HCMP 1337/2017
[2019] HKCFI 1710
IN THE HIGH COURT OF THE
HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION
COURT OF FIRST INSTANCE
MISCELLANEOUS PROCEEDINGS NO 1337 OF 2017
________________________
IN THE MATTER OF (i) ALL THOSE 10 equal undivided 18,000th parts or shares of and in ALL THAT piece or parcel of ground registered in the Land Registry as CHAI WAN INLAND LOT NO.120 (“the Land”) And of and in the messuages erections and buildings constructed on under or above the Land now known as “NEW JADE GARDENS (新翠花園)” (“the Estate”) TOGETHER with the sole and exclusive right and privilege to hold use occupy and enjoy ALL THAT UNIT H on the SECOND FLOOR of BLOCK 1 of the Estate (Unit H, 2nd Floor, Block 1, New Jade Gardens, No.233 Chai Wan Road, Hong Kong) (“the 1st Property”) and (ii) ALL THOSE 48 equal undivided 157,439th parts or shares of and in ALL THAT piece or parcel of ground registered in the Land Registry as TSEUNG KWAN O TOWN LOT NO.43 And of and in the messuages erections and buildings thereon now known as “SERENITY PLACE (怡心園)” (“the Estate”) TOGETHER with the sole and exclusive right and privilege to hold use occupy and enjoy ALL THAT FLAT F on the 17TH FLOOR of BLOCK 3 of the Estate (Flat F, 17th Floor, Block 3, Serenity Place, 88 Po Hong Road, Tseung Kwan O, Sai Kung, New Territories, Hong Kong) (“the 2nd Property”)
and
IN THE MATTER OF a Second Legal Charge dated 17th March 2017 and made between the Defendant hereinafter mentioned as the Borrower of the one part and the Plaintiff hereinafter mentioned as the Lender of the other part, the same having been registered in the Land Registry against the 1st and 2nd Properties by Memorial No.17032100290018
and
IN THE MATTER OF Order 88 of the Rules of the High Court, Cap.4A
________________________
BETWEEN
BEST FAME FINANCE LIMITED
Plaintiff
(譽榮財務有限公司)
and
WONG KWOK KEUNG (黃國強)
1st Defendant
TAM WAI KEE (譚渭淇)
2nd Defendant
WONG SUI KING (黃瑞琼)
3rd Defendant
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聆訊日期：
2019年5月15日
判案書日期： 2019年7月29日
判 案書
