises and new building of which he is the owner save and except that :-

(a) All costs charges and expenses for or in connection with the matters referred to in Clauses 1(b)(i) (ii) (iii) (iv) (c) (d) and (e) above shall in so far as they relate exclusively to the domestic accommodation on the 1^st 2^nd 3^rd and 4^th floors be divided into 24 shares and one such share shall be paid by the Owner of each flat and the undivided 51^st part or share attributable thereto. In like manner, all such costs charges and expenses shall in so far as they relate exclusively to the Banking premises be paid by the Owner thereof, and

(b)   ………”

53.  因此，真正的爭議是在該業主大會中決議集資的消防工程費是否完全是 (exclusively) 與該大廈的住用用途部份相關。換句話說，若本席判定相關的消防系統工程不只是單單與住用用途部份相關的話，答辯人就應根據該公契的第4條負責相關的部份費用。

54.  根據該公契的附錄四 (The Fourth Schedule) ， 住宅部份及銀行部份分開如下:-

The First Column	The Second Column
Hong Kong Realty and Trust Company Limited	All those twenty four flats on the First to Fourth Floors inclusive
The Chartered Bank	(1)   The banking premises in the Basement, Ground and Mezzanine Floors (2)   The roof and the roof of the rear part of the banking premises at the First Floor level and the two canopies above the front corners of the said building premises at the First Floor level (3)   The two main entrances from the banking premises to and from Yan Oi Street and Choi Hung Road.

55.  銀行部份的業主有以下的權利:-

“2(a) The Second Owner shall have the exclusive right to use the two main entrances giving access to and egress from the banking premises to Yan Oi Street and Choi Hung Road and the internal staircases landings and passages within the said banking premises and the exclusive right to the main roof of the said building, the roof at the rear of the said new building being the roof of the rear part of the banking premises and the two canopies above the front corners of the said banking premises at the first floor level.”

56.  答辯人的證人尹錦智先生同意現在該大廈的地面部份租給了超級市場，閣樓的部份租給了一間酒樓。該酒樓的冷氣機正正就是安裝於一樓銀行部份後面的天台位置 (the roof of the rear part of the banking premises at the first floor level)。要通往這「後面的天台位置」必須經由住宅的通道通往。此次要進行的消防工程中有加裝消防喉轆等的工程。消防喉轆的位置正正就是包括於一樓的住宅通道的位置 。尹錦智先生同意若該酒樓的冷氣機發生火警的話，最近的消防喉轆的位置正正就是今次工程將安裝的消防喉轆。由此可見，今次工程將安裝的消防喉轆不單可惠及住宅部份，也可惠及銀行部份的業主或租戶。因此，這些的工程不可能只是完全 (exclusively) 與該大廈的住用用途部份相關。

57.  本席裁定該公契附錄二第 2(a) 條的例外情況不適用於本案中。基於上述理由，假若於2015年9月24日通過的議決是有效的話，是次工程所涉的款項應以業權份數51份平均分配。答辯人應負責其中的20份。

總結

58.  由於本席裁定該業主大會由馬詠詩小姐主持下的有關議決無效，本席現撤銷所有申請人的申索。

59.  基於訟費視乎訴訟結果而定的原則，申請人須支付答辯人本案的訟費包括所有保留訟費，連同大律師證書，如雙方未能就訟費數額議定，以區域法院基準評定。此訟費命令為暫准令，除非任何一方在14天內申請更改，此暫准令則成為絕對命令。