達光漂染廠有限公司 訴 周國浩

LDPE 198 OF 2003

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2003年LDPE第198號

______________

判 案 書

______________

1. 本案處所的業主（“申請人”），於2003年2月19日向本審裁處遞交申請通知書，向租客（“答辯人”）追收欠租及收回出租的處所。申請人指處所原來的書面租約的租期是由1996年9月1日開始至1998年8月31日屆滿，月租12,000元。其後雙方有口頭租約，租金仍為每月12,000元。

2. 申請人於申請通知書內，指答辯人未有繳付由2002年8月1日起的租金。

3． 答辯人反對申請人的申請，於2003年2月28日提交反對通知書，理由如下：-

"本人自96年租用該處，但98年租約滿後，一直因租金的價值，雙方有交涉。因自97年起該工廠大厦同類型的單位已下調至8,000元一個月。所以自98年8月31日租約滿後，一直因租金偏高未續租。雖然使用該處廠房，但雙方一直因市場租值與以前的租金有交涉。如照市場租值計算，本人從未拖欠業主分毫租金。”

4． 在3月25日聆訊時，在申請人不反對的情況下，本席批准答辯人在當天修改反對通知書。以下為他附加的反對理由的第一點：-

“97年起同座同層工廠大厦單位（B4單位）的租金已下降至8,000一個月，自第一份租約於98年8月31日已結束，在沒有租約的情況下以一個佔用者應付合理租金的原則下：-

自98年9月1日起，每月應付的市場租值以同層B4單位為例，98年9月1日 - 9月30日 市場值8,000 以此類推月市場租值8,000 x 12 = 年市場租值96,000。”

5． 因此，答辯人計算出從1998年9月1日至2002年7月31日，他一共支付了703,270元的租金、管理費、地租及差餉等費用與申請人，而實際上，倘若按照他估計的本案處所之市值計算，他衹需要支付327,320元。因此，他已交多了375,950元與申請人。

6． 另外，答辯人亦在他修改的反對通知書，提出下列第二點理由：-

“因停電及各種原因而導致無法營運而引致的裝修損失約23萬，化工原料損失約7.8萬，退加工單11月 12月 1月加工單利潤損失約14.8萬。”

7． 申請人由董事鍾麗芳女士代表，後者親自作供並提交證物A1至A5。證物A1為處所租賃的交租紀錄，上面列出申請人在扣除（i）答辯人已繳付申請人之兩個月的按金及（ii）申請人因兩次執行封租令而從執達主任取得的款項後，答辯人實欠申請人的是本案處所2002年8月1日及以後的租金。答辯人作供時同意申請人上述的事實證供，但是他聲稱這袛是在假設本案處所每月應按12,000元金額計算租金才成立的。而事實上，他的意見是本案處所的市值租金，從1998年9月1日開始至今，每月最多袛是8,000元，不應該是12,000元。

8. 鍾女士呈交證物A2至A5，為中華電力在四個不同日期所發出的繳費通知書。鍾女士根據這些證物，否認答辯人所指，是申請人截電導至答辯人未能在處所生產。反之，她指據她所知，處所袛是曾經於2002年10月30日停電四小時，她在她取消電錶登記而導致截電前也提早通知了答辯人，而答辯人也自行另外以嘉利民實業公司的名義申請電錶，並在2002年10月30日同一天獲得電力供應。她指中華電力的職員通知她，是答辯人選擇不在限期前繳交電錶按金及電費，中華電力才再在2月截止供應電力與處所。

9. 鍾女士的證供為在1998年8月31日後，雙方當時的關係良好。雙方口頭協議再續租，為期兩年，租金不變。於2000年7月或8月她收租時，雙方再有口頭協議從2000年9月1日起再續約兩年，租金仍不變。

10． 鍾女士續稱，答辯人從2000年9月開始的半年，交租仍頗準時，詳情見證物A1。到2001年初，答辯人開始拖欠租金，並通知她計劃搬廠返內地，亦開始時常不在香港， 也“成日話減租”。於2001年10月，答辯人再次告知她，他將搬返大陸，將會給她一、兩個月通知就搬走，並交番處所給她。從那時開始，答辯人欠租變本加厲。於2002年7月或8月，答辯人改變主意，通知她繼續“要用番地方”，並同意每月繳交兩個月的租金，逐步補回以前欠她的租金。可是，在2002年10月她往收租時，答辯人告知她，他袛會交一個月的租金。她在當日，委托“業主權益中心”處理追租及收樓事宜。及後，該中心代她到區域法院辦理了兩次封租申請。最後，於2003年2月19日，她到審裁處辦理本案的申請。

