景田苑業主立案法團 對 PANG WAH FOR及另一人

LDBM 312/2013

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第312宗

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判 案 書

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1.  申請人是新界大圍翠田街12號景田苑的業主立案法團；兩名答辯人是D座24樓 8號單位（“住所”）的業主，他們是夫婦關係。申請人的申請是要求土地審裁處頒布下列的命令：-

(1)	禁止答辯人等，他們的租客或代理人或其他代表他們的人，携帶狗隻到住所（或屋苑的其他部份）及在住所（或屋苑的其他部份）飼養狗隻；
(2)	強制答辯人等將任何他們飼養的狗隻移離住所或屋苑的其他部份；及
(3)	訴訟費。

2.  景田苑有日期為1983年10月13日的適用公契（“公契”），並已於土地註冊處註冊，申請人的申請是基於答辯人等違反公契在住所內飼養狗隻而提出的。

3.  與飼養狗隻相關的公契條文節錄如下公契：-

第3條 (Clause 3) 3. The owner for the time being of each equal undivided share of and in the Estate and the owner for the time being of each flat therein shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants provisions and restrictions herein and in the Second Schedule hereto contained. 第5條 (c)(2) (Clause 5(c)(2)) 5. (c)   Without in any way limiting the generality of the foregoing, the Authority shall have the following powers and functions, namely:-
(2)	To make revoke and amend House Rules regulating the use operation and maintenance of the Estate building and the services facilities or amenities thereof and the conduct of persons occupying using or visiting the same. The House Rules set out in the Third Schedule hereto shall come into force on the date of these presents and shall remain in force until revoked or amended as aforesaid. A copy of all amendments or additions made from time to time to the House Rules shall be exhibited on the notice boards of the Estate and such House Rules and all amend-ments or additions thereto shall be binding upon all the owners and all persons claiming through or under any owner.
附表2第15段 Covenants provision and restrictions referred to in Clause 3 of this Dead:- 15.  To observe perform and comply with all the covenants conditions and provisions of this Deed and the said House Rules. 附表3第15段 (a)  No dog shall be brought or kept upon any part of the Estate or the common parts any building therein. (b)   No bird or animal (other than a dog) shall be kept or harboured in any building within the Estate if the same has in the opinion of the Authority been the cause of reasonable complaint by at least two owners or occupiers.

4.  申請人指答辯人等經過多番口頭勸喻及律師信警告，仍然沒有停止違規行為，因此要求本席批准上述的申請，頒發強制令命令答辯人將其狗隻搬離住所及禁止答辯人繼續在住所內飼養狗隻。

5.  答辯人承認自2002年起在住所飼養狗隻，他們提出的反對通知書內有以下幾個理由：-

(1)	他們飼養的小狗沒有對其他住戶做成滋擾；
(2)	第一答辯人，男業主，在1998年首次患癌，極需小狗在日間，家中無人時，作為他的倍伴及向他發出警示；
(3)	如果他們不能繼續飼養小狗，小狗會被人道毀滅。

申請人的證供

6.  黃先生是屋苑管理公司的經理，他指自2008年開始便每月接獲一兩次投訴，指答辯人的單位傳出狗吠聲做成滋擾。

答辯人的證供

7.  答辯人等各自存檔一份證人供詞，不過只有女業主出庭作供，因為男業主失去說話能力。他們指對於被控違規養狗一事，他們感到十分無奈和徬徨。又指自2002年飼養小狗，甚少帶牠外出，絶無弄污公眾地方，牠很盡責看門，當聽到不是住在24樓的陌生人在門外走動時，牠才會吠叫，又於有人回家時，牠為要通知家裡的人而吠叫，但吠叫不會長，否則這些年來定必被有初生嬰孩的新鄰居投訴。他們承認過往曾經有保安員上門投訴，但當時小狗沒有吠叫，也不會在深夜或清晨吠叫。

8.  此外，男業主在1998年首次患鼻咽癌，於2003年復發，兩次發病接受了雙倍的電療和化療，2006年開始插上胃喉進食營養奶，其後後遺症不斷，視力、聽力、說話能力也相繼出現問題，去年覆診，醫生說復發時癌細胞上了腦，存活率超過10年的不到百份之十。由於肺弱，近年時有感到氣促窒息，他每天都在為生存而掙扎。

9.  再者因着男業主經常要看醫生，家中經濟有一定的壓力，女業主需要外出工作半天，日間家人上班去，家中只有他一人。他因為病情惡化聽不到門鐘和電話，但小狗會用吠聲向他發出警示。更有一次是消防員來通知住戶有事件發生。他們指，要是沒有了小狗，男業主會失去安全感，害怕有事發生他也不知道。

10.  他們又指這12年間家庭經歷癌病復發，經濟困難，每當傷心難過的時候，小狗善解人意為他們舔眼淚，安慰他們。現在小狗已變成老狗，禿背且開始有失禁徵狀。小狗雖然老了，至今仍然擔當陪伴和提醒主人的重要角色，倘若他們不能繼續飼養牠，牠只有被人道毀滅﹐因此，他們並希望法團能明白和體恤他們的狀況。

11.  他們承諾外出時會把狗箍咀，也會加上滅聲狗帶，在家時關窗和關房門，務求防止吠聲傳出去。他們曾要求法團基於人道理由，網開一面讓小狗能夠在家終老如同住在公屋的狗隻一樣，這會給他們家庭很大幫助，現在他們的要求是希望能讓小狗在住所終老。

