陳念慈及另一人 對 季霄明

DCCJ 1531/2010

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2010年第1531號

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判案書

1. 第一原告人（“陳姊”）和第二原告人（“陳妹”）是親姐妹；被告人（“季先生”）與陳妹原為夫婦，育有一子一女，一家曾經居住於新界上水坑頭路151號富有門6號地下（“該物業” ）。陳姊和陳妹以及她的子女，其後搬離該物業，陳妹和季先生也於2010年離婚。現在陳氏姊妹，以該物業註册業主的身份，入禀要求季先生交回該物業的空置管有權。季先生反對。

背景

2. 陳妹和季先生於1995年11月在本港結婚。兩人的兒子和女兒，先後在1996年和1997年出生。兩人最初租住單位；季先生的弟弟也一度同住。

3. 1999年8月，陳妹和季先生一家，搬往陳妹母親位於新界青衣的住所居住，同住的還有陳姊。

4. 2001年8月，陳妹和季先生一家，以及陳姊，搬到位於新界荃灣另一個租用單位居住。

5. 2002年，藉季先生而得知，季先生一友人吳漢龍（“吳先生”）有份擁有的該物業，因未能依期繳付按揭還款，按揭銀行 – 恒生銀行 – 强制執行按揭合約。

6. 當時正藉陳姊從公務員隊伍退休，並獲發退休金，於是萌起念頭，一方面代吳先生支付按揭，另一方面利用香港房屋委員會（“房委會”），即將推出的「置業資助貸款計劃」（“該計劃”），借款購買該物業。

7. 2002年8月，陳姊從她名下户口，支付銀行去開具本票，港幣85,000元。該筆款項其後用以支付了，吳先生就該物業拖欠恒生銀行的按揭還款。

8. 2002年10月，陳姊、陳妹和季先生一家，更得以搬入該物業居住。其後該計劃落實推出。2003年5月10日，陳姊再以申請人身份，入表申請該計劃貸款。當時報稱家庭成員，包括自己、陳妹、季先生、以及他們的子女。

9. 2003年7月，房委會原則上批准陳姊的貸款申請。

10. 2003年10月10日，陳姊和陳妹以買家身份，與恒生銀行作為銀主賣家，簽訂了臨時買賣合約，購買該物業，作價港幣1,028,000元。陳姊支付了首期訂金港幣50,000元。

11. 12月10日，陳氏姊妹透過（中國銀行）貸款，包括按揭貸款港幣446,600元，以及該計劃的貸款港幣530,000元，再支付餘額港幣1,400元後，該物業的買賣得以成交。同日簽署轉讓契後，陳姊和陳妹正式成為該物業的註册業主；該物業自此由兩人「聯權共有」形式持有。

12. 其後，陳妹和季先生婚姻出現問題。陳妹和兩名子女，以及陳姊，最終於2009年10月4日搬離該物業。季先生則繼續居於該物業。

13. 陳妹申請離婚。法庭於2010年2月18日頒令暫准離婚，並於2010年4月8日頒令離婚作實，子女由陳妹撫養；陳妹沒有申請任何附屬濟助。

14. 2010年4月20日，陳姊和陳妹向季先生發出通知，以收回該物業的空置管有權。

15. 由於季先生沒有理會，陳姊和陳妹於2010年5月3日入禀本法院。

16. 為此訴訟，季先生原來由律師和大律的代表，2011年9月改為親自行事。

17. 基於文件證據和雙方證供，上述背景不容爭議。

雙方爭議

18. 陳姊和陳妹是該物業註册業主，這事實不容爭議。作為註册業主，她們擁有管有該物業之權利。

19. 根據狀書，季先生指由始至終，他和陳姊、陳妹，都是共同投放收入，支持家庭各項開支，其後購買該物業也不例外，而且他個人也支付了港幣240,000元，作為購買該物業的部份臨時訂金及部份價錢。

20. 季先生聲稱，基於共同意圖（common intention）產生的法律構定信託（constructive trust），或基於他所投放而産生的歸復信託（resulting trust），他也擁有該物業的實質權益。