引言
1. 第二被告人逾期上訴聆案官李嘉宜（「聆案官 」）於2019年2月13日的判決（「該判決 」）。該判決駁回第二及第三被告人的撤銷收樓命令及撤銷管有令狀的申請。
(1) 其上訴通知書於2019年3月1日發出。
(2) 《高等法院規則》第58號命令，第1(3) 規則規定第二被告人的上訴通知書應該於判決後14天內發出：即他應該於2019年2月27日前發出通知書，他的上訴通知書遲了2天。
2. 在聆訊當初，本席給予了第二被告人延期上訴批准。
程序背景
3. 2017年6月9日，原告人提出原訴傳票告發第一被告人，追討拖欠的貸款本金及利息，及要求兩個有按揭物業的收樓命令（新翠花園單位及怡心園單位）。第一被告人是兩個物業的唯一登記業主。當時原告人的訴訟未有涉及第二及第三被告人。
4. 第二及第三被告人承認大約於2017年7月已經收到本案的法庭文件。
5. 2017年8月25日，法庭在沒有任何人反對的情況下頒發命令要第一被告人償還欠款，及針對兩個物業的收樓命令。
6. 2017年11月9日，法庭頒發兩個物業的管有令狀。
7. 到2018年3月29日，第二及第三被告人才提出傳票申請加入本案。
8. 2018年4月12日，法庭批准第二及第三被告人加入本案，及臨時暫緩執行收樓命令及管有令狀。
9. 2018 年4月13日，第二及第三被告人發出傳票申請撤銷有關怡心園的收樓命令及管有令狀。
聆案官的判決
10. 2019年2月13日，聆案官頒發該判決，駁回第二及第三被告人的申請。該判決裁定第二及第三被告人沒有提出任何產生可爭辯的議題 (triable issues)。
11. 該判決第9段說第二及第三被告人聲稱於2010年給了第一被告人HK$2,200,000.00作為購買怡心園的代價，聆案官認為此聲稱不可置信和沒有任何有力證據支持。
(1) 被告人沒有任何事發當時產生的證據證明他們所稱的HK$2,200,000.00付款。
(2) 聆案官認為證物TW-4（一份《確認書 》）是不可靠，因為確認書於本訴訟開始後及於第二及第三被告人索取法律意見後安排。
12. 該判決第11段說第二及第三被告人聲稱當初沒有要求第一被告人將怡心園轉名給他們因為當時有按揭，如果要轉名需要費用來解除按揭或轉讓按揭。但是該按揭於2014年已經解除，而第二及第三被告人沒有解釋為何按揭解除後仍然沒有轉名。
13. 該判決第16段說，上述《確認書》未加蓋印花 (unstamped)，所以法庭不能夠接納這份文件作為證據。
14. 該判決第17段說，證物YSY-10述明第一被告人是怡心園的100% 業主。這個證物解釋為何原告人不會懷疑此物業的業主另有其人。
有關印花稅的法律
15. 香港法例第117章《印花稅條例》第29A(1) 條：
“在本部及附表1中 —
買賣協議 (agreement for sale) 指 —
(a) 一份文書，而在該份文書中某人訂立合約以售賣或購買不動產；
…
(f) 一份文書，而該份文書構成一項非書面買賣協議的備忘錄、摘記或其他證據；
(f) an instrument which constitutes a memorandum, note, or other evidence of an unwritten sale agreement;”
16. 按照《印花稅條例》附表1，第2類 (1A)（可予徵收從價印花稅的買賣協議），政府可以徵收買賣協議的「從價印花稅」。
17. 第二及第三被告人聲稱跟第一被告人有口頭買賣怡心園單位的協議，《確認書》作為該口頭買賣協議的證據。按照他們自己的說法，他們應該就這份文件支付從價印花稅。但是這份文件未有加蓋印花。
18. 《印花稅條例》第15(1) 條：
“除第 (1A) 款及第15A條另有規定外，任何可予徵收印花稅的文書，除非已加蓋適當印花，否則不得在任何法律程序中被收取為證據，但在以下法律程序中則屬例外——
(a) 刑事法律程序；
(b) 署長為追討根據本條例須予繳付的印花稅或罰款而提出的民事法律程序，
此外，亦不得供作任何其他用途。”
19. 《印花稅條例》第15(1A)(a) 條容許未加蓋印花的文書作為法庭證據，如果代表律師承諾會安排加蓋印花及支付任何罰款，而法庭命令接納該證據。
20. 《印花稅條例》第15(1A)(b) 條也容許未加蓋印花的文書作為法庭證據，如果文書有印花稅署署長的簽注。
21. 將以上原則應用於本案：
(1) 證物TW-4《確認書》是屬於「買賣協議」，應支付從價印花稅。
(2) 沒有證據顯示被告人有支付任何印花稅。
(3) 被告人現在沒有律師代表 ，而且沒有律師承諾會安排加蓋印花在這文件上。
(4) 印花稅署署長沒有在文書上簽注。
22. 結果是法庭不能夠接納證物TW-4《確認書》，及有關誓詞作為本案證據。
第二被告人提出大量新證據
23. 第二被告人於2019年5月6日突然存檔大量新文件。
