WANG JIA YAN及另一人 對 李丹

LDRT 347/2024

[2025] HKLdT 6

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDRT 2024年第347宗

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判 決 書

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申請

1.  是次聆訊，是要處理答辯人要求擱置一個在無反對的情況下，判答辯人敗訴的命令的申請。

背景事實

2.  本案涉及一宗租務糾紛。

3.  訴訟雙方不爭議的案情是，於2024年3月27日，申請人透過他們的代表趙詠豪先生（「趙先生」），與答辯人簽署了一份書面租約（「該租約」），把一個位於灣仔道的分間單位（「該處所」）出租予答辯人，書面租期為2024年4月1日至2026年3月31日，每月租金港幣4,000元，於每月首日支付，而該處所是一個受香港法例第七章《業主與租客（綜合）條例》第IVA部（「該法例」）規管的分間單位。

4.  申請人在2024年8月21日，透過趙先生展開是次訴訟，趙先生也一直代表申請人處理整個訴訟程序，包括出席所有聆訊和是次聆訊。是次訴訟是以答辯人於2024年7月1日開始欠付租金為理由，要求審裁處頒下收回該處所和答辯人須支付自2024年7月1日起的欠租和中間收益的命令。

5.  訴訟展開後，申請人一方按《土地審裁處規則》第17A章（「該規則」）規定，送達和張貼了申請通知書。其後，申請人一方因應答辯人沒有在法定限期內，向土地審裁處存檔反對通知書，遂依據該規則第15條條文，向審裁處提出申請，並在2024年10月14日獲發出，在無反對的情況下，判答辯人敗訴的命令（「該命令」）。

6.  該命令規定答辯人必須交出該處所，和向申請人一方支付自2024年7月1日起，直至交回該處所的空置管有權為止的欠租和中間收益，以每月港幣4,000元計算，並同時給予答辯人寬限期，准許答辯人如在2024年10月28日或之前付清欠租和中間收益後，可獲沒收租賃權的寬免，而該租約亦恢復有效。

7.  然而，答辯人並沒有按該命令支付任何金額或交出該處所。她在2024年10月18日，向審裁處存檔表格一，提出是次申請，要求把該命令擱置，並提交了一頁只有數句文字的簡短誓詞以支持是次申請。

8.  在初次聆訊中，答辯人提出多項申請理由，並要求提交數段光碟記錄、電話訊息和進一步的文件證據支持是次申請，申請人一方也表示需要提交文件回應，審裁處遂作出指示，讓雙方提交相關的證人和文件證據。然而，除了申請人提交了一份由差餉物業估價署發出的租賃通知書（表格AR2）外，雙方均沒有提交進一步的證據。

9.  在押後聆訊當天，答辯人因為同時需要就一宗案件到裁判處應訊，所以未能出席土地審裁處的聆訊，該天聆訊只好押後至是次聆訊作進一步處理。

10.  在是次聆訊中，答辯人提交了多份文件和錄影光碟，以支持是次申請。申請人一方獲審裁處提醒，他們有權要求押後是次聆訊，以讓申請人一方就答辯人提供的文件和錄影光碟內容加以考慮和回應，對此，申請人一方表示毋須把聆訊押後，並表示因為該處所一直是由趙先生代表申請人處理，和答辯人接洽，所以他對相關事宜知情，並要求即時繼續聆訊。儘管如此，本審裁處仍然休庭，以確保申請人有機會和時間處理相關事宜。在休庭後，申請人一方表示已充分考慮該等資料，並已準備好繼續聆訊，毋須把案件押後，要求即時處理。

11.  在庭上，申請人一方和答辯人關係惡劣，互相指控。然而，訴訟雙方都確認對於整件事件和是次申請都清楚了解，並有足夠能力和認知，可以自行處理整個申請。就本審裁處觀察，雙方對於這次租務事件，均有親身參予，而在庭上也展現了有足夠能力和認知處理是次申請，在溝通和表達上，均敏捷暢順，本席相信他們均有能力處理是次申請。

同意案情

12.  在庭上，雙方確認以下事實：-

(1)  由租約開展至今，答辯人向申請人支付的所有金額如下：-

(1)  三個月租金按金，以每月租金港幣4,000元計算，合共港幣12,000元

(2)  2024年4月1日至30日租金港幣4,000元

(3)  2024年5月1日至31日租金港幣4,000元

(4)  2024年6月1日至30日租金港幣4,000元

總額合共港幣24,000元。

(2)  除了上述金額外，答辯人並沒有向申請人支付其他任何金額[1]，包括其他租金或任何水費、電費或其他費用，而答辯人一直使用該居所至今，並無搬離。

(3)  在這個訴訟展開後，答辯人基於申請人沒有依循該法例中，分間單位業主不得徵收超過兩個月按金的規定，向有關當局投訴，最後，申請人因此而被檢控，並在2025年2月7日於承認控罪的情況下，各被裁判處定罪和判罰。