21. 季先生提出反申索，要求法院頒布聲明，陳姊和陳妹持有該物業，當中的三分之一或其他由法庭判定的份數，實質權益屬他所有。季先生同時要求法院頒令出售該物業，並頒布聲明，他可得出售該物業後所得淨值的三分之一，或其他由法庭判定的份數。

22. 本席不能預期，雙方在法律方面，能夠協助法庭。不過相關的法律原則，基本上早已確立。簡而言之，所指法律構定信託，是在購買該物業的相關時刻，陳氏姊妹和季先生，有着協議或共同意圖，三人皆該物業實質業權的擁有者。各人就購買該物業，或其後維持該物業，所作之實質貢獻，皆以此共同意圖為依歸。從衡平角度，無論是否註册業主，各人皆該物業的實質業權的擁有者。

23. 歸復信託相對上較為簡單，就購置物業方面，有份投放到物業，而並非送贈者，法律上可以假定，業權人是以信託人身份，為有份投放到物業的人士的實質權益，去持有物業的。

24. 季先生提出上述理據和指稱，自當肩負相關的舉證責任。

證據分析

25. 陳氏姊妹作供，先交待了2002年萌生念頭，購買該物業之前的家庭狀況。

26. 1995年陳妹和季先生結婚後，居住在季先生在荃灣租來的物業。當時季先生在一所油封公司任職營業代表；陳妹是會計文員。月租是由季先生繳交的；陳妹則負責繳付管理、雜費等。季先生的弟弟，曾一度同住。陳妹理解，季先生的弟弟也有給予他家用，但數目不詳。

27. 1996年8月，季先生轉到朋友公司工作，陳妹也應他要求，到該公司工作。其後該公司生意不景，公司股東陸續退出，陳妹薪金也拖欠多月。當時居所的業主，也開始催交欠租，一家唯有遷出。

28. 1997年初，陳妹和季先生一家搬往荃灣另一個租來的物業。不過，季先生是需要以借款，去支付遷往新住所的訂金和上期租金。應財務公司要求，季先生還要陳妹以期票擔保12個月的還款，最終也是這樣把貸款償還。

29. 當時，季先生仍有在家中，繼續經營油封生意。他負責繳交租金、電費；陳妹則負責子女開支。以她所知，季先生弟弟也有給予他家用，但數目不詳。

30. 1997年終，陳妹從投會計工作。至於季先生，據她理解自1998年終已沒有繼續經營油封生意，其後從事散工，例如代辦中國内地入口批文等，並無正職。季先生再沒有給予家用，還得靠弟弟給予家用幫忙。不久，住所業主又再催交欠租。一家最終約於1999年8月遷出該物業，搬往陳妹母親和陳姊於青衣家中寄住。

31. 季先生指，在搬到陳氏姊妹母親家寄住之時，自己平均每月給予岳母港幣12,000至17,000元，作為家用。不過，如上所述，季先生和陳妹一家，搬到母親家中寄住，原因就是季先生沒有固定工作和收入，原來租住的物業的業主催交租金。

32. 如上所述，陳姊當時是公務員。根據陳氏姊妹，一家住在母親家中，期間是陳姊每月給予家用港幣4,500元；陳妹除了支持子女之外，只能給予家用港幣500元。至於季先生，除了如各家庭成員間中都會購買日用品外，則從沒有正式給予任何家用。在庭上，陳姊表示印象中，季先生時待家中，時有出門。

33. 直至2001年7月，陳妹再租下另一個位於荃灣的物業，她一家於8月搬到那裡。陳姊承認，由於與母親不和，於是她也一同搬往該處。陳妹身為租客，除了應付子女開支，每月付出約港幣5,500元，和陳姊一起分擔每月租金和家庭開支。

34. 陳氏姊妹指，季先生約於2002年7月透露，該物業業主拖欠按揭供款，提議她們透過即將推出上述該計劃，申請置業貸款，去購買該物業。正藉當時陳姊剛從公務員行列退休。文件顯示，她獲發一次過退休金逾港幣740,000元，另每月長俸約港幣6,300元。這些款項全透過她在揸打銀行的私人户口入賬。