24. 原告人反對第二被告人提出這些新文件，其中理由是第二被告人的做法違反《高等法院規則》第58號命令，第1(5) 規則。即：除非有特別理由 ，上訴時法庭不得收取進一步的證據（但是如果證據是關乎在作出有關判決的日期後發生的事宜，就另作別論）。
25. Redoak Capital Ltd v Standard Industrial International Co Ltd [2018] HKCFI 2835 第4至8段解釋《高等法院規則》第58號命令，第1(5) 規則所提的 「特別理由」是要符合Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489 的三項條件：
(1) that the evidence could not have been obtained with reasonable diligence for use at the hearing below; 申請人雖然盡了合理的努力，仍然未能取得有關證據在下級聆訊時引用；
(2) the evidence must be such that, if given, it would probably have an important influence on the result of the case, though it need not be decisive; and如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響；
(3) the evidence must be such as is presumably to be believed. 有關證據須是表面上可信。
26. 本席同意原告人陳述 ，第二被告人沒有證明他符合以上三項條件。
(1) 他沒有證據證明自己雖然盡了合理的努力 ，仍然未能取得有關證據在下級法庭的聆訊時引用。
(a) 他的5月5日的中文文件第16頁聲稱他們之前提供的證據不夠全面，因為他在親友幫助下找到在荷蘭的第一被告人交出更多資料，他們才可以根據這些資料去調查查明事實真相。
(b) 但是事實上第二及第三被告人在聆案官聆訊前已經找到第一被告人，而且第一被告人已經提供誓詞。
(2) 儘管接納有關證據 ，此證據對案件的結果並不會有重要影響。
(a) 他聲稱第一被告人說沒有收過貸款，亦沒有還過錢。
(i) 首先 ，給第一被告人的貸款全部有書面合約證明。
(ii) 第一被告人從來沒有在誓詞提及沒有收過錢 ，而且第一被告人從來沒有反對原告人追討還款的訴訟。
(iii) 既然第一被告人從來沒有反對原告人追討還款的訴訟，這些指稱與本案件的爭議點無關。
(iv) 再者，如果第一被告人真的沒有收過貸款，為甚麼他沒有反對原告人出售新翠花園單位？
(v) 沒有收過貸款，沒有還過錢的指稱表面上不可信。
(b) 他聲稱一按，原告人和英理是同一間公司。原告人不承認這些指稱。但是儘管接受，這一點跟第二及第三被告人聲稱自己已經買了怡心園單位的說法完全無關係。
(c) 他說英理的黃生被警方調查。這一點亦跟第二及第三被告人聲稱自己已經買了怡心園單位的說法完全無關係。
(d) 他說曾經問過原告人律師要還多少錢贖回怡心園單位，而律師未有回覆。這一點並不證明第二及第三被告人一早已經買了怡心園單位的說法。
(3) 他聲稱第一被告人說沒有收過貸款。此聲稱表面上不可信，因為第一被告人從來沒有反對原告人的還錢追討，從來沒有在誓詞提過，而且貸款全部有書面合約證明。
27. 因以上理由，本席拒絕准許第二被告人存檔新證據。
管有令狀的法律原則
28. 管有令狀會影響所有人 ，無論該人在頒發令狀當日是否案件的被告人，都是如此。如果物業有佔用人反對被趕走，他們應該申請加入法律程序，及申請撤銷該管有令狀。
撤銷收樓命令及管有令狀的法律原則
29. 上訴法庭在Yu Wing Kan v Lau Shuk-lan [1990] 2 HKLR 583第591頁說明當法庭處理撤銷申請時，會考慮申請人的抗辯理據及他當初沒有參與訴訟是否刻意的。
30. Bank of America National Trust and Savings Association v Graham Harry Fountain , CACV 156/1989 (Judgment dated 12/04/90), 第15頁說明 ，申請人需要證明他的抗辯理由有 “real prospect of success”（真正成功機會）。
31. Dawn Jade Ltd v Himanshu Girdhar Dua , CACV 4/2014 (Judgment dated 13/01/15), 第24段說明，有「真正成功機會」的抗辯不能夠依賴無憑據的指稱 (bare assertions are not sufficient for showing a real prospect of success)。
