HAU SING TSO 及另五人 對 WONG BIK

LDPE1223/2015

申請編號LDPE 2015年第1223宗

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判 案 書
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背景

1.  第一至第六申請人 (以下如適用, 統稱「各申請人」）分別是如下新界上水新功街14 及16號地下至2字樓的註冊業主, 各佔相關地段3份1之不可分割部分:

	新功街14號 (丈量約91第3701號地段)	新功街16號 (丈量約91第3700號地段)
地下	第四申請人 (1/3)	第一申請人 (1/3)
二 (1字) 樓	第五申請人 (1/3)	第三申請人 (1/3)
三 (2字) 樓	第六申請人 (1/3)	第二申請人 (1/3)

2.  答辯人是新界上水新功街14 及16號地下樓梯舖（下稱「涉案處所」）的佔用人。

3.  各申請人於2015年12月1日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 申請收回涉案處所的空置管有權及追收自2015年1月1日起的租金/中間收益, 以每年4,200元計算。

申請人的案情

4.  申請人由執業地產代理黃嘉豪先生(下稱「黃先生」)代表應訊。根據黃先生於2016年1月20日提交的陳述書及於審訊時的陳述, 他是於2014年12月開紿接受第二申請人及其他申請人的委託, 代表各申請人向答辯人追收上文第3段所述租金。

5.  黃先生在回應答辯人的代表羅美華女士(下稱「羅女士」)的盤間時表示, 他在接受委託時, 已即時根據土地註冊處紀錄核實各申請人的業主身份, 並從各申請人口中得悉, 約在1981年或以前, 涉案處所的佔用人是一侯成就先生(下稱「侯先生」), 他是第一至第三申請人的兄弟, 當時侯先生是有向各申請人(或其前任業主)繳付租金[1]; 約在1981年底, 侯先生移民外國, 遂把涉案處所頂讓給答辯人一家, 初時羅女士, 即答辯人的女兒, 有向各申請人(或其前任業主) 每年繳付租金, 但後期則由答辯人繳付, 最後答辯人於2014年曾向各申請人每人支付700元。黃先生承認各申請人不能提供任何與答辯人簽訂的租約、租單或其他租賃文件, 但根據他的專業知識, 口頭租約也可成為合法和有效的租約。

6.  黃先生續稱, 他在接受委託後, 他隨即去信通知答辯人, 並親自前往涉案處所通知答辯人需要支付2015年度的租金。 當時答辯人表示, 要先與女兒(即羅女士)商量, 其後答辯人回覆, 假如各申請人不增加租額, 她是願意交租[2], 並相約數日後交款, 但當黃先生數日後出現收款時, 答辯人提出若各申請人支付共10萬元, 則答辯人願意交還涉案處所。黃先生把事情轉告第二申請人等並得到回覆拒絕答辯人的要求, 答辯人遂著黃先生與羅女士直接聯絡。黃先生獲羅女士告之答辯人從未來未有繳付租金, 將來亦不會繳付租金。

答辯人的案情

7.  根據答辯人於2016年1月25日向審裁處提交的陳述書, 涉案處所是於1981年12月1日, 由侯先生以港幣32,500元頂讓給答辯人的女婿陳志垣, 其頂讓合約(下稱「頂讓合約」)如下:

「出讓人: 侯成就在上水新功街16號梯口經營恒昌百貨服裝店,現因出國離港自願將恒昌百貨服裝店舖位連貨雜物等全盤頂讓予陳志垣營業, 經雙方同意訂明全部港幣共叁萬弍仟伍佰元正, 本合約壹式兩紙, 各願同意各執壹份存證。」

8.  答辯人又於陳述書中稱, 由於近年女兒及女婿轉行, 無時間打理涉案處所的業務, 遂交由她代為打理, 她每年亦會象徵式送贈紅包茶錢、頸巾、手套或童裝給各申請人(或其前任業主), 以希望維持友好的關係, 從前由於有些樓上業主經常不在香港或到國外居住或探親, 他們希望答辯人如常給予紅包或茶錢, 於是答辯人放到他們委託的地產公司或親人代收。「所謂的租金, 只是(答辯人)給予象徵式的紅包茶錢, 因此從來沒有收據或租約, 茶錢都是以現金形式所出, 看來所謂的口頭承諾, 只是指2014及2015年間, 這6 位業主, 單方面經地產代理發信通知加租, 書面加租一說, 並未能證明多年來有口頭合約, 亦不能代表樓上的業主有權收這個樓梯舖的租金, 因為他們均不是該樓梯舖的業主, 也沒有權去處理所謂「收租」事宜……」