35. 季先生建議，先行拖延銀行針對該物業的行動，暫時向銀行償還部份拖欠供款。陳姊同意，於2002年8月7日，從自己銀行户口的退休金，轉款港幣85,000元，由銀行開具本票，再陪同季先生到恒生銀行。根據陳姊，當時到了恒生銀行，應季先生要求，由他獨自前往辦理手續。

36. 陳氏姊妹和季先生一家於2002年10月更搬到該物業。根據陳氏姊妹，居往該物業後，陳氏姊妹從來沒有交租；她們相信一來既為業主出了港幣85,000元，二來最終若購買該物業，或可在議價時有所反影。

37. 季先生反駁，指他原來是從吳先生租了該單位，其後為了購買該單位，還與吳先生簽訂臨時買賣合約，並支付了訂金。

38. 根據陳氏姊妹，季先生曾於2002年提及租了該物業，不過直至展開本訴訟之後，從季先生披露之文件，才首次目睹一份2001年9月1日，似是該物業業主吳先生和季先生簽署的租約。

39. 上述吳先生和季先生的租約，由於沒有厘印，嚴格來說不能納為證據。

40. 另外，代表恒生銀行的律師，於2001年12月27日已發通知，予該物業所有佔用人，解釋銀行以其銀主的身份，已經根據《高等法院規則》第88號命令，展開案件編號HCA 4841/2001，要求法庭頒令收回該物業的管有。正常情況下，該物業的業主，至此所拖久的按揭供款，應已非一朝一夕。上述季先生披露，他與吳先生簽署的租約，卻是在不久之前的9月1日。

41. 緊接上述訴訟通知書1星期後，又出現了一份，表面上是吳先生於2002年1月8日，手寫的委托授權書，稱季先生既是租客，且是朋友，現委托季先生，去跟代表恒生銀行的律師，洽談償還拖欠按揭供款方案，以及要求法庭押後聆訊。

42. 上述租約和委托書出現的時間性，顯得有點耐人尋味。

43. 鑑於上述陳氏姊妹證供，季先生年來根本沒有固定工作和收入，沒有實在地給予家用，更出現業主催交租金等，季先生何以卻可以，負擔租用該物業，本身是疑問。事實上，季先生也沒有提供，任何其他文件為證，他的確根據該租約交了租，或當時有能力交租。

44. 另外，季先生一家和陳姊，是於2002年10月搬入該物業的。文件中有一份2002年10月2日，季先生提交社會福利處，社會保障辦事處主任的聲明。季先生自稱自僱人士，主要職務為營業代表/顧問諮詢，即使季先生自己也報稱，每月工作104小時，收入不穩定，2002年7月1日至2002年9月30日期間，每月平均入息，只得港幣3,000元。因此，季先生也沒有參與强制性公積金供款。

45. 本席認為，陳氏姊妹等於2002年10月能夠搬入該物業，雖然是透過季先生的關係，但並非因為季先生付出了甚麽金錢。曾經付出金錢的，是陳姊於2002年8月，應季先生提議，付出港幣85,000元，代吳先生償還拖欠恒生銀行的按揭供款，以拖延該物業遭公開拍賣的可能性。

46. 至於季先生指，其後又與吳先生，簽訂合約去購買該物業，他披露了一份，標題為「臨時買賣合約」的文件。該合約由吳先生和季先生簽署，日期為2002年8月7日。如上所述，在此6個月前，吳先生才委托季先生，代表他與代表恒生銀行律師，商談償還拖欠按揭供款方案。該臨時買賣合約日期，也是季先生與陳姊，到恒生銀行，代吳先生支付，該物業拖欠按揭還款當天。

47. 該合約是自行製作的。除了訂明賣方是吳先生，買方是季先生或指定人士，以及該物業的地址外，該合約還訂明交易價為港幣1,270,000元，並指臨時定金港幣240,000已經收妥。另外，該合約又訂明，2002年8月7日交往恒生銀行港幣85,000元該本票之後，樓價餘款港幣945,000元，將於2003年3月底交吉時清付。

