陳松茂 訴 黃明光及另九人

LDBM 178/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請2004年第178號

________________________

________________________

______________

判  案  書

______________

1. 申請人陳松茂先生（“陳先生”）曾為龍珠島F1-F7座業主立案法團之管理委員會成員。該法團曾在2000年4月23日召開一次業主周年大會，但並沒有在2001年至2003年召開同樣的周年大會，該法團在2004年6月6日召開另一次業主周年大會，並在會上選出新一屆的管理委員會。

2. 申請人陳先生認為該會並非在合法情況下舉行，而被選出的新管理委員會也是非法地被選出，所以沒有法律地位。

3. 陳先生的再再修訂申請通知書提出幾個理由，以支持他說這周年大會是非法的：——

第一點、他說這周年大會是個別人士私下召開的業主周年大會，而當時的管理委員會並不知情。

第二點、會議的通知書並沒根據《建築物管理條例》（下稱“該條例”）附表3第2條(1)的要求，於會議前最少14天送達予他，他說他只是在2004年5月30日一個管理委員會的會議上，從答辯人的証人衛向榮先生處得到這通知書。

第三點、他說若要舉行業主周年大會，管理委員會必須在大會上提交經由管理委員會主席及秘書或司庫簽署的法團收支表及資產負債表，若上述文件不能提交予大會，那末管理委員會就不可以舉行這業主周年大會。陳先生更說，若管理委員會要舉行業主周年大會，而又不能提交上述兩項會計文件予大會，管理委員會便違反了該法案的第27(3)條，這周年大會也是非法或沒有法律效力的。但各答辯人的立場是，在2004年6月6日召開的大會，確是業主周年大會，而並非其他的業主大會。陳先生繼續說，若果管理委員會未能提交收支表或資產負債表，那末管理委員會便不能運作，這便會引致法團被清盤。

第四點、當日會議舉行時，出席的業主人數，並未達到法團會議的法定人數。根據該條例附表3第5(1)(b)條規定，法團周年大會的法定人數須為全部業主的10%的人數。根據該條例附表11規定，若同一業主擁有多過一個單位，該業主仍只被算作一位業主。陳先生說該屋苑有224個單位，但出席會議的業主數目只有21位，所以並未有足夠的會議法定人數，基於這個理由，這個會也是非法的。陳先生更將一盒錄音帶呈堂作為證物，錄音帶內載有開會的情況。陳先生更提出，在出席的業主代表人士中，有一位聲稱代表杜卓穎小姐的代表，其實並沒有得到杜小姐的授權，因為授權書簽署人的簽名看上似是被代表人偽造的。

4. 本席首先處理陳先生所說若沒有收支表或資產負債表，法團便不可以舉行業主周年大會的論點，該條例第27(1)款訂定，除第(3)款另有規定外，管理委員會須備存恰當的賬簿或賬項紀錄及其他財務紀錄，並在法團註冊日期起計最遲15個月內，及其後每12個月，制備收支表及資產負債表，兩者均須由管理委員會主席及秘書或司庫簽署，並在按照附表3第1(1)段召開的業主周年大會上提交法團省覽。

5. 該條例第27(3)款更規定，如有違反第(1)款的規定，管理委員會的每一委員均屬犯法，一經定罪，可處第五級罰款，除非其證明：(a)犯罪未獲其同意或默許，且(b)在該情況下已盡其應盡的努力，以防止罪行的發生。

6. 陳先生說雖然該條例附表3第(1)(b)段規定，管理委員會須在第一次或前一次業主周年大會後不早於12個月，但不遲於15個月，召開一次業主周年大會，但若沒有收支表或資產負債表，管理委員會就不可以舉行業主周年大會。這法團只有在2002年委任核數師核算其財務文件及制定該年的資產負債表和收支表，至於2000年至2001年及2003年，法團未有制備上述會計文件。

7. 答辯人的證人衛向榮先生對審裁處說，因為法團曾耗用大量金錢作為訴訟費，所以法團現在沒有足夠的資金聘用會計師進行上述的會計工作，所以還未有為2000年至2001年及2003年制備收支表和資產負債表。