9.  答辯人現年78歲, 雖然有出庭作供, 但多番表示對過往發生的事沒有記憶, 甚至不能說出陳述書中的內容, 她只能重複她沒有繳付租金, 只是有間中支付茶錢予各業主。羅女士承認是她根據答辯人口述, 替她擬備陳述書的。

申請人的證人證供

10.  申請人傳召了以下的人士出庭作供, 他們亦分別提交了證人陳述書。

11.  第一位證人是侯麗嬌 (下稱「第一證人」), 她是第一申請人、第二申請人及侯先生之妹, 她說在1981年之前侯先生就於涉案處所做生意, 亦一向有交租予各申請人(或其前任業主) 。 當她父親於1981年離世後, 她於1982年中搬與第三申請人同住, 而從次年, 即1983年年頭開始, 她途經涉案處所時, 答辯人都會主動把屬於第二及第三申請人的兩份租金交給她, 再由她轉給第二及第三申請人, 直至她於1992年搬離上水新功街16號二樓為止, 而此後至1997年間, 她因為保留了該處作為通信地址, 她仍會返回上水新功街16號收信, 答辯人當時會要求她通知第二及第三申請人收取租金。

12.  第二位證人是侯成祖, 即第一申請人, (以下又稱「第二證人」), 他現年81歲, 但表面精神健康, 思路清晰, 他說他每年年尾近聖誕途經涉案處所時, 他會向答辯人催租, 1981年時是由羅女士繳交, 當時是600元一年, 其後是由答辯人繳交。第二證人並提供了兩份紙張發黃的舊紀錄, 其中一份上面寫有:

「樓梯底MRS LO MEE WAH REGAN 羅美華由一九八一年十二月起至一九八二年十二月止共十三個月每月伍十元總共650元正是收銀日期21/12/82 收妥」[3]

該文件的其他部分則寫有一些人士的聯絡地址或電話, 而後者已是本港棄用多年的6個數目字的電話號碼。

13.  第二證人提供的第二份文件[4], 上面則寫有:

「新功街16(號)樓娣[5]底

交來租金7百元一年, 15-1-2010

交來租金7百元全年, 17-1-2011年

交來 700元全年, 15-12-2011年

電話 9175xxxx

    6439xxxx

樓娣[6]交來租金700元

14-2-2013年

15-12-2013年交來700元」

14.  第二證人在接受羅女士盤問時, 堅決否認那些租金是茶錢, 每次他都是收現金, 更加不是收紅封包。

15.  第三位證人是侯成華, 即第二申請人 (以下又稱「第三證人」), 現年73歲, 他早年在英國工作, 所以當侯先生把涉案處所頂讓給答辯人一家時, 是由第一證人代替他向答辯人收取租金, 但自第一證人於1992年搬離新功街16號二樓後, 尤其是自1997年他回流香港後, 則由他自行向答辯人每年年初收取租金。初期每戶每年租金是600元, 直至2001年, 第三證人與其他業主, 包括新功街14號二樓的張太商議後, 要求答辯人加租至每戶每年租金700元。

16.  及至2014年, 有渭桃居地產通知涉案處所市值租金應為每月6,000元, 經第三證人與其他業主商議後, 同意授權渭桃居地產通知答辯人, 要求答辯人加租至整體每月租金6,000元, 但渭桃居地產回覆謂答辯人已繳付了2014年的租金, 所以加租未能成事。

17.  至2014年尾, 第三證人委託黃先生代表各申請人向答辯人提出加租, 黃先生回覆說答辯人不同意加租, 但表示如各申請人不要求加租, 答辯人可照舊交2015年租金。可惜當第三證人同意後, 答辯人一家反口不肯交租, 並要求索取10萬元作為交回涉案處所的條件。