48. 陳姊作供，當天應季先生要求，她到了恒生銀行後單獨等候，由季先生拿她的港幣85,000元銀行本票，單獨去處理付款事宜。陳氏姊妹堅稱，直至展開訴訟，季先生披露該臨時買賣合約，根本從不知道，也未見過該文件。她們堅決否認，曾授權季先生，去簽約購買該物業。她們也否認，事前已經同意，以該筆代還該物業按揭的筆項，作為向吳先生購買該物業的部份樓價。陳姊解釋，必須得到該計劃落實和借貸，否則她和陳妹根本不可能購買該物業。如上所述，該計劃於2002年終落實；陳姊於2003初才正式申請貸款。

49. 季先生聲稱，根據該臨時買賣合約，他支付吳先生的臨時訂金港幣240,000元，當中210,000元，他甚至是以現金支付的。但季先生沒有提供任何文件，證明他的確支付了，或當時有能力支付吳先生該筆款項。相反地，有關季先生的經濟能力，除了陳氏姊妹的證供外，如上所述，季先生於2002年10月2日向社會福利處報稱，自己於2002年7月至9月期間，平均每月收入只得港幣3,000元。

50. 無論如何，若非於2002年8月7日收到港幣85,000元，以償還吳先生所拖欠按揭供款，銀行會否因為季先生私下與吳先生簽訂該臨時買賣合約，而願意暫緩收回和公開拍賣該物業，也成疑問。理由是即使假設季先生所指，付出了臨時訂金港幣240,000元一事真確，該筆款項也並非交予銀行，因此對減低當時該物業負債或其後售價，並沒有任何關鍵性作用。

51. 事實上，季先生也披露了，於2003年6月26日致恒生銀行的信。信中提到幾點，也是值得注意的。首先，季先生向銀行聲稱，自己自2001年4月，向業主吳先生等租用該物業。這與上述季先生披露，自己與吳先生是於2001年9月1日簽署的租約不吻合。

52. 其次，除了提及上述與吳先生簽訂簽臨時買賣合約外，季先生還提及，該物業於2001年11月也被另一間銀行「釘契」，因此買賣未能成交。從土地註册查册所知，季先生所提及的，是當時星展銀行展開訴訟，並獲法庭頒發，針對該物業的押記令。耐人尋味之處，就是季先生和吳先生於2001年9月簽署上述租約時，該物業業主原來極有可能，已經開始拖欠兩間銀行款項，才會出現11月和12月針對該物業的兩宗訴訟。

53. 季先生似乎在信中指，只是剛發覺上述押記令。雖然如此，恒生銀行於12月透過律師展開訴訟，去收回該物業的管有之時，卻不知道星展銀行較早前，已於土地註册處，登記了針對該物業的押記令，這可能性不大。換言之，不能假設恒生銀行，曾經認為季先生所指該臨時買賣合約，是可以解決當時有關該物業的處境的。事實上，即使季先生在自己信中，也承認該臨時買賣合約下，該物業的交易已無法完成。

54. 最後，季先生在信中，提議恒生銀行以「銀主」身份，以港幣1,028,000元把該物業售予他。當然，恒生銀行其後的確以「銀主」身份，以此價錢把該物業，售予陳氏姊妹。不過，沒有證據顯示，之所以是該售價，是和季先生聲稱，曾根據該臨時買賣合約，支付的臨時訂金有關。如上所述，即使假設季先生的確支付了該筆訂金，那只是予吳先生，恒生銀行無從得益，沒理由因而調整售價。若説這是季先生游說恒生銀行的結果，那麽這並不是産生上述法律構定信託，或構成歸復信託，法律認可的實質貢獻。

55. 文件顯示，陳姊於2003年5月申請該計劃貸款。2003年7月期間有關季先生的收入的聲明，皆報稱沒有底薪，每月收入最高只約港幣2,500元。陳氏姊妹理解，由於季先生沒有還款能力，所以不被接納為購買物業的貸款申請人。

56. 如上所述，該計劃於2003年7月終，原則上批准貸款後，陳氏姊妹和季先生再到恒生銀行，其後再於10月10日，陳氏姊妹作為買方，與恒生銀行作為銀主和賣方，簽署了有關該物業的臨時買賣合約。陳姊以自己户口支票，支付了訂金港幣50,000元。買賣於12月成交，當時扣除訂金和貸款後，樓價餘額和律師費用開支，合共港幣9,700元，再由陳姊以自己户口支票清付。這些都有相關文件，包括當時律師的文件證明。