11． 答辯人答辯，稱自己在1998年9月1日之後，與申請人再無任何租賃關係。因此，他袛是處所的“佔用人”，不是租客。他同意鍾女士的證供，他本人從沒有在1998年9月1日之前或之後正式以明確的書面或口頭通知申請人，在某月某日中止處所租賃，並中止他的租賃或佔用，和交還處所與申請人。同樣，答辯人也同意鍾女士的證供，申請人亦從來沒有給與答辯人任何明確的中止租賃的通知。

12． 答辯人最後陳詞，聲稱雖然他在修訂的反對通知書，指從1998年9月1日至2002年7月31日，他交多了375,950元（703,270元 - 327,320元）的租金予申請人，他無意向申請人追討該筆租金。他打算將處所交還申請人，不過，他要求申請人作出下列共456,000元的賠償，分別為：-

（i） 2002年8月至12月無法正常生產的利潤損失148,000元；

（ii） 裝修損失230,000元；及

（iii） 化工原料損失78,000元。

13. 答辯人稱鍾女士是一位不誠實的證人，她以前有一次基於錯誤的申請而取得的判決亦已為審裁處所擱置。因此，答辯人要求本席完全不要相信鍾女士的口供。

14. 答辯人亦投訴鍾女士所委托的人仕非法地滋擾他及他的家人，他亦曾就該等行為報案。

15． 根據雙方證供，本席裁定雙方於1998年8月31日後曾經口頭續約兩次，而第二次的口頭租賃的到期日為2002年8月31日。在該日之後，因為雙方沒有新的協議，租賃變為按月計算的租賃。因為雙方沒有新的租金協議，租金袛能是原來的每月12,000元。

16． 雙方的關係不會因為在1999年8月31日以後雙方沒有再簽訂書面租約就自動改為業主與佔用人的關係，答辯人的理解是錯誤的。因此，答辯人一直欠交的是租金，不是佔用費。

17． 同樣，雙方的口頭租賃及其後的按月租賃也不會因為市場租金的波動而自動增加或減少。

18． 非常明顯，根據雙方證供，答辯人一直每月繳交的金額，亦是每月12,000元，（見證物A1）。該文件顯示，遲至2002年10月13日，答辯人仍繳交與申請人12,000元作為2002年1月的租金。在這方面，本席注意到答辯人同意證物A1上的紀錄。

19． 根據香港法例第七章第五部份，如申請人要終止處所的租賃，要給與答辯人六個月的通知。雙方口供一致的是申請人並沒有給與答辯人任何終止租賃通知。同樣，雙方也同意，雖然答辯人時常要求減租，也時常告知鍾小姐他計劃搬走，他並沒有明確地給與申請人任何正式的終止租賃通知。因此，答辯人並未有適當地終止雙方從2002年9月1日開始的按月租賃的關係。

20． 本席裁定申請人於另案的任何行為並不影響本案的申請。同樣，答辯人所投訴的事項也應該留待警方處理。

21． 本席裁定申請人的申請成立，答辯人的反對通知書的理由全不成立，審裁處也沒有司法管轄權頒令申請人繳付答辯人（i）租金的差額及（ii）答辯人的索償項目。

22. 頒令:

1. 答辯人須將案中處所空置交回申請人；

2. 答辯人須繳付申請人欠租，每月為12,000元，由2002年8月1日起計至2003年2月28日，即總數為84,000元；

3. 答辯人須繳付申請人中間收益，每月為12,000元，由2003年3月1日起計至將處所交回為止；

4. 答辯人須繳付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為1,000元；

5. 根據《高等法院條例》（第4章）第21F條，倘若答辯人在本命令之後的七天內繳付申請人上述第2及第4段所規定的款項，則答辯人在無須再訂立任何新租賃的情況下，得按照原有的租賃持有案中處所，而本申請的所有進一步法律程序將被擱置；

6. 倘若答辯人未能在本命令之後的七天內繳付申請人上述第2及第4段所提及的款項，則本命令的第1至第4段可予以強制執行，而答辯人則被禁止獲得任何濟助；

7. 如果答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。