18.  第三證人又呈上他存於筆記薄的收租紀錄如下[7]:

第一頁:	樓下地租[8]租
第二頁:	1997年1月600元
第三頁:	1998年1月600元
	1999年1月600元
	2000年1月600元
第四頁:	2001年張太加租1月700元
	2002年1月700元
	2003年1月700元
第五頁:	2004年1月700元
	2005年1月700元
	2006年1月700元
	2007年1月700元
第六頁:	2008年1月700元
	2009年1月700元
	2010年1月700元
	2011年1月700元
第七頁:	2012年1月700元
	2013年1月700元
	2014年1月700元
	2015年欠700元

19.  第四位證人是鄧就可(下稱「第四證人」), 即上文所說的張太及第六申請人的母親, 現時90歲, 但表面精神健康, 思路清晰。她說自1982年起, 她每年年初途經涉案處所時, 答辯人均會給她600元作為涉案處所的租金, 直至十數年前, 她與第三證人商量後, 同意第三證人代為通知答辯人要求加租至700元, 其後她一直有收取答辯人每年700元至2014年。答辯人於2015年則沒有繳付租金。

20.  第四證人在接受羅女士盤問時, 堅決否認那些租金是茶錢, 每次她都是收現金, 更加不是收紅封包。此外, 她承認有收過答辯人餽贈一條頸巾, 但這與她收取答辯人租金沒有抵觸。

21.  第五位證人是侯成安, 即第三申請人, 他說於1981年前他的爸爸在世時, 涉案處所的租金皆由他的爸爸代為收取, 直至1981年他的爸爸離世, 侯先生擬把涉案處所頂讓予答辯人一家, 當時新功街14號二樓的業主曾反對, 後來由他促成。其後由於他居於內地, 所以要求第一證人, 即他的姐姐代為收租。及至第一證人搬出後, 他就會向答辯人直接收租金。

22.  各申請人原安排了另一證人文潔芳女士, 即第五申請人的母親提交證人陳述書, 但她有事須於2016年1月18日返回荷蘭, 未能出庭作供。 本席不考慮她的證供。

涉案處所的業權

23.  根據土地註冊處紀錄, 各申請人佔相關地段3份1之不可分割部分, 除卻土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分外, 各申請人共同管有相關地段的其餘部分, 即包括涉案處所或其他公用部分(如有), 因此各申請人有權收取涉案處所佔用人的租金或中間收益。

24.  答辯人提供的頂讓合約, 在法律上則不可構成業權的轉讓。 首先, 轉讓者侯先生並非涉案處所的業權人, 他無權轉讓涉案處所的業權; 此外, 如果涉及多層大廈的某個物業轉讓交易, 而該物業轉讓交易不是涉及擁有不可分割的業權份數(undivided shares)，則該物業的轉讓不是屬於買賣(conveyance)，而只是個人特許(licence), 於其他人士是沒有約束力的[9]。

25.  因此, 不論陳志垣、羅女士或答辯人皆沒有涉案處所的業權。

租約的存在

26.  可是在本案, 各申請人或其證人證供承認, 他們沒有與答辯人簽訂租約、租單或其他租賃文件, 他們只依賴各證人的口頭證供及第二及第三證人所提交的收租紀錄作為佐證, 以證明租約的存在而追討租金。答辯人或羅女士則說, 她們從來沒有繳付租金予各申請人, 她們每年只會象徵式送贈紅包茶錢、頸巾、手套或童裝給各申請人(或其前任業主), 以希望維持樓上、樓下的睦鄰關係。

27.  因此, 在決定是否接納各申請人是否有權向答辯人收取涉案處所的租金時，本席考慮了一系列之因素。其中包括：－

（1） 有沒有同時存在的文件證明他們的說法;

（2） 究竟他們的說法有沒有固有的可能性或合符明顯的邏輯[10];