申請理由

13.  答辯人的申請理由可簡明撮要如下：-

(1)  申請人違反了該法例只容許收取兩個月租金按金的規定，不合法地收取了答辯人合共三個月的按金租金（理由一）。

(2)  申請人並沒有按該法例規定，在差餉物業估價署申請以獲批發租賃通知書（表格AR2），因此不能興起是次訴訟（理由二）。

(3)  申請人早在2024年4月初，已曾因為其他租客投訴答辯人行為為理由，嘗試要求答辯人搬離該處所，不獲答辯人接納（理由三）。

(4)  答辯人在2024年6月中已向申請人投訴冷氣機滴水，未獲處理，便在6月尾向趙先生表示在獲申請人退回三個月按金港幣12,000元和賠償她的按摩床褥港幣18,000元（統稱「該港幣30,000元」）後，會立即搬離該處所，卻不獲申請人接納，她其後多次透過電話、WhatsApp和地產代理聯絡趙先生都不獲理會。既然她的要求不獲申請人接納，也便有權繼續在該處所居住而毋須支付租金，因為她擁有兩年規管租賃的保障（理由四）。

14.  答辯人在庭上雖然不否認在6月1日之後便沒有再支付租金，也曾經要求申請人支付港幣48,000元，但是再三強調她沒有欠租，也只會在申請人向她支付該港幣30,000元，才會搬走。

申請人的反對理據

15.  申請人承認收取了答辯人三個月的租金按金合共港幣12,000元，也已在刑事檢控中認罪和判罰。申請人的反對理據是申請人自租約開始，便不斷收到其他租客投訴答辯人的行為，雙方曾經磋商提早終止租約，並就金額洽談，最後卻因為答辯人出爾反爾，要求更多的款額，甚至要求支付她所支付的所有金額的雙倍，合共港幣48,000元，而最終未能達成協議，答辯人卻既沒有按時支付租金，也沒有搬離該處所，遂在七月中旬答辯人仍然欠付租金，追收無果的情況後，遂展開是次訴訟，並獲頒該命令。

適用法律原則

16.  關於擱置命令申請，既定的法律原則是，法庭必須考慮以下因素，以決定是否應將判令擱置，讓答辯人可重新針對申請人的申請，提出抗辯：

(i)  該判令是否一個合乎常規規則的裁決 (regular judgment); 如它是一個不合乎常規規則的裁決 (irregular judgment), 則該判令必須予以擱置；及

(ii)  如該判令是一個合乎常規規則的裁決, 則法庭需要進一步考慮答辯人所提出的抗辯理由，是否具有真實成功的機會 (defence with a real prospect of success) 。

分析

17.  首先，答辯人並不爭議早已收悉該申請通知書，她表示她沒有提交反對通知書以反對申請人是次申請，是因為她不要支付法定的提交反對通知書的費用，也便不提交反對通知書，也就不把反對通知書送交申請人，在這情況下，申請通知書既已按法定程序妥善送達，該命令也便是一個合乎常規規則的裁決，本席也便需要進一步考慮答辯人所提出的抗辯理由，是否具有真實成功的機會。

18.  本申請的關鍵在於答辯人有沒有在2024年7月1日開始欠租，而雙方不爭議的事實是申請人收取了答辯人三個月的租金按金合共港幣12,000元，而該法例第120AAZC條文，就租金按金一項有以下規定：