12.  本席考慮過所有證供及雙方的陳詞，本席同情答辯人家中的困境，但他們提出的所有答辯理由都不能成立。首先，公契訂明不得飼養狗隻，條文本身非常清晰，沒帶任何例外條款或但書（proviso），明顯地任何業主只要飼養或帶狗隻到屋苑的任何一部份即違反公契附表3第15段。因此，是否做成滋擾，除了證明單位內有狗隻之外，本身並不能成為抗辯理由，此外，公契本身並沒有給予法團酌情權批准某些業主養狗。

13.  本席亦根據答辯人要求，參考過曾志明訴匯秀企業有限公司及美孚新邨第七期業主立案法團DCCJ 1704/2007的案例，但該案與本案的背景截然不同，曾志明案的養狗限制並沒有列明在公契內而是寫在一份未有在土地註冊處登記的《屋苑管理規則》內，由於審理的法官判斷了這份文件對該案的原告人沒有約束力，因此判法團敗訴。然而，本案的養狗限制條文雖然亦是刋載於《屋苑管理規則》內，但這部份的條文已被納入成為公契的附表3並與公契同日生效，見前文第3段節錄公契第5(c)(2)段。上訴庭亦於杏翠苑訴陳文基及其他，CACV 143/2010 一案中，拒絶涉案答辯人指《屋苑管理規則》與其他條文不吻合因而無效的說法。

兩項禁制令的申請

14.  景田苑約有1000單位，申請人按公契要求頒發一項強制性禁令命令答辯人移走狗隻及一項命令禁止他們繼續違反公契在住所養狗。禁制令是衡平法下的濟助，法庭需考慮整體環境因素，認為公平才會頒令，雖然兩類禁制令需要考慮的因素基本上相同，但相關於強制性禁令，法庭對申請的要求是較高的。答辯人等要求法庭考慮的主要因素是他們的困苦（hardship）。

15.  答辯人提出的困苦主要有兩方面：-

(1)	男業主的健康狀況未能對外在危險作出適當反應，小狗可向他發出警示；小狗又可為在重病中的男業主提供精神上的支持；及
(2)	小狗離開他們後難繼續生存。

16.  考慮過答辯人的困難，本席明白男業主現時健康狀況甚不理想，但依賴小狗向他發出警示亦不是萬全之策。小狗即使不即時遷離，也總有離世的一天，本席認為他們一家人應該同心策劃男業主的家居安全，他們可向醫護人員、職業治療師或聽障人士護理人員等索取意見。答辯人等與小狗的感情，本席亦可理解，分離當然會導致他們傷心難過，但這 “困苦” 不是申請人有責任替他們承擔或抒解，而是他們應自行解決的，本席亦不能接納這說法成為拒絕頒發兩項禁制令的理由，否則公契條款便會因各業主的情感需要失去約束力。

17.  至於小狗能否找到新居所的問題，他們應向親友尋求協助收養小狗，本席知悉亦有一些機構例如愛護動物協會，願意接收不能再與主人一起生活的寵物。在這方面，本席認為應給予他們時間作出安排，而申請人亦即時同意以6個月為期限，本席認為這應足夠他們為小狗尋覓新主人及居所，以減輕他們的情緒困擾。

18.  最後，既定的法律原則是 “困苦” 在考慮最終禁制令時並非最重要的因素，加上答辯人違反公契是不爭議的事實，法庭即使考慮亦一般無須給予很高的比重。在Snell’s Equity 第32版第18-040段有如下的說法:

“Although questions of hardship are of importance at the interlocutory stage, they are of much less importance for final injunction, since it will necessarily have been found that the defendant has breached the rights of the claimant, or would breach the claimant’s rights were he to act in the manner feared.  Thus the fact that an injunction would pose considerable difficulties to the defendant is not a reason to refuse equitable relief.  However, it may be relevant when deciding whether to award damages in substitution for an injunction.”

19.  此外，在頒發一項強制性禁令時，法庭需考量雙方的整體狀況，如法庭認為一項強制性禁令，會導致答辯人承受不利的情況遠超於申請人可從該強制性禁令獲得的利益，法庭可拒絶頒發強制性禁令。

20.  就整體的情況，本席考慮到：-

(1)	景田苑，如香港大部份住宅屋苑，人口密集；各業主需遵守公契確保彼此權益不被侵犯；
(2)	答辯人違反了一項限制性契諾（restrictive covenant）；
(3)	申請人自2008年開始收到對答辯人飼養狗隻引起滋擾的投訴；
(4)	答辯人等自2008年開始已多次獲口頭勸喻指他們飼養的狗隻造成鄰居的滋擾；及
(5)	申請人有責任執行公契的條文，如執行不力，會對屋苑管理做成負面影響甚或面對訴訟。

21.  考慮過上述因素，本席認為他們的比重大於答辯人等需要繼續在住所飼養他們的小狗。本席認為違規行為應予以制止及糾正，金錢賠償不足以彌補，本席批准申請人的兩項禁制令申請。

訟費

22.  由於申請人勝訴，訟費應由兩名答辯人支付，本席以簡易程序評定為20,000元。這命令是暫准命令，若沒有人於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。

命令

23.  本席命令如下：-

(1)	禁止答辯人等，他們的租客或代理人或其他代表他們的人，携帶狗隻到住所（或屋苑的其他部份）及在住所（或屋苑的其他部份）飼養狗隻；
(2)	強制答辯人等將任何他們飼養的狗隻移離住所或屋苑的其他部份；
(3)	以上第1及2段的命令於2014年12月6日起生效；
(4)	本命令附註罰則通知；及
(5)	暫准訟費命令，答辯人須向申請人支付本申請的訟費，本席經簡易評定為20,000元；若沒有人於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。