被告人提出的抗辯理由沒有真正成功機會
32. 第二及第三被告人（兩夫婦）（第三被告人是第一被告人的姐姐）聲稱於大概2010年向第一被告人買入怡心園單位，作價HK$2,200,000.00。
(1) 他們聲稱賣了船街單位的HK$3,500,000.00收益，用了部分收益來支付HK$2,200,000.00給第一被告人。這次支付方式是銀行過數給第一被告人的銀行戶口。
(2) 但是被告人完全沒有提供支付HK$2,200,000.00的文件證據，例如銀行紀錄。
33. 怡心園單位的唯一登記業主是第一被告人。
34. 所以分析的起點是有關單位唯一登記業主就是唯一真正的業主。如果第二被告人稱自己有該單位的業權 ，他有舉證責任。
35. 見香港上訴法庭案例Mo Ying v Brillex Development Ltd [2015] 2 HKLRD 985，第5.5段。
36. 本席同意 ，第二被告人沒有提供任何有力證據證明他所說的買賣交易。
37. 證物 “TW-3 ”，是差餉單、管理費單、及其他單據。這些文件祇可以證明第二及第三被告人有佔用怡心園單位，而並不證明他所說的買賣交易。
38. 再者，證物 “TW-4 ” 《確認書》：
(1) 並不是事發當時產生的文件，而是本案開始後產生，沒有說服力；
(2) 並沒有加蓋印花，所以法庭不應該接納為證據。見上文第 15至22段。
39. 有多份文件說明第一被告人是怡心園單位的真正業主：
(1) 第一被告人簽署的Second Legal Charge （第二按揭）給原告人，日期2017年3月17日：
(a) A段說第一被告人是怡心園單位的登記及實際業主。
(b) 第3.01條說第一被告人，身為怡心園單位的實際業主將單位按給原告人。
(2) 第一被告人簽署的貸款合約Loan Agreement，日期2017 年3月17日：
(a) 第二頁，第2(h) 條說第一被告人是怡心園單位的業主。
(3) 第一被告人簽署的《聲明書》［證物 “YSY-10 ”］，日期2017 年3月10日說明：
(a) 第一被告人聲明自己是怡心園單位的100% 業主，而且樓價是他自己支付。
(b) 第一被告人聲明他姊姊（第三被告人）經濟不景，所以免租借用怡心園單位與她家人居住。
(4) 第一被告人簽署的Second Legal Charge（第二按揭）給 Rise Honest International Limited晉誠國際［證物 “YSY-12 ”］，日期2016年2月3日：
(a) (A) 段說第一被告人是怡心園單位的登記及實際業主。
(b) 第3.01(a) 條說，第一被告人，身為怡心園單位的實際業主將單位按給Rise Honest International Limited晉誠國際。
(5) 第一被告人簽署的 Second Mortgage給Gransing Finance Ltd ［證物 “YSY-12 ”］，日期2016年12月29日：
(a) 第5條說第一被告人，身為怡心園單位的實際業主將單位按給Gransing Finance Ltd。
40. 第二及第三被告人所聲稱的買賣在2010發生，當年怡心園單位仍然有永亨銀行按揭未解除［證物 “YSY-11 ”］，日期2005年3月2日：
(1) 當中第一被告人向銀行聲明自己是單位的唯一實益業主［第7(a) 條款］；
(2) 當中第一被告人同意，除非銀行另有書面協定，他會保持身為唯一實益業主的身分［第9(a) 條款］；
(3) 當中第一被告人同意，除非銀行事前有書面同意，他不會賣或處置怡心園單位給其他人［第10(a) 條款］。
41. 永亨銀行按揭於2014年10月17日才解除。
結論
42. 第二被告人聲稱怡心園單位的真正業權與登記業權有分別，所以他有舉證責任證明他的說法。但是第二被告人沒有提出任何有力證據証明他所說的買賣協議。
43. 再者，第二及第三被告人承認於2017年7月已經收到本案的法庭文件，但是當時沒有反對收樓命令。
44. 本席認為第二被告人提出的抗辯理由沒有真正成功機會。
45. 因此，本席駁回第二被告人的上訴，維持原判。
46. 本席作出暫准命令，本上訴的訟費由第二被告人支付原告人，若雙方未能就訟費數額達成協議，則數額留待法庭評定。倘若在本判案書頒下後21天內並沒有任何更改訟費命令的請求，此暫准命令將成為絕對命令。
Mr Alvin Tsang, instructed by Messrs Philip TF Wong & Co, for the plaintiff
The 1st defendant was absent
The 2nd defendant and the 3rd defendant appeared in person