8. 對於陳先生的論點，本席極不同意，管理委員會不能因為未有制備收支表或資產負債表而拖延業主周年大會，陳先生認為如果收支表和資產負債表未有備妥或未有依時備妥，只要管理委員會將業主周年大會的日期拖延，便可以避免觸犯該條例第27條的規定，但這種想法是錯誤的。

9. 業主週年大會的舉行期間，是要跟從該條例附表3第1(1)(b)條的規定，會議必須依期舉行，而不能因為未有收支表或資產負債表而被拖延。該條例第27(1)款要求的是管理委員會要依時制定上述兩項會計文件，若管理委員會未能依時制定上述會計文件，那末他們已違反了第27(1)條的要求，這並不會因為業主周年大會被拖延而改變的。

10. 本席更認為，一個業主周年大會的合法性，並不會因有沒有上述兩項會計文件提交於會中而受到影響，在此情況下，本席裁定，2004年6月6日的業主周年大會，並沒有因為收支表和資產負債表未有被提交於會上，而變成非法。本席不同意陳先生這個論點。

11. 至於陳先生說，當時的管理委員會並不知到要於2004年6月6日召開業主周年大會，本席在這點上接受衛向榮先生的證供。衛先生說，他和上任主席黃明光先生曾經在2004年上半年要求，並在投票時贊成要召開業主周年大會，因為15個月的期限已過了很久，但申請人陳先生及當時法團的秘書周英玲女士卻反對這建議，他們當時的論點就是法團還未有備妥收支表和資產負債表。

12. 衛先生更說，法團在2003年10月20日曾收到不少於5%的業主根據該條例附表3第1(2)段要求召開業主周年大會及選出新的管理委員會，當時的管理委員會秘書周英玲女士曾在2003年11月10日書面答覆要求開會的業主，她在信中要求各業主提出會議程序，但這個要求是沒有理據的，因為要求開會的文件已清晰地提出了開會的程序，就是要求召開一個業主周年大會和在會中選出新的管理委員會。

13. 在2003年11月22日，周女士再代表管理委員會致函所有業主，說5%的業主所作的召開業主大會的要求是錯誤的，因為該條例附表3第1(2)段只容許該等業主要求一個非周年的業主大會。當時的主席也沒有因應上述5%業主的要求而在14天內召開任何業主大會。

14. 從上述可見，所有當時管理委員會的成員，包括申請人陳先生，都知道管理委員會內有成員及有其他屋苑的業主，曾要求召開業主周年大會的。

15. 本席亦不同意陳先生和周女士的意見，認為附表3第1(2)段只容許各業主要求召開非周年的業主大會，本席認為若開業主周年大會的期限已到，5%的業主是可以根據附表3第1(2)段要求主席召開這個會議。在本案中，業主周年大會的期限不單已到，實在已過了很久，而管理委員會事實上已違反了他們根據附表第3(1)(b)段應負的責任。

16. 雖然主席沒有依時召開業主周年大會，以回應5%業主於2003年10月20日提出的要求，但這要求的效力是仍然存在的。在本案中，各答辯人依賴上述5%業主於2003年10月20日作的要求，作為主席黃明光先生於2004年6月6日召開周年大會的其中一個根據，他們說召開2004年6月6日的業主周年大會的其中一個目的，就是去回應上述的要求。

17. 本席亦認為管理委員會主席應該在收到要求書的14天內召開業主周年大會，若在期限過後才召開會議，便違反了附表3第1(2)段的要求，但這總比完全拒絕開會要好。

18. 本席亦特別指出，在收到不少於5%業主的要求而須要召開會議的責任，是在法團的主席身上，管理委員會是無權決定是否接受這要求而召開會議的，所以就算當時的管理委員會對要召開2004年6月6日的業主周年大會毫不知情，這樣也不影響這個會議的合法性，因為召開這會議是毋須管理委員會事先首肯的。

19. 再者，根據附表3第1(1)(b)段，召開業主周年大會，是管理委員會一個必須履行的責任，他們不可以決定是否舉行或不依時舉行這會議，這是違反附表3第1(1)(b)段的。因為上述業主周年大會是由當時管理委員會主席和部分成員安排的，所以本席認為這個會，除了是主席用以回應5%業主在2003年10月20日所作的要求外，也是管理委員會為了履行附表3第1(1)(b)段的責任而舉行的。