「120AAZC.租金按金

(1) 如分間單位規管租賃的租客，須為該租賃向業主繳付租金按金，則本條適用。

(2) 即使租賃有任何規定，租客應繳付的租金按金，不得超過在租賃下的2個月租金。

(3) 如租賃的規定要求租客繳付超過2個月租金作為租金按金，該規定須視為要求租客只須繳付相等於2個月租金的租金按金。

(4) 即使租賃有任何規定，租客繳付的租金按金，在租賃的租期內須由業主保管，而除第(5)款另有規定外，租金按金須在不遲於以下時間，免息退回予租客 ——

(a) 如 ——

(i) 該租期是有次租期接續的首租期——該租期屆滿時；或

(ii) 該租期是次租期，或是沒有次租期接續的首租期——租客在以下時間向業主交回有關分間單位在空置情況下的管有後的7日屆滿時 ——

(A) 該租期屆滿時；或

(B) 該租賃提前終止時；或

(b) 清繳根據有關租賃應由租客向業主繳付而仍未付的款項後的7日屆滿時，

上述時間以較後者為準。

(5) 業主可從租金按金中扣除任何欠租款額，或從該按金中扣除任何因租客違反租賃而導致業主蒙受的費用、開支、損失或損害賠償。

(6) 在本條中 ——

2個月租金 (2 months’ rent)就租賃而言，指在該租賃開始時應繳付的每月租金款額的2倍。」

19.  換言之，基於上述第120AAZC(2)和(3) 條條文的規定，申請人收取了答辯人3個月租金按金合共港幣12,000元，其中只有2個月的租金按金即是港幣8,000元可被視為答辯人繳交法例容許的兩個月租金按金，因此，答辯人多繳的港幣4,000元，在無其他相反因素和證據的情況下，也便可以被視為預先支付了一個月的租金，在這情況下，如答辯人既已經多付了一個月租金，也便在7月1日至7月31日沒有欠付租金。

20.  基於申請人的申請通知書中，是以答辯人於2024年7月1日開始欠租，而答辯人可以爭議因為上述第120AAZC(2)和(3) 條條文，而可被視為已支付2024年7月1日至7月31日的租金，因此，單就理由一而言，答辯人確實有一個可具有真實成功的機會的抗辯理由，可針對2024年7月1日至7月31日該個月份的欠租加以爭辯。

21.  在這情況下，申請人也應該審慎考慮以現時申請通知書（表格22）中，仍是以2024年7月1日欠租為收回該處所，和追討欠租和中間收益的理由，如何可就是次訴訟作進一步處理。

22.  基於以上原因，單就理由一便需要把該命令擱置，根本毋須再進一步考慮其他理由。然而，為全面起見，本審裁處也會就其他申請理由加以考慮，只是，有鑒於是次申請僅限於針對是次擱置申請作定奪，而訴訟雙方在本命令後將如何處理本訴訟尚未明朗化，加上從錄影片段、雙方案情和庭上表現可見，雙方關係惡劣，涉及不少事實和證供可信性的爭議，因此，本審裁處就其他理由的討論，會從簡明撮要方式處理。

23.  關於理由二，因為申請人提交了一份於2024年4月15日由差餉物業估價署發出的表格e-AR2和相關收據作證明，在沒有證據爭議該文件的前提下，理由二不能成立。

24.  有關理由三，即使單從答辯人的說法考慮，在租約初期，申請人曾表示希望提早終止租約，可是已被答辯人拒絕，而因為答辯人一直繼續使用該處所，申請人也在5月1日和6月1日收取了答辯人的租金，所以租約在當時仍然繼續，因此難以構成答辯人可以在8月1日以後不交租的理由。

25.  至於理由四，縱使僅從答辯人的說法考慮，她聲稱冷氣機滴水，向趙先生投訴無果，遂要求業主即時支付該港幣30,000元，便立即搬走，卻因為不獲申請人接受和付款，也便因為她根據該法例，可享有兩年規管租賃的保障，所以有權繼續在該處所居住而毋須支付租金的說法，仍難以成為在8月1日以後，答辯人可繼續居住該處所卻不支付租金的理由。

26.  一則因為按該法例，要以業主沒有承擔保養和維修的責任，而終止有關租賃，是需要符合該法例第五分部條例的要求和程序的，在現有證據而言，答辯人難以證明已符合法定規定。再者，答辯人也未能說明可以無視上述第120AAZC(4) 條條文的規定，要求業主即時退回該港幣30,000元以作遷離該居所的法律基礎，更遑論提供可以讓答辯人在之後多月繼續在該處所居住，卻毋須支付租金的法律依據，因此，理由四無助於是次申請。

結論

27.  基於上文的裁斷，本席接納答辯人理由一的說法，因為支付了超越法定容許的租金按金，所以針對申請人提出7月份欠租的申索，具有真實成功機會的抗辯理由，該命令應予以擱置。

命令

28.  本審裁處在考慮了訴訟雙方提交的所有文件和庭上陳述後，作出以下命令：

(1)  擱置2024年10月18日頒下的命令的第1段至第4段。

(2)  答辯人須於2025年2月28日或之前，向土地審裁處存檔和送達申請人反對通知書。

(3)  訴訟雙方須於2025年3月7日或之前向土地審裁處存檔和送達對方證人陳述書和所有文件證據。

(4)  如無審裁處批准，訴訟雙方均不得存檔任何進一步的證人陳述書或文件證據。

(5)  本案件排期於2025年3月21日上午10時正於第二庭進行審訊。

(6)  是次申請不作訟費命令。