57. 根據文件，由2004年1月起，陳氏姊妹就該物業的按揭和貸款，需每月還款港幣6,580元，她們指都是由她們一起負擔，即使於2009年10月搬離該物業至今，仍無間斷。至於季先生，經濟情況似乎沒有好轉。2008年9月季先生向房委會所作聲明，報稱2007年4月至2008年3月期間，他每月收入港幣約3,800元。2009年5月所作的聲明，季先生報稱2008年4月至2009年3月期間，他每月收入約港幣3,900元。季先生提供的銀行記錄，也反影了他這期間的財政狀況。

58. 正如陳氏姊妹指，季先生在搬入該物業後，都只能應付自己，或交付電費幾次而已。因此，陳妹於2010年離婚，得子女撫養權，也沒有向法庭申請，要求季先生提供任何附屬濟助。

59. 陳氏姊妹提供了，有關多年來該物業貸款還款，和家庭支出的文件證據，同時應法庭指示，提交了所有付款的細明表（審訊文件册第452-1至452-13頁）。相反，季先生既沒有相關文件為證，且從沒有真正列出或計算，所聲稱自己曾投放於購買該物業，或其後維持該物業的數額。

60. 季先生似乎解釋，自己缺乏文件證據，責任不在自己。季先生提出的，包括自己工作繁忙、曾遭人綁架、受傷入院。另外，他指責陳氏姊妹，私自收起他的文件，又指她們勾結他人（張德和）；至於曾代表他的律師又請辭等。季先生又指，在短時間内得知，要親自處理訴訟，實在處理不來。

61. 事實上，他在審訊開始時，已經申請押後審訊，又稱需要傳召其他證人。當時本席拒絕有關申請，已經解釋根據法院規則，審訊乃「里程日期」，除非因為特殊理由，否則不容更改。而法庭文件顯示，季先生於2011年9月，已經存檔親自應訟通知書，其後也出席了包括2012年4月和9月的指示聆訊。因此，季先生有充足時間和指示，去搜集他認為相關的證據。

結論

62. 考慮所有證據，包括證人庭上作供，本席認為季先生證供可信性，遠遜陳氏姊妹。季先生指搬入該物業前後，一直在經濟上支持家計，這説法並不可信。

63. 本席裁定，季先生的抗辯和反申索不成立。

中間收益

64. 季先生確認，收到陳氏姊妹2010年4月20日的書面通知，要求他於1個月後交還該物業的空置管有。陳氏姊妹申索，自2010年5月21日開始，直至季先生交還該物業的空置管有為止的中間收益，以每月可收租金港幣4,900元，和每月應付管理費港幣450元計算。

65. 陳氏姊妹提供了，從地產代理資料單張所得，同一屋宛地下單位，於2010年9月份的租金為參考。雖然座號不詳，但表面上並非不合理。至於管理費，則有文件支持所指金額。以此為參考，中間收益以每月港幣5,350元計，並非不合理。

其他

66. 陳氏姊妹在陳詞中，指法庭若應她們申索頒令，於命令季先生交還該物業期限時，恐怕季先生仍遺留物品於該物業，所以要求法庭頒令，她們有權處理該些物品，無需負上賠償責任。本席認為，如此命令並不恰當。若季先生沒有完全履行命令，陳氏姊妹應透過法庭程序去强制執行，申請管有令狀，到時才處理該物業内之物品。

命令

67. 陳氏姊妹申索得直；季先生的反申索予以撤銷。

68. 季先生須於從今天起計42天内，把該物業之空置管有權，交還陳氏姊妹。

69. 另季先生須支付予陳氏姊妹中間收益，由2010年5月21日直至交還該物業空置管有為止，以每月港幣5,350元計。直至現在（相等於32個月）的中間收益，從今天起附帶利息，以判定利率計算，直至清付為止。

70. 鑑於此結果，本席作出暫時命令：季先生須支付陳姊和陳妹兩人因本訴訟引致的訟費，包括保留待決的訟費。除非雙方協議，否則訟費由法庭評定。任何一方不於今天起計14天内申請更改的話，此訟費命令將自動作實。