（3） 究竟各證人之口供是否前後一致及與沒有爭議或不能爭議的證據相符；或某一證人之證據是否內部相符及前後一致；

（4） 一個證人之證供是否屬實不能單以證人之外表或評估證人之性格而能夠決定[11];及

（5） 關於客觀證據及事實及證人動機及整體之可能性都是在考慮之範圍內[12]。

28.  雖然各申請人與答辯人沒有簽訂租約, 但答辯人有定期(每年)以現金形式向各申請人交付「紅包茶錢」, 這在普通法下已可被定性為「租金」, 因為「租金」是不區形式或名稱, 只要它的付出能換取使用物業的獨有享有權[13], 至於每年3,600 元[14]或4,200元[15]的數額是否「象徵式」實在無關宏旨, 因為「象徵式」的租金(peppercorn rent)也是租金。而「口頭方式設定的租契」, 根據《物業轉易及財產條例》第6(2)條, 只要無固定租期超越3年, 則無須以書面予以宣告及證明。

29.  至於羅女士質疑第二及三證人所提交收租紀錄的真實性, 本席鑑於第二證人所提供的紀錄紙張業已發黃, 其所載的其他資料已相當陳舊, 而第三證人所提供的紀錄是以不同顏色的原子筆填寫, 兩份收租紀錄又多錯字, 不似是後期加工, 所以本席認為其租金紀錄多半屬實。

30.  相反, 答辯人不是一名可靠的證人, 她除了重複她沒有繳付租金, 只是有間中支付茶錢予各業主外, 她回覆黃先生的盤問時, 表示甚麼也記不起。 本席同意黃先生所說, 這與她每天仍能一個人獨自在涉案處所做生意不符。

31.  綜觀以上所述, 本席接納各申請人的證人證供, 裁定各申請人與答辯人有每年租賃的業主與租客關係(yearly tenancy),而每年的租金為4,200元。

本席的裁決

32.  由於答辯人承認她於2015年開紿再沒有繳付租金或「紅包茶錢」予各申請人, 本席作出以下頒令:

(1) 除以下第(4)段所述外, 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還各申請人;

(2) 答辯人須支付各申請人由2015年1月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益,以每年4,200元計算;

(3) 答辯人須支付各申請人本申請的訟費，以簡易程序計算, 即時評定為3,000元；

(4) 如果答辯人在2016年3月10 (“濟助期屆滿日”)或之前把以上第(2)段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)，連同以上第(3)段中所述的訟費繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免, 而涉案處所的租約亦恢復有效;

(5) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

[1] 根據土地註冊處紀錄, 在1977年10月10日以前, 侯先生擁有新功街16號地下的一半業權, 但侯先生已把該一半業權於1977年10月10日轉讓給第一申請人。

[2] 於2014年較早時間, 各申請人曾委託另一地產代理「渭桃居地產」, 通知答辯人要求加租至每月6,000元。

[3] 見證物A3。

[4] 見證物A4。

[5] 原文如此。

[6] 原文如此。

[7] 見證物A5。

[8] 原文如此。

[9] 見Lai Wing Ho and Lai Kam Fong v. Chan Siu Fong [1993] 1 HKLRD 319 第323-324段, Modern Sino Ltd v Art Fair Co. Ltd [1999] 3 HKLRD 847 第854段 及Jumbo King Limited v. Faithful Properties Limited and others [1999] 3 HKLRD 757; (1999) 2 HKCFAR 279。

[10] 見Lam Rogerio Sou Fung v Tan Soon Gin George, HCA 2576/2005 (無彙報的案例, 日期為2011年5月5日) 第39段。

[11] 見Ting Kwok Keung v Tam Dick Yuen (2002) 5 HKCFAR 336第36-37段及Esquire (Electronics) Ltd v HSBC [2007] 3 HKLRD 439第135 段。

[12] 見Hui Cheung Fai v Daiwa Development Ltd, HCA 1734/2009 (無彙報的案例, 日期為2014年4月8 日) 。

[13] 見Halsbury's Laws of Hong Kong第36冊(2014年第2版)[235.198段]: “Rent is the recompense paid by the tenant to the landlord for the exclusive possession of corporeal hereditaments. It need not consist of the payment of money. It may consist in the render of chattels, or the performance of services.”

[14] 600 x 6戶 =3,600。

[15] 700 x 6戶 =4,200。