20. 至於派送開會通知書一事，陳先生說他是在2004年5月30日一個管理委員會的會議上才收到通知書的，但衛先生說上任主席黃先生在2004年6月20日已簽妥開會通知書，而該通知書是由他及一名管理員黃亞敏在2004年5月22日派入屋苑內所有單位的信箱的，這個送達開會通知書的方式是依循附表3第2(1A)(c)而做的。

21. 本席接受衛先生的證據，因為他是懇切地希望召開這業主周年大會，而他知道陳先生及周女士是反對開會的，所以他應該會小心地履行條例裡面的規則。衛先生的證供是坦率和直接的，而他更呈交了一份黃亞敏女士的書面口供予審裁處，以支持她的說法，本席接受衛先生的證供。

22. 陳先生亦向審裁處說，他並非住在這屋苑中他擁有的單位，他是大約每星期回到他的單位一次去檢查信箱的郵件，要是他因此沒有依時收到衛先生及黃亞敏放入他信箱的開會通知書，本席並不覺得意外。本席裁定，衛先生在黃亞敏的協助下，已於2004年5月22日恰當地將開會通知書送達屋苑內每一單位內的信箱。

23. 最後，在開會的法定人數問題上，附表3第4段規定，業主可親自出席或委任代表出席法團會議投票；第5(1)(b)段規定，法團會議的法定人數，須為全部業主的10%的人數；第5(2)段規定，在確定是否達到會議法定人數時，按照第4段獲委任在法團會議中投票的代表，須視作出席會議的業主計算；第9(a)段規定，為施行上述第1(2)及5段中提述某個百分率的業主之處，須解釋為提述業主總人數的該百分率，而毋須理會他們在建築物的總分割分數中的擁有權的百分率。

24. 該屋苑共有224個單位，其中26位業主擁有兩個單位，更有一位業主擁有三個單位，所以有28個單位是被擁有多過一個單位的業主所擁有的，根據附表3第9段和附表11的規定來計算，該屋苑一共只有196位業主，陳先生的案情及他的錄音帶證據顯示出在會議開始時已有21位業主在場，這一點已足夠否定陳先生所說開會未有足夠法定人數的論點。

25. 事實上，在該21位業主中，最少有兩位是同時持有其他業主的委任代表文書，即是說是其他業主委任的代表，這兩位人士後來都被選入新一屆的管理委員會，所以本席裁定當會議開始時，在場的最少有23位業主是親自或由代表出席的。

26. 答辯人有另一說法，就是當時有22位業主親自出席，而有8位業主是經由代表出席，而在該8位代表中，其中4位代表本身也是業主，所以總在場人數就是26位，而總共親自或由代表出席的業主就有30位。衛先生更將一份簽名表呈堂以支持他這個說法。陳先生不同意這個說法，他說在簽名表上的人其中有兩位當時是不在場的，就是黃明德先生和巫啟明先生，而杜卓穎女士的授權書也是不應被接納，因為他說該授權書是偽造的。

27. 本席上述的裁定，認為在場最少有23位業主是親自或經由代表出席的，這個裁定並沒未將黃明德先生、毛啟明先生或杜卓穎女士授權的代表計算在內。再者，因為最少的法定人數是20人，而本席已裁定當時最少有23人出席，所以這個會議是合法的。本席也毋須考慮衛先生在這一點的証供。

28. 陳先生還有一個論點，就是一個親自出席的業主不可以同時代表另一位業主。本席不同意這個說法，因為這個說法是沒有根據的，但即使這個說法可以成立，當時還有21位業主出席會議，所以便滿足了法例規定最少20人的要求。

29. 最後本席判陳先生這個申請失敗，陳先生並未能證明2004年6月6日召開的業主周年大會是不合法的。本席更認為，在該日選出的新一屆管理委員會已從該日起代替了上一屆的管理委員會，而新一屆的管理委員會有權力和責任去履行管理委員會應做的事項。

30. 本席命令申請人陳松茂先生須支付各答辯人在這申請中耗用的訴訟費，本席並認為各答辯人延聘大律師處理這案件是合適的，所以訴訟費須包括大律師的費用。訴訟費是根據區域法院的